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鄭州唯諾房地產營銷策劃

發(fā)布時間：2023-03-03 11:50:03 稿源：創(chuàng)意嶺閱讀： 234 問大家

大家好！今天讓創(chuàng)意嶺的小編來大家介紹下關于鄭州唯諾房地產營銷策劃的問題，以下是小編對此問題的歸納整理，讓我們一起來看看吧。

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本文目錄:

1、急求房地產市場營銷方案!!!
2、鄭州煜尚家房產中介有限公司怎么樣？
3、鄭州稻田房地產經紀有限公司改名
4、鄭州市新有居房地產營銷策劃有限公司怎么樣？

鄭州唯諾房地產營銷策劃

一、急求房地產市場營銷方案!!!

1、健達世紀園項目概況

2、健達世紀園市場分析

（一）營銷環(huán)境分析

（二）競爭態(tài)勢分析

（三）消費者分析

（四）項目SOWT分析

3、健達世紀園銷售策略

1、入市時機及策略

2、價格定位及價格策略

3、銷售階段安排

4、健達世紀園宣傳推廣策略

（1）健達世紀園項目推廣主題

1、關于案名2、

3、項目推廣主題

4、主題詮釋

（2）項目廣告策略

1、廣告階段策略

2、廣告創(chuàng)意策略

（3）項目公關策劃

1、活動推廣目標2、

3、活動推廣定位

4、活動推廣訴求重點

5、活動推廣的方式

（4）項目現(xiàn)場包裝策略

1、銷售現(xiàn)場包裝

2、樓盤處道路包裝

3、項目工地包裝

5、項目媒介組合策略

1、媒體發(fā)布策略

2、媒體分析與選擇

6、健達世紀園廣告工作推進一覽表

7、健達世紀園項目全案包裝策略一覽表

8、健達世紀園推廣費用

1、世紀園項目概況

健達世紀園占地156畝，總體規(guī)劃分三期開發(fā)，一期為8棟多層，已經入??；二期為10棟，已交工；三期5棟在熊爾河畔。小區(qū)內多功能會所，幼兒園，休閑娛樂設施配套齊全。此項目是鄭州南部區(qū)域一所大型、生態(tài)、純住宅的社區(qū)?，F(xiàn)在的銷售均價是1500元/㎡，其中三樓價格1798元/㎡；五樓價格1498元/㎡；六樓、七樓1280元/㎡，一次性優(yōu)惠4%。戶型主要集中在80㎡-130多㎡之間，整體規(guī)劃、建筑的外立面塑造及景觀設計有濃郁現(xiàn)代特色。

項目周遍學校有大學路小學、鐵十一小、鄭鐵七中、六十二中、中州大學、鄭州航院等小學、中學、高校；附近矗立高級飯店、賓館：民航大酒店、臺灣大酒店、漓江飯店等；附近思達超市、世紀聯(lián)華大型購物場所；鞋城、食品批發(fā)市場、高寨農貿市場滿足人們的日常生活需要。社區(qū)外部配套完善，空氣質量較好，商業(yè)設施齊全，文化氣息濃厚。

本案西面緊鄰城市主動脈京廣南路，南面寬闊暢通的航海路連接著城市主干道：西環(huán)路、大學路、紫荊山路、東環(huán)路等。項目西南的客運總站公交線路伸向城市的四面八方。健達世紀園所處區(qū)域為城市與都市鄉(xiāng)村結合部，居住人群層次復雜、素質相對較低，人群流動性大，治安狀況較混亂。航海路口至物業(yè)地址這一段給人破敗、衰落、陳舊的印象。

2、健達世紀園市場分析

（1）鄭州南區(qū)地產項目營銷環(huán)境

從今年來看，鄭州房地產市場開發(fā)形勢良好，

隨著鄭州市拉大城市框架，擴大城市規(guī)模，降低城市戶口的準入門檻和區(qū)域性中心城市的建設與發(fā)展，全市的房地產開發(fā)進入了一個全新的發(fā)展時期。政府開發(fā)北區(qū)的政策東移，

傾力籌建鄭東新區(qū)。與其相比顯得南區(qū)項目在升值潛力方面前景不

太樂觀。同時，隨著市區(qū)內大型批發(fā)市場的紛紛南移，也將會在一定程度上促進南區(qū)經濟的進一步繁榮。改革開放以來，隨著城市化的進程，以及南區(qū)專業(yè)市場的建立。鄭州南區(qū)逐步形成了大型燈具批發(fā)市場、京廣批發(fā)市場（鞋城）、河南萬客來食品城、鄭州市華中食品城、鄭州食品城等。此板塊地段具有得天獨厚的商貿特征。各項經濟指標與鄭州其它地區(qū)比處于中等水平。對商品房等大宗商品的購買力具有一定規(guī)模。航海路地產項目形成了兩頭大中間小的啞鈴狀的樓盤特征，中間沿線項目產品同質、地段優(yōu)勢相似的情況下競爭異常激烈。城市中心較好地段項目獲得難度越來越大，郊區(qū)化的地皮也成為眾多開發(fā)商的爭奪的對象。

鄭州南區(qū)商賈云集，具有較明顯的商貿特色，經濟發(fā)達的程度比周圍地帶高。這是其得天獨厚的板快優(yōu)勢。這種特殊性決定了本區(qū)域的消費群對樓盤的價格敏感度比北區(qū)高。同時，本區(qū)域外來人口較集中，對于商品房消費有一定潛在市場。

（2）南區(qū)地產項目總體競爭態(tài)勢及競爭者分析

南區(qū)項目中心地帶金祥花園、亞新美好人家、龍躍系列項目、富寓花園等項目先后開發(fā)成功，預示著該地塊項目尚具有巨大開發(fā)潛質，同時也標志著這一區(qū)域消費市場日益成熟。此后南區(qū)中心地段出現(xiàn)了第三代生態(tài)住宅：健達世紀園、錦繡江南、開元麗城、亞星盛世家園等注重社區(qū)環(huán)境、綠化率較高的大型項目。多數(shù)項目在建筑風格及景觀設計與外立面方面產品同質，樓盤概念也沒有鮮明特色。然而航海路沿線兩段如金色港灣、帝湖花園等項目在產品定位、概念炒作及營銷推廣方面有著與眾不同的成功案例。

因此，為了更好的作好健達世紀園項目的整合，河南惠喬廣告公司市場部對周遍最主要競爭者、潛在競爭者進行周全細致的市場調查與深入分析?；厩闆r如下：

序號項目名稱均價規(guī)模戶數(shù)工程地址物業(yè)地址廣告定位案場狀況廣告定位主打廣告語形象定位營銷狀態(tài)1 開元麗城1490元/m規(guī)劃面積116畝，900多戶一期11棟以封頂，處于強銷期京廣南路與長江路交叉口南50米南區(qū)美麗新世界選擇，是一種權利，有何嘗不是一種能力。在合適的地方，選擇，自己的美麗新世界。塑造南區(qū)大眾化品牌現(xiàn)代化住宅案場大廣告牌醒目，視覺很有沖擊力，震撼力。售房部包裝時尚、溫馨、清雅。銷售員服務熱情。2亞星盛世家園1580元/m占地面積140畝，戶數(shù)1188一期在建正在銷售嵩山路與長江路交叉口東北角高尚歷史文化景觀社區(qū) 亞星生盛世家園——文化成就未來；嵩山路上觀山聽水首席庭院。首家大型文化主題景觀社區(qū)圍墻包裝色彩莊重沉穩(wěn)，突出歷史厚重感。案場氣魄，濃郁的文化氛圍。銷售員有氣質，缺乏積極性。3錦繡江南1600元/m占地為120畝 1100多戶一期完工綠化即將建設興華南街與張魏路口東南生態(tài)型藝術社區(qū)“藝墅世家幸福之家”生態(tài)健康藝術售樓包裝現(xiàn)代風格、色彩明快。售樓現(xiàn)場氛圍冷淡。售樓員專業(yè)知識與技巧不足。4 帝湖花園1680元/m規(guī)劃面積3110畝，456畝的月湖一期多層即將建成航海路與桐柏路交叉口純生態(tài)水景人居所“回家就是度家的開始”“善待你的一生”“大帝湖、大社區(qū)、大自然”大氣魄、大氣勢的歐式風格售樓現(xiàn)場，開闊的廣場。一期銷售過半，剩下價位較高的困難。非常熱情專業(yè)敬業(yè)的銷售員。5富寓花園1550元/m280戶處于尾盤銷售期航海中路30號平實、自然、務實、利益訴求(宣傳書)您想要的，正是我們?yōu)槟ㄔ斓摹，F(xiàn)代主義與歐式建筑風格糅合開發(fā)項目時機極佳地理位置較好，周遍配套設施齊全。6金祥花園1450元/m1000多戶五期正在熱銷中鄭州市航海中路19號實用、品牌點睛之作、封園之作、完美之作比較務實的小區(qū)主要是以占領市場先機前幾期為經濟實用房，價位較底。本期是商品房，價位較高。7龍躍時代家園1900元/m85戶尾盤銷售期航海北街與交通路交叉口沒有怎么做廣告注重品牌效應售房部規(guī)模不大精致、時尚

競爭者——5W戰(zhàn)略分析

現(xiàn)代營銷由“產品導向——市場導向——需求導向——關系導向”等理念向更高級更直接更有效的現(xiàn)代營銷理念演繹：競爭導向的營銷理念。這是因為當市場發(fā)展趨于成熟時，主要競爭對手的每一項營銷策略及活動都是在充分的研究消費群體情況下制定的，有其明確的目的性與針對性。

克勞塞維茨在其《戰(zhàn)爭論》中說戰(zhàn)爭有兩個目的：一是以打敗敵人為目的；二是以占領敵人境地為目的。在此基礎上提出的5W戰(zhàn)略是以競爭者為研究對象的現(xiàn)代營銷觀念，因而有很強的攻擊性與侵略性。在對區(qū)域市場發(fā)動一場殘酷的侵奪戰(zhàn)時，對“敵人”進行火力據點的偵察是至關重要的?！爸恕笔鞘袌鰻帄Z戰(zhàn)制勝的關鍵。針對競爭對手“做的好”模仿，“做的不好的”改進，“沒有做的”占領市場高地，“正在做的”研究對策。從而在激烈冷酷的市場爭奪戰(zhàn)中獲得勝利。

主要競爭者——【開元麗城】

項目概述：開元麗城占地約116畝，總建筑面積約12萬平方米，規(guī)劃900多戶，項目綠化綠30%以上，是鄭州南區(qū)一個大型、人文、低密度、高綠化純住宅社區(qū)。

開元麗城總體開發(fā)為2期，規(guī)劃籌建22棟多層。一期共11棟、36個單元，432套住宅。分三次調整價格，即每144套調整一次，項目至2003年底竣工。一期建設包括室內多功能會所、大型中式休閑廣場、兒童游樂場所。主力戶型為三房和兩房，面積90m-230m，戶型設計功能合理，最大樓間距為50多米。

現(xiàn)已銷售200多套（由于在營銷推廣方面的問題，健達把本該屬于自己的200多名客戶拱手相送給自己的敵手——開元麗城）由于2003年房產會之后一個月內沒有開展廣告宣傳與公關活動，近期銷售狀況有一定困難。開元麗城主要賣點列舉：a、開元房地產的大眾化品牌 b、開元物業(yè)品牌 c、開元麗城的規(guī)模 d、開元麗城的超底價位。

競爭對手5W因素分析：

正在做什么為什么這樣做做的好的做的不好的沒有做的

1、在項目處于強銷期，定期連續(xù)發(fā)布理性訴求比較廣告。 2、發(fā)布項目工程進度的告知廣告，向置業(yè)者發(fā)布信息 3、侵奪求廉求利的目標客戶群體 4、準備第二輪宣傳沖擊波 1、攻擊打壓競爭對手，突顯項目性價比，迎合南區(qū)置業(yè)者求廉心理需求。 2、穩(wěn)定以定單置業(yè)者的信譽，擴大口碑效應傳播。爭取置業(yè)者購買的信心1、售房部包裝時尚、清逸、精致，有濃厚現(xiàn)代感的氣息。 2、案場內廣告牌畫面唯美、色彩選擇明快、視覺表現(xiàn)有強烈的沖擊力與震撼力。 4、案場外部POP廣告、墻體廣告搶眼吸引人。 5、強銷期以理性訴求廣告的競爭性策略，運用比較廣告。 6、項目定位消費群體明確：工薪階層。平民化、大眾化、品牌化的路線。 7、物業(yè)品牌知名度與美譽度都很高。 8、營銷推廣與價格策略明確。1、廣告推廣策略不太明確，產品形象廣告推廣不太理想。 2、準備期、內部認購期形象廣告的創(chuàng)意表現(xiàn)匱乏。 3、廣告推廣前期媒體組合單一，只有大河報。影響面深度還是不夠。 4、項目所處的地段荒涼，周遍配套設施不齊全，生活不太便利。1、售樓處道路沒有包裝，周遍營銷氛圍不濃。 2、項目影視廣告還沒有做。 3、南區(qū)交通要塞戶外廣告牌也沒做。 4、對市場主體只是做市場調查，并沒有派發(fā)宣傳單頁。

其他競爭項目簡析：亞星盛世家園/錦繡江南/帝湖花園

潛在競爭者——【亞星盛世家園】

此項目位于鄭州西南區(qū)嵩山路上，占地面積為146畝，社區(qū)包括20棟多層，3棟小高層，2棟寫字樓多種格局。5000m的中庭廣場，1000m的人工湖，1700m的地下防空設施。主力戶型二房、三房、復式，面積28——205m。社區(qū)內有會館、幼兒園、商業(yè)街等相關配套。

亞星盛世家園主要賣點羅列：a、亞星地產的品牌 b、居住文化形態(tài)—文化主題c、水景山景的園林規(guī)劃

競爭對手5W因素分析:

〔優(yōu)勢〕

1、售房部外部造型現(xiàn)代感十足，2、內部裝飾典雅人文氣息濃郁。售房部的大氣魄展示了開發(fā)商的雄厚實力。3、項目附近的戶外廣告牌醒目，4、視覺沖擊力強。5、圍墻包裝較重視與項目推廣主題“文化成就未來”相吻合，6、突顯了人文歷史的厚重感。7、項目綠化率高，8、在景觀設計方面把山景與水景融入小區(qū)。

9、在上街區(qū)有著開發(fā)房地產的成功經驗，10、注重建筑品質，11、戶型設計、景觀規(guī)劃。12、生活環(huán)境優(yōu)雅，13、空氣質量較好。

〔劣勢〕

1、廣告主題不2、明確：一是文化成就未來；二是嵩山路上觀山聽水首席庭院。3、宣傳推廣存在著很大的盲目性且不4、系統(tǒng)，5、造成資金的大量浪費，6、反而7、增加了項目成本。8、 “文化成就未來”主題概念推廣有些空洞，9、周遍文化氛圍不10、濃厚。11、開發(fā)商觀念陳舊、沒有現(xiàn)代營銷意識，12、以自我意志為核心，13、不14、遵循市場規(guī)律。15、無法與專業(yè)營銷策劃公司建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，16、很多營銷策劃公司也不17、愿與亞星房地產開發(fā)公司合作。

18、項目位置偏遠，19、周遍學校、醫(yī)療、商業(yè)等生活配套不20、完善。

21、亞星房地產是上街外來品牌，22、在鄭州知名23、度與美譽度低。

【錦繡江南】——潛在競爭者

項目案名原為天泰?藝墅世家。占地120畝，11萬平方米的住宅，最大樓間距超過50多米，容積率低，綠化率超過45%。1萬多平方米園林規(guī)劃，中央花園中1500平方米的業(yè)主會所，500平方米的幼兒園。主力戶型三房、四房、復式98——200m。一樓1618-1683元/㎡（帶花園）；三樓1586-1665元/㎡；五樓1362--1442元/㎡；六樓1130--1209元/㎡。項目位于亞星盛世家園旁邊，有25棟多層住宅，社區(qū)內有生態(tài)綠化系統(tǒng)、石景、水景、健康休閑系統(tǒng)。

錦繡江南主要賣點羅列：a、生態(tài)型社區(qū) b健康概念的提出 c 藝術型社區(qū)

對手5W戰(zhàn)略分析：

〔優(yōu)勢〕

1、在較繁華地段與物業(yè)地址處售房部各一；較繁華地段人流量大，2、距離目標3、客戶群體接近；建立了占領市場爭奪的據點。4、該項目是南區(qū)中段較早提出生態(tài)型健康藝術社區(qū)的樓盤；項目園林規(guī)劃設計及至完美，5、綠化率及高。

6、注重影視廣告的宣傳，7、建立了一定的樓盤知名8、度。

〔劣勢〕

1、天泰房地產開發(fā)公司在上項目前，2、對項目可行性分析與研究不3、夠深入不4、夠專業(yè)。這也反映開發(fā)商缺乏遠景規(guī)劃，5、沒有長遠的市場洞察力。

6、一期已為現(xiàn)房，7、樓房的缺點充分展現(xiàn)。建筑外立面為面磚，8、呆板、生硬缺乏時代感，9、戶型設計不10、合理，11、主力戶型面積偏大。以至造成消費群體購房的抗性很大。12、案名13、的全面變動，14、造成資金的極大浪費。

15、售樓員缺乏熱情，16、專業(yè)技能與知識不17、足。18、媒體組合策略比較單一，19、只有電視做告知性或提醒式廣告。開發(fā)商缺乏長遠的營銷傳播策略。

20、精美的樓書與樓盤的實況形成鮮明的對比，21、樓書的成本太大，22、而23、效果較差。

【帝湖花園】——潛在競爭者

帝湖花園是布瑞克房地產開發(fā)有限公司興建。此項目是鄭州市規(guī)模最大環(huán)境最完美的大型純生態(tài)水景居所。也是鄭州唯一最大活水湖的社區(qū)。規(guī)劃土地為3110畝，20余平方米天然湖面，1200畝園林綠化，8萬平方米休閑廣場。項目綠化率為51%，容積率為1。社區(qū)分為三個區(qū)域：萊茵東郡、羅馬毫庭、威尼斯水域。項目先開發(fā)多層住宅，以集聚人期，加速資金周轉，快速回籠資金。開發(fā)的多層以其低廉的價位、高品質生活方式迅速銷售過半，主要是五六樓價位底的買的較好。樓盤定價策略較有特色，與湖的遠近而不同。此后逐步開發(fā)別墅、聯(lián)排別墅、高層。項目規(guī)劃景觀以湖全面展開，綠化率高。此項目對西南區(qū)其它項目有較大的威脅。

營銷傳播推廣策略是非常的成功。媒體發(fā)布策略宛如一股龍卷風，震撼著鄭州地產界。樓盤形象廣告的策略型創(chuàng)意的發(fā)布有一種大氣魄大氣勢，霸氣十足，深入人心。集中火力投放了一輪一輪的媒體炸彈，強烈的刺激著欲在西區(qū)置業(yè)人士。

（三）南區(qū)消費群體置業(yè)者分析

1、目標客戶群分析：目標客戶群年齡在25歲——45歲左右；中等高等學歷以上，工作與事業(yè)相對穩(wěn)定，進入事業(yè)與家庭穩(wěn)定期。家庭可支配收超過2萬元，首期支付3——6萬元之間，月供還款約450——1000元左右。根據前期市場調查顯示，南區(qū)整體生活消費水平低于全市的平均水平。

2、目標客戶群定位：

依據南區(qū)狀況，本項目的消費群體主要是：

南區(qū)經商批發(fā)人員（鄭州萬客來食品城、鄭州華中副食品城、鄭州食品城、京廣路鞋城批發(fā)市場、總站紡織品批發(fā)市場等）周遍學校中青年教師（中州大學、鄭州航院、測繪學校、鄭州衛(wèi)校、鄭州七中等）鐵路、部分行政、企事業(yè)單位職工（鐵道建筑總公司鄭州材料總廠、鐵路局工程機械廠、嵩山機械廠等）周邊老城區(qū)居民

鄭州中低收入人群

南部郊縣入遷鄭州戶

通過對消費群體的走訪結果顯示，項目周邊經商戶與居民對項目都寄托很大希望，也有購買意向，價位希望在1000元——1300元/平方米。對周邊的市場調查與消費群體的走訪都顯示：對社區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、人文教育十分重視。

3、目標客戶消費心理分析

【共性分析】目標群體都有強烈的求廉求榮心理，渴望獲得尊重與歸屬感，希望獲得環(huán)境幽雅、空氣質量較好性價比的完美居所。在他們漂泊租房渴望他們對子女的未來抱有很高的希望，希望子女能夠受到比他們更好的高等教育，愿意居住在文化氣息濃厚的區(qū)域。

【差異分析】

南區(qū)板塊是生意人集聚群落，外地人比較多。他們成為改革開放以來先富起來的那一群體。幾十年的經營累積累了大量的財富，雖然擁有別人眼羨的富足，并不意味著生活質量的提高。他們依然寄居在別人的屋檐下，過著都市富裕階層的租房生活。他們渴望改變當前的居住環(huán)境，擁有自我生活的新天地?？释蔀檎嬲饬x上的城里人，融入都市現(xiàn)代生活。同時在領略都市繁華之后，又期望一所環(huán)境優(yōu)雅、寧靜和諧能令心靈休憩的場所。

這一區(qū)域也是具有良好的人文環(huán)境。周遍的中青年教師擁有很高的涵養(yǎng)與文化知識，渴望高品質高物業(yè)的現(xiàn)代生活環(huán)境。相當部分群體也是外來人群，他們對城市生活有著獨特的理解，期望在喧嘩與騷動之后，享受那分安詳、寧靜、和諧。在事業(yè)與愛情步入穩(wěn)定時，他們渴望有個幸福理想家園。同時對未來的社區(qū)生活充滿幻想與憧憬。

城市工薪階層經過幾十年的辛勞工作，他們積累了相當?shù)呢敻?，但是他們的財富來之不易。有由于房地產所具有的付款額度大的特殊性，大多人群持幣待購。在購房過程中謹慎，貨比三家。由于原來所居住房屋戶型、面積、功能不合理，社區(qū)環(huán)境綠化差，房屋破舊等原因，希望將來的居住場所與環(huán)境要改善原來居住條件。

（四）健達世紀園項目SWOT分析

（1）項目優(yōu)勢（Strength）

1、區(qū)位優(yōu)勢：本案位于鄭州批發(fā)市場、商貿發(fā)達的區(qū)域。

2、規(guī)模優(yōu)勢：項目占地156畝，是南區(qū)較大型樓盤。

3、面積優(yōu)勢：戶型面積為80m——130m，面積較適合南區(qū)市場

4、環(huán)境優(yōu)勢：綠化率較高，較郊區(qū)化的地段，空氣質量較好環(huán)境優(yōu)雅。

5、人文優(yōu)勢：周遍小學、中學、高院林立，文化氣息較濃。

6、配套優(yōu)勢：社區(qū)內多功能會所，休閑娛樂場所；社區(qū)外商店、購物、生活設施齊全。

7、進度優(yōu)勢：項目為現(xiàn)房，可感受產品成熟價值。

8、價位優(yōu)勢：價格比較適合南區(qū)市場。

（2）項目劣勢(Weakness)

1、經濟劣勢：由于銷售不夠順暢，開發(fā)商資金周轉有問題。

2、信譽劣勢：由于開發(fā)商拍賣地皮風波，以及變更工業(yè)用地產權等問題引發(fā)當?shù)鼐用窦吧鐣h。

3、周遍劣勢：項目周邊的老建筑偏多，且比較嘈雜，周邊小區(qū)域存在抗性。 4、園林劣勢：規(guī)劃布局不太合理，人車分流系統(tǒng)不完善。

5、產品劣勢：建筑外力面有些落后，戶型設計不是很合理。

6、景觀劣勢：周遍沒有公園、文化廣場。

（3）存在的機會：

1、以通過導入新概念，樹立在公眾中的新形象。

2、房產證馬上就拿到，為公關活動做了良好的鋪墊。

3、開發(fā)商資金周轉困難的解決。

4、市政府即將大力改造熊洱和河，此河正從健達世紀園小區(qū)穿過，改善了人文生活環(huán)境。

（4）面臨的問題：

1、區(qū)域整體消費能力有限，目標客房戶群體爭奪現(xiàn)象將較為嚴重。

2、開發(fā)商有一定知名度，但美譽度極差。

3、項目地段同質，概念炒作同質。

4、消費者對朝北的客廳存在著較大的抗性。

5、競爭對手—開元麗城即將封頂，時尚現(xiàn)代的外力面即將呈現(xiàn)。

6、健達世紀園產品外力面的老化。

7、健達世紀園“好水好景好家園”的主賣點不具備競爭力、說服力。

8、售樓員的銷售技巧及公關禮儀缺乏專業(yè)的培訓。

3、項目銷售策略

（一）入市時機及姿態(tài)

一個項目銷售的成功與否是與其銷售時機的把握密切相關的，銷售時機把握準確與否，直接影響到項目的銷售與推廣效果。只有把握好銷售時機，才能實現(xiàn)預期的銷售目標，否則會對全盤的策劃銷售造成不利的影響。

作為南區(qū)開發(fā)較早的地產項目，本項目在土地產權沒有變更，資金周轉困難，項目宣傳推廣盲目、項目包裝不系統(tǒng)的情況下倉促上項目。這在客觀上來講，對于本項目在長期內開展銷售工作是非常不利的。當前置業(yè)群體已越來越理性，其對物業(yè)的結構、戶型功能、景觀環(huán)境、交通配套等要求也越來越嚴格，項目不具備認購的前提條件而倉促入市，會在營銷推廣過程中造成極大的障礙。由于初期階段沒有開好頭，形成極為惡劣的影響，降低了置業(yè)人群對本項目的新鮮感，在日后正式發(fā)售工作造成困難，也沒有起到預期的正面轟動效應。本項目已經錯過較佳的春節(jié)前夕時節(jié)，而這一時節(jié)是開展公關促銷活動的較佳時節(jié)，也是重塑開發(fā)商形象以及贏得消費信心的良機。根據本項目的市場環(huán)境、競爭態(tài)勢、工程進度及市場的發(fā)展趨勢，為了明年的三月份銷售做準備，惠喬建議：

2004年12月01日作為本項目導入期

（二）價格定位及價格策略

1、定價策略

定價的影響因素：

位置交通狀況

周邊環(huán)境

配套設施

社會公共教育設施

規(guī)模

內部規(guī)劃設施

景觀

戶型結構

發(fā)展商信譽

工程進度

交樓標準

物業(yè)管理

2、定價的基本原則

結合市場需求及房地產業(yè)內經驗，評定上述定價影響因素之權重，綜合分析評定物業(yè)綜合素質：

各定價影響因素之權重分析圖

參考同區(qū)同類樓盤之綜合素質及價格水平，利用“市場比較法”制定價格；

在給各住宅單位具體定價時，充分考慮景觀、朝向、戶型結構、通風透氣、噪音、同層位置、樓層等因素。根據上述綜合因素來給物業(yè)的不同方位、不同面積、不同層數(shù)給樓盤定不同的價位，采用差價策略。

參考同區(qū)同類樓盤之綜合素質及價格水平，利用“市場比較法”制定價格；

在給各住宅單位具體定價時，充分考慮景觀、朝向、戶型結構、通風透氣、噪音、同層位置、樓層等因素。根據上述綜合因素來給物業(yè)的不同方位、不同面積、不同層數(shù)給樓盤定不同的價位，采用差價策略

（三）銷售階段安排

惠喬建議將整個銷售推廣過程分為以下5個階段，每個階段將采取不同的，具針對性的銷售推廣策略（原則：每一階段所面臨的問題，策略能達到怎樣的效果）

階段名稱時間銷售策略宣傳目標銷售單位第一階段形象樹立期2003/12/—2004/3/（為期3個月）“短”“平”“快”的策略，廣告宣傳持續(xù)，銷售速度要快。對銷售人員進行專業(yè)技能與公關禮儀的培訓。消除開發(fā)商信譽度低不良印象，重塑消費信心。以一期尾盤為主，完成總套數(shù)的10%第二階段信譽提升期 2004/3/01—2004/6/01 （為期3個月）低開高走的價格策略，犧牲部分利益。為盤活資金，集聚人氣做準備。這樣會給買家一種抓緊時間下定的感覺，否則，時間越往后價格越貴。做好老業(yè)主售后服務，展開公關活動，注重口碑效用的傳播總套數(shù)的15%第三階段旺銷期2004/6/02—2004/9/02 （為期3個月）在本階段可以考慮提價，達到開發(fā)商原計劃定價。營造熱銷樓盤的氛圍。間斷發(fā)布廣告及促銷活動信息。注重廣告的累積效果?？偺讛?shù)的45%—50%第四階段持續(xù)期2004/9/03—2004/12/03（為期3個月）前期業(yè)主售后服務完善，銷售控制時機的把握。廣告媒體組合的總套數(shù)的15%—20%，第五階段清盤期2004/12/04---------- 發(fā)布間歇性告知廣告總套數(shù)的

四、健達世紀園項目推廣策略

（一）健達世紀園項目推廣主題（待議）

1、關于案名2、

“健達世紀園”案名有些陳舊、不時尚、不新穎。鄭州也有相同相類似案名。案名尚有些新時代特征。更改案名將會使所建立起來項目知名度毀譽一旦，浪費財力。建議延續(xù)原有案名，只是在原來基礎上做稍微改動。整合項目資源，推動項目新形象傳播。

一期“健達?世紀花園”

二期“健達?時代花園”

3、項目推廣主題

賦予項目一種獨特概念，就是賦予項目精神與靈魂，使純物化的樓盤具有鮮活的新生命特征，給予項目更高的附加值。獨特的概念可以引領時尚生活潮流，區(qū)別于競爭樓盤，獲得更大差異性，從爾形成獨特的銷售主張，避免差異化的惡性競爭。

健達?世紀花園——時代?城市?后花園

健達?世紀花園——京廣南路上--新城市主義的復興

健達?世紀花園——城市中堅的世紀花園

健達?世紀花園——新都市主義，詩意的家園。

* 城市主義。復興。/自由主義。張揚。/自在生活。愜意。/文化生活。濃厚。

* 廣告主打語：與幸福（城市）生活有個約自在。愜意。濃厚?！鞘猩钚轮鲝?。

圓您一個不太奢侈的夢

4、主題詮釋

【時代】——將項目現(xiàn)代主義建筑風格與現(xiàn)代化的社區(qū)生活兩項因素融合，突現(xiàn)21世紀新時代新生活的全新現(xiàn)代特征。

【城市】——由于相當部分目標客戶群為了謀求生存與事業(yè)的發(fā)展，帶者夢想與期望來到這個中原都市，逐漸熟悉并融入這個城市生活方式。即要品位都市時尚、文化、繁華之后，又體驗歸家的溫馨、愜意、舒適。城市主義就是人們對城市物質豐裕與精神富足向往的完美詮釋。

【后花園】——健達世紀花園正好位于目標客戶群所做生意或工作的場所附近，宛如他們工作場所的后花園。這也與項目的景觀設計綠化率較高，即將改建的熊耳河畔是比較妥帖的。

（二）項目廣告策略

1、廣告階段策略

第一階段：以軟性新聞廣告為主，配合硬性形象廣告廣告和公關活動推廣。以軟性新聞廣告為主介紹開發(fā)商的新形象，社區(qū)的文化概念，建設規(guī)劃概念主題。

第二階段：以硬性廣告為主，宣傳樓盤戶型、功能配套、景觀綠化、社區(qū)生活等

第三階段：以促銷性與提醒式廣告，刺激消費。

2、廣告創(chuàng)意策略

1、報紙廣告創(chuàng)意

* 開發(fā)商形象篇：《天平篇》《簽名篇》《愛心篇》《腳丫篇》等

* 樓盤硬件設施：《地段篇》《人文篇》《生活篇》《愛情篇》《友情篇》等

* 軟文宣傳篇：

2、影視廣告創(chuàng)意

a、形象片

b、主題片

3、戶外

二、鄭州煜尚家房產中介有限公司怎么樣？

鄭州煜尚家房產中介有限公司是2017-12-12注冊成立的有限責任公司(自然人投資或控股)，注冊地址位于新密市西大街辦事處青屏大街965號。

鄭州煜尚家房產中介有限公司的統(tǒng)一社會信用代碼/注冊號是91410183MA44P9J34X，企業(yè)法人楊龍飛，目前企業(yè)處于開業(yè)狀態(tài)。

鄭州煜尚家房產中介有限公司的經營范圍是：房地產中介；房地產營銷策劃；房產信息咨詢；房屋租賃；房地產價格評估；會務會展服務；商務信息咨詢服務；市場營銷策劃；企業(yè)管理咨詢；文化藝術交流活動組織、策劃；家政服務；物業(yè)服務；水電暖安裝、維修；玩具、預包裝食品銷售；裝飾裝修工程、園林綠化工程設計、施工。

鄭州煜尚家房產中介有限公司對外投資0家公司，具有2處分支機構。

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三、鄭州稻田房地產經紀有限公司改名

鄭州璀璨魔方房地產營銷策劃有限公司。鄭州稻田房地產經紀有限公司是一家從事房地產行業(yè)的企業(yè)，更名為鄭州璀璨魔方房地產營銷策劃有限公司。鄭州，簡稱“鄭”，古稱商都，是河南省省會、特大城市、中原城市群核心城市，國務院批復確定的中國中部地區(qū)重要的中心城市。

四、鄭州市新有居房地產營銷策劃有限公司怎么樣？

鄭州市新有居房地產營銷策劃有限公司是2017-08-24注冊成立的有限責任公司(自然人投資或控股)，注冊地址位于鄭州市鄭東新區(qū)鄭東商業(yè)中心C座1號樓1311室。

鄭州市新有居房地產營銷策劃有限公司的統(tǒng)一社會信用代碼/注冊號是91410100MA44AQH01C，企業(yè)法人王宇宙，目前企業(yè)處于開業(yè)狀態(tài)。

鄭州市新有居房地產營銷策劃有限公司的經營范圍是：房地產中介服務；房地產經紀服務；房地產居間代理服務。（涉及許可經營項目，應取得相關部門許可后方可經營）。

鄭州市新有居房地產營銷策劃有限公司對外投資0家公司，具有3處分支機構。

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