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商住公寓景觀設(shè)計方案（商住公寓景觀設(shè)計方案模板）

發(fā)布時間：2023-03-14 13:13:35 稿源：創(chuàng)意嶺閱讀： 85 問大家

大家好！今天讓小編來大家介紹下關(guān)于商住公寓景觀設(shè)計方案的問題，以下是小編對此問題的歸納整理，讓我們一起來看看吧。

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文章目錄列表:

1、商辦公寓和商住公寓的區(qū)別
2、建筑方案設(shè)計工作內(nèi)容
3、酒店式公寓有什么配置?與普通商品住宅的配置有何不同
4、商住兩用的房子利與弊有哪些

商住公寓景觀設(shè)計方案（商住公寓景觀設(shè)計方案模板）

一、商辦公寓和商住公寓的區(qū)別

商辦公寓和商住公寓的區(qū)別有以下幾點：

1、落戶與學(xué)區(qū)的區(qū)別：40年產(chǎn)權(quán)酒店式公寓一般是商業(yè)用地，不動產(chǎn)權(quán)是40年，不能落戶。70年產(chǎn)權(quán)酒店式公寓，一般是住宅或者商住混合用地，可以落戶。40年產(chǎn)權(quán)酒店式公寓沒有學(xué)區(qū)，70年產(chǎn)權(quán)酒店式有學(xué)區(qū)的；

2、貸款的區(qū)別：70年產(chǎn)權(quán)酒店式公寓可以申請商業(yè)貸款可以申請公積金貸款，最低首付3成，年限長為30年。40年產(chǎn)權(quán)酒店式公寓面積比較小，只能使用商業(yè)貸款，最低首付5成，年限是10年；

3、水電物業(yè)費區(qū)別：40年的產(chǎn)權(quán)酒店式公寓的收費標(biāo)準(zhǔn)是按照商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收費，水電費比較高；70年產(chǎn)權(quán)酒店式公寓，則是按民用水電計算，相對而言比較低。也就是說，商辦公寓的水電物業(yè)費比商住公寓的高；

居住實用性區(qū)別：商辦公寓通常是采用開放性管理，可隨意進出，而商住公寓是采用封閉性的，管理比較嚴格。

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二、建筑方案設(shè)計工作內(nèi)容

報審建筑設(shè)計方案【一】

報送項目設(shè)計方案注意事項：

1、建設(shè)單位取得用地規(guī)劃證和規(guī)劃設(shè)計條件后，在信息中心領(lǐng)取建設(shè)方案電子報批相關(guān)要求，按標(biāo)準(zhǔn)制圖后，經(jīng)信息中心標(biāo)準(zhǔn)檢查和指標(biāo)核算，合格后，規(guī)劃科方正式接件。

2、下列建設(shè)項目需提交由至少兩家甲級規(guī)劃建筑設(shè)計機構(gòu)設(shè)計的不少于二個設(shè)計方案，并應(yīng)進行專家論證比選：

(1)總建筑面積大于1萬平方米的公共建筑項目(辦公、商業(yè)、酒店等);

(2)用地面積不低于4公頃的居住項目;

(3)公共圖書館、博物館、音樂廳、文化宮、青少年活動中心、體育場館、交通樞紐等重大公服設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施項目。

1、報審建筑設(shè)計方案文本內(nèi)容要求

一、效果圖(必備)：

1、全景鳥瞰圖：

以較高的視點反映出整個地塊內(nèi)方案設(shè)計的全景特征，采用A3圖幅。

2、臨街透視效果圖：

盡量突現(xiàn)出方案設(shè)計中各重要地段的建筑風(fēng)貌，以及與周邊環(huán)境的景觀過渡，采用A3圖幅。按照《中國建筑色卡國家標(biāo)準(zhǔn)》GB/T18922-2008，詳細標(biāo)示各建筑外立面材料色彩、材質(zhì)、色號、規(guī)格，具體標(biāo)法如：淺黃色面磚 0.6GY9/1.8[0012] 45×95㎜。)各臨街透視效果圖的圖名須按“臨××街(路/河)透視效果圖”表達。

3、內(nèi)庭透視效果圖：

反映項目用地內(nèi)部的建筑風(fēng)貌，采用A3圖幅。按照《中國建筑色卡國家標(biāo)準(zhǔn)》GB/T18922-2008，詳細標(biāo)示各建筑外立面材料色彩、材質(zhì)、色號、規(guī)格，具體標(biāo)法如：淺黃色面磚 0.6GY9/1.8 [0012] 45×95㎜。

4、建筑標(biāo)識標(biāo)牌、文化創(chuàng)意標(biāo)識標(biāo)牌示意圖：

須設(shè)立建筑標(biāo)識標(biāo)牌、文化創(chuàng)意標(biāo)識標(biāo)牌，并作為竣工驗收的依據(jù)。并做建筑標(biāo)識標(biāo)牌示意圖、文化創(chuàng)意標(biāo)識標(biāo)牌示意圖。

建筑標(biāo)識標(biāo)牌示意圖具體要求為：在建筑入口旁醒目位臵掛建筑標(biāo)識標(biāo)牌，并引線放大，在標(biāo)識標(biāo)牌上注明以下內(nèi)容：建筑名稱、建設(shè)單位、設(shè)計單位、設(shè)計負責(zé)人、施工單位、監(jiān)理單位、竣工日期。格式參照模板(如下圖所示)，根據(jù)建筑立面風(fēng)格在以下三種樣式中任選其一。

2、文化創(chuàng)意標(biāo)識標(biāo)牌示意圖：應(yīng)以文字說明和圖示說明的方式反映項目的文化創(chuàng)意。文化創(chuàng)意標(biāo)識標(biāo)牌擺放位臵與形式不做具體要求。

5、屋頂綠化設(shè)計效果圖

可在項目全景鳥瞰圖中表達屋頂綠化效果，也可單獨做屋頂綠化設(shè)計效果圖。

6、屋頂(建筑頂部)設(shè)計效果圖：

不同形式的屋頂須分別做屋頂設(shè)計效果圖：將屋頂(建筑頂端部分)放大為大樣圖，按照《中國建筑色卡國家標(biāo)準(zhǔn)》GB/T18922-2008，引線標(biāo)注各建筑屋頂(檐口)外立面材料的色彩、材質(zhì)、色號、規(guī)格，具體標(biāo)法如：淺黃色面磚 0.6GY9/1.8 [0012] 45×95㎜，并注明各構(gòu)架、構(gòu)件細部設(shè)計內(nèi)容。圖名須注明“×棟(至×棟)建筑屋頂設(shè)計效果圖”。

7、圍墻立面設(shè)計效果圖

報送圍墻立面效果圖應(yīng)符合以下要求：

1、除安全、保密等有特殊要求的項目外，建設(shè)用地與規(guī)劃道路(河道或城市開放空間)的分隔宜采用透空欄桿、綠籬、綠化、水景等形式。

2、確需建圍墻的，應(yīng)符合以下規(guī)定：

①通透式圍墻通透率應(yīng)大于70%;

②綠色植物墻綠化覆蓋率大于80%，無枯、死、殘缺植物;

③確需建實體圍墻的，圍墻臨規(guī)劃道路(河道或城市開放空間)要砌寬度30.0厘米以上、高度40.0厘米的種植槽，用于種植常綠植物，遮擋墻體，綠化覆蓋率要達到100%。

3、圍墻立面效果圖應(yīng)按照《中國建筑色卡國家標(biāo)準(zhǔn)》GB/T18922-2008，引線標(biāo)注各建筑外立面材料色彩、材質(zhì)、色號、規(guī)格，具體標(biāo)法如：淺黃色面磚 0.6GY9/1.8 [0012] 45×95㎜。

4、應(yīng)在總平面圖上標(biāo)明圍墻的位臵，并在圍墻立面效果圖上標(biāo)注柱距、柱寬、高度等各項尺寸。

5、圍墻后退臨道路、綠地、河流等城市公共空間的用地紅線距離不低于24

米。

二、方案設(shè)計說明(含以下內(nèi)容的簡要說明)：

1. 建筑設(shè)計說明(包括屋頂設(shè)計說明)。

2. 結(jié)構(gòu)設(shè)計說明。

3. 給排水設(shè)計。

4. 電氣設(shè)計說明。

5. 通風(fēng)、空調(diào)設(shè)計說明。

6. 通風(fēng)消防設(shè)計。

7. 主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)。

三、方案分析圖：

1、規(guī)劃地塊現(xiàn)狀分析圖

在現(xiàn)有紅線及地形資料的基礎(chǔ)上，對方案地塊內(nèi)部及周邊現(xiàn)狀(包括土地利用、景觀要求、公共設(shè)施、建(構(gòu))筑物等各項內(nèi)容)進行綜合分析評估。

2、規(guī)劃總平面布臵彩圖

將藍圖縮放為A3的總平面彩平圖(主要反映方案的總體意向和布局結(jié)構(gòu)要求)，含綜合技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，詳細標(biāo)定出地塊內(nèi)部建(構(gòu))筑物及附屬設(shè)施的軸線輪廓、技術(shù)指標(biāo)和體量尺度。

3、功能分區(qū)分析圖

將多層區(qū)、高層區(qū)、公建、商業(yè)等功能分區(qū)表現(xiàn)出來，在平面上勾畫出整個地塊的框架結(jié)構(gòu)并反映出各功能分區(qū)間的相互關(guān)系。采用A3圖幅。

4、道路交通及消防系統(tǒng)分析圖

準(zhǔn)確標(biāo)識出滿足相關(guān)規(guī)范的通道走向、位臵及開口寬度，并將為交通消防配

套的諸如停車場、回車場、消防車通道、人行疏散通道等設(shè)施的位臵，具體尺度參數(shù)表現(xiàn)出來，采用A3圖幅。

5、綠化景觀系統(tǒng)分析圖

將方案設(shè)計中各水系、景觀節(jié)點、建筑小品標(biāo)定出來，并且對內(nèi)部各景觀元素的相互襯托和滲透關(guān)系進行圖紙表述，采用A3圖幅。

6、建筑日照分析圖(含相鄰地塊日照分析結(jié)論)

四、建筑單體設(shè)計圖(黑白圖)：

1、各棟建筑組合平面圖(須注明單體戶型中每個房間的具體使用功能及面積，并標(biāo)注各類形式陽臺、入戶花園、露臺等非公共活動空間的水平投影面積及所屬套型的單套建筑面積。);

2、各棟建筑的立面圖、剖面圖(深度應(yīng)滿足建設(shè)部有關(guān)要求，相互之間內(nèi)容要吻合，應(yīng)有重要地段的沿街立面);

3、屋頂平、立、剖面圖;

4. 各棟建筑的屋頂綠化設(shè)計圖。

五、報送資料中各單體建筑及附屬配套建筑，應(yīng)包含各層平面、屋頂及立、剖面圖。建筑單體應(yīng)與總平面圖一致，并在各層平面上注明其使用性質(zhì)。

六、報送資料中各建筑屋頂綠化設(shè)臵方案具體要求：

1、12層及12層以下(含11+1F)的非坡屋頂居住建筑、項目內(nèi)部各類非居住建筑(不含垃圾房、配電房等配套設(shè)施)的屋頂應(yīng)進行屋頂綠化設(shè)計。居住建筑(含商業(yè)裙房建筑)屋頂綠化面積不得低于屋頂(含女兒墻平面)面積的60%，其他建筑不得低于65%。

2、屋頂綠化應(yīng)包括公共和私有兩部分，私有屋頂綠化應(yīng)在總平圖中注明私6

有范圍。

3、公共屋頂綠化設(shè)計應(yīng)簡潔美觀適用，公共綠化種植總面積應(yīng)占公共屋頂總面積50%以上。

4、公共屋頂綠化設(shè)計應(yīng)根據(jù)荷載大小，除種植地被、花灌木外，可適當(dāng)選擇種植小喬木。

5、屋頂綠化報送資料包括：項目屋頂綠化設(shè)計彩平圖(私有部分以意向性植被代替);屋頂綠化設(shè)計藍圖，圖上須注明公共綠化種植面積、公共屋頂總面積、公共綠化植被種類(含地被、花灌木、小喬木三類)、私有綠地范圍、屋頂綠化面積占屋頂面積的比例;屋頂綠化設(shè)計效果圖(可在建筑方案鳥瞰圖中一并表達)。

報審建筑設(shè)計方案藍圖要求

一、總平面圖應(yīng)在規(guī)劃紅線范圍內(nèi)設(shè)計布臵，外部直接套用批準(zhǔn)的紅線地形圖電子文檔，不能擅自改變用地紅線形狀、坐標(biāo)、周邊道路及外部現(xiàn)狀地形(周邊現(xiàn)狀建筑及地形地貌應(yīng)淡化處理)。

二、總平面圖圖面表達應(yīng)清晰明了，避免過多的景觀填充，重點突出建筑輪廓、標(biāo)注線、數(shù)據(jù)指標(biāo)等重要信息，并且做到各設(shè)計線型粗細有別、層次分明、比例準(zhǔn)確。

三、地塊內(nèi)須保留的建筑應(yīng)標(biāo)明高度、層數(shù)、建筑性質(zhì)，其規(guī)模應(yīng)計入項目總規(guī)模。

四、總平面圖上如實標(biāo)明符合《成都市溫江區(qū)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》要求的'建筑性質(zhì)、高度、層數(shù)、建筑間距、建筑后退道路紅線距離、建筑后退用地紅線距離及建筑外輪廓尺寸等信息：

建筑性質(zhì)：為該棟建筑的使用性質(zhì)，如住宅、商住樓、辦公樓、商業(yè)等(若該棟建筑包括兩種及兩種以上使用性質(zhì)，則應(yīng)標(biāo)注各功能樓層的使用性質(zhì)及樓層范圍，如[商住樓/11F(地下-1F、1～2F商業(yè)、3F架空、4～11F住宅)/H=33.6m])。建筑高度：按照《成都市溫江區(qū)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》附錄“計算規(guī)則”相關(guān)要求計算建筑高度，并進行標(biāo)注(注：在建筑高度計算時注意計算室外地坪及坡屋頂建筑屋頂高度)。

建筑層數(shù)：按照《成都市溫江區(qū)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》附錄“計算規(guī)則”相關(guān)要求計算建筑層數(shù)，并進行標(biāo)注;頂層為躍層時，躍層部分以X+1形式標(biāo)注，并標(biāo)明躍層范圍;底層為架空時準(zhǔn)確標(biāo)明架空層、架空通道的位臵、范圍、面積及用途，架空層不計入容積率。

(注：在層數(shù)計算時注意架空層、2.2米的設(shè)備層計入層數(shù))。

建筑間距、建筑后退道路紅線距離、建筑后退用地紅線距離：按照《成都市溫江區(qū)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》附錄“計算規(guī)則”相關(guān)要求進行標(biāo)注(注：在距離標(biāo)注時特別注意是否應(yīng)標(biāo)注到建筑陽臺;新建建筑與界外已建建筑間距;建筑之間，建筑與各類控制線之間成夾角關(guān)系時，須標(biāo)注夾角的角度;地下建筑物退讓道路紅線為5米，地下車庫出入口起坡線退讓道路紅線為7.5米)。

建筑外輪廓尺寸：為每棟建筑外墻軸線尺寸，若為單元拼接建筑還應(yīng)標(biāo)注拼接后總體尺寸。(注：在建筑外輪廓尺寸標(biāo)注時應(yīng)同時核算高層建筑面寬、間口率等指標(biāo)是否符合《成都市溫江區(qū)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》中對于高層建筑主體部分面寬相關(guān)規(guī)定。

五、總平面圖上明確標(biāo)注機動車停車位、非機動車停車區(qū)域;內(nèi)部道路寬度、汽車庫及自行車庫出入口位臵及寬度、用地出入口位臵及寬度;機動車出入口與大中城市主干道交叉口道路切角紅線、地鐵出入口、公園(學(xué)校、兒童及殘疾人建筑)的出入口的距離：

機動車停車位：應(yīng)進行編號，并注明停車方式及停車位尺寸，且在經(jīng)濟指標(biāo)中列出各類性質(zhì)建筑配建停車位數(shù)量及停車位對應(yīng)號數(shù)范圍(注：地上、地下機動車停車位分別編號。地下車庫需提供藍圖，注明各項功能設(shè)施的面積指標(biāo)，若包含機械車位需注明機械車位個數(shù);停車方式按平行式不小于2.4×6米、垂直式不小于5.3×2.4米，地下車庫機動車停車面積按每個停車位不小于30平方米控制)

六、總平面圖上按相應(yīng)規(guī)范要求設(shè)臵附屬配套設(shè)施并注明其名稱、位臵和建筑層數(shù)。(注：地上物管用房占總物管用房建筑面積的比例應(yīng)大于50%)。

七、總平面圖上應(yīng)有滿足國家規(guī)范規(guī)定的日照分析結(jié)論。若有幼兒園學(xué)校等

特殊公建的還應(yīng)進行冬至日日照分析(經(jīng)日照分析合格的，日照結(jié)論標(biāo)法為：經(jīng)日照分析，本項目內(nèi)每套住宅至少有一個臥室或起居室(廳)大寒日日照不低于2小時，且對周邊已建建筑無影響。[經(jīng)日照分析，本項目內(nèi)幼兒園生活用房冬至日底層日照不低于3小時]).

八、總平面圖上應(yīng)表達圍墻的范圍輪廓線，并用文字標(biāo)注“圍墻”。

九、收審總平面布臵圖須包含明確的綜合技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)(具體內(nèi)容見附件

一)。且：

1、建筑設(shè)計單位對指標(biāo)的真實性、準(zhǔn)確性負責(zé)。

2、建筑方案設(shè)計中如有本指標(biāo)未包括的內(nèi)容，應(yīng)在總平面中單獨反應(yīng)。

3、建筑基底面積、總綠地面積、道路及停車用地面積、其它用地面積之和應(yīng)等于規(guī)劃建設(shè)凈用地面積。

4、附件一中相關(guān)內(nèi)容適用于居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計，其他用地的規(guī)劃設(shè)計根據(jù)實際情況酌情增減。

十、報送材料中項目分期建設(shè)示意圖具體要求：用地面積30畝以上的項目，總體規(guī)劃建設(shè)方案審查階段應(yīng)結(jié)合設(shè)計方案劃定分期界限，但首期用地不得低于20畝，之后每期用地以20畝為最小標(biāo)準(zhǔn)進行開發(fā)建設(shè)。并在總體方案藍圖上分別列出各期經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表。

前期方案策劃工作內(nèi)容綱要【二】

1、總平階段策劃工作內(nèi)容綱要

1.1擬訂項目規(guī)劃概念性總綱

目的：將所有市場信息轉(zhuǎn)化為技術(shù)語言，形成該項目產(chǎn)品定位的總綱要。

1.2、代表或協(xié)助甲方制定規(guī)劃方案設(shè)計招標(biāo)文件

目的：針對該項目制定規(guī)劃方案設(shè)計階段的具體要求。

1.3、提供可行的策劃規(guī)劃方案供甲方選擇，并確定作為策劃標(biāo)底的策劃規(guī)劃方案。目的：在設(shè)計單位制作投標(biāo)方案的同時，本公司專業(yè)人員同樣具體進行規(guī)劃方案總平概

念規(guī)劃及產(chǎn)品開發(fā)類型的規(guī)劃，達到取長補短的目的。

1.3-A、人車出入口規(guī)劃，整區(qū)及各小區(qū)的保安規(guī)劃概念設(shè)計;

1.3-B、配合環(huán)境景觀顧問用地范圍內(nèi)的公共空間及環(huán)境規(guī)劃概念設(shè)計;

1.3-C、豎向規(guī)劃概念設(shè)計;

1.4、完成總平規(guī)劃概念設(shè)計文件。

目的：在各方方案的優(yōu)點綜合基礎(chǔ)上，完成一個完善的概念性方案。

1.5、成果文件

1.5.1、概念設(shè)計說明

1.5.2、用地分析圖

1.5.2.1、區(qū)域示意圖

1.5.2.2、用地現(xiàn)狀坡度分析

1.5.2.3、用地現(xiàn)狀坡向分析

1.5.2.4、用地現(xiàn)狀高程分析

1.5.2.5、用地現(xiàn)狀自然排水分析

1.5.2.6、用地現(xiàn)狀植被現(xiàn)狀分析

1.5.2.7、用地現(xiàn)狀景觀分析

1.5.2.8、用地周邊環(huán)境、現(xiàn)狀條件分析

1.5.2.9、用地對外交通分析

1.5.2.10、用地適宜性分析

1.5.3、規(guī)劃概念圖

1.5.3.1、總平面CAD

1.5.3.2、彩色渲染總平面

1.5.3.3、功能分析

1.5.3.4、空間構(gòu)成概念

1.5.3.5、交通分析

1.5.3.6、車行分析

1.5.3.7、人行分析

1.5.3.8、消防道路分析

1.5.3.9、綠化分析

1.5.3.10、日照分析圖

1.5.3.11、景觀分析

1.5.3.12、豎向設(shè)計分析

1.5.3.13、土方平衡分析

1.5.3.14、主要廣場節(jié)點分析

1.5.3.15、商業(yè)規(guī)劃概念

1.5.3.16、公建配套規(guī)劃概念

1.5.3.17、停車場規(guī)劃概念

1.5.3.18、人車出入口門禁規(guī)劃概念

1.5.3.19、整區(qū)及各小區(qū)的安防規(guī)劃概念

1.5.3.20、分期開發(fā)示意圖

1.5.3.21、建筑風(fēng)格及色彩概念

1.5.3.22、生活單元組織說明

1.5.3.23、公共活動空間說明

1.5.3.24、彩色鳥瞰透視概念圖;

1.5.3.25、管網(wǎng)系統(tǒng)及其它配合設(shè)計的概念圖說;

1.5.3.26、規(guī)劃總平風(fēng)格概念定位;

1.5.4、主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)分析及經(jīng)濟估算

1.5.5、其他概念說明文件

1.5.5.1、建筑風(fēng)格概念(若干圖片)

1.5.5.2、景觀概念(若干圖片)

1.5.5.3、創(chuàng)新建筑產(chǎn)品概念(若干圖片)

以上成果匯總1套文件(A3)冊子、重點概念圖紙A1展板若干、成果說明歸總電子PP

文件一套;

2、建筑方案策劃階段策劃工作內(nèi)容

2.1、代表甲方制定建筑方案設(shè)計招標(biāo)文件;

目的：在規(guī)劃方案的基礎(chǔ)上，擬定詳盡的建筑方案設(shè)計指標(biāo)，以避免設(shè)計發(fā)生偏差。

2.2、策劃建筑概念方案;

2.2-A、根據(jù)規(guī)劃所確定的設(shè)計方向，設(shè)計每種住宅形式、公共建筑典型的立面概念(材

質(zhì)要求、色板控制等)。住宅及配套設(shè)施以透視圖形式表達;

2.2-B、各類型住宅及公建配套等單位概念設(shè)計，包括平、立、剖面概念圖;

2.2-C、各種建筑類型與相鄰基地豎向詳盡概念方案;

2.2-D、考慮不同類型單體的聯(lián)合設(shè)計對座向、景觀及綠化園林做出相當(dāng)?shù)呐浜稀?/p>

2.2-E、配合規(guī)劃及分期發(fā)展要求，研究配套設(shè)施功能。

2.3、代表或參與甲方建筑方案研討及審定;

目的：比較各設(shè)計方案的優(yōu)劣。

2.4、成果文件

2.4-A、完成總平概念規(guī)劃文件。

2.4-B、建筑方案設(shè)計招標(biāo)文件;

2.4-C、建筑方案策劃文件;

2.4-D、方案設(shè)計修改后的總平面CAD概念圖;

2.4-E、各建筑單體及建筑組群平面概念方案的外觀效果圖(平面渲染);

2.4-F、不同典型住宅各層組合平面、剖面CAD概念圖;

2.4-G、住宅及公建配套、街景概念立面效果圖;

2.4-H、地下、半地下停車位(庫)平面、剖面概念圖;

2.4-J、方案概念設(shè)計文字說明;

2.4-K、小區(qū)總體計算機繪制鳥瞰圖;

2.4-L、建筑方案研討及審定評估意見書;

2.4-M、2套以上策劃內(nèi)容匯總(A3)冊子、A1展板;

3、初步設(shè)計階段策劃工作內(nèi)容

3.1、參與或代表甲方擬訂對設(shè)計方初步設(shè)計要求;

目的：按有關(guān)初步設(shè)計技術(shù)指標(biāo)，擬定初步設(shè)計要求。

3.2、代表或協(xié)助甲方從規(guī)劃及建筑方案角度實行初步設(shè)計監(jiān)督;

目的：在設(shè)計過程中，按規(guī)劃及建筑方案的策劃基本思路進行，及時解決在初步設(shè)計過

程中出現(xiàn)的問題，避免走彎路。

3.3、審核初步設(shè)計成果文件，具體對各專業(yè)工種設(shè)計文件提出評估意見。

3.4、參與建設(shè)方召開的對設(shè)計方初步設(shè)計的會審會議，并對設(shè)計方的評估意見與設(shè)計

方交流、協(xié)調(diào)。

4、景觀設(shè)計階段策劃工作內(nèi)容

4.1、策劃景觀創(chuàng)意大綱;

4.2、擬訂景觀設(shè)計單位招標(biāo)文件;

4.3、策劃景觀設(shè)計標(biāo)底文件;

4.3、對景觀設(shè)計方提交的設(shè)計方案評估。

4.4、成果文件：

4.4-A、景觀設(shè)計創(chuàng)意大綱;

4.4-B、對設(shè)計方景觀方案評估意見。

二、中期方案策劃工作

1、策劃工作內(nèi)容

1.1、協(xié)助甲方從規(guī)劃及建筑方案角度進行施工圖設(shè)計監(jiān)督;

目的：使施工圖文件設(shè)計在設(shè)計過程中，滿足策劃基本要求，避免設(shè)計文件完成后與策

劃產(chǎn)生偏差。

要點：滿足策劃基本要求。

1.2、參與甲方主持的施工圖會審，并從銷售角度提出更改意見;

目的：避免出現(xiàn)設(shè)計文件與市場及消費者需求脫節(jié)的細部設(shè)計出現(xiàn)。

要點：各工種配合后出現(xiàn)的細部處理，可能影響方案的策劃思路完整性。

1.3、詳盡對建筑方案的細部進行策劃(各種構(gòu)件即平面組合關(guān)系);

目的：詳盡研究各建筑構(gòu)件與人(居住者)的關(guān)系。

要點：各構(gòu)件的合理性、經(jīng)濟性、實用性的比較。

1.4、策劃并制作各種銷售效果圖;

目的：檢驗策劃實際效果，為將來銷售作基礎(chǔ)資料準(zhǔn)備。

要點：套型效果、小區(qū)總體及局部特色效果直觀反映。

1.5、策劃并計算各種銷售面積;

目的：避免客戶產(chǎn)生退房。

要點：按國家最新頒布的面積計算規(guī)范計算，面積誤差比絕對值控制在3%范圍內(nèi)(含

3%)。

1.6、代表甲方或參與對景觀設(shè)計單位的設(shè)計監(jiān)督;

目的：景觀與建筑的配合協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

要點：風(fēng)格與創(chuàng)新，經(jīng)濟性與美觀實用結(jié)合。

1.7、參與并提出各種設(shè)施、設(shè)備、材料選型意見。

目的：對各種建筑材料的采用、裝飾構(gòu)件、設(shè)施設(shè)備的選用提出與策劃構(gòu)思吻合的具體

要求。

要點：經(jīng)濟性、美觀實用性的掌握，成本控制范圍及代用方案。

2、成果文件

2.1、施工圖設(shè)計審查評估意見書;

2.2、具體施工圖更改意見;

2.3、建筑方案的細部構(gòu)件CAD策劃文件及說明;

2.4、各種彩色銷售效果圖;

2.5、各種銷售面積及座號編排方案;

2.6、各種設(shè)施、設(shè)備、材料選型意見書。

三、后期方案策劃工作

1、協(xié)助或代表甲方對施工階段影響建筑方案的設(shè)計變更的審核;

目的：避免設(shè)計變更對客戶銷售的影響。

要點：所有設(shè)計變更，凡涉及到建筑方案本身的均應(yīng)慎重定奪。盡可能不影響建筑規(guī)劃

方案的基本策劃思路。

2、根據(jù)市場動態(tài)及銷售狀況，對建筑方案進行動態(tài)更改，并更改原銷售效果資料。目的：在銷售過程中產(chǎn)品主動適應(yīng)市場需求的變化。

要點：通過市場策劃的反饋意見，通過適度的修正，在不影響總體造價、銷售承諾前提下，滿足市場的需求。

3、協(xié)助甲方對各種設(shè)施設(shè)備、裝飾材料的選用提出技術(shù)參考意見。

目的：在實施過程中，對所選裝飾材料、設(shè)施設(shè)備提出策劃建議，避免與策劃初衷不符。要點：材料、設(shè)施、設(shè)備實用效果與經(jīng)濟性比較。

三、酒店式公寓有什么配置?與普通商品住宅的配置有何不同

來一種新興房產(chǎn)投資品種，投資者把它作為新興物業(yè)，發(fā)展商把它作為新的利潤增長點。那么什么是酒店式公寓呢？酒店式公寓意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，市場定位較高，集住宅、酒店、會所多功能生活設(shè)施于一體，既可“自用”又兼“投資”潛力。在中國的房地產(chǎn)市場，酒店式公寓正方興未艾。一時間似乎所有的SOHO辦公、長期旅游、商務(wù)出差乃至房產(chǎn)投資都盯住了這個市場。2004年北京、上海、廣州的酒店式物業(yè)更<--NEWSZW_HZH_BEGIN--><--NEWSZW_HZH_BEGIN--> 是一路飄紅。根據(jù)對發(fā)達國家同業(yè)情況的考察，酒店式公寓就是一個國家和地區(qū)發(fā)展到一定階段后將長期發(fā)展和存在的一個物業(yè)類型，目前在我國剛剛走紅，但由于它既具有酒店的品質(zhì)，又低于酒店的價格，能滿足許多商務(wù)、投資和高層次人員居家的需求，從而必將成為大城市、全國省會城市、發(fā)達城市和地區(qū)中心獨具魅力的新興物業(yè)。

酒店式公寓與前年熱炒的SOHO概念有著異曲同工之處，兩者均是將居住的概念分別與酒店式服務(wù)與居家辦公相結(jié)合，但SOHO概念中提供給住戶的是較完善的辦公空間，而忽略了五星級的配套和服務(wù)；其設(shè)計的主要功能為滿足居家辦公的要求。

業(yè)內(nèi)對此也日漸關(guān)注，據(jù)悉，4月2日至4日，“酒店式公寓的設(shè)計、推介與營銷”論壇將于北京舉行。日前記者就此話題采訪了有關(guān)人士。

酒店式公寓的獨到之處

鑫尊地產(chǎn)市場部的林越經(jīng)理認為，酒店式公寓是指物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)形式類似于酒店，而負責(zé)管理的物業(yè)公司提供酒店模式的服務(wù)，如客房打掃、洗衣等，同時居室內(nèi)配有全套家具及廚房設(shè)備，概括地說，就是將星級酒店的高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)融于日常生活之中。購買者擁有單元產(chǎn)權(quán)，既可以自住、出租，也可以轉(zhuǎn)售，是一種既提供酒店專業(yè)服務(wù)又擁有私人公寓秘密性和生活風(fēng)格的綜合物業(yè)。

酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù)，是一種綜合性很強的物業(yè)管理概念，集住宅、酒店、會所等多種功能于一體。

酒店式公寓的戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個性化需求，在裝修上統(tǒng)一為精裝修，提供全套的家居設(shè)計和電器。對于不同戶型也有不同的格調(diào)，在服務(wù)上根據(jù)住戶的要求提供酒店式服務(wù)的同時，附屬設(shè)施還增加了銀行、會所、小超市等其他項目。

酒店式公寓項目本身的設(shè)計也是個性化的，它不能流于一般形式，因為酒店式公寓的客戶群是知名跨國企業(yè)高級員工、經(jīng)理、總裁等，它的物業(yè)管理是由星級酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進行管理，這就消除了房東對物業(yè)管理公司水平的懷疑，可以為住客提供高檔、到位的各種服務(wù)。

選擇酒店式公寓自住最大的特點就是自由方便，而且價格相對較低，隨時可以得到酒店式的各種服務(wù)，如洗衣服、更換被單等。一般酒店式公寓的公共設(shè)施均類似酒店，所以居住者的身份和氣派也可彰顯。隨著人們生活水平及生活品味的提高，人們對生活質(zhì)量的要求也隨之提升。酒店式公寓能夠滿足這一特定人群的這種需求。

酒店式公寓從用途可分為居住性公寓和商務(wù)性公寓二種：居住性公寓主要用于居住，這種公寓有單獨的廚房、陽臺、衛(wèi)生間；商務(wù)性公寓用途為商務(wù)辦公，這種公寓沒有單獨的廚房和陽臺。二者面對的消費者不同。

成功的酒店式公寓都有相似的地方：其位置位于繁華地段，周圍有大量潛在的消費者和租客。客戶就在附近。該位置填補該區(qū)域的小戶型住宅的空白。

林越指出，酒店式公寓與產(chǎn)權(quán)酒店、單身公寓和商務(wù)公寓相比，有同有異：

產(chǎn)權(quán)酒店與酒店式公寓的區(qū)別。產(chǎn)權(quán)酒店起源于上個世紀(jì)70年代的美國，主要分布在氣候溫和的旅游度假勝地。簡單地說，產(chǎn)權(quán)酒店是由消費者或個人投資者買斷旅游設(shè)施在特定時間里的使用權(quán)。酒店將每間客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店經(jīng)營管理，取得投資回報，同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權(quán)。它是將房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)和旅游業(yè)結(jié)合在一起的商業(yè)業(yè)態(tài)。而酒店式公寓面積有大有小，居室有多有少，室內(nèi)廚房等生活設(shè)施一應(yīng)俱全。酒店式公寓采取酒店式管理，為住戶提供了一個星級酒店的家，但收費比酒店便宜。

單身公寓與酒店式公寓的區(qū)別。單身公寓的消費者是收入不錯又講究生活品質(zhì)的年輕人，所以，從裝修標(biāo)準(zhǔn)到物業(yè)配置比起酒店式公寓要簡單得多。同時，單身公寓的面積要小一些，一般在50平方米以下，以降低總價，適應(yīng)年輕人的購買需求。而酒店式公寓的消費者是高級白領(lǐng)、經(jīng)理和總裁等，物業(yè)由星級酒店或有酒店背景的物業(yè)公司管理。

商務(wù)公寓與酒店式公寓的區(qū)別。商務(wù)公寓注重商，建筑結(jié)構(gòu)上采用大開間，戶型大小不一，多數(shù)以毛坯形式出售，便于后期結(jié)合辦公需要改造。像市場上曾出現(xiàn)過的STUDIO類商務(wù)公寓，雖然采用精裝修，有些還配有少量的家具，但整體上更顯得適合于辦公。配套的服務(wù)機構(gòu)也多是些郵寄、打印等辦公項目。而酒店式公寓的公共設(shè)施類似于酒店，除擁有酒店的服務(wù)機構(gòu)外，還提供了銀行、會所和超市等家居服務(wù)。

北京酒店式公寓的市場一直堅挺

鋒上經(jīng)紀(jì)的市場分析人士對記者指出，在高檔公寓中，酒店式服務(wù)公寓不同于普通高檔公寓，它是提供酒店式管理服務(wù)的公寓。在傳統(tǒng)的市場中，酒店式服務(wù)公寓基本只租不賣，如雅詩閣、國貿(mào)等，出售的項目僅在近幾年才出現(xiàn)，如：旺座、鼎極·嘉華世紀(jì)等。據(jù)統(tǒng)計，到今年第一季度末，北京共有高級公寓項目100余個，其中酒店式服務(wù)公寓則有近40個，共提供近3萬個住宅單位。主要集中在六個主要城區(qū)，其中朝陽區(qū)和東城兩區(qū)擁有的高級公寓的套數(shù)占全市供應(yīng)量的80％，酒店式服務(wù)公寓市場出租平均報價為每月每平方米24．5美元，幾乎是普通高檔公寓的兩倍。而根據(jù)世邦魏理仕提供的資料，在京的海外公司高層管理人員，以及在京海外社團和駐華使館的工作人員等，構(gòu)成了北京酒店式公寓的主要需求群體。一些小型公司也將其作為商住使用。他們希冀在市中心或交通便捷地區(qū)生活，有傳統(tǒng)酒店的硬件配置，相當(dāng)水準(zhǔn)的上門服務(wù)，重要的是能提供家庭式的居室布局，既有家的私密性和生活氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)。

這位人士認為，酒店式服務(wù)公寓之所以有較高的租價，是與其自身優(yōu)勢分不開的。酒店式服務(wù)公寓兼具傳統(tǒng)酒店和公寓的長處。它們大多位于成熟商務(wù)中心，外國企業(yè)和外籍人員聚集流動地帶，這些地區(qū)寫字樓、酒店、商業(yè)中心等服務(wù)配套設(shè)施完善，擁有高檔公寓的硬件配置，聘請專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，給住戶的生活帶來很大便利，星級服務(wù)品質(zhì)完全滿足了這些客戶的需求。同時，相對獨立穩(wěn)定的客源也給酒店式公寓帶來了相當(dāng)可觀的租金收益。

其實酒店式服務(wù)公寓的獨特優(yōu)勢早已顯現(xiàn)。近兩年，在京城的高檔公寓租賃市場中，租金因整體供量的急劇增長而持續(xù)下滑的趨勢銳不可當(dāng)，有些物業(yè)租金跌幅達50％以上，然而，類似國貿(mào)、嘉里中心這樣的酒店式服務(wù)公寓反而有上漲趨勢，實際成交租價總體浮動不到5％。顯然，與普通高檔公寓相比，酒店式服務(wù)公寓的租金水平更堅挺。

酒店式公寓的投資特點

據(jù)金橋國際公寓開發(fā)商負責(zé)人蔡維杰介紹，由于現(xiàn)在的一些大中城市，人口流動性增強，以部分年輕人為主的家庭模式出現(xiàn)，這種趨勢直接導(dǎo)致了酒店式公寓的出現(xiàn)。酒店式公寓是一種全新的物業(yè)概念。同時，各大中城市已經(jīng)形成高級商務(wù)人士階層，這一階層擁有非?？捎^的商務(wù)消費能力，而傳統(tǒng)的物業(yè)管理對他們來說已經(jīng)不能適應(yīng)其快節(jié)奏的生活。從另一層面來講，中國加入WTO會為北京帶來數(shù)量眾多的境外中小型公司，因為目前大型的國際跨國公司都已在北京設(shè)立了辦事機構(gòu)。中小型公司由于其資金實力不足，既想方便，又想價位合適，那么酒店式公寓將是其較理想的選擇。

鑫尊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司投資顧問部張謐認為，酒店式公寓集住宅、酒店、會所等多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩種意義。它在硬件設(shè)施上并不低于酒店，在服務(wù)上比酒店更勝一籌。它同時與SOHO概念中居家辦公有所區(qū)別，它具備了星級酒店的配套和服務(wù)。酒店式公寓在未來應(yīng)該更趨向個性化的服務(wù)，因租住在這里的客戶大部分是高學(xué)歷、高素質(zhì)和國際化人士，無論從裝修、戶型、環(huán)境、配套等，都要區(qū)別于市場中的其他樓盤，突出自我個性，只有這樣才是實現(xiàn)投資回報的重要因素。酒店式公寓是投資型置業(yè)者，尤其是異地置業(yè)者的首選。通常，酒店的租金比公寓的租金要高出30％左右，普通公寓的服務(wù)相對酒店要落后一些，酒店式公寓具有單套房屋建筑面積小、便于管理、服務(wù)及配套設(shè)施較齊全、易出租等特點，是其他物業(yè)項目所不能比擬的。

但作為中高檔項目的酒店式公寓相比普通住宅占用的資金較多，回報周期較長，所以更適宜中長線投資者。

另一方面，對于酒店式公寓投資的項目又必須要有相當(dāng)嚴格的條件限定。

張謐指出，酒店式公寓投資要在適當(dāng)?shù)膮^(qū)位。像朝陽區(qū)CBD地區(qū)、亞運村等是北京國際商務(wù)活動最活躍的地區(qū)，近兩年，又是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟最熱手的地區(qū)，大量小型公司和年輕的白領(lǐng)聚集在這些區(qū)域，對他們來說，在這里安家置業(yè)，方便自不必說，更重要的是機會更多，成本更低，最有可能利用這一區(qū)域的人流、資金流、信息流，迅速走向成功，這些熱點地區(qū)最適合酒店式公寓投資操作。

隨著市場的發(fā)展，目前又出現(xiàn)了一種酒店式公寓新的業(yè)態(tài)，據(jù)來自開發(fā)城市廣場和都會華庭的發(fā)展商京港物業(yè)發(fā)展有限公司的消息，他們推出的一種酒店式商務(wù)式公寓，暫命名為“都會國際”。這是一種將酒店式公寓與SOHO進行了結(jié)合并全新演繹的新產(chǎn)品，在充分考慮了滿足各種商務(wù)個性化的需求的同時，也將滿足人們對高檔住宿的要求。這種全新的模式合理地將居室分為了居住與辦公兩大區(qū)域，既具備了酒店式公寓的高檔生活區(qū)又滿足了SOHO的高級商務(wù)區(qū)，同時還配備了五星級俱樂部。更引人注目的是它在SOHO的基礎(chǔ)上增加了全新概念的24小時商務(wù)中心，在那里可以享受到24小時秘書服務(wù)、24小時翻譯服務(wù)以及24小時會議服務(wù)。由此一來，這種酒店式商務(wù)公寓不僅填補了SOHO無5A級辦公樓配套服務(wù)的空白，而且還可以更完整地創(chuàng)造一個超5A級的辦公場所。

上海酒店式公寓投資危機初現(xiàn)

上海房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷前所未有的“黃金”時期，一路飆升的房價吸引了眾多的房產(chǎn)投資客投身其中，已有報道幾百億的資金流入上海房產(chǎn)市場推波助瀾。業(yè)內(nèi)大佬潘石屹日前就已放出話來：“上海房地產(chǎn)市場是一塊燒紅的鐵，不能摸。”酒店式公寓投資也不例外。

據(jù)一位業(yè)內(nèi)的人士透露，無論開發(fā)商怎樣回避酒店式公寓的投機詳情，事實上目前許多的小戶型公寓中，投資客比例都在50％以上，而用來自住的比例很小。

上海房產(chǎn)市場的火爆引發(fā)投資者更多的是短線炒作，希望能夠賺上一筆就走，這種心態(tài)在現(xiàn)在酒店式公寓的投資者中更是盛行。絕大多數(shù)投機者在購得酒店式公寓后一般都會快速轉(zhuǎn)手買出以賺得差價。

然而，正是由于人們對于短期價格追捧的預(yù)期，已經(jīng)有很多的專家開始發(fā)出警告，由于投機過旺所造成的房價過快上漲，已經(jīng)使上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了泡沫初期的征兆。而在上海房產(chǎn)市場中的投機主力—浙江投資者，目前已經(jīng)出現(xiàn)撤資跡象也好像正在證實其中的一些微妙變化。

就酒店式公寓而言，傳統(tǒng)的短線投資者在目前的情況下可能面臨更大的投資風(fēng)險，如果一旦出現(xiàn)手中的酒店式公寓不能馬上再找到下家轉(zhuǎn)手，那么投資者的虧損將就在眼前。尤其是在酒店式公寓概念現(xiàn)在還在“熱銷”之時，由于概念上的模糊，一些發(fā)展商渾水摸魚，借著酒店式公寓的幌子賣出了自己的產(chǎn)品，而且這些產(chǎn)品現(xiàn)在大多成為了投機的房產(chǎn)工具。使得酒店式公寓類產(chǎn)品目前增長迅速，購房者可選擇的余地加大，潛在的二手物業(yè)購買者被大量分流，將進一步縮小二手物業(yè)的流通空間，使得小戶型投資者實現(xiàn)短期套現(xiàn)較為困難。

其實業(yè)內(nèi)專家指出，酒店式公寓本身就是一種純投資的產(chǎn)品，只是目前出現(xiàn)了眾多的酒店式公寓沒有真正具備其內(nèi)涵，而且在軟硬件方面都沒有形成過硬的投資條件，因此也造成了許多投資者盲目從事短線操作，失去了投資酒店式公寓的真正意義。

應(yīng)剛 J010

酒店式公寓的開發(fā)和投資主要面臨4大風(fēng)險

順馳市場開發(fā)部房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人沈昊認為，目前酒店式公寓的開發(fā)和投資主要面臨四大風(fēng)險：

一是隨著酒店式公寓物業(yè)越分越細，導(dǎo)致投資客分流。比如城市假日比較強調(diào)商務(wù)功能，而亞東名座則更強調(diào)“居住”。常規(guī)來說，住宅投資的回報率與人們對住宅投資市場的關(guān)注成反比，即當(dāng)越來越多的人將住宅用于出租獲取回報時，租賃市場的租金水平就會相應(yīng)地降低。因此，作為酒店式公寓住宅現(xiàn)今相對集中的客戶群——投資客而言，如果有更佳的投資途徑，必會轉(zhuǎn)移目標(biāo)。

二是酒店式公寓的規(guī)劃設(shè)計問題。不少開發(fā)商急功近利，使得一些酒店式公寓的設(shè)計不盡如人意。即便是現(xiàn)在推出的一些項目，也有部分是利用現(xiàn)成地塊中的邊角料設(shè)計而成，朝向、走道等都存在一些問題，也無法滿足酒店式公寓住戶的特定需求：如缺乏洗衣、送餐等服務(wù)空間等。

三是投資者的預(yù)期租金問題?，F(xiàn)在，市場上的酒店式公寓產(chǎn)品大多為上百套小單元的物業(yè)分割構(gòu)成，巨大的產(chǎn)品上市量左右著區(qū)域市場的租賃價格；特別是在交付使用后，同一地點的出租供應(yīng)量驟然增大，諸多買家出租套現(xiàn)的投資行為愈演愈烈，一些急于求成的出租者會降低租金，從而造成投資回報率的下降和投資回收期的延長。

四是定價問題。酒店式公寓的單價高于其他住宅10％—20％是合理的。但不少酒店式公寓的價格砝碼也與日俱增，每平方米上萬元的酒店式公寓不斷增多，價格與市場出現(xiàn)嚴重背離。另外，酒店式公寓還存在綠化率低、樓內(nèi)電梯擁擠、通道狹窄、居住人群復(fù)雜等普遍問題。

投資風(fēng)險怎樣規(guī)避呢？沈昊認為，首先是對地段的綜合考慮。目前酒店式公寓風(fēng)起云涌的背后，隱藏著區(qū)域供應(yīng)量增加、產(chǎn)品雷同等影響投資回報率（租金）的因素。因此在作投資選擇前應(yīng)考察該地段周邊的租賃行情，選擇一個合適的類比值來計算其平方售價的合理性；該處是否具有地理優(yōu)勢如交通便捷，最好鄰近現(xiàn)有或已在建設(shè)中的軌道交通；樓盤周邊建筑群以商務(wù)樓居多的要優(yōu)于住宅區(qū)，附近區(qū)域類似項目少的要優(yōu)于過于集中地帶。

其次，樓盤要有創(chuàng)新設(shè)計，拒絕爛尾樓。酒店式公寓設(shè)計要充分體現(xiàn)其經(jīng)濟實用性特征，房型布局要緊湊而靈活，減少戶內(nèi)消極空間的數(shù)量，減少公共面積的分攤。對于不同層次的居住者及其生活習(xí)慣，居室套型設(shè)計可以靈活分隔。

四、商住兩用的房子利與弊有哪些

一、商住兩用的房子優(yōu)點

1、使用面積大

商住兩用房雖然面積一般以40-80平米大小的小戶型為主，但是使用面積大，層高有4.5米左右，完全可以隔成2層使用，也就是說購買50多平方米面積大小的房子，其使用面積將近100平方米。

2、低總價

這種房子一般是以小戶型公寓設(shè)計為主，樓層相對較高，容積率也高，對開發(fā)商來說就降低了不少成本，自然售價也就低了，而且使用面積比建筑面積會高出三分之二，綜合對比之下，總價會低不少。

3、不限購

商住兩用房一般是小產(chǎn)權(quán)的，對于限購、限貸政策的影響不大，很適合一些在大城市打拼的年輕人，而且不僅可以居住，還可以創(chuàng)業(yè)作為辦公間使用。

4、拎包入住

商住兩用房公寓一般都以精裝修為主，這對于現(xiàn)在忙于工作的業(yè)主來說是很便利的，只要拿到房產(chǎn)證就直接可以擰包入住，省下不少時間和精力。

二、商住兩用的房子缺點

1、產(chǎn)權(quán)40年