HOME 首頁
SERVICE 服務(wù)產(chǎn)品
XINMEITI 新媒體代運營
CASE 服務(wù)案例
NEWS 熱點資訊
ABOUT 關(guān)于我們
CONTACT 聯(lián)系我們
創(chuàng)意嶺
讓品牌有溫度、有情感
專注品牌策劃15年

    杭州2023土拍第二批(杭州第二輪土拍)

    發(fā)布時間:2023-04-01 00:25:46     稿源: 創(chuàng)意嶺    閱讀: 1045        當(dāng)前文章關(guān)鍵詞排名出租

    大家好!今天讓創(chuàng)意嶺的小編來大家介紹下關(guān)于杭州2023土拍第二批的問題,以下是小編對此問題的歸納整理,讓我們一起來看看吧。

    創(chuàng)意嶺作為行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè),服務(wù)客戶遍布全國,相關(guān)業(yè)務(wù)請撥打175-8598-2043,或微信:1454722008

    本文目錄:

    杭州2023土拍第二批(杭州第二輪土拍)

    一、如何看待杭州房產(chǎn)730新政,建立品質(zhì)現(xiàn)房銷售?

    這樣的制度可能更有利于整合市場方面,對房屋的銷售和買賣更加正規(guī)化

    二、重磅房地產(chǎn)報告即將發(fā)布 全國297個城市憑什么才具有投資價值

    房地產(chǎn)市場正發(fā)生著深刻變化。

    2020年以來,中央堅持“房住不炒”調(diào)控基調(diào)不變,強調(diào)不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段,同時調(diào)控攻策由過去的抑制需求端為主,逐漸向供給端發(fā)力轉(zhuǎn)變,長效機制不斷完善,金融、土地、財稅等方面的調(diào)控政策接連發(fā)布,以穩(wěn)定市場預(yù)期。

    在此背景下,全國各級城市的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀如何?未來的發(fā)展前景怎樣?10月26日,以“錨定價值,理性求進”為主題的第十一屆中國價值地產(chǎn)年會將在深圳舉行,每日經(jīng)濟新聞聯(lián)合中指研究院將重磅發(fā)布《全國297個地級以上城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力白皮書》(以下簡稱《白皮書》),從人口、交通、產(chǎn)業(yè)等方面對297個地級以上城市的房地產(chǎn)投資吸引力進行深入分析。

    近日,中指研究院常務(wù)副院長黃瑜在接愛《每日經(jīng)濟新聞》記者專訪時,就《白皮書》相關(guān)問題進行了說明。

    房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)較為活躍

    總體來看,房地產(chǎn)市場仍舊向好。2020年全國商品房銷售面積為17.6億平方米,同比增長2.69%。其中商品住宅銷售面積15.5億平方米,同比增長3.2%。

    國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示,今年1~9月份,全國商品房銷售面積130332萬平方米,同比增長11.3%;比2019年1~9月份增長9.4%,兩年平均增長4.6%。商品房銷售額134795億元,增長16.6%;比2019年1~9月份增長20.9%,兩年平均增長10%。

    “2021年,地級以上城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力TOP100城市中,成都、西安、長沙等部分中西部核心二線以及合肥、無錫、惠州、常州等熱點城市群內(nèi)部城市排名上升較快?!?/p>

    黃瑜認(rèn)為,2020年以來,房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)較為活躍,但不同城市分化更加明顯,東部核心城市群城市恢復(fù)節(jié)奏快,交易市場及土地市場熱度均較高,而東北、中西部的部分城市,市場活力不足。

    “其中,成都作為國家歷史文化名城之一,多年來經(jīng)濟實現(xiàn)快速和高質(zhì)量發(fā)展,電子信息產(chǎn)業(yè)、醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)競爭優(yōu)勢不斷提升,疊加人才引進政策頻發(fā),人口持續(xù)流入,近十年常住人口增加582萬人;近兩年成渝雙城經(jīng)濟圈規(guī)劃利好釋放、交通網(wǎng)絡(luò)不斷完善等,進一步提升了城市投資吸引力,2021年房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力提升至全國第6位?!?/p>

    總體來看,面對“三道紅線”融資新規(guī)、“兩道紅線”房貸新規(guī)、22城“兩集中”供地等政策,房企投資、營銷等經(jīng)營管理難度加大,未來深耕具有發(fā)展?jié)摿η疫m合自身特點的城市將是企業(yè)投資的重要聚力點。

    三四線城市樓市分化將加劇

    《白皮書》中的“城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力評價模型”包括2大維度、12個方面、近50項具體指標(biāo)。市場容量和增值潛能是研判城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力的兩大維度,其中市場容量涉及人口基礎(chǔ)、經(jīng)濟實力、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、交通配套等八個方面,增值潛能涵蓋供求關(guān)系、房價支撐、市場熱度、需求滿足等四個方面。

    “在這些因素中,人口因子是決定房地產(chǎn)市場容量和增值潛能的關(guān)鍵因素,人口聚集是城市競爭力的直接體現(xiàn),城市經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、收入、交通等因素都將通過影響人口流向,進而對房地產(chǎn)市場容量產(chǎn)生影響,此外,人口基礎(chǔ)也通過需求端間接影響市場增值潛能?!秉S瑜表示,區(qū)域的人口、產(chǎn)業(yè)、交通相互作用共同決定了房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力。

    在政策引導(dǎo)下,城市群和都市圈的經(jīng)濟和人口承載能力將進一步增強,未來京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游等核心城市群及都市圈,房地產(chǎn)市場發(fā)展優(yōu)勢將更加凸顯。

    針對不同城市,黃瑜表示,“一線銷售存量房市場相對較大,新房市場成交量相對有限。2021年下半年全國市場調(diào)整壓力增加,一線城市市場韌性較強,供應(yīng)端改善下成交規(guī)模保持高位,一線銷售占比有望保持穩(wěn)定。”

    而二線城市新房市場規(guī)模較大,杭州、南京、成都、西安等城市近些年人口增長迅速,住房需求增加,新房市場空間較大,這部分城市隨著新房供應(yīng)量的不斷增加,短期市場規(guī)模仍有一定支撐;另有部分城市市場處于調(diào)整通道,如部分東北、西南地區(qū)城市,短期市場規(guī)?;?qū)⒗^續(xù)縮量,但中長期來看,二線城市作為全省或區(qū)域的中心城市,未來市場仍有釋放機會。綜合來看,二線城市市場份額仍有望穩(wěn)中有增。

    針對三四線城市,黃瑜認(rèn)為“市場分化將加劇”,部分經(jīng)濟基礎(chǔ)較弱的三四線城市人口持續(xù)凈流出,城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展在一定程度上有所放緩,新房市場規(guī)??s小或?qū)⒀永m(xù)。熱點城市群內(nèi)部部分三四線城市經(jīng)濟基礎(chǔ)相對較好,疊加城市群區(qū)域規(guī)劃不斷落實,城市發(fā)展或?qū)⒂兴涌?,房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力亦有所提升。整體來看,三四線城市的市場份額或穩(wěn)中略降。

    土拍市場降溫短期影響有限

    近期,重點城市第二批集中供地整體降溫但城市間和城市內(nèi)市場熱度分化進一步加劇,深圳等城市多宗地塊競價達到地價上限,武漢和重慶多數(shù)地塊以底價成交,北京也有多幅地塊因無人報名而延期。

    顯然,這是土地供應(yīng)市場自今年2月以來22城實施“兩集中”供地政策以來的調(diào)控結(jié)果,集中供地政策給房企投資、營銷、融資等均帶來新的挑戰(zhàn)。

    對造成近期土地市場迅速降溫的原因,黃瑜表示,“一是資金持續(xù)承壓下房企拿地能力及拿地意愿下降。三季度企業(yè)融資環(huán)境偏緊,疊加樓市降溫、房貸放款變慢導(dǎo)致銷售回款受阻,房企資金壓力不斷加大,拿地能力下降。同時,企業(yè)對當(dāng)前市場預(yù)期普遍較為悲觀,拿地再投資意愿不足?!?/p>

    “二是第二批集中土拍規(guī)則調(diào)整對房企要求提升,同時部分遠(yuǎn)郊區(qū)地塊吸引力有限。土拍規(guī)則調(diào)整提高了企業(yè)參拍門檻,嚴(yán)格房企購地自有資金來源審查,競品質(zhì)、定品質(zhì)等要求提高,部分城市采取競自持、競?cè)瞬殴?、現(xiàn)房銷售等方式,企業(yè)拿地意愿減弱。同時,部分城市二批次的部分地塊區(qū)位相對較差,且所在區(qū)域潛在供應(yīng)多,競爭激烈,導(dǎo)致最終撤牌或流拍?!?/p>

    不同企業(yè)面對如今的市場環(huán)境有不同的機遇,黃瑜表示,“今年下半年以來,各地調(diào)控政策密集出臺。據(jù)統(tǒng)計,三季度各地出臺調(diào)控100余次,政策效果持續(xù)顯現(xiàn),市場調(diào)整壓力增加,疊加房地產(chǎn)金融審慎管理發(fā)力下房企資金端持續(xù)承壓,房企拿地意愿在一定程度上受到抑制。國企經(jīng)營杠桿普遍較低,且資金和融資存優(yōu)勢,今年以來在土地市場表現(xiàn)較為活躍,在重點城市第一批、第二批集中供地中積極擴儲?!?/p>

    值得注意的是,當(dāng)前重點城市土拍規(guī)則普遍要求達到最高限價后搖號或一次性報價確定競得人,疊加全國土地市場整體降溫,經(jīng)營穩(wěn)健的民企亦迎來拿地窗口期。除此之外,民企持續(xù)深耕具有品牌、資源優(yōu)勢的城市和地區(qū),或能更好地把握市場機會。

    但黃瑜也同時認(rèn)為,土拍市場的表現(xiàn)并未改變城市基本面?!澳壳皝砜?,土地市場降溫是房企拿地能力、拿地意愿下降及土拍規(guī)則升級造成的短期階段性現(xiàn)象,而城市基本面并沒有發(fā)生太大變化”。

    “土地市場熱度是研判城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力指標(biāo)體系當(dāng)中的一個重要指標(biāo),對房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力有一定影響,但短期影響有限?!?/p>

    三、2023不動產(chǎn)關(guān)鍵詞:新周期存在6個已知數(shù)

    出品 | 鳳凰網(wǎng)風(fēng)財訊

    fengcaixun

    作者 | 王婷婷

    ivywong

    “2023年,再也不能把賺不到錢歸結(jié)到疫情了?!?/p>

    這看起來像一句玩笑話,卻也道出了2023和過去三年的一個最大不同。伴隨中國疫情政策調(diào)整,國家“全面搞經(jīng)濟”,中央層面頻繁釋放積極信號,是時候抽離悲觀情緒,是時候改變思路審視未來。

    尤其是被視作近年“最大悲觀之一”的房地產(chǎn),更需要振作起來看到新機會。就像郁亮說的“悲觀是一種情緒,而樂觀卻是一種思路?!?/p>

    風(fēng)財訊年終策劃系列之《2023不動產(chǎn)關(guān)鍵詞》,擬匯聚不動產(chǎn)多個領(lǐng)域具有發(fā)言權(quán)的聲音,來給2023年相應(yīng)領(lǐng)域做預(yù)判,希望觸發(fā)您的新思路、新視角。

    維穩(wěn)  宏觀經(jīng)濟關(guān)鍵詞   中國GDP增速4%-6%

    多家研究機構(gòu):目前世界銀行、國際貨幣基金組織(IMF)等國際組織和高盛、瑞銀、野村等多家國際機構(gòu)對2023年中國經(jīng)濟增速的預(yù)期集中在4%-5%之間,國內(nèi)機構(gòu)的預(yù)測則多集中在5%-6%之間。

    除防疫形勢外,房地產(chǎn)能否企穩(wěn)、外需放緩程度、政策對沖力度,都將影響2023年中國經(jīng)濟恢復(fù)。

    翻篇  地產(chǎn)政策關(guān)鍵詞  保穩(wěn)防險,過時政策逐漸取消

    中央經(jīng)濟工作會議:釋放房地產(chǎn)政策“保穩(wěn)”“保住”“防險”的三大基調(diào)。

    什么是房地產(chǎn)新的發(fā)展模式?

    房改課題組組長、中房集團原董事長、匯力基金董事長孟曉蘇認(rèn)為,房地產(chǎn)新發(fā)展模式就是“雙軌制 租購并舉”。

    具體而言是向兩個方面發(fā)展,一是堅定地“完善住房市場體系和住房保障體系”,以市場為主滿足多層次需求,以政府為主提供基本保障;一方面鼓勵租購并舉,解決好新市民和青年人等住房問題,比如允許保障性租賃房以租代購、補交資金后可入市。

    一些已經(jīng)明顯不符合“支持住房改善”需要的地方限制性政策應(yīng)該會逐漸去除。

    也由此劉曉博等業(yè)內(nèi)人士預(yù)測大部分二線城市將取消限購、限售;一線城市限制政策將出現(xiàn)實質(zhì)性松動。

    微降2023新房關(guān)鍵詞  存量供應(yīng)為主、房價先降后穩(wěn)

    貝殼研究院:2023年一手房價格預(yù)計先降后穩(wěn)。

    由于項目滯銷、土拍熱度不高等因素,各地對新房項目備案價下調(diào)幅度的容忍度提高。

    2023年需求面尚未完全企穩(wěn)之前,企業(yè)依然有以價換量的動力,新房供應(yīng)價格有進一步下行空間。

    2023年供應(yīng)主基調(diào)是盤活存量、去庫存。

    拿地減少,2023年會新房供應(yīng)緊缺的局面?不會。

    市場仍有大量存貨。截至2022年10月,狹義庫存累計同比上升約17%。一二線城市平均出清周期升至16個月,三四線城市平均出清周期超過20個月。

    (各線城市2014-2022.9商品房銷售面積走勢)

    讓步 2023二手房關(guān)鍵詞   供應(yīng)增長,議價空間先升后落

    貝殼研究院:二手房供應(yīng)量穩(wěn)定增長。

    貝殼研究院監(jiān)測的重點50城的當(dāng)前庫存房源量較2021年末上升14%,2021年末較2020年末上升13%,二手房庫存供應(yīng)量變化基本穩(wěn)定。

    因為價格下跌下消費者預(yù)期不強,購房意愿減弱,以換房為主導(dǎo)的市場,不買也就意味著不賣,所以新增庫存變化幅度相對平穩(wěn)。

    二手房議價空間先增后降。

    當(dāng)前重點城市二手房平均議價空間(掛牌價和成交價的差額占掛牌價比例)已升至10%,處于近幾年高位。

    買賣雙方達成合意價需要賣方做出更大的價格讓步,這一特征還將延續(xù),直到更多買方入場后議價空間逐步回落。

    洗牌  2023房企關(guān)鍵詞   微光變曙光、穿新鞋走新路

    萬科:微光變曙光

    12月16日萬科的股東大會上,郁亮對房地產(chǎn)行業(yè)的判斷已經(jīng)從“微光”進化成了“曙光”。

    “時隔20年房地產(chǎn)再成支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)的政策面逐步向好,政策力度、廣度都全面超出萬科的預(yù)期?!?/p>

    隨之,萬科總裁祝九勝指出,曙光已經(jīng)出現(xiàn),我們也隱隱約約看到一些機會。萬科會開始做一些積極動作,比如在補充開發(fā)業(yè)務(wù)機會、公開市場拿地、開拓經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)等。

    保利:穿新鞋走新路

    保利發(fā)展透過房地產(chǎn)行業(yè)白皮書預(yù)判,行業(yè)運行邏輯發(fā)生根本性改變,過去是高杠桿驅(qū)動規(guī)模增長,現(xiàn)在邏輯反轉(zhuǎn),企業(yè)投資需要高度依賴經(jīng)營現(xiàn)金流,依賴銷售回款,需求變化領(lǐng)先供給調(diào)整。

    所以大分化時房企要繼續(xù)向上,穩(wěn)定向前,就必須穿新鞋、走新路。

    因為房地產(chǎn)呈現(xiàn)去金融化、制造業(yè)化、極致專業(yè)化、功能民生化、競爭格局加劇分化的五大特點,所以房企要將粗放的三高模式,轉(zhuǎn)為精細(xì)化的“內(nèi)生模式”,注重構(gòu)建動態(tài)能力。

    大浪淘沙是必然,一些房企要放棄幻想。

    分化  2023城市關(guān)鍵詞  核心城市先恢復(fù)、長珠三角領(lǐng)先

    中指研究院:雖然疫情防控形勢仍是最大變量,但二線城市的政策優(yōu)化空間較大,核心二線城市市場有望穩(wěn)步恢復(fù),如杭州、成都、西安、武漢、重慶、鄭州、天津等城市。

    三四線城市的市場成交規(guī)?;蚶^續(xù)下行,部分熱點城市市場有望逐漸企穩(wěn)恢復(fù)。人均住房建筑面積超40㎡的三四線城市,部分城市甚至超過50㎡,這部分城市新增住房空間較小,短期市場調(diào)整壓力仍較大。

    歷史來看,長三角和珠三角地區(qū)在下行周期后,均率先恢復(fù),2022年下半年同樣如此。

    (圖:2016年以來各城市群代表城市商品住宅成交面積月度同比走勢/中指院整理自各地房管局)

    長三角、珠三角住宅成交面積同比降幅收窄最明顯;但惠州、珠海短期庫存較高,或拖累市場修復(fù),肇慶、江門市場或延續(xù)底部盤整態(tài)勢。

    京津冀短期區(qū)域市場調(diào)整壓力較大,預(yù)計2023年北京、天津調(diào)控政策仍存在一定優(yōu)化空間,樓市有望企穩(wěn)恢復(fù),而多數(shù)城市持續(xù)底部運行。

    長江中游、成渝疫情影響下短期市場調(diào)整壓力仍在,政策優(yōu)化帶動核心城市市場有望企穩(wěn)恢復(fù),比如成都放松了樓市政策,有望逐漸企穩(wěn)恢復(fù);短期武漢、長沙等城市均有政策優(yōu)化預(yù)期。

    李光斗的一句話說得好:

    開放,迎來了1992年中國經(jīng)濟新的高潮;

    放開,則會迎來2023年中國經(jīng)濟新的周期。

    《日本失去的十年》一書中描述日本經(jīng)濟危機后的社會是“低欲望社會”。但中國遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到那個經(jīng)濟成熟度、也沒有到那種危機度。

    疫情和調(diào)控正在“翻篇”,房企和地產(chǎn)人可能會有PTSD,但也無法忽略中國房地產(chǎn)的萬億空間。

    所以與其悲觀預(yù)測“低欲望社會”的到來,不如重回積極主義。

    歷史不會停步、社會仍在前行,每個人也還能夠為“活得更好”而奮斗。

    四、土拍新規(guī)下項目利潤被釋放,重點城市進入“拿地?fù)u號”時代

    8月6日,深圳成為首個中止第二批集中供地的城市,隨后上海、青島、濟南等城市跟進。直至8月18日,杭州和沈陽同日終止和延期第二輪集中供地中出讓的地塊后,已有16城推遲和調(diào)整了二輪集中土拍出讓時間與內(nèi)容。

    第二輪土拍“變局”背后,與近期業(yè)內(nèi)盛傳的自然資源部閉門會議中,對集中供地試點城市土地出讓政策調(diào)整有關(guān)。從已完成土拍調(diào)整的城市來看,調(diào)整內(nèi)容集中于房企資質(zhì)審查、資金來源,調(diào)整土拍規(guī)則及溢價上限。

    新的土拍機制已陸續(xù)呈現(xiàn),多個城市的調(diào)整,印證了此前自然資源部的相關(guān)規(guī)定:單宗土地溢價上限不得超過15%;不得通過調(diào)高底價、競配建等方式抬升實際地價;到達上限后通過搖號、一次性報價、競高標(biāo)方案等方式?jīng)Q定土地歸屬。一個大的趨勢是,未來重點城市土拍將進入搖號時代。

    值得注意的是,競配建的土拍規(guī)則被更完善的制度所替代,未來在不競配建,加上溢價率15%上限約束,房地產(chǎn)企業(yè)不斷被壓縮的項目利潤空間也有望回歸合理水平,不同城市而言,此前被明顯壓制的深圳和杭州值得期許。

    高比例配建大幅抬升實際地價

    隨著22個重點城市首輪集中土拍結(jié)束,一些變相抬高地價不穩(wěn)定因素被放大。

    據(jù)CRIC梳理發(fā)現(xiàn),首輪集中土拍的22城中,大部分城市土地競拍方式均采取了“限地價+競配建(自持)”,其中,僅北京、合肥和廣州三城對競配建做了明確的上限要求。對于土拍競爭激烈的城市而言,競配建比例甚至高達30%,高比例的配建壓縮了項目可售住宅面積,也變相太高了土地成交實際地價,房企的生存空間被擠壓。

    杭州、成都等熱點二線城市最為典型,已成交地塊中大部分項目到了競配建的要求,配建比例在30%以上的地塊不在少數(shù)。而杭州首輪集中成交的56宗商品住宅用地中,有41宗地有自持要求,如拱墅祥符單元宅地、臨安城東濱湖新區(qū)單元地塊的自持比例都超過30%以上。

    高比例配建或自持地塊,其名義地價與實際地價拉開較大差距,項目利潤空間遭明顯壓縮。以杭州拱墅祥符單元宅地為例,該宗地成交樓板價為17816元/平方米,名義地價看似不高,但該項目還有38%的自持要求,實際可售樓板價接近2.9萬元/平方米。

    CRIC進一步對22城首輪成交名義地價和考慮配建后的實際可售地價比對,發(fā)現(xiàn)深圳、成都、合肥、北京、杭州、無錫和廈門這7個城市實際可售樓板價均值均高出名義地價均值10%以上,其中深圳更是以39%的差距位居首位。而大部分城市首輪集中土拍成交均價超過2020年宅地成交價格,部分城市首輪成交實際地價漲幅更高,這明顯有悖于穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的要求。

    溢價率15%+不設(shè)配建,拿地?fù)u號成主流

    目前來看,這些中止或暫緩第二輪土地出讓的城市中,已有城市明確的新的土拍規(guī)則。比如天津計劃出讓的61宗宅地,除了對競買企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)和購地資金來源提出嚴(yán)格審查,同時調(diào)整最高溢價率全部控制在15%以內(nèi),新增搖號方式確定競得人。

    濟南在嚴(yán)控開發(fā)資質(zhì)、馬甲、購房資金的同時,出讓方式由“限地價,競政府儲備性公有房”調(diào)整為“限地價,抽簽確定競得人”,住宅用地設(shè)定最高限價,溢價率不超15%。

    從已公布最新土拍規(guī)則的城市來看,基本涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、競買人資金來源必須有自有資金、單宗住宅用地溢價率不得超高15%、在達到地價或溢價率上限時通過競一次性合理報價、搖號、競更高更優(yōu)建筑品質(zhì)方式確定競得人等。

    預(yù)計接下來更多城市將重新調(diào)整土地出讓方式及土拍細(xì)節(jié),設(shè)置最高限價以及搖號等將成為重要內(nèi)容,重點城市將進入“拿地?fù)u號”時代。

    深、杭等多地利潤空間將釋放

    值得注意的是,倘若接下來重點22城的集中土拍均采取搖號、一次性報價、競高標(biāo)方案等方式,整體地價走勢將進一步穩(wěn)定,部分盈利空間明顯壓縮的城市項目利潤也會因此得到釋放。

    哪些城市將成為釋放利潤空間的主力?

    結(jié)合22城首輪成交地價與實際地價差距以及首輪成交溢價水平來看,CRIC將這些城市分為了三大類:高溢價、高配建比例的城市;低溢價、高配建比例或高溢價、低配建比例的城市;低溢價、低配建比例的城市。

    這三類城市中,高溢價、高配建比例的城市成交項目利潤空間釋放最大,利潤漲幅基本可以在20%以上。低溢價、高配建比例或高溢價、低配建比例的城市利潤空間也將會有一定幅度的釋放,漲幅大多約在15%以內(nèi)。而低溢價、低配建比例的城市利潤空間則較此前無較大變化。

    具體城市而言,深圳、杭州、廈門、合肥、寧波等城市是高溢價、高配建比例的典型。以深圳為例,其首輪集中土拍成交溢價率高達31%,部分熱點地塊最高限價成交,溢價率達到45%,加上人才房配建要求,深圳首輪集中成交地塊實際可售樓板價平均高達2.51萬元/平方米。假設(shè)按照溢價率15%封頂,在不競配建的條件下,首輪成交地塊可售樓板價平均則降至約1.5萬元/平方米,拿地成本減少五成以上。

    此外,對于配建比例極高的成都、北京和溢價率最高的重慶而言,土拍規(guī)則調(diào)整下利潤空間釋放幅度多在15%以內(nèi)。以成都為例,首輪集中土拍成都出讓地塊溢價率上限多在10%以內(nèi),平均溢價率僅有7%,但成交地塊平均自持比例高達16%,因此成都首輪成交地塊實際可售樓板價平均達12173元/平方米,較名義成交地價高出了28%。若不競配建后,即使成都將溢價率上限調(diào)升至15%,成交項目利潤空間也會提升兩成左右。重慶作為首輪集中土拍成交平均溢價率最高的城市,“價高者得”的出讓方式下,市區(qū)成交地塊平均溢價率高達43%,若溢價率上限為15%,首輪成交項目的平均遞交較調(diào)整前至少下降24%,利潤空間也會相應(yīng)提升。

    青島、長春、蘇州、上海這些本身就是低溢價和低配建的城市,利潤空間變化不大。

    整體來看,一旦土拍新規(guī)“靴子落地”,溢價率不超過15%和地價上限后采取搖號、一次性報價、競品質(zhì)等方式?jīng)Q定土地歸屬,在房價穩(wěn)定的前提下,超過一半的城市接下來成交項目的利潤空間較首輪都將有所提升,同時也有利于緩解房地產(chǎn)企業(yè)的成本壓力。

    接下來,深圳、杭州等熱點城市將迎來優(yōu)質(zhì)用地的拿地機會,而那些首輪集中拍地中熱度較高、競配建比例較高的城市,單位拿地成本預(yù)計較此前可減少兩成,二三輪集中拍地時值得重點關(guān)注。

    值得注意的是,在新的土拍規(guī)則下,土地市場或?qū)㈤L期出現(xiàn)低中簽率與流拍并存的冷熱不均現(xiàn)象,這對地方政府尤其是像長沙、鄭州這類城市,在確定供地結(jié)構(gòu)和出讓條件設(shè)置上提出了較高的要求,防止出現(xiàn)大規(guī)模流拍的現(xiàn)象。

    以上就是關(guān)于杭州2023土拍第二批相關(guān)問題的回答。希望能幫到你,如有更多相關(guān)問題,您也可以聯(lián)系我們的客服進行咨詢,客服也會為您講解更多精彩的知識和內(nèi)容。


    推薦閱讀:

    杭州花園景觀設(shè)計聯(lián)系電話(杭州花園景觀設(shè)計聯(lián)系電話查詢)

    杭州立行建筑工程有限公司(杭州立行建筑工程有限公司招聘)

    杭州戶外直播基地在哪里(杭州戶外直播基地在哪里有)

    世界手榴彈十大排名圖片(世界手榴彈十大排名圖片)

    家庭環(huán)境對自己職業(yè)的影響(家庭環(huán)境對自己職業(yè)的影響有哪些)