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愿景集團(tuán)騙局(愿景集團(tuán)騙局是真的嗎)
大家好!今天讓創(chuàng)意嶺的小編來大家介紹下關(guān)于愿景集團(tuán)騙局的問題,以下是小編對此問題的歸納整理,讓我們一起來看看吧。
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一、老舊小區(qū)改造,投入3000萬的“勁松模式”有哪些生意經(jīng)
“我們給老舊小區(qū)改造算的‘平衡賬’是先用10年左右的時間收回投資成本,并保持每年8% 10%的現(xiàn)金流入,再有六七年的利潤回報期。這意味著需要擁有小區(qū)20年的低效閑置資產(chǎn)經(jīng)營權(quán)?!苯眨谝?財經(jīng) 對話了北京愿景明德管理咨詢有限公司(下稱“愿景集團(tuán)”)董事長陶紅兵。
為什么要進(jìn)入老舊小區(qū)改造的賽道呢?在陶紅兵看來,對于類似于愿景集團(tuán)的房地產(chǎn)服務(wù)、運(yùn)營商們,這是存量市場上為數(shù)不多的待耕耘的沃土。
“由于不涉及土地增量開發(fā),房地產(chǎn)開發(fā)商鮮有涉足社區(qū)綜合整治,而政府又需要可長期下沉社區(qū)的運(yùn)營機(jī)構(gòu)。但沒有資產(chǎn)做擔(dān)保,很難獲得金融機(jī)構(gòu)的支持?!碧占t兵也說出了他們具有的優(yōu)勢和面對的難題。
根據(jù)7月國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》(下稱《意見》), 今年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個,涉及居民近700萬戶?!兑庖姟愤€明確,到“十四五”期末,結(jié)合各地實際,力爭基本完成2000年年底前建成需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。
目前,這場接棒棚改的工作已在全國多地鋪開。17日,住建部消息稱,2020年1-10月份,全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)數(shù)已經(jīng)完成年度計劃任務(wù)的94.6%。
“老舊小區(qū)改造是一個長期的、需要通過十幾年運(yùn)營才能收回投資的事業(yè)。金融機(jī)構(gòu)是否能提供低息、優(yōu)質(zhì)、長期的貸款,政府是否給予更多的政策支持,關(guān)乎 社會 資本參與的可持續(xù)性?!碧占t兵說。
投入逾3000萬的“勁松模式”,后勁在哪里
在北京市東三環(huán)勁松橋西側(cè),距離國貿(mào)CBD不足4公里處,有一片上世紀(jì)70年代建成的住宅區(qū),叫做“勁松小區(qū)”,這是申師傅夫妻呆了二十年的地方。2年前,這里曾因環(huán)境差、配套設(shè)施不足,沒有物業(yè)管理,一度成為都市核心圈內(nèi)“隱秘的角落”。
2018年7月,北京市首個有 社會 資本介入的老舊小區(qū)改造項目選址勁松,作為 社會 資本主體的愿景集團(tuán)和勁松街道達(dá)成了勁松一區(qū)到八區(qū)綜合改造規(guī)劃。當(dāng)年,愿景集團(tuán)投入3000萬元資金,用于勁松一、二小區(qū)的綜合治理。作為投資回報,愿景集團(tuán)獲得了社區(qū)里低效閑置空間20年的經(jīng)營權(quán)。
愿景集團(tuán)城市更新事業(yè)部高級經(jīng)理鄭旻硯透露,低效閑置空間經(jīng)營所產(chǎn)生的租金收入占愿景集團(tuán)投資回報的46%。此外,物業(yè)費(fèi)占26%,停車費(fèi)占19%,其他款項占9%。
“危房在改造中被拆除,我們開在危房里的理發(fā)店也就關(guān)了。后來被告知,作為騰退的便民商戶,我們可以低價租到小區(qū)新建的商鋪,生意又起死回生了?!鄙陰煾嫡f?,F(xiàn)在,夫妻二人在勁松二區(qū)靠近馬路的位置擁有了自己的合法店鋪,叫“美好理發(fā)店”。
第一 財經(jīng) 記者觀察到,在愿景集團(tuán)引入的5家商鋪中,除了保留如“美好理發(fā)店”這樣的底商外,新增了如百年義利的便民商業(yè)。鄭旻硯表示,前者屬于公益扶持型,收取較低的租金;后者的租金漸與市場接軌。
老舊小區(qū)改造中的勁松小區(qū)
既然采用了市場化操盤的模式,為何卻始終引入投資回報甚微的商鋪呢?
“這是因為在老舊小區(qū)中,人均消費(fèi)能力有限,消費(fèi)需求不足,便民商鋪是較為契合的商業(yè)模式?!北本┝謽I(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院物業(yè)管理系主任程鵬說。
對于建筑密度大的老舊小區(qū)而言,將閑置空間的再利用為主要盈利來源,具有可持續(xù)性嗎?
陶紅兵稱,縱向的空間開發(fā)是不合適的。一方面,無法增添容積率;另一方面,地下空間開發(fā)成本高,也涉及產(chǎn)權(quán)、安全等其他問題。但在橫向的空間開發(fā)上,仍存在更多的想象空間。
他說,“我們預(yù)期新增一些簡易低風(fēng)險類建筑,這類建筑不占規(guī)劃面積,相當(dāng)于一個準(zhǔn)臨時建筑?!?/p>
將社區(qū)運(yùn)營延伸至街區(qū),是陶紅兵對于空間利用的另一設(shè)想。他表示,街道的綠化、保潔工作,一般交由當(dāng)?shù)貓@林綠化部門外包給專門的保潔公司,未來這塊業(yè)務(wù)有劃歸物業(yè)的可能。
這樣的想象并非沒有依據(jù)。日前,社區(qū)內(nèi)的保潔、綠化工作已由愿景集團(tuán)旗下的和家物業(yè)接管。前三年,政府給予每年143萬元的轉(zhuǎn)移支付?!罢矫妫嗽谇叭暧枰载斦a(bǔ)助外,省去了后續(xù)的外包費(fèi)和成本上漲的風(fēng)險。而和家物業(yè)也將多了一部分營收來源,是一件‘雙贏’的事。”陶紅兵說。
作為比較穩(wěn)健的投資回報方式,物業(yè)費(fèi)和停車費(fèi)的年收入情況如何呢?
鄭旻硯稱,目前,物業(yè)費(fèi)已收繳約150天,收繳率達(dá)74%;而停車費(fèi)一直保持93%-94%的收繳率。
第一 財經(jīng) 記者做了一個簡單的估算:
在物業(yè)費(fèi)方面,按目前的收繳率,并以低層住戶每月0.43元/平方米、套均房屋住宅面積55平方米為標(biāo)準(zhǔn),結(jié)合勁松一、二區(qū)總戶數(shù)為3605戶的實際情況,每年物業(yè)費(fèi)總收入約76萬元。在停車費(fèi)方面,小區(qū)共有停車位約600個,每個停車位的年費(fèi)約為1800元,依照94%收繳率,每年停車費(fèi)總收入約102萬。二者相加,每年可帶來總收入約178萬。
除了日常工作外,和家物業(yè)已投入對勁松一、二小區(qū)智能化改造和適老化的提升。那么,物業(yè)費(fèi)的收入是否可以填補(bǔ)物業(yè)的運(yùn)營成本呢?
鄭旻硯稱,今年下半年,將開始勁松一、二區(qū)整體改造計劃,同時會對勁松三區(qū)至八區(qū)啟動物業(yè)確權(quán)和進(jìn)駐工作?!拔磥?,隨著物業(yè)管理面積的擴(kuò)大,物業(yè)成本將會攤薄,收入也會增加?!彼f。
社會 資本盈利模式待破局
在陶紅兵看來,“勁松模式”是 社會 資本參與老舊小區(qū)的具象化表述,具體到區(qū)域還應(yīng)因地制宜。
山東省3月印發(fā)的《山東省深入推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造實施方案》提到,創(chuàng)新老舊小區(qū)及小區(qū)外相關(guān)區(qū)域“4+N”改造方式和融資模式。而改造方式中的四種模式包括,大片區(qū)統(tǒng)籌平衡模式、跨片區(qū)組合平衡模式、小區(qū)內(nèi)自求平衡模式和政府引導(dǎo)的多元化投入改造模式。
那么,制約 社會 資本盈利的因素有哪些呢?
陶紅兵認(rèn)為,政府缺乏長效的管理機(jī)制是老舊小區(qū)綜合治理過程中的一大痛點(diǎn)。他舉例稱,在存量空間的利用上,由于一些小區(qū)配套商鋪的產(chǎn)權(quán)被開發(fā)商拍賣或被政府部門占用,造成房屋的經(jīng)營權(quán)無法收回,也失去成為 社會 資本增值提升空間的可能性。
與此同時,融資難,也掣肘了 社會 資本經(jīng)營的可持續(xù)性。
北京思源地產(chǎn)股份集團(tuán)副總裁邢成剛告訴第一 財經(jīng) ,老舊小區(qū)改造具有“大投入、小產(chǎn)出”的特點(diǎn),且仍處于 探索 階段。這項業(yè)務(wù)獲得融資的前提是該商業(yè)模式的成功。
中國指數(shù)研究院研究員石蕊稱,目前,全國僅北京、上海等地有關(guān)老舊小區(qū)改造的金融產(chǎn)品相對成熟。
7月17日,國家開發(fā)銀行與吉林、浙江等5省,中國建設(shè)銀行與重慶、南京等9個城市,分別簽署《支持市場力量參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造戰(zhàn)略合作協(xié)議》。根據(jù)簽約內(nèi)容,在未來五年內(nèi),國家開發(fā)銀行、中國建設(shè)銀行預(yù)計將向5省9市共提供4360億元貸款,重點(diǎn)支持市場力量參與的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目。
“由于 社會 資本介入城市更新還是一個新業(yè)態(tài),商業(yè)銀行不能測算出其盈利模式,融資較為困難。未來,隨著更多的 社會 資本進(jìn)入,更多的項目落地,金融機(jī)構(gòu)或?qū)⒔档蛯?社會 資本的融資門檻。此外, 社會 資本還應(yīng)考慮保險類對于投資回報要求低、更穩(wěn)健的融資產(chǎn)品。”陶紅兵說。
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟稱,在“十四五”這五年的窗口期,如果保持以每年更新速度最多為5%的勢頭,老舊小區(qū)改造的市場總投資額或可達(dá)到5萬億~6萬億元。
二、愿景集團(tuán)重剛樣別墅怎么
很好。冬暖夏涼。重鋼別墅通常采用符合國際標(biāo)準(zhǔn)的H型鋼、方鋼、標(biāo)準(zhǔn)鋼等做房屋的框架,再通過嚴(yán)謹(jǐn)與科學(xué)的計算,把它們組合在一起。通過這種建造方式,避免了房屋內(nèi)有很多的立柱,有很多的棱角,可以說極大的提高了房屋的空間利用率。它是現(xiàn)代材料及現(xiàn)代科技的大成者,可以說重鋼別墅的質(zhì)量是非常棒的,也是目前最先進(jìn)的一種建造方式。大家如果選用重鋼結(jié)構(gòu)建造別墅是絕對沒有問題的。相比于以前的磚混結(jié)構(gòu),重鋼別墅有很多優(yōu)勢。
三、益陽愿景朗悅府是國企嗎
益陽愿景朗悅府不是國企。因為益陽愿景朗悅府是由愿景集團(tuán)打造,以“泛教育”為的高品質(zhì)住宅小區(qū),隸屬于愿景地產(chǎn),屬于私營企業(yè),所以不是國企。項目位于益陽市資陽區(qū)五福西路南側(cè)、興業(yè)路東側(cè),是由益陽愿景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)。
四、愿景和家物業(yè)待遇怎么樣
好。
1、和家生活科技集團(tuán)是愿景集團(tuán)旗下一家提供本地生活服務(wù)和城市基礎(chǔ)建設(shè)的綜合服務(wù)運(yùn)營商。
2、和家生活融入黨建引領(lǐng)社區(qū)治理共同體,為城市居住區(qū)及周邊的資產(chǎn)提供物業(yè)管理、社區(qū)治理、便民服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營、市政服務(wù)、智慧社區(qū)等多種美好生活服務(wù)。
3、愿景和家物業(yè)公司的工作時間:8:00-12:00,13:30-17:30,工作還是很輕松的,不過物業(yè)的工資不是很高,適合追求輕松的人去工作。
以上就是關(guān)于愿景集團(tuán)騙局相關(guān)問題的回答。希望能幫到你,如有更多相關(guān)問題,您也可以聯(lián)系我們的客服QQ: 1454722008(同微信)進(jìn)行咨詢,客服也會為您講解更多精彩的知識和內(nèi)容。
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