杭州僅次于北上廣深(杭州與北上廣深差距)
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一、地產(chǎn)泡沫最大的城市有哪些?
中國城市的面積差別很大,所以談城市房價要限定范圍。比如廈門、三亞、深圳的面積分別只有1699、1920、1997平方公里,而重慶、北京、杭州、成都的面積則分別達(dá)到8.24萬、1.64萬、1.66萬、1.46萬平方公里,談?wù)撈骄績r是沒有意義的。
在本文中,我把參與比較的房價限定在“中心城區(qū)”,而且以二手房價為準(zhǔn)。因為北上深等一大批城市,其中心城區(qū)新盤不多,價格往往被單個樓盤所左右。
10年后,有資格競爭“中心城區(qū)”房價前十名的城市名單如下:
香港、北京、上海、深圳、臺北、廈門、廣州、杭州、三亞、南京、天津、福州、青島、蘇州、武漢、鄭州、重慶、成都、寧波、大連、合肥、濟(jì)南、珠海、溫州、東莞
我的判斷是,10年之后,以下城市將成為10大房價最貴城市:
第一名:香港
如果沒有大的偶然性事件(比如地震、戰(zhàn)爭、海嘯等)的嚴(yán)重影響,10年之后香港仍將維持“中國房價第一”的地位。目前香港中心城區(qū)房價,基本上是北、上、深中心城區(qū)的兩倍左右。
雖然香港的經(jīng)濟(jì)總量會被更多內(nèi)地城市超過,但其作為“中國經(jīng)濟(jì)面向世界的最大門戶”不會改變,中國吸引外資的65%,中國對外投資的接近60%,都通過香港進(jìn)行。香港還是中國內(nèi)地資金境外配置資產(chǎn)的第一站,龐大的內(nèi)地資金和稀少的供應(yīng)量,將繼續(xù)推高香港房價。
第二名:北京
北京目前面臨的樓市調(diào)控,在內(nèi)地城市里是最嚴(yán)厲的。展望未來10年,北京將成為中國唯一的“超一流城市”。北京有三大優(yōu)勢,都是不可替代的:第一,北京是國企總部的匯聚地,目前擁有的世界500強(qiáng)總部全球第一;第二,北京是中國最大的資金中心,目前匯聚的資金是上海的1.3倍,也是香港的大約1.3倍;第三,北京是全球獨角獸企業(yè)最集中的城市,獨角獸企業(yè)占全球的四分之一,占中國的超過一半。
其中第三點,是北京的最大優(yōu)勢。這意味著北京新經(jīng)濟(jì)的體量,可能相當(dāng)于“深圳+上海+杭州”。未來獨角獸企業(yè)將給北京帶來更多的資金,并批量制造億萬富翁。雄安新區(qū)的出現(xiàn),并不能分流多少北京樓市的購買力,因為雄安新區(qū)的房子是基本上不賣的,所以華北地區(qū)的富豪仍然會集中在北京買房子。而京津冀的自然環(huán)境,在未來10年將有極大的改觀。
第三名:深圳
目前深圳匯聚的資金,大概相當(dāng)于上海的60%;深圳的實際生活人口,大概相當(dāng)于上海的80%。但深圳的面積,只有上海的30%。也就是說,深圳的人口和資金密度,都至少相當(dāng)于上海的2倍。
深圳擁有的PCT國際發(fā)明專利,占全國的一半;深圳上市公司總市值相當(dāng)于“上海+廣州”;深圳的獨角獸企業(yè),只比上海略少一些。大型科技企業(yè),深圳則比上海多得多。深圳事實上是中國僅次于北京的第二大新經(jīng)濟(jì)中心,深圳的市場自由度、創(chuàng)新文化氛圍,也都顯著好于上海。
深圳的“可出售住宅”用地供應(yīng)量在2017年是零,如果以10年平均來看,在實際生活人口超過2000萬的四大一線城市里,深圳住宅用地平均供應(yīng)量不到北京、上海的四分之一。而深圳每年新增戶籍人口、常住人口是四個城市里最多的。深圳未來的房價將如何控制,是一件不可想象的事。
第四名:上海
上海仍然是“不斷被北京加冕”的城市。一旦有好事,而北京不準(zhǔn)備留給自己的時候,首先想到的基本上是上海。2018年內(nèi),上海將建設(shè)內(nèi)地首個自由港,舉辦代表中國進(jìn)入新時代的“中國國際進(jìn)口博覽會”。在去年的2035年版“總規(guī)”中,上海獲得了中國城市最高規(guī)格的定位。
上海目前匯聚的資金超過了香港,僅次于北京。中國金融要素市場,基本上都在上海。此外,上海還是中國經(jīng)濟(jì)聯(lián)系世界的第二大門戶。但遺憾的是,上海在新經(jīng)濟(jì)發(fā)展上不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于北京,還被深圳超過、杭州逼近。上海的文化從骨子里講究秩序和情調(diào),跟新經(jīng)濟(jì)的草根、野性、堅韌并不契合。這是上海的軟肋,很難改變。
第五名:杭州
杭州經(jīng)濟(jì)非?;钴S,目前獨角獸企業(yè)數(shù)量超過深圳,在有的統(tǒng)計里甚至超過上海。杭州上市公司總市值超過廣州。綜合評價,杭州在新經(jīng)濟(jì)中的地位僅次于北上深,穩(wěn)居前四。目前杭州匯聚的資金總量大約3.7萬億,僅次于北上廣深。
背靠中國民營企業(yè)最發(fā)達(dá)的浙江省,杭州經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)比較合理,所有制上充滿活力,是目前強(qiáng)二線城市里最接近“北上廣深”的城市。再加上自然條件優(yōu)越、人文積淀深厚,杭州未來房價也非常值得看好。
第六名:三亞
海南樓市在2017年9月發(fā)生了重大轉(zhuǎn)折,很多人還沒有充分意識到。2017年9月22日,海南實施全面禁止圍填海,永久停止中部生態(tài)核心區(qū)開發(fā)新建外銷房地產(chǎn)項目。9月29日,海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳曾發(fā)布通知,停止批準(zhǔn)套型建筑面積在100平方米以下(含100平方米)的商品住宅建設(shè)。
在2018年“兩會”上,海南省委書記強(qiáng)調(diào):海南不能成為房地產(chǎn)的“加工廠”,不能“外面想要多少,海南就建多少”。
這意味著海南房地產(chǎn)的供應(yīng)量將被嚴(yán)格管控,尤其是海景房將變得非常稀缺。三亞等一批擁有良好海岸線的海南城市,其優(yōu)質(zhì)住宅將進(jìn)入“貴族化”時代。美國房地產(chǎn)市場的演化結(jié)果告訴我們,兩類城市的房價將長期居高不下:第一類是金融中心、科技中心,尤其是“金融、科技通吃型”的城市;第二類是有美麗海岸線的、氣候溫暖的度假勝地。
在美國,第二類城市分布在夏威夷、佛羅里達(dá)。在中國,只能分布在海南。最典型的,當(dāng)然是三亞。
第七名:廈門
廈門的房價很高,很多人不理解。因為無論是人口還是經(jīng)濟(jì)總量,廈門都不突出。即便在福建省內(nèi),論GDP它也不如泉州,論匯聚的資金它不如福州。
但你別忘了:廈門擁有“溫暖的氣候+美麗的海岸線”,僅僅這一點它就足以比肩三亞,為高房價找到了第一個理由。此外,廈門還是有文化底蘊(yùn)的城市。當(dāng)然,廈門還有活躍的民營經(jīng)濟(jì)和新經(jīng)濟(jì)。2017年廈門在A股的IPO公司10家,超過絕大多數(shù)省會城市。
所以,廈門有點“深圳+三亞”的意思。至于廈門島,海中有島、島中有湖,天生麗質(zhì)難自棄。人口增速,過去幾年廈門維持全國前8。在福建,擺脫了“地域特征制約”的城市,也只有廈門。所以,雖然廈門的房價有點透支,但會長期維持高位,尤其是空間稀缺的廈門島上。
第八名:廣州
在最近一波牛市里,一線城市房價的上漲順序是“深圳—上?!本獜V州”,廣州在一線城市里屬于跟漲、補(bǔ)漲性質(zhì)。下一波行情,恐怕也會如此。
廣州目前匯聚的資金總量為5.2萬億,不到北京的一半,相當(dāng)于深圳的72%,杭州的140%。這說明,廣州經(jīng)濟(jì)實力雄厚,仍然對“強(qiáng)二線城市”保持相當(dāng)大的優(yōu)勢。但問題是,廣州在獨角獸企業(yè)數(shù)量、上市公司市值、民企活躍度等方面,都已被杭州超過。所以,未來10年是廣州非常關(guān)鍵的10年——搞好了,可以拉近跟深圳的距離;搞不好,就可能真的被杭州超過。至于房價,由于廣州仍然在做大城市規(guī)模,大力度發(fā)展南沙,廣州的中心區(qū)域在擴(kuò)大,所以中心區(qū)房價上漲幅度會受到制約。
第九、第十
未來10年,中心區(qū)房價的九、十名,將在臺北、南京、成都、天津、青島之間產(chǎn)生。
目前珠海房價也比較高,但未來10年的排位或許會下移,因為珠海城市級別低、人口總量少(達(dá)不到修建地鐵的標(biāo)準(zhǔn)),公共服務(wù)資源不如老牌省會城市、直轄市(比如天津)。
至于溫州,由于遠(yuǎn)離中心城市,自身很難發(fā)展為中心城市,房價將繼續(xù)高位橫盤,沒有顯著的投資價值。溫州商人掌握了大量財富,會在相當(dāng)長的時間里托住溫州的房價。從2015年末到2017年末,溫州小學(xué)生人數(shù)是下降的,這是一個不太好的信號。
明星地級市的“星光暗淡”,以及強(qiáng)省會城市的崛起,是過去10年中國城市競爭的基本特征,而且將持續(xù)貫穿下一個十年;下一個十年,“二流直轄市”也會“星光黯淡”。未來,杭州、南京、成都、武漢、鄭州、長沙、西安、合肥等城市,將迎來大發(fā)展時期。
全球房產(chǎn)泡沫最大的8個城市
瑞銀集團(tuán)提醒,世界上有一些城市的房價攀升速度已經(jīng)呈現(xiàn)出潛在的不可持續(xù)狀態(tài),其中有八座城市面臨泡沫風(fēng)險,圖中以紅色標(biāo)出。
多倫多:在瑞銀的報告中,多倫多的泡沫風(fēng)險指數(shù)高達(dá)2.12,名列全球第一。在過去5年,這個加拿大城市的平均房價比2011年上漲了近50%,泡沫風(fēng)險急劇上升。
斯德哥爾摩:泡沫風(fēng)險指數(shù)2.02,僅次于多倫多列全球第二。經(jīng)過通脹指數(shù)調(diào)整之后,這個北歐城市的房價在過去12年漲了一倍。
慕尼黑:泡沫風(fēng)險指數(shù)1.92,次于多倫多和斯德哥爾摩列全球第三。
溫哥華/悉尼:泡沫風(fēng)險指數(shù)均為1.80。就悉尼而言,從1980年以來,這個澳洲最大城市房價的年平均漲幅為3.5%,就這個指標(biāo)而言,悉尼在全球各大城市中首屈一指。
倫敦:泡沫風(fēng)險指數(shù)為1.77。過去10年來,這個英國城市的房價漲了15%。
香港:泡沫風(fēng)險指數(shù)為1.74。香港的人均居住面積只有14平方米,或150平方英尺。相比之下,在意大利的米蘭,你只要工作5.7年,就足以買一套60平方米,或650平方英尺的公寓單位,難怪米蘭的泡沫風(fēng)險指數(shù)低至0.09!
阿姆斯特丹:泡沫風(fēng)險指數(shù)為1.59,超過了1.50的水平。
按照瑞銀的定義,指數(shù)超過1.50的城市存在房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險,指數(shù)越大,風(fēng)險越高,以上8個城市就屬于這個情況。
若指數(shù)在0.5至1.5之間,就屬于物業(yè)過高估值的城市,這一檔中的歐洲城市有巴黎(1.31),蘇黎世(1.08),德國的法蘭克福(0.92)以及瑞士的日內(nèi)瓦(0.83);美國有舊金山(1.26),洛杉磯(1.13);亞洲則有東京(0.90)。
若指數(shù)在-0.5至0.5之間,就屬于物業(yè)合理估值的城市,包括波士頓(0.45),新加坡(0.32),紐約(0.20)及米蘭(0.09)。
若指數(shù)在-1.5至-0.5之間,就屬于物業(yè)估值過低的城市,美國的芝加哥就是例子,其指數(shù)只有-0.66:
再看去年一年房價的年漲幅,經(jīng)過通脹指數(shù)調(diào)整之后,多倫多高達(dá)20%,同樣全球稱冠,香港近20%居其次,阿姆斯特丹、悉尼及慕尼黑均超過10%。
而從過去5年來看,經(jīng)過通脹指數(shù)調(diào)整之后,舊金山、慕尼黑及悉尼達(dá)到或超過10%;多倫多和斯德哥爾摩則接近10%。
銀行家們認(rèn)為,一旦一座城市的年均房價以10%的速度增長,那么連續(xù)七年就有望翻倍,而這看起來并不能長久持續(xù)下去。
去年,在瑞銀追蹤的城市中,只有三座主要城市的房價沒有明顯上漲,它們分別是倫敦、米蘭和新加坡。
如果換一個角度,從房價負(fù)擔(dān)能力來比較,中國香港冠絕全球。
引述美國城市規(guī)劃咨詢機(jī)構(gòu)Demographia的“2017年國際房價負(fù)擔(dān)能力”榜單發(fā)文稱,香港已連續(xù)八年穩(wěn)坐第一,當(dāng)?shù)胤績r屬于“極度負(fù)擔(dān)不起”之列。
報告稱,香港的房價負(fù)擔(dān)能力過去兩年進(jìn)一步惡化,從2016年的18.1倍升至19.4倍,如今處于空前高位。這意味著,一個普通香港家庭要不吃不喝19.4年才能買得起住宅。
二、杭州能追趕上北上廣深,成為第五個一線城市嗎?
從前車馬很慢,一生只夠去一個地方,而現(xiàn)在交通很方便,我們可以去我們想去的任何一個地方,隨著人民生活水平的日益提高,旅游逐漸成了人們放松的主要途徑,這也就導(dǎo)致近幾年旅游業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)越來越重要的地位,使一些城市也逐漸以發(fā)展旅游業(yè)而帶來了經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。其中未來最吃香的非杭州莫屬了,當(dāng)然,杭州也是最有希望成為繼北上廣深之后的第五座一線城市。那杭州究竟是因為什么經(jīng)濟(jì)得到如此迅速的發(fā)展,竟然能夠媲美北上廣深呢?
杭州作為我國的新一線城市,近幾年的發(fā)展更是有目共睹,隨著這幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,浙江可謂是憑借著天然的地理優(yōu)勢,取得可觀的成績,當(dāng)然其中發(fā)展最快的就是杭州了,到2019年杭州的GDP已經(jīng)突破1.5萬億元,成為我國繼北上廣深之后的又一經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的首要因素就是有足夠的空間,當(dāng)然去過杭州的人都知道,杭州這座城市可以稱得上是地廣物博了,以1.65萬平方公里的面積,比北京的面積還要大。
除了有廣闊的面積之外,杭州更是憑借著便利的交通使得第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展如火如荼,便利了人們?nèi)ダ追逅窗姿刎懸约办`隱寺里保平安等,更有臨海的優(yōu)勢條件和倚靠這京杭大運河增加了眾多的貨運量,讓杭州這座城市逐漸成為我國南部重要的貿(mào)易城市。
當(dāng)然杭州旅游業(yè)以及對外貿(mào)易的發(fā)展為它的經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮著不可磨滅的作用,但單憑旅游業(yè)的發(fā)展又如何能使杭州在成都、重慶等眾多新一線城市中脫穎而出呢?其中更是少不了高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,眾所周知的阿里巴巴集團(tuán)駐地在杭州,這不僅帶動整個杭州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,還為它吸引著眾多國內(nèi)外人才,使得杭州的經(jīng)濟(jì)能夠持續(xù)發(fā)展,并且至今保持良好的態(tài)勢。
以點帶面,浙江的經(jīng)濟(jì)水平在杭州這座迅速發(fā)展的帶領(lǐng)下也逐漸成為我國發(fā)展最為發(fā)達(dá)的省市之一,這也就為杭州成為一線城市做下了堅強(qiáng)的后盾,憑借杭州獨有的自身優(yōu)勢以及浙江全省的加護(hù),相信用不了多長時間杭州就能追趕上北上廣深,成為第五個一線城市,你認(rèn)為呢?
三、中國正在趕超“北上廣”的一線城市有哪些?
中國目前有四座一線城市,分別是北京、上海、廣州、深圳,擁有新一線城市十五座。“北上廣深”一直是國內(nèi)所有城市發(fā)展的榜樣,有很多城市也打著超越“北上廣”的口號在發(fā)展,那么大家認(rèn)為中國哪些城市最有機(jī)會超越北上廣。
杭州,杭州,簡稱“杭”,浙江省省會、副省級市,位于中國東南沿海、浙江省北部、錢塘江下游、京杭大運河南端,是浙江省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、交通和金融中心。杭州地理位置十分的優(yōu)越,杭州位于中國東南沿海北部,浙江省北部,目前杭州是中國最大的陸地交通樞紐城市之一。以目前杭州的發(fā)展速度以及擁有的自身優(yōu)勢,未來一定會發(fā)展得更好,變得更加強(qiáng)大。如果說杭州能否超越北上廣深,那么答案是肯定的,只是時間的問題,未來每一座城市都有機(jī)會。
杭州境內(nèi)最為著名的旅游景點有西湖、京杭大運河、西溪濕地、靈隱寺、六和塔等。
天津,國家直轄市,國家中心城市,超大城市,環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心,也是我國西部最為重要的交通樞紐大都市之一。天津位于華北平原海河五大支流匯流處,東臨渤海,北依燕山。境內(nèi)交通便利,四通八達(dá),目前的天津發(fā)展速度非常的快,多年以來一直位居我國潛力。未來的天津依托現(xiàn)在的發(fā)展速度以及自身的潛力,一定會變得更加強(qiáng)大,發(fā)展得更加好。俗話說三十年河?xùn)|三十年河西,將來天津一定會得到充分的發(fā)展,展現(xiàn)出自身的實力。
天津境內(nèi)最為著名的旅游景點有五大道、天津文化中心、盤山、古文化街、大悲院等。
蘇州,古稱吳,簡稱為蘇,又稱姑蘇、平江等,是國家歷史文化名城和風(fēng)景旅游城市,國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地,長江三角洲重要的中心城市之一。蘇州位于江蘇省南部,東臨上海,南接浙江,西抱太湖,北依長江。蘇州也是我國重要的交通樞紐城市之一,地理位置十分優(yōu)越,境內(nèi)地勢平坦,古城境內(nèi)河港交錯,湖蕩密布,交通便利,四通八達(dá),不管是工業(yè)還是農(nóng)業(yè)成都都非常有優(yōu)勢,未來依托這一系列的優(yōu)勢,蘇州一定會發(fā)展得更好。雖然經(jīng)濟(jì)總量現(xiàn)在與北上廣深還有一定的差距,但是未來這個數(shù)字可能會減小。蘇州也非常有機(jī)會能與北上廣深齊名。
蘇州境內(nèi)最為著名的旅游景點有金雞湖,拙政園,獅子林,滄浪亭等。
四、全國帶州的城市72個
1、廣州 2、杭州 3、蘇州 4、鄭州 5、福州 6、溫州 7、常州 8、泉州 9、徐州 10、惠州 11、蘭州 12、揚(yáng)州 13、臺州 蘇州 溫州 泉州 14、泰州 15、漳州 16、湖州 17、柳州 18、贛州 19、滄州 20、荊州 21、德州 22、衢州 23、錦州 24、濱州 25、滁州 荊州 德州 26、瀘州 27、郴州 28、潮州 29、梅州 30、宿州 31、鄂州 32、梧州 33、欽州 34、撫州 35、永州 36、達(dá)州 37、賀州 38、朔州 39、沂州 40、毫州 41、隨州 42、池州 43、儋州 瀘州 中國一共有72個城市名有帶州字的。 河北?。?個):霸州、滄州、定州、冀州、晉州、深州、涿州 山西?。?個):霍州、朔州、忻州 遼寧?。?個):蓋州、錦州 江蘇?。?個):常州、蘇州、泰州、通州、徐州、揚(yáng)州、邳州 浙江?。?個):杭州、湖州、臺州、溫州、嵊州、衢州 安徽?。?個):池州、滁州、宿州、亳州 福建?。?個):福州、泉州、漳州 江西?。?個):撫州、贛州 山東省(7個):濱州、德州、膠州、萊州、青州、兗州、騰州 河南省(6個):鄧州、林州、孟州、汝州、禹州、鄭州 湖北?。?個):鄂州、荊州、隨州 湖南?。?個):郴州、永州 廣東?。?個):潮州、高州、廣州、化州、惠州、雷州、連州、梅州 廣 西(5個):賀州、柳州、欽州、梧州、宜州 海南?。?個):儋州、瓊州 四川?。?個):崇州、達(dá)州、彭州、瀘州 甘肅省(1個):蘭州 1、廣州 四大一線之一,如今已經(jīng)成為國際一線城市,綜合實力僅次于北京上海。其繁榮程度無需多做介紹。 2、杭州 作為民富第一強(qiáng)省的省會、副省級城市,杭州集合了浙江省最優(yōu)質(zhì)的資源,發(fā)展速度可謂是一路狂飆。如今的綜合地位已經(jīng)超越直轄市天津,僅次于北上廣深,是第五個一線城市的最強(qiáng)競爭者。 3、蘇州 上有天堂下有蘇杭,蘇州不僅是風(fēng)光秀麗景色宜人,更重要是的這里的經(jīng)濟(jì)也十分強(qiáng)勁。作為一個地級市,蘇州不僅綜合實力趕超絕大多數(shù)省會,經(jīng)濟(jì)實力也直逼一線城市,人均GDP甚至高于北上廣,僅次于深圳位列全國第二。 4、鄭州 建國初期,這里還只是一個縣城,名為鄭縣,起點比任何省會城市都要低。但幾十年過去了,鄭州的發(fā)展可謂天翻地覆,如今的影響力已經(jīng)反超了沈陽、哈爾濱、長春等副省級省會,躋身新一線城市并晉級萬億俱樂部。 5、溫州 現(xiàn)代浙商的發(fā)源地,在80年代浙江經(jīng)濟(jì)處于低谷期的時候,是溫州人率先走了出來,用敏銳的商業(yè)眼光和吃苦耐勞的精神在全國乃至全世界讓浙商文化生根發(fā)芽,也正是溫州人為浙江帶回了日用品制造業(yè)的第一桶金,并且讓日用品和服裝鞋帽行業(yè)形成了井噴式的發(fā)展期,在浙商雄起過程中扮演了非常重要角色。當(dāng)然最重要是的是溫州民富在國內(nèi)城市是數(shù)一數(shù)二的。 6、常州 常州的整體實力比起溫州其實是有過之而無不及,之所以排在其后,是因為常州的崛起之路幾乎是復(fù)制溫州的軌跡。在長三角制造業(yè)格局基本形成之時,常州借助出眾的地理位置也大規(guī)模發(fā)展小微制造業(yè),產(chǎn)品類型和溫州很相似。但是之后在大企業(yè)的扶植和建設(shè)方面又超越了溫州的格局。如今的蘇錫常已經(jīng)是最富庶的鐵三角,實力僅次于廣深莞。 其他:7徐州、8揚(yáng)州、9惠州、10泰州。
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