正文

濟南住宅景觀設計報價表（濟南住宅景觀設計報價表圖片）

發(fā)布時間：2023-03-21 22:41:11 稿源：創(chuàng)意嶺閱讀： 63 問大家

大家好！今天讓創(chuàng)意嶺的小編來大家介紹下關于濟南住宅景觀設計報價表的問題，以下是小編對此問題的歸納整理，讓我們一起來看看吧。

創(chuàng)意嶺作為行業(yè)內優(yōu)秀的企業(yè)，服務客戶遍布全球各地，如需了解景觀設計相關業(yè)務請撥打電話175-8598-2043，或添加微信：1454722008

本文目錄:

1、濟南有好的室內外設計工作室或者設計公司嗎？
2、公司宣傳片策劃方案
3、想找個景觀設計公司,招標流程是怎樣的
4、濟南海爾綠城百合園怎么樣

濟南住宅景觀設計報價表（濟南住宅景觀設計報價表圖片）

一、濟南有好的室內外設計工作室或者設計公司嗎？

濟南新視覺 -top視覺公司

業(yè)務范圍

一、室內設計

1、家裝（普通住宅、公寓、別墅等）方案設計、效果圖制作及施工圖制作

2、工裝：辦公空間、商業(yè)空間、公共空間、方案設計、效果制作及施工圖制作

二、建筑表現：工建類、商建類、居住類，建筑表現，人視、鳥瞰效果圖制作，以及各類建筑動畫制作。

三、園林綠化景觀設計表現：

1、公園、小區(qū)、單位、工廠、道路等綠化設計、效果圖及施工圖制作

2、廣場、沿河公園、森林公園、城市公共休閑場所等的整體規(guī)劃設計效果圖及施工圖制作

四、工業(yè)表現各類工廠廠房、機械設備、線網數控等動畫的制作

二、公司宣傳片策劃方案

公司宣傳片策劃方案 （一）

宣傳片的表現形式

宣傳片從內容上分主要有兩種，一種是企業(yè)形象片，另一種是產品介紹片。前者主要是整合企業(yè)資源，統(tǒng)一企業(yè)形象，傳遞企業(yè)信息。它可以促進受眾對企業(yè)的了解，增強信任感，從而帶來商機。而產品直銷片主要是通過現場實錄配合三維動畫，直觀生動地展示產品生產過程、突出產品的功能特點和使用方法。從而讓消費者或者經銷商能夠比較深入地了解產品，營造良好的銷售環(huán)境。

宣傳片所需的技術支持

一部宣傳片的問世，與方方面面的各種因素息息相關。導演組、攝影師、燈光師、美容師、制片人、道具組、攝影器材（專業(yè)攝影機等）、輔助器材（軌道、搖臂、燈具、相關道具）、服裝、專業(yè)錄配音、三維動畫、后期剪輯合成、特效制作、刻錄等等。這其中的任何一個環(huán)節(jié)出了問題，都會直接或間接地影響到宣傳片的質量。

宣傳片的鏡頭運用

如何樹立形象在鏡頭中得到完美的展示呢？這就需要在拍攝的時候對整體形象做一個統(tǒng)一。比如統(tǒng)一人員著裝，統(tǒng)一要拍攝的環(huán)境風格、現場布置、全體員工要保持良好的精神風貌，這樣才能在大眾面前樹立好的企業(yè)形象，讓人感覺到企業(yè)的活力與精神。

如想展現企業(yè)的規(guī)模和宏偉氣勢，則多采用遠景和全景以及仰攝等拍攝角度。視野廣闊，景深悠遠，能很好地表現廣闊的自然環(huán)境和氣氛，抒發(fā)情感。在拍攝角度上，多采用仰拍與俯拍相結合的方式，配合廣角鏡頭的使用，使畫面更具氣勢，從而體現企業(yè)的綜合實力。

宣傳片的后期制作

影視后期制作當中，特效的運用，背景音樂的烘托也會為專題片增色不少。用三維制作，特技合成的特效貫穿在全片，表現形式特出，更突出其基本特性，寓意深刻。畫面精美、氣勢恢宏，藝術感強。并依靠音樂來貫穿始終，激帛、雄壯的交響樂這種表現形式顯得大氣磅礴，與眾不同這是形象宣傳片的一種創(chuàng)新模式。

宣傳片的重要性

隨著宣傳片的宣傳達到的效果、技術含量也在日益拓展，人們的視覺角度在不斷發(fā)生變化，而做為宣傳片的開發(fā)公司也必需要不斷發(fā)展，無論從拍攝技術還是表現手法或者創(chuàng)意，讓我們認識到社會在不斷發(fā)展，人們思想在不斷超越。總之，社會的發(fā)展離不開宣傳片的推廣。

公司宣傳片策劃方案 （二）

一、項目名稱

中潤世紀中心宣傳片

二、宣傳片類別：

企業(yè)項目宣傳

三、宣傳內容：

第一部分：山東中潤置業(yè)有限公司的發(fā)展歷程

1）中潤發(fā)展歷程及對城市的影響

2）中潤世紀城的對濟南的影響

第二部分：中潤世紀城的優(yōu)勢所在

3）中潤世紀城的地段和交通優(yōu)勢

4）中潤世紀城概況和獨具匠心的建筑細節(jié)

5）領跑世界的設計團隊

6）行政與商務的完美結合

7）商業(yè)區(qū)的精心布局

第三部分：中潤世紀城的項目展望及銷售信息

8）中潤世紀城的未來暢想

9）銷售信息

四、面向群體：

社會大眾

五、廣告時間長度：

6分鐘

六、創(chuàng)意構想

“中潤”不僅僅是一家建筑開發(fā)公司，要成為引領品質生活的一個代名詞，坐擁泉城，影響世界，“中潤品質”要根治人心，成為齊魯地產業(yè)未來城市品質生活格局的領跑者。

由此我們得出本次宣傳片的成功與否，更側重的是通過藝術、技術手段，引領人們體會到“中潤”在齊魯地區(qū)的地位和國際視野，在未來生活中帶來哪些改變，是生活方式的改變還是生活品味的提升，最終表現出通過中潤在生活品質方面對于人們理念的提升，從而實現中潤品牌不僅僅是一個地產業(yè)的品牌，更重要的是一種生活品質的理念、一種健康時尚的領跑者。這才是我們策劃制作本宣傳品的立足點和創(chuàng)意思維的起點。

七、創(chuàng)意構架：

1、宣傳品時長：設定4-8分鐘，6分鐘左右為宜，因太短不足以把內容展示充分，太長則顯得邋遢。

2、宣傳品風格定位：大氣、時尚，富有國際化視野，視覺沖擊力強。

3、組成要素：由解說詞、背景聲、靜態(tài)畫面、動態(tài)圖像、字幕和音樂有機組成。

4、基本思路：根據本項目實際情況出發(fā)，整個片子分前后貫通的兩部分組成。

總體上以中潤世紀城項目為主，中潤公司的歷程為輔；

中潤世界城部分更注重生活品質的塑造，制作中通過介紹中潤世紀城的區(qū)位優(yōu)勢、建筑細節(jié)、設計團隊、行政與辦公區(qū)域的完美結合以及商業(yè)區(qū)的精心布局展開，通過整體布局的介紹，詮釋一個集商業(yè)、住宅、辦公一體化的生活情境，引領一種國際視野的全新的生活追求！

公司介紹部分更注重中潤公司的發(fā)展歷程、產業(yè)布局、打造一座城市精神所在和文化傳承的城市綜合體的決心和勇氣！引領生活品質的國際化！

5、表現方式：動畫部分采用MAYA、3DMAX、后期特效完成，個別地方運用虛擬顯示鏡頭引領人們體驗；視頻拍攝部分DVW（山東最高級別的設備）機器拍攝素材，燈光：專業(yè)新聞燈，碘鎢燈，聚光燈。輔助設備：廣角鏡，軌道，搖臂。

6、制作質量要求：采用公司動畫級別的A級一等（公司動畫級別：A高清電影；B、電視級別；C建筑動畫級別）達到畫面清晰水潤、播放流暢的效果，滿足本案特點的完美表現。

八、創(chuàng)意內容：

中潤世紀城片頭策劃案

策劃創(chuàng)意：

畫面：由遙遠的外太空快速推近地球，蔚藍的地球首先展現在我們的眼前，

快速推近，穿過數道云層，畫面中呈現亞洲版塊衛(wèi)星圖，中國地圖輪廓衛(wèi)星圖閃爍，繼續(xù)推近，山東輪廓星圖閃爍，繼續(xù)推近，濟南輪廓星圖閃爍，光圈檢索定格在中潤世紀城，繼續(xù)推近，中潤世紀城三期所在地漣漪狀光圈不斷閃現，光圈擴大羽化匯聚成中潤世紀城項目的標題。（創(chuàng)意根據黑客帝國，極富時代感和視覺感）

背景音樂：以神秘莫測的音樂元素組成

創(chuàng)意細節(jié)

結構：整個片頭分3個部分。

第一部分 —→ 氣勢恢宏篇（山東中潤置業(yè)有限公司的發(fā)展歷程）

畫面：（航拍）

遠景展現世界城、華僑城、CBD世紀廣場（參考天下泉城的資料）。電腦三維制作濟南世紀廣場和青島棧橋的全貌，遠景動感鏡頭展現。（30秒）

配音：中潤置業(yè)有限公司，是一家上市企業(yè)，齊魯地產界的領跑者，十余年來創(chuàng)建一個又一個的城市杰作，從濟南到淄博，從青島到文登，無論是改變城市品質生活的世紀城和華僑城，抑或是提升城市商務形象的CBD世紀廣場，還是即將面市的濟南世紀中心和青島棧橋項目，城市精神都在建筑上得以完美傳承，更將傳統(tǒng)文化與創(chuàng)新精神完美交融。

畫面：電腦三維展現和實拍結合

（電腦三維）搖鏡頭進入中潤世紀城一期工程，老城區(qū)部分和新城區(qū)部分散光，二環(huán)東路和經十路逐一生長形成。

配音：濟南東部首個百萬平米國際建筑綜合體----中潤世紀城一期工程，地處東部新城與老城區(qū)的結合處，毗鄰二環(huán)東路，南臨經十路，占據濟南東部新經濟圈的最前沿。中潤世紀城締造了城市居住新標桿，深刻改變了濟南的居住品質。

畫面：電腦三維展現和實拍結合

畫面：（實拍）中潤世紀城一期的剪裁儀式和合作協(xié)議的簽字儀式，

（3維電腦制作）太平洋保險、中國中鐵、深圳發(fā)展銀行、中國海洋石油、中國石油、百度、銀座商城的logo逐一從正前方飛入鏡頭定格數秒，快速飛進標有中潤世紀城圖標的地圖。

伴隨著中潤世紀城一期工程的落成，商住行和政策軟環(huán)境的改善，其中太平洋保險、中國中鐵、深圳發(fā)展銀行、中國海洋石油、中國石油、百度、銀座商城等多家世界500強企業(yè)，全面入駐中潤世紀廣場。

畫面：實拍在恢宏的音樂的襯托下旭日東升的的景象，

配音：而今

中潤置業(yè)匯集十余年的智慧與經驗

致力于打造又一城市綜合體---中潤世紀城三期工程

第二部分 —→ 高速激情篇（中潤世紀城的優(yōu)勢所在）

1、區(qū)位交通優(yōu)勢（logo畫面）

畫面：實拍（日景和夜景）

濟南各大商業(yè)街的快速流動的車流和人流，一派生機勃勃的繁榮景象。

配音：今年是十二五規(guī)劃的開局之年，“省會城市群經濟圈”更是呼之欲出，濟南都市圈的發(fā)展得到了全力的推進，濟南將不再是濟南的濟南，而是全省的濟南，其CBD總部經濟效應將日益顯現，而中潤世紀中心正位于CBD中央商務行政帶的龍頭位置。

畫面：（電腦三維制作）

電腦制作出三維地圖，通過箭頭的行走動畫標記處中潤世紀城到各個地方所需的時間和路程，清晰明了。

配音：中潤世紀城距奧體中心、政務中心3分鐘車程；距國際機場、濟南火車站、長途汽車站僅20分鐘車程，東距全省最長的繞城高速公路僅13公里。經十東路、二環(huán)東路、BRT，交通網絡四通八達，通過旅游路，15分鐘駛入濟青南線高速。

2、中潤世紀中心的概況（logo畫面）

畫面：電腦三維制作

制作出可以透視的中潤世紀中心的三維圖形，運用搖鏡頭，逐一展現一下的幾個位置，當要展現的位置進入畫面時，該區(qū)域變成實體色，并標出數據。

配音：不畏浮云遮望眼，只緣身在最高層，創(chuàng)建東部新地標。

中潤世紀中心由一棟總高134.7的超高層和總高63米、

55米的兩棟高層商務公寓組成。

總建筑面積約11.94萬平米，

商務辦公約7.63萬平米，

商業(yè)約1.12萬平米，

地下建筑面積約3.19萬平米，

停車位總計600余個。

畫面：電腦三維制作

中潤世紀城三期的生長動畫，伴隨著周邊的城市延展動畫。，

配音：作為濟南東部首座百萬平米綜合體的三期，世紀中心既占有老城區(qū)優(yōu)越的配套資源，又是東部經濟帶的最前沿。超大規(guī)模體量、國際建筑品質、多業(yè)態(tài)產品組合、匯聚世界級企業(yè)等特質，都將對濟南東部的經濟騰飛產生決定性影響，極大的改變濟南城市商務格局。

3、中潤世紀中心的建筑風格（logo畫面）

畫面：電腦三維制作

甄選出設計精美的建筑畫面用快速出現的方式，凸顯中潤世紀中心整體風格簡潔干練的設計風格

配音：Art-Deco立面風格，

創(chuàng)建歷久彌新的城市景觀

項目整體立面風格簡潔干練，在ART-DECO風格的基礎上進一步擴展，運用線條、窗形變化，按照現代美學比例分割原則，塑造出堅定優(yōu)雅的垂直美感。

4、中潤世紀中心的`優(yōu)雅空間布局（logo畫面）

畫面：電腦三維制作

行走在中潤世紀中心的空間中，對獨具匠心的設計或用環(huán)繞鏡頭360度的展現或由遠及近仰觀察或是眾星捧月式的仰視，在舒緩的鏡頭運動中展現高雅于智慧之美。

中潤世紀中心將入戶大堂精裝修提升為星級標準，壁掛大理石與地面材質精挑細選，明亮的燈具排布、石質電梯門套與皮質內飾，電梯地面，大堂藝術吊頂、處處彰顯華貴典雅的非凡格調。

景觀設計為商務活動的特點及要求量身打造，在功能運用及合理布局上也是精雕細琢，以現代風格的鋪裝方式、活潑生動的雕塑小品、一系列商業(yè)休閑廣場與親切自然的綠化景觀相結合，景觀流暢自然，環(huán)境宜人。

單層規(guī)劃面積從1000-1200平米不等。框筒結構提供了更高安全級別的保障，面積使用率更高，面積分割更靈活合理，可分割為從35-1000平米不等的空間，可居住，可辦公。

5、中潤世紀中心獨到的設計（logo畫面）

畫面：電腦三維制作

模擬出各個設計的故事發(fā)生的場景及簡單的動作表示

配音：中潤世紀中心特設尊享的直升機停機坪，力求為商務人士提供頂級的交通便利與安全保障。

中潤世紀中心，作為濟南東部第一高，在安全方面力求完美，在13、27層建立避難層。永遠將業(yè)主安全放在第一位。

濟南首家---整棟樓體外墻，采用A級防火保溫材料（logo畫面）

a、防火級別—A級不燃：800度明火長期燒，不燃、不焚化。

b、環(huán)保性能—原材料全部是純天然礦物質，經檢測核素放射性比活度IRa=0.62（國標≤1.0），Ir=0.90（國標≤1.0）優(yōu)于國標，無毒無害綠色環(huán)保。

c、防水性能—防水性能優(yōu)良，保溫材料通過配套的FS-2反毛孔防水劑處理，憎水率可達96%以上。

d、粘結、抗壓強度性能—粘結劑為普通硅酸鹽水泥，抗壓強度達到1.0 MPa，強度高，保溫層體的材質與墻體的材質相近、相溶，達到有機結合，形成整體，粘結牢固。

e、不開裂、不空鼓—在溫變的情況下，保溫層熱膨脹系數與建筑墻體幾乎保持一致，具有柔性釋放應力的抗裂技術，不開裂、不空鼓。

八大智能系統(tǒng) 安全高效（logo畫面）

1）可視對講系統(tǒng)：實現住戶與管理中心與主入口圍墻機與電梯控制系統(tǒng)全方位聯(lián)動，安全便利省心；

2）門禁控制系統(tǒng)：各住宅單元對講主機嵌入非接觸式IC卡門禁控制器，為小區(qū)一卡通的一部分，一卡通用；

3）電梯控制系統(tǒng)：與住宅對講系統(tǒng)和小區(qū)一卡通系統(tǒng)合用；

4）閉路監(jiān)控系統(tǒng)：24小時全方位監(jiān)控系統(tǒng)；

5）停車場管理系統(tǒng)：地下車庫設IC卡管理系統(tǒng)，為小區(qū)一卡通的一部分，一卡通用；

6）家居安防系統(tǒng)：全方位紅外探測器，每戶設門磁一個，緊急求助按鈕兩個；

7）語音數據網絡系統(tǒng)；

8）電子公告牌系統(tǒng)：在小區(qū)大門處設置LED顯示屏，滾動顯示小區(qū)物業(yè)信息。

6、一流的設計團隊

畫面：實拍

一群外國制作團隊開會討論的場景團隊（logo畫面）

配音：美國JY國際團隊匯聚全球智慧服務齊魯大地，中潤與美國JY理念有著相同建筑理念——建筑是百年大計，每一項建筑對城市環(huán)境與社會人文將產生長遠的影響力。理解建筑設計是一種專業(yè)的服務，把“精益求精，精心出精品”作為專業(yè)宗旨。

7、絕無僅有的行政辦公地段（logo畫面）

畫面：電腦三維制作

畫面呈現一個濟南市商業(yè)辦公格局的地理區(qū)位圖，透過檢索的方式凸顯中潤世紀中心的地位和影響范圍。

配音：中潤世紀中心南臨經十路，西臨漿水泉路，所在的二環(huán)東燕山片區(qū)經過近十年的發(fā)展，成為了連接泉城路商圈，洪樓商圈，高新片區(qū)及奧體片區(qū)的紐帶。

政務中心、奧體中心、文博中心……眾星環(huán)拱，對周邊區(qū)域乃至整個東部的輻射作用日益強大，對濟南東部區(qū)域的影響范圍已經遠遠超過地理范圍。

8、燕山商圈，中潤商業(yè)街-----濟南又一泉城路（logo畫面）

畫面：電腦三維制作

紅色圓點為標志的的中潤世紀中心的周邊地圖呈現在畫面中，一個個商標翻轉進入畫面，定格數秒，飛到地圖上所在的位置變成圓點并閃爍光芒。

配音：中潤世紀中心周邊配套完善，就餐、就學、就醫(yī)、休閑、購物條件便利，生活配套一應俱全。

一流的餐飲服務：喜來登大酒店、聚福林酒店、魚翅皇宮、倪氏大酒店、凈雅大酒店，和平路桃園大酒店、真如意大酒店、天外村大酒店等提供高檔餐飲服務。

完善的教育資源：山東大學、山東師范大學、山東藝術學院、山東經濟學院、山東行政學院、山東政法學院等知名高校，是濟南市人文氣息最為濃厚的區(qū)域。

豐富的購物休閑：十余萬平米的銀座購物廣場、銀座家居，400畝的燕山立交橋休閑健身廣場，千佛山、燕翅山、佛慧山、漿水泉、蟠龍山等密布周邊。

充分的醫(yī)療保?。荷綎|省立醫(yī)院、武警醫(yī)院、省婦幼保健院、千佛山醫(yī)院、省中醫(yī)、市中心醫(yī)院可提供全方位健康保障。

畫面：瀏覽式展現商業(yè)圈的精巧的設計。

配音：每個區(qū)域都有一個頂級商圈，也必然會以它的標志性建筑和頂級商務中心為軸心。中潤在締造濟南商務形象窗口的同時，也在為濟南東部創(chuàng)建一個頂級商圈。

中潤世紀中心商業(yè)裙樓定位為名品廣場。其以人性化的設計理念和極具想象力的設計思維，引進景觀商業(yè)街購物新理念，開辟商業(yè)景觀走廊，并通過對購物心理、色彩視覺、空間形態(tài)、建筑景觀的細致把握，營造出富有藝術氣息的情景消費中心，為高端商業(yè)中心創(chuàng)造了更豐富生動的時尚休閑體驗，構筑一個舒暢愉悅的頂級購物殿堂。

第三階段 —→ 展望未來題篇（logo畫面）

畫面：一艘遠航的航船行駛在廣闊的大海中，汽笛嘹亮，整駛向遙遠的理想彼岸。

配音：我們一直在努力一直在奮斗，我們時刻準備著，為奪得地產行業(yè)峰頂的夢想和榮光，積攢起滿弓推箭的力量，前方的號角嘹亮，我們將以飽滿的熱情和昂揚的斗志揚帆遠航。

畫面：最后定格：“中潤世紀中心”

銷售電話：*******

配音 “中潤世紀中心”

銷售電話：********

九、項目制作流程及工期

1、方案策劃—創(chuàng)意腳本—分鏡繪制—動畫制作—配音—非線性編輯—出盤

制作流程：創(chuàng)意、編寫腳本，溝通確定，達成合作意向，并對制作設備和交片日期作詳細要求。

拍攝剪輯、配音、特技、合成成品。

確定制作時間表。

自簽定合同之日起，到成片交付之日止，期間的工作周期進度表，雙方及時的配合專題片制作流程。

前期采訪，收集素材，出初稿，并送交客戶審閱。

根據中潤要求及專題片內容，本公司編導和攝像導演進行前期采訪，同時收集相關素材，出文案初稿，并送交中潤審閱。

中潤從內容上對文稿審閱，提出修改意見，直至文案通過。

文案通過后，本公司成立專題攝制組，攝制組前期現場勘景，并對拍攝場景進行進一步的策劃導演，需要中潤配合內容提出明確的布置要求和時間要求。

攝制組含：導演，制片，攝像師，燈光師，化妝師，場工，后期剪輯師，音響師，配音演員。

出分鏡頭拍攝腳本及專題片解說詞，并送交中潤審定。

勘景結束后，由導演根據現場實際情況，在初審文案的基礎上，進行藝術加工，制定出分鏡頭腳本及專題片解說詞，并送交中潤審閱。

中潤審閱分鏡頭拍攝腳本及內容，并簽字確定通過。

中潤從畫面上對腳本審閱，提出修改意見，直至腳本通過。

前期拍攝。

根據合同，確定的拍攝設備進行前期拍攝。

本公司可提供設備：

攝像機：專業(yè)DV， DVW，高清設備，膠片

燈光：專業(yè)新聞燈，碘鎢燈，聚光燈

輔助設備：廣角鏡，軌道，搖臂等

后期剪輯。

由后期剪輯師按照分鏡頭腳本對拍攝內容進行后期制作，四個階段，每個階段送中潤審片，以便及時提出修改意見。

初剪：根據內容整理拍攝素材

精剪：在初剪的基礎上，進行精致的特技制作。

配音：邀請著名主持人對專題片進行配音。

混音：精心挑選適合專題片主題的音樂，同解說詞配音及精剪片進行最后合成。

出毛片，中潤初審。

在規(guī)定日期內，交出毛片，中潤進行初審，對畫面提出修改意見。

修改。

根據中潤意見，導演進行最后修改。

出成片。

中潤終審，出成片。并根據中潤需要，提供不同介質。

2、制作周期：60個工作日

十、制作小組人員構成：

導演一名、攝像一名、MAYA團隊成員3名、MAX團隊成員3名、后期特效2名、配音一名或兩名（根據配音需要待定）

十一、專題片費用預算：

前期創(chuàng)意策劃：元（方案書、解說詞、分鏡腳本）

設備：建模、貼圖、材質、燈光：元

中期動畫制作：后期合成制作：元（精剪、配音、及特效字幕）

視頻拍攝：元

以上制作費用合計：優(yōu)惠報價：元

三、想找個景觀設計公司,招標流程是怎樣的

房地產多項目開發(fā)最有效的管理模式是什么?

在新的市場政策下，房地產開發(fā)企業(yè)很難再通過土地儲備而“坐享”土地增值收益，企業(yè)投資收益越來越依賴于房產開發(fā)。項目成本越來越高、利潤率越來越低，將是市場主要特征之一。這意味著，要想持續(xù)、快速、穩(wěn)健發(fā)展，房地產開發(fā)企業(yè)必須追求規(guī)模效益。因此，實施多項目開發(fā)并最大可能地提高項目附加值和利潤率成為開發(fā)企業(yè)的必然選擇。

根據蘭德企管研究室2006年10月的市場調查結果，在隨機選取的300家各類典型房地產開發(fā)企業(yè)中有84％的企業(yè)在同時進行多項目開發(fā)，有15％的企業(yè)同時開發(fā)的項目數量在5個（含）以上；其中，73家房地產上市全部進行多項目開發(fā)，資質一、二級企業(yè)中90％進行多項目開發(fā)。可以說，多項目開發(fā)是當前房地產市場的最主要特征，是企業(yè)做大、做強的必由之路。

“多項目開發(fā)綜合癥”

多項目開發(fā)下，特別是多項目開發(fā)初期，許多企業(yè)都存在一些問題，表現在以下幾個方面：

◎ 公司與項目部（項目公司）之間職權分工不明確，工作接口關系不清晰；

◎ 公司本部的支持和管理職能不能有效發(fā)揮，難以對項目部實施有效考核；

◎ 項目部（項目公司）受項目經理的“人治”影響較大，或者過于依賴公司，或者不愿服從公司管理；

◎ 項目部（項目公司）的執(zhí)行力較差，計劃、方案、指令等的執(zhí)行結果往往有較大偏差；

◎ 與股東、供方等合作單位的公共關系不融洽；

◎ 人力資源、資金供應緊張，既有資源又不能實現共享；

◎ 對企業(yè)品牌建設貢獻不大，等等。

這些問題是“多項目開發(fā)綜合癥”的主要特征，所導致的結果往往是：工作效率低，目標偏差率大（特別是計劃成本、利潤目標）。

一家上海著名開發(fā)企業(yè)的董事長說：“公司正在運作的項目有八個，其中六個在外地，即使是每月每個項目去一趟，二十天就沒了，公司一大堆事也要處理，還要跑地、跑錢、跑關系，一個月四十天也不夠用，都成鐵人、飛人了?！毕氡叵襁@位董事長一樣的在業(yè)界企業(yè)中不在少數。

為什么會出現“多項目開發(fā)綜合癥”？原因主要有三個方面：

第一，業(yè)務發(fā)展戰(zhàn)略不清晰

戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃是企業(yè)發(fā)展的指南針、北斗星。房地產開發(fā)企業(yè)的業(yè)務發(fā)展戰(zhàn)略一般包括市場發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、產品發(fā)展規(guī)劃等。在多項目開發(fā)之初，房地產企業(yè)就應該研究、制定清晰的發(fā)展規(guī)劃。如市場發(fā)展規(guī)劃，土地一級開發(fā)、房產開發(fā)、經營性物業(yè)開發(fā)等三個市場的發(fā)展規(guī)劃是什么，各自目標是什么，應該一一明確。如區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，是主攻北京、上海等一線城市，還是下二線、三線城市；是集中在本地區(qū)，還是擴展到珠三角、長三角、京津塘地區(qū)；是拓展廈門、寧波、青島、大連等沿海城市，還是拓展福州、南京、濟南、沈陽等省會城市等；是重點發(fā)展東部城市，還是積極發(fā)展武漢、長沙、合肥、南昌等中部城市。在確定了目標方向后，還要進一步分析目標城市的商品房空置率、第三產業(yè)比重等，以確定進入的先后順序，這些問題也都要一一明確。再比如產品發(fā)展規(guī)劃，產品模式是什么，項目規(guī)模是多大，各類產品（高檔、中檔、普通商品房等）的比例是多少，產品理念是什么，類似的問題都必須在多項目開發(fā)初期予以明確。新市場、新形勢，房地產開發(fā)企業(yè)必須盡早由機會導向轉變?yōu)閼?zhàn)略導向，否則盲目性擴張將極易引發(fā)或放大“多項目開發(fā)綜合癥”。

第二、資源配置不合理

眾所周知，房地產企業(yè)是資源密集型的企業(yè)。按范圍劃分，房地產企業(yè)資源可分為內部資源和外部資源。其中內部資源包括人力資源、財務資源、土地資源、技術資源、品牌資源等，外部資源包括供方資源、政府資源、客戶資源等。按性質劃分，可分為顯性資源和隱性資源。其中，顯性資源即物質資源，包括人力資源、財務資源、土地資源、客戶資源等，隱性資源即非物質的資源，如技術、品牌、文化、公共關系、戰(zhàn)略、制度等。社會發(fā)展的過程是資源配置的過程，企業(yè)發(fā)展的過程也是資源配置的過程。企業(yè)要實現持續(xù)健康發(fā)展，必須要做到各類資源的最優(yōu)化配置。只有做到資源的最優(yōu)化配置，才能使資源價值最大化，既可以防止某些資源的浪費，又能減少因某些資源的短缺（所謂“短板”）而影響企業(yè)的發(fā)展。資源整合是資源配置的內容之一，資源配置才是企業(yè)發(fā)展所必須具備的核心能力。

許多企業(yè)在實施多項目開發(fā)時，不能有效地優(yōu)化、配置資源，有的以“短板”資源為配置標桿，顯得過于保守，致使造成其他資源的浪費；有的以“長板”資源為配置標桿，顯得過于冒進，致使其他資源（如人力資源、資金資源）過度緊張，甚至經不起重大外來因素的影響或沖擊。順馳就是這方面的活鮮鮮的例子。事實上，不只是順馳，業(yè)界絕大多數從事多項目開發(fā)的企業(yè)都普遍存在資源匱乏的現象，包括人力資源匱乏，資金資源匱乏，技術資源匱乏，等等。不匱乏的，卻往往是土地資源、關系資源，這真實市場給各個企業(yè)開的一個大玩笑。

第三，規(guī)章制度不健全

企業(yè)要保持持續(xù)、穩(wěn)健的發(fā)展必須建立、健全一套全面、適宜、有效的規(guī)章制度。與其他行業(yè)相比，房地產開發(fā)企業(yè)在人力資源、資金運作、成本控制、招標采購等方面有很大的特殊性和管理的難度。針對不同的管理板塊或職能模塊，房地產企業(yè)應建立以下管理分體系：

行政事務管理體系；

信息管理體系；

法律事務管理體系；

人力資源管理體系；

財務管理與成本控制體系；

投資者關系管理體系；

供方管理與采購管理體系；

項目（工程）管理體系；

營銷管理體系；

客戶關系管理體系，等。

健全的規(guī)章制度、完善的管理體系是企業(yè)發(fā)展的基本保障。在發(fā)展初期，因為管理層級少、人員少，只有一本簡單的《管理制度匯編》就可以了。但是在多項目下，人員多了，部門多了，層級多了，資金流、信息流復雜了，工作流程拉長了，如果企業(yè)沒有一套全面、適宜、有效的管理體系，就必然導致權利交集或責任真空，進而出現“多項目開發(fā)綜合癥”。

不要盲從“標桿”企業(yè)

或許是快速發(fā)展的中國房地產業(yè)缺乏真正的榜樣，許多企業(yè)習慣給自己找一個標桿企業(yè)。對順馳褒也罷，貶也罷，在順馳快速發(fā)展的初期，想必順馳還是挑逗起了許多業(yè)界企業(yè)羨慕的目光，特別是一些也處于快速發(fā)展階段的企業(yè)中有不少企業(yè)將順馳視為標桿。當然，更多的企業(yè)還是將萬科視為標桿，特別是在馮侖先生發(fā)表《學習萬科好榜樣》后，將萬科視為標桿企業(yè)的企業(yè)就更多了。

樹立標桿企業(yè)可以使企業(yè)在共同愿景下形成共同努力的目標，樹立標桿企業(yè)的目的是學習，但絕不應是照搬或盲從。

以萬科為例，之所以希望業(yè)界企業(yè)不要盲從，有兩點原因：

第一，沒有可比性。

截至2005年末，萬科總資產219.9億元，凈資產83.1億元。2005年，萬科實際完成開工面積259.3萬平方米，同比增長7.9%，同期竣工面積217.4萬平方米，同比增長37.9%。雖然很多單項指標萬科都不是第一，但在綜合實力上，萬科在國內房地產業(yè)是名副其實的NO.1。萬科能成為業(yè)界的NO.1有很多歷史的、現時的、客觀的、個人的原因，是絕大多數企業(yè)所無以比擬的。特別是萬科的研發(fā)力量、服務觀念、品牌價值、企業(yè)文化是難以模仿的。另外，多年來，萬科走的是做減法的專業(yè)化之路，而業(yè)界許多企業(yè)走的是相關多元化之路：不僅自己的銷售公司、物業(yè)公司，甚至還有建筑公司、綠化公司――也沒有什么可比性。再說，萬科的專業(yè)化發(fā)展模式有其歷史的原因，對萬科是成功的，但對其他企業(yè)卻不一定適合。每一家企業(yè)有每一家企業(yè)的特殊情況，企業(yè)群本身也是多元化的，怎么可能有單一的發(fā)展模式呢？對每一家企業(yè)來說，適合自己的，就是最好的。

第二，萬科的項目管理模式不是高效的模式

鑒于企業(yè)規(guī)模、項目數量和市場布局，萬科采用的是四級管理機制：集團公司－區(qū)域公司－城市公司－項目部。因此，其結構設計、崗位設置、流程設計都是按照四級管理機制設計的。對業(yè)界絕大多數房地產企業(yè)來說，因為項目數量比萬科少，開發(fā)格局與萬科不同，一般采用三級管理機制就可以，即：公司－城市公司－項目部，甚至是兩級管理機制就可以，即：公司－項目部（項目公司）。

管理層級越多，信息鏈就越長，工作效率就越低，這是普遍規(guī)律。許多企業(yè)盲從萬科的管理模式，甚至有個別咨詢結構推廣、復制萬科的管理模式，或者按照萬科的業(yè)務流程為其他企業(yè)咨詢，其結果真是難以想象。

確立產品模式是多項目開發(fā)的基礎

在進行多項目開發(fā)時，如果各項目在物業(yè)類型、市場定位等方面有較大的差異性（比如同時開發(fā)商業(yè)地產、市區(qū)高層住宅、郊區(qū)低密度住宅項目），那么各項目在報批報建、規(guī)劃設計、招標采購、營銷策劃等方面也必然有較大的差異性，這就意味著此前的經驗和金錢堆積的大量教訓被“歸零”了，企業(yè)不得不一直在不熟悉的市場上做不熟悉的產品，這就要求房地產企業(yè)要有各方面的、具有豐富開發(fā)經驗的不同人才。對于絕大多數開發(fā)企業(yè)來說，這幾乎是不可能的。這也是許多企業(yè)在多項目開發(fā)時之所以感覺“非常忙”、“非常累”的最主要原因。但是，如果各項目在物業(yè)類型、項目規(guī)模、市場定位等方面基本相似，即產品模式基本固化，那么各項目的開發(fā)流程、工作流程是統(tǒng)一的，就像單項目開發(fā)一樣單一、輕松。

所謂產品模式就是基于預測和研發(fā)的、適合市場需求和自身能力的、可復制開發(fā)的、獨特的、相對固化的項目類型。

通過長期、系統(tǒng)地研究，蘭德公司發(fā)現“第一梯隊”企業(yè)都基本確立了自己的產品模式。例如萬科集團的城市花園系列，四季花城系列（城郊結合部）；金地集團的“格林”系列（格林小鎮(zhèn)/格林春天/格林春曉）；世茂集團的濱江系列（在上海、福州、南京、武漢、哈爾濱等城市均開發(fā)沿江豪宅）；陽光100投資集團的“ 陽光100國際新城”系列（在北京、天津、濟南、長沙、重慶、武漢等城市均開發(fā)“城市新興白領公寓”），萬達集團的“萬達商業(yè)廣場”系列（在全國十幾個城市的中心商圈均開發(fā)商業(yè)地產項目）；SOHO中國的“SOHO” 系列（SOHO現代城/建外SOHO / SOHO尚都）等。

可以說，確立產品模式是企業(yè)進行多項目開發(fā)的前提和基礎。

對產品模式予以定型至少包括以下八個要素：

1、城市選擇，就是基于戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃選擇擬進入的目標城市。

2、區(qū)位選擇，就是選擇項目在城市的中觀區(qū)位：是在開發(fā)城市中心區(qū)，還是在城鄉(xiāng)接合部，抑或是在近郊區(qū)、遠郊區(qū)。明確了項目的區(qū)位選擇，土地投標和土地儲備的目標也就明確了。

3、確定項目規(guī)模，就是大體確定項目的占地面積、建筑面積等。

4、目標客戶選擇，就是研究并鎖定核心消費者。

5、確定項目風格，就是賦予項目獨特的、便于識別的“符號”，使社會公眾特別是目標客戶能夠較容易地識別出是哪個企業(yè)開發(fā)的什么類型的項目。

6、設計定型，就是各項目的規(guī)劃設計、景觀設計在物質形態(tài)上有著精神感受上的一致，成熟的戶型可以通用于各項目。

7、賣場設計、廣告風格定型。產品定型后，各項目就可以有風格統(tǒng)一的賣場和風格統(tǒng)一的宣傳資料（包括樓書、媒體廣告等）。

8、統(tǒng)一的VIS。這是產品定型必不可少的“表象符號”，也是最容易做到的。

建立項目管理模式是多項目開發(fā)的關鍵

如前所述，“多項目開發(fā)綜合癥”的原因之一是“規(guī)章制度不健全”。大量實踐表明，許多“癥狀”是“規(guī)章制度不健全”的直接或外在表現而已。因此，建立適宜、有效的項目管理模式是開發(fā)企業(yè)實施多項目開發(fā)的關鍵。

建立項目管理模式可分為三個步驟：

第一步，明確職能定位，重新進行組織結構設計

多項目開發(fā)的管理模式完全不同于單項目管理模式，首先表現在職能定位和組織結構設計上。在單項目下，房地產企業(yè)一般、也只能采用直線職能制的開發(fā)管理模式：各部門各負其責共同完成項目開發(fā)工作。但是在多項目下，因為實現項目制，公司和項目部（項目公司）在職能上必須要進行定位和職責切分。以“公司－項目部（項目公司）”兩級管理機制為例，一般地，公司的定位是決策中心、資源中心，主要行使支持和管理職能，要做好三件事：（1）供地；（2）供資金；（3）管控與評價。項目部（項目公司）是成本中心、利潤中心，主要行使執(zhí)行和實施職能，也要做好三件事：（1）完成目標；（2）樹立品牌；（3）培養(yǎng)和鍛煉人才。在明確職能定位的基礎上，企業(yè)應重新進行組織結構設計。在設計組織結構時，應充分考慮以下要素：

◎ 戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃對組織結構設計的要求；

◎ 項目類型；

◎ 產品模式；

◎ 經營模式（特別是外包模式）；

◎ 資源狀況（特別是人力資源狀況）；

◎ 企業(yè)文化。

多項目下，矩陣制是常用的組織結構形式。但因為矩陣制容易產生多頭領導、權利交集和責任真空，近一、兩年來，業(yè)界許多領先企業(yè)一般采用直線職能制與矩陣制的混合制組織結構形式。

第二步，劃分項目類型

項目類型有不同的劃分方式。按照地域劃分，可分為本地項目和異地項目；按股權劃分，可分為獨資項目、控股項目和參股合作項目；按項目規(guī)模劃分，可分為特級項目、一級項目、二級項目、三級項目等；按階段劃分可分為階段性項目和全程性項目。

劃分項目類型是進行項目管理體系設計的基礎。為了“欲繁就簡”，通常組合為以下四種項目組織類型：（1）本地直屬項目部；（2）異地項目公司；（3）控股項目公司；（4）參股項目公司。

第三步，進行流程設計，建立項目管理體系

多項目下，房地產開發(fā)的流程與多項目下的開發(fā)流程有很到的不同。例如，單項目下銷售由公司銷售部負責，而多項目下則有多種情形：有的由公司營銷中心或下屬的營銷（經紀）公司負責，有的由項目部（項目公司）負責，公司只進行計劃、方案、價格等的管理，有的由營銷代理公司負責。因此必須對各項開發(fā)流程進行重新設計。在流程設計工作完成后，就可以針對不同的項目類型分別建立相應的管理體系了。

通常，一套完整的項目管理體系至少涉及以下方面：

一項目組織管理（包括各類項目部的組織結構設計，定崗定員，項目部的組建、解散等）；

二項目人力資源各類（包括項目經理及其他人員的聘任、解聘、薪酬、考核、獎勵、勞動關系等）；

三項目資金與財務管理；

四項目計劃與目標管理；

五項目投資決策管理；

六項目研發(fā)與設計管理；

七采購與招標管理；

八項目工程管理（包括質量、進度、成本、安全文明、檔案管理等）；

九項目營銷管理；

十項目客戶關系管理，等。

投資主體虛擬化與管理主體實體化

確立產品模式解決了企業(yè)的商業(yè)運營模式，建立項目管理體系是解決了企業(yè)的管理機制問題。但企業(yè)采取什么樣的項目體制卻是最核心、最根本的問題――體制決定機制，機制決定體系（規(guī)章制度）。

但是遺憾的是，盡管許多企業(yè)都在不斷地探求、完善管理機制，但無不著眼于“職責劃分如何更合理”等問題，無論是“金字塔式”還是“倒金字塔式”，無非是在“左傾”和“右傾”中尋求相對合理的管理機制而已，而沒有真正意識到問題出在體制上――傳統(tǒng)的項目體制是公司和項目部（項目公司）一體化，都具有雙重身份：既是投資主體（因為代表公司），又是管理主體（行使項目開發(fā)職能）。這種雙重身份肯定會不可避免地導致難以控制項目開發(fā)成本和管理費用，難以實施有效的考核，進而導致項目計劃、目標的偏差率很大，而無法實現項目投資目標。事實證明：無論是令廣大業(yè)界企業(yè)景仰的“標桿企業(yè)”，還是風光無限的“地產大腕”，現今幾乎所有房地產開發(fā)企業(yè)都碰到了同一個問題，也都在思考同一個問題：最有效的項目管理模式是什么？通過深入研究分析和實踐檢驗，蘭德認為“項目投資主體虛擬化，項目管理主體實體化”是最有效的投資開發(fā)模式。 “項目投資主體虛擬化”是指無論是本市項目，還是異地項目，都盡可能地注冊成立一家具有獨立法人資格的項目（投資）公司，該項目（投資）公司所有的法人證照、財務等由公司統(tǒng)一管理，除法人代表、財務負責人等由公司領導兼任以外，沒有任何其他人員（但列支管理費用）。

項目投資主體虛擬化的益處 ◆ 有利于項目融資（包括債權融資和股權融資）；

◆ 有利于規(guī)避法律風險； ◆ 有利于財務核算； ◆ 有利于稅務籌劃。 “項目管理主體實體化”是指由公司（或再引入社會上專業(yè)的項目管理公司共同出資）相對控股的（但不是每一個項目都注冊一個）具有獨立法人資格的項目管理公司，并將部分項目的開發(fā)實施工作交由項目管理公司，項目投資公司與該項目管理公司簽署《項目委托管理協(xié)議書》，并支付一定額度的管理費用。 “項目管理主體實體化”的益處 ◆ 有利于控制項目開發(fā)成本和管理費用； ◆ 有利于實施有效的考核； ◆ 有利于項目投資目標的實現。 “項目投資主體虛擬化+項目管理主體實體化”盡管還需要進一步完善，但大量實踐表明，這種開發(fā)管理模式解決了多項目管理的體制問題，也符合國際上“投資商與開發(fā)商相分離”的主流業(yè)態(tài)形式，應該是最適宜、有效的多項目開發(fā)管理模式。

四、濟南海爾綠城百合園怎么樣

濟南海爾綠城百合園是海爾綠城集團在濟南市內打造的一處大型住宅小區(qū)，以下是一些具體的優(yōu)點和缺點，供您參考：

優(yōu)點：

1. 環(huán)境優(yōu)美：海爾綠城百合園周圍綠樹成蔭，景觀設計優(yōu)美，小區(qū)內綠化覆蓋率高，空氣清新，居住環(huán)境宜人。

2. 設施完善：百合園內配備各種配套設施，如游泳池、網球場、健身房、商場等，生活非常便利，可以滿足各種居住需求。

3. 交通便捷：百合園地處市區(qū)中心，交通便利，可快速到達工作、商務、文化交流場所。

缺點：

1. 房價較高：海爾綠城百合園是高檔住宅小區(qū)，價格相對較高，對于一些經濟條件有限的人士來說，可能無法接受這樣的租房價格。

2. 停車位緊張：海爾綠城百合園小區(qū)的停車位比較緊張，停車不太方便，尤其是在工作日和周末等高峰期。

3. 房屋類型選擇較少：海爾綠城百合園小區(qū)房屋類型比較單一，可供選擇的房型相對較少，可能不能完全滿足個人需求。濟南海爾綠城百合園是一處高檔住宅小區(qū)，以下是一些具體的優(yōu)點和缺點，供您參考：

優(yōu)點：

1. 位置優(yōu)越：海爾綠城百合園位于濟南市中心地帶，交通便利，周邊商業(yè)設施齊全，生活便捷，居住環(huán)境宜人。