杭州樓市庫(kù)存（杭州樓市庫(kù)存去化周期）

大家好！今天讓創(chuàng)意嶺的小編來(lái)大家介紹下關(guān)于杭州樓市庫(kù)存的問(wèn)題，以下是小編對(duì)此問(wèn)題的歸納整理，讓我們一起來(lái)看看吧。

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本文目錄:

• 1、多城放寬人才落戶(hù)門(mén)檻 是“引智”而非“救樓市”

• 2、杭州樓市利空和利多的因素有哪些

• 3、杭州限購(gòu)政策的理解

• 4、杭州人才購(gòu)房政策收緊了，具體是如何規(guī)定的？

一、多城放寬人才落戶(hù)門(mén)檻 是“引智”而非“救樓市”

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)淄博訊（編輯 劉佳）近日，杭州、重慶、天津等城市紛紛出臺(tái)政策，放寬人才落戶(hù)門(mén)檻。專(zhuān)家表示，在大幅降低落戶(hù)門(mén)檻的同時(shí)，一定要防范部分城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)快速上漲、樓市過(guò)熱的現(xiàn)象。

自去年以來(lái)，多個(gè)城市頻出政策，大幅降低落戶(hù)門(mén)檻、給人才購(gòu)房補(bǔ)貼，“人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)”席卷全國(guó)。進(jìn)入2019年，這場(chǎng)人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)從三四線(xiàn)城市燒到二線(xiàn)城市，并愈演愈烈。

5月29日，據(jù)“浙江新聞”消息，杭州于當(dāng)日發(fā)布大專(zhuān)落戶(hù)新政，規(guī)定全日制普通高校大專(zhuān)（35周歲以下，含高職）學(xué)歷，在杭州工作并由用人單位正常繳納社保的，可申請(qǐng)落戶(hù)。

同日，天津?yàn)I海新區(qū)宣布進(jìn)一步放寬人才引進(jìn)落戶(hù)條件，并疊加實(shí)施儲(chǔ)備人才住房和生活補(bǔ)貼政策；重慶放寬人才落戶(hù)門(mén)檻的舉措則是，不設(shè)年齡和務(wù)工年限，直系親屬還可以隨遷。

入戶(hù)門(mén)檻降低勢(shì)必會(huì)導(dǎo)入大量人口，增加當(dāng)?shù)氐馁?gòu)房需求。對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在大幅降低落戶(hù)門(mén)檻的同時(shí)，一定要防范部分城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)快速上漲、樓市過(guò)熱的現(xiàn)象。

多城大幅降低人才落戶(hù)門(mén)檻

“浙江新聞”上述消息顯示，浙江省人才市場(chǎng)于近日發(fā)布了全日制普通高校大專(zhuān)人才引進(jìn)落戶(hù)浙江省人才市場(chǎng)辦理指南（以下稱(chēng)辦理指南）。該辦理指南顯示，同時(shí)符合大專(zhuān)學(xué)歷（含高職）、35周歲及以下、在杭工作并由用人單位正常繳納社保等3個(gè)條件，可申請(qǐng)落戶(hù)浙江省人才市場(chǎng)。

值得注意的是，根據(jù)此前杭州人才引進(jìn)政策，專(zhuān)科生需滿(mǎn)足35周歲及以下、符合全日制普通高校緊缺專(zhuān)業(yè)目錄、在杭落實(shí)工作單位、居住滿(mǎn)1年并連續(xù)繳納1年及以上的社會(huì)保險(xiǎn)（不含補(bǔ)繳），才可申請(qǐng)落戶(hù)杭州。

根據(jù)此次辦理指南，落戶(hù)浙江省人才市場(chǎng)的條件不僅取消了原有的緊缺專(zhuān)業(yè)要求，同時(shí)繳納社保年限也降低至1個(gè)月。這無(wú)疑意味著杭州落戶(hù)門(mén)檻的大幅降低。

實(shí)際上，早在今年的4月3日，杭州就曾出臺(tái)《關(guān)于貫徹落實(shí)穩(wěn)企業(yè)穩(wěn)增長(zhǎng)促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策舉措》，明確“全日制大學(xué)專(zhuān)科及以上人才，在杭工作并交繳納社保的，可直接落戶(hù)?！?/p>

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，與杭州通過(guò)放寬人才認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低社保繳納年限來(lái)降低落戶(hù)門(mén)檻的做法類(lèi)似，近期包括重慶、天津?yàn)I海新區(qū)等地，也通過(guò)類(lèi)似做法降低落戶(hù)門(mén)檻。

如天津?yàn)I海新區(qū)5月29日出臺(tái)《海河英才經(jīng)辦指導(dǎo)意見(jiàn)》，對(duì)天津“海河英才計(jì)劃政策”作出改進(jìn)，并新增“鯤鵬計(jì)劃”。政策規(guī)定：對(duì)學(xué)歷型人才，放寬雙證至單證，即全日制本科生，普通高校畢業(yè)生有畢業(yè)證書(shū)即可，碩士、博士學(xué)位研究生，有學(xué)位證書(shū)即可。對(duì)技能型人才，放寬工作年限要求。對(duì)資格型人才，擴(kuò)大資格型人才認(rèn)定范圍。放寬落戶(hù)年齡限制、社保要求、就業(yè)證明。

同時(shí)，根據(jù)“鯤鵬計(jì)劃”，濱海新區(qū)為符合條件的人才發(fā)放住房生活補(bǔ)貼，其中本科生、碩士、博士每年分別補(bǔ)貼1.2萬(wàn)元、2.4萬(wàn)元、3.6萬(wàn)元，連續(xù)發(fā)放3年。

而重慶也于近日通過(guò)放寬人才界定標(biāo)準(zhǔn)、不設(shè)年齡和務(wù)工年限、直系親屬可以隨遷、不設(shè)區(qū)域限制等方式，進(jìn)一步降低落戶(hù)門(mén)檻。

需防范部分城市樓市過(guò)熱

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，去年成都、武漢、西安等城市就曾出臺(tái)人才新政，降低落戶(hù)門(mén)檻，加入“搶人大戰(zhàn)”。今年以來(lái)，“搶人大戰(zhàn)”已從西部蔓延至東部。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，年初以來(lái)已先后有常州、?？?、南京、深圳、蕪湖、呼和浩特、寧波、無(wú)錫等近30個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)人才新政，降低落戶(hù)門(mén)檻。

那么，各城“搶人大戰(zhàn)”的內(nèi)在邏輯究竟是什么？

多位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，一方面，人才是一個(gè)城市持續(xù)健康發(fā)展、保持活力的重要要素；另一方面，與國(guó)家推動(dòng)的1億非戶(hù)籍人口在城市落戶(hù)的政策不無(wú)關(guān)系。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，國(guó)務(wù)院辦公廳曾于2016年9月印發(fā)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)推動(dòng)1億非戶(hù)籍人口在城市落戶(hù)方案的通知》，明確在“十三五”期間，通過(guò)放寬落戶(hù)限制、調(diào)整完善超大城市和特大城市落戶(hù)政策等方式，使得戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率年均提高1個(gè)百分點(diǎn)以上，年均轉(zhuǎn)戶(hù)1300萬(wàn)人。到2020年，全國(guó)戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率提高到45%，各地區(qū)戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率與常住人口城鎮(zhèn)化率差距比2013年縮小2個(gè)百分點(diǎn)以上。

而根據(jù)《2018年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，至2018年末，我國(guó)戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率為43.37%，比上年末提高1.02個(gè)百分點(diǎn)。這意味著要實(shí)現(xiàn)45%的戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率目標(biāo)，未來(lái)2年至少要完成2000萬(wàn)人的非戶(hù)籍人口落戶(hù)城市的任務(wù)。

“從出發(fā)點(diǎn)來(lái)看，這些人才新政的主要目的在于優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)、提振地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，這也是全面建設(shè)小康社會(huì)的內(nèi)在要求?！眹?yán)躍進(jìn)告訴記者，“更多的是‘引智’而非‘救市’，當(dāng)然某種程度上來(lái)看，這些政策對(duì)帶動(dòng)商品住宅消費(fèi)同樣具有積極作用。”

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，至今年4月末，全國(guó)商品房待售面積51380萬(wàn)平方米，比3月末減少266萬(wàn)平方米，其中住宅待售面積減少357萬(wàn)平方米。

克而瑞數(shù)據(jù)也顯示，部分城市“搶人大戰(zhàn)”的直接效果，是樓市庫(kù)存的明顯降低。

以西安為例，至今年3月末，其商品住宅庫(kù)存為1367萬(wàn)平方米，較2018年同期減少16%，較2017年同期減少28%。

至今年3月末，杭州商品住宅庫(kù)存為256萬(wàn)平方米，較2018年同期減少8%、較2017年同期減少52%。再如長(zhǎng)沙，至3月末商品住宅庫(kù)存1046萬(wàn)平方米，較2018年同期減少18%、較2017年同期減少36%。

“大幅降低落戶(hù)門(mén)檻的同時(shí)，一定要防范部分城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)快速上漲、樓市過(guò)熱的現(xiàn)象?！眹?yán)躍進(jìn)表示，“必須嚴(yán)格落實(shí)‘穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期’的調(diào)控政策，才能確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/p>

（來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞）

二、杭州樓市利空和利多的因素有哪些

第一回合：人口

空頭：

1、中國(guó)人口未來(lái)呈減少趨勢(shì)：從數(shù)據(jù)上看，80后有2.28億，90后減少到1.74億，而00后就只剩1.46億，人越來(lái)越少?，F(xiàn)在，買(mǎi)房的主力還是80后和90后，00后的家長(zhǎng)大多都是7080后，等00后長(zhǎng)大準(zhǔn)備結(jié)婚的時(shí)候，哪家沒(méi)個(gè)2，3套供來(lái)挑選？而且放開(kāi)計(jì)劃生育也沒(méi)能改變?nèi)丝谠鏊傧禄内厔?shì)，所以需求減少是必然。

2、根據(jù)國(guó)家計(jì)生委預(yù)測(cè)，2030年中國(guó)總?cè)丝诰蛯⒊霈F(xiàn)逆轉(zhuǎn)。隨著老人離去，遺留下來(lái)的房子越來(lái)越多，又不能大量拆除，人卻越來(lái)越少，供遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于求，房?jī)r(jià)遲早要降。

未來(lái)，將會(huì)出現(xiàn)大量的空城?，F(xiàn)在的老城區(qū)，遲早變成賣(mài)不出去也沒(méi)有人租的空城。

多軍：

1、中國(guó)正處在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中：中國(guó)目前城鎮(zhèn)化率只有57.35%，遠(yuǎn)未達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家85%以上的平均水平。

2、去年國(guó)家就下了任務(wù)，要求全國(guó)實(shí)現(xiàn)1個(gè)億的非戶(hù)籍人口轉(zhuǎn)為城市人口，在城市落戶(hù)，這是人為增加需求。在這個(gè)過(guò)程中，會(huì)有大量的農(nóng)村人進(jìn)城，變成城市戶(hù)籍，這就意味著，進(jìn)城就要買(mǎi)房，因?yàn)閼?hù)籍變了，想回也回不去了。

3、老城區(qū)的改造，和新城區(qū)的建設(shè)，都會(huì)制造出大量的拆遷戶(hù)。目前的拆遷，更多的是進(jìn)行貨幣化安置，而不是像過(guò)去那樣安排好回遷房。這些人拿到錢(qián)，一定會(huì)想辦法買(mǎi)成房子，這也是一波非常大的需求。

4、新的城市居民在解決自己的居住問(wèn)題后，會(huì)想辦法改善居住環(huán)境，為自己買(mǎi)房，為父母買(mǎi)房養(yǎng)老，為子女買(mǎi)房，一個(gè)家庭至少有3-4套的居住需求，而且都可以說(shuō)是買(mǎi)來(lái)自住的。

因此，目前來(lái)看需求量依然很足。

【一回合結(jié)束】

中立觀點(diǎn)：

在【2018】這一語(yǔ)境中，多軍暫時(shí)領(lǐng)先一籌。至少在近幾年，確實(shí)還有不少人造需求來(lái)支撐房地產(chǎn)。

從人口需求上來(lái)，2018年多軍占據(jù)優(yōu)勢(shì)。

2

第二回合：調(diào)控

空頭：

1、調(diào)控絕對(duì)可以控制房?jī)r(jià)，甚至讓房?jī)r(jià)下跌，比如北京，已經(jīng)連跌三個(gè)月，很多小區(qū)的二手房平均下滑超過(guò)10%。不是房?jī)r(jià)管不住，而是看想不想管。

2、現(xiàn)在大部分二三四線(xiàn)城市漲的歡，是因?yàn)閲?guó)家實(shí)施去庫(kù)存政策，一旦去庫(kù)存完畢，2018將會(huì)大洗牌。

3、現(xiàn)在房?jī)r(jià)確實(shí)太高，有發(fā)生金融問(wèn)題的風(fēng)險(xiǎn)，所以ZF開(kāi)始有了些新玩法，不再用老的套路。如果你還用老的思路，來(lái)看房?jī)r(jià)，一定會(huì)吃大虧。

4、房子的金融屬性將越來(lái)越弱：共有產(chǎn)權(quán)房，人才房，租賃用地，只租不賣(mài)，租售同權(quán)，這些最近出臺(tái)的一系列政策，都是變相消弱房子的金融屬性，讓房子的內(nèi)在價(jià)值減弱，目的已經(jīng)非常的明顯。

5、房產(chǎn)稅：一直有風(fēng)聲出來(lái)，這對(duì)于樓市是一大利空。

6、明年買(mǎi)房很大概率會(huì)遇到限賣(mài)，新房動(dòng)輒5年不能變現(xiàn)，把你的錢(qián)套死在里面，遇到風(fēng)險(xiǎn)跑都跑不掉。

多軍：

1、房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)：2008年房?jī)r(jià)曾經(jīng)遇到過(guò)嚴(yán)重下跌的危機(jī)，政府立刻就出臺(tái)了4萬(wàn)億救市，房?jī)r(jià)應(yīng)聲而漲，再創(chuàng)新高。

2、調(diào)控的謎底不是為了讓房?jī)r(jià)崩盤(pán)：調(diào)控是為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，從來(lái)沒(méi)說(shuō)過(guò)是讓房?jī)r(jià)下跌，不大漲不大跌是最直觀的表態(tài)。

3、土地是地方收入的主要來(lái)源：因?yàn)橘u(mài)地的收入，是地方主要的收入來(lái)源之一，在土地財(cái)政沒(méi)有得到很好的解決之前，地價(jià)將很難降的下去。

現(xiàn)在就算再限地價(jià)，土地的價(jià)格相比于15年之前來(lái)說(shuō)依然很高。面粉都那么貴了，面包能便宜到哪去？房?jī)r(jià)根本降不下來(lái)。

4、調(diào)控短時(shí)間確實(shí)可以抑制房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，但是一旦限購(gòu)放開(kāi)，調(diào)控解除，長(zhǎng)期被壓抑的需求就會(huì)立刻爆發(fā)，房?jī)r(jià)將會(huì)迎來(lái)報(bào)復(fù)性反彈。人為扭曲的供求關(guān)系，無(wú)異于飲鴆止渴。

5、樓市的不景氣會(huì)影響到經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)的不景氣會(huì)影響到民生，民生的問(wèn)題會(huì)影響到社會(huì)穩(wěn)定，所以樓市可以漲，可以穩(wěn)，可以小跌，但不能崩。

6、限購(gòu)期是買(mǎi)房的好機(jī)會(huì)：樓市一直都是老一套，3年一輪循環(huán)，先上漲1年，再用2年消化泡沫，等房地產(chǎn)低迷到影響經(jīng)濟(jì)了，再來(lái)一輪刺激。從2002年來(lái)一直都是如此，就像一種輪回，現(xiàn)在回過(guò)頭看，每一次的限購(gòu)期都是上車(chē)的好機(jī)會(huì)。

【二回合結(jié)束】

中立觀點(diǎn)

空頭在這一回合扳回一局。

經(jīng)驗(yàn)主義并不能很好的解釋2017年的新套路，如租售同權(quán)，純租賃用地等玩法確實(shí)給未來(lái)造成了很多的變數(shù)。

尤其是2018買(mǎi)房會(huì)被限賣(mài)這一點(diǎn)，相當(dāng)于鎖死了未來(lái)5年以上的交易權(quán)，除非是自住，投資者肯定不會(huì)讓自己處于這么久的不確定中。

從政策導(dǎo)向上來(lái)看，2018年空軍占據(jù)優(yōu)勢(shì)。

3

第三回合：信貸（貸款利率）

空頭：

1、美聯(lián)儲(chǔ)加息：美聯(lián)儲(chǔ)加息周期至19年下半年，中國(guó)肯定是要跟的，一旦中國(guó)加息，利率就會(huì)上升，利率的上升會(huì)大幅增加購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，減少購(gòu)房需求，影響房?jī)r(jià)預(yù)期，直到最后讓房?jī)r(jià)下跌。

2、銀行上調(diào)房貸利率：銀行9折利率已基本全面消失，基準(zhǔn)利率現(xiàn)在都不好找，超過(guò)150家銀行將首套房利率上調(diào)至10%到20%，甚至更有南京的部分銀行將利率上調(diào)到30%！

3.很明顯，目前國(guó)內(nèi)在定向加息，也就是不加基準(zhǔn)利率，只上調(diào)房貸利率。這才剛剛17年下半年，離19年還有2年時(shí)間，利率都已經(jīng)飆升到這個(gè)樣子，等2018年肯定更恐怖。到時(shí)候房?jī)r(jià)漲幅還抵不上利率，誰(shuí)還買(mǎi)房子？

4、M2再創(chuàng)新低：目前M2增速已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月下滑，6月份更是首度跌破10%，買(mǎi)房抵御通貨膨脹一說(shuō)不攻自破。

2018年，把錢(qián)存在手里，比放在樓市里5年不能動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)要小的多，現(xiàn)如今支付寶的利率都超過(guò)4%了，要知道巴菲特晚年也就是年化8.4%的收益率，這個(gè)收益率絕對(duì)是可以了。

知道北上深的租金回報(bào)率是多少么，全都不到2%。目前全國(guó)70個(gè)大中城市，租金回報(bào)率能超過(guò)4%的只有2個(gè)。

5、凡房貸利率升高，樓市必定降溫。

多軍：

1.加息什么的都是紙老虎，現(xiàn)在的房貸利率，依然是20年來(lái)最低的！就算上調(diào)到30%，也不過(guò)6.37%。

看看2008年-2014年的利率吧，大多數(shù)時(shí)間都在6.37%以上，那個(gè)時(shí)候房?jī)r(jià)沒(méi)漲么？不還是翻了好幾倍。

2.空頭總是說(shuō)當(dāng)年4萬(wàn)億是因?yàn)樘鞎r(shí)地利任何，以后都不會(huì)再有了，然而：

再來(lái)看看當(dāng)年4萬(wàn)億的主要方向，看完你就會(huì)明白，買(mǎi)房依舊是防止存款縮水的最佳選擇。

【三回合結(jié)束】

中立觀點(diǎn)

從利率角度來(lái)看，依然是空軍略勝一籌。

單看2018年，利率折扣大幅提高，房?jī)r(jià)遇冷回調(diào)，是一個(gè)大概率事件。

利率上不如17年有優(yōu)勢(shì)，價(jià)格上不如19年有優(yōu)勢(shì)，18年買(mǎi)房多少有些尷尬。

4

第四回合  土地 （供給）

多軍：

1、中國(guó)是世界上土地最稀缺的國(guó)家之一。隨著人民生活水平的不斷提高，改善居住環(huán)境，增大居住面積是長(zhǎng)期存在的需求。因此，目前開(kāi)發(fā)的房子和土地的數(shù)量還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

2、從供給側(cè)分析，國(guó)外人少地多，而中國(guó)是人多地少，所以不要期待中國(guó)的房子比外國(guó)便宜。

3、國(guó)家要守住18億畝耕地紅線(xiàn)，要保證糧食的產(chǎn)量，不可能無(wú)限制的擴(kuò)張城市范圍。因此，那些人口大量流入的一線(xiàn)城市，土地一定是越來(lái)越稀缺的資源。

4、土地供給由國(guó)家控制，每年出讓多少面積ZF說(shuō)了算，國(guó)家不可能一次性讓大量的土地入市，不然的話(huà)會(huì)造成房?jī)r(jià)崩盤(pán)的危險(xiǎn)，這也符合我們現(xiàn)在的表現(xiàn)，供地就像擠牙膏。

5、政府的土地政策很多都跟香港的很相似，當(dāng)年香港實(shí)施8萬(wàn)5公租房計(jì)劃，恰逢金融危機(jī)，房?jī)r(jià)一路猛跌，引發(fā)了大規(guī)模的游行。最后香港迫于壓力，停止了之前的8萬(wàn)5造屋計(jì)劃，于是房?jī)r(jià)又開(kāi)始上漲，越漲越高，人們反而沒(méi)有再出現(xiàn)過(guò)對(duì)立的聲音。

空頭：

1、中國(guó)不缺地，中國(guó)人口密度143人/平方公里，世界排名第55。

中國(guó)城鎮(zhèn)人均居住面積已達(dá)到36.6㎡，位列世界第五。（注意，人均居住面積，和上面多軍的人均可居住面積，是兩個(gè)不同的概念）

2、中國(guó)除去山川河流外的宜居面積占全部面積的60%以上。

3、中國(guó)只有少數(shù)幾個(gè)城市土地稀缺，大部分城市都在去庫(kù)存，17年三四線(xiàn)只有漲價(jià)才能去庫(kù)存就是最好的證明。

4、未來(lái)，人口都將流向擁有更多工作機(jī)會(huì)和人才的一線(xiàn)城市，農(nóng)村和三四線(xiàn)城市會(huì)慢慢衰落，這些地方的房子會(huì)很難賣(mài)出去。

5、至于一線(xiàn)城市，土地也不可能永遠(yuǎn)漲，現(xiàn)在基本上賣(mài)地都是限價(jià)賣(mài)，更別說(shuō)租賃用地了。8月23日，上海推出的4塊租賃用地，全都是黃金地段，而樓面價(jià)卻只有5000多/平。

6、土地財(cái)政模式正在改變，“輕租重售”完全被顛覆。

【四回合結(jié)束】

中立觀點(diǎn)

香港其實(shí)是一個(gè)很好的前車(chē)之鑒，這一回合多軍優(yōu)勢(shì)明顯。

誰(shuí)控制土地的供給，誰(shuí)有話(huà)語(yǔ)權(quán)，說(shuō)白了，房?jī)r(jià)漲跌是可以被控制的。

雖然正在出臺(tái)一些改變的政策，比如增加供地，增加租賃用地。

但是政策從發(fā)布，到土地入市，到建成交付還需要很長(zhǎng)的一段時(shí)間，也需要市場(chǎng)的檢驗(yàn)，檢驗(yàn)效果到底如何，我們?nèi)孕璞３种?jǐn)慎的態(tài)度。

畢竟，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房，都是當(dāng)年曾經(jīng)使用過(guò)的手段。然而，你也看到了，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)……

所以，從土地供給這個(gè)角度來(lái)看，2018多軍占據(jù)優(yōu)勢(shì)。

5

第五回合  收入，房?jī)r(jià)，租金

多軍：

1、中國(guó)租售比低，一方面是因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲的快，房?jī)r(jià)上來(lái)了，但租金還沒(méi)有跟上來(lái)。而且，中國(guó)的租賃市場(chǎng)不規(guī)范，沒(méi)有保障，可能會(huì)出現(xiàn)房東突然漲價(jià)等情況。

而在國(guó)外，相關(guān)的法律非常健全，比如租住后多少年不能趕人走，比如每年租金漲幅不能超過(guò)多少，等等，所以很大一部分人愿意租房。只要我國(guó)逐漸完善租賃相關(guān)的法律法規(guī)，相信愿意租房的人會(huì)越來(lái)越多。

租房市場(chǎng)還有很大的空軍，租金一定會(huì)上來(lái)的。

（下圖是世界各大城市買(mǎi)房租房情況情況）

另一方面，中國(guó)是一個(gè)相對(duì)傳統(tǒng)的社會(huì)，人們對(duì)故鄉(xiāng)感情有一種特殊理解；而美國(guó)處于一種遷移社會(huì)文化，人口處于高度流動(dòng)。 所以，美國(guó)人喜歡租房，中國(guó)人喜歡買(mǎi)房，需求點(diǎn)不同，自然造成中國(guó)房?jī)r(jià)高，租金低，美國(guó)房?jī)r(jià)不高，但租金相對(duì)較高。

2、、雖然大部分城市租售比很低，大城市基本都不到2%，明顯租房劃算。

但是，由于中國(guó)房?jī)r(jià)一直上漲，導(dǎo)致了大多數(shù)人買(mǎi)房是為了財(cái)富增值，變相的擴(kuò)大了購(gòu)房的需求，抑制了租房的需求，造成租金低，房?jī)r(jià)高的現(xiàn)象，租售比低，并不意味著房?jī)r(jià)就會(huì)崩盤(pán)。

3、、雖然政府現(xiàn)在實(shí)施租收同權(quán)的政策，但是想要上好學(xué)校都是要積分排隊(duì)的，租房的人都要排到后面了，根本不可能上好學(xué)校。

4、房?jī)r(jià)漲，收入也漲：中國(guó)人收入增長(zhǎng)的很快，2016年開(kāi)大會(huì)時(shí)就明確表示，2020年要實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均收入比2010年翻一番，所以大家不要擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)下跌。

空頭：

1、房?jī)r(jià)收入比過(guò)高，不吃不喝要36年才能買(mǎi)房。

國(guó)外頂級(jí)城市，如曼哈頓，東京，慕尼黑，按照城市均價(jià)和城市人口平均收入水平，基本10年就能買(mǎi)套房。

而深圳，按照平均收入來(lái)算，至少需要36年才能買(mǎi)得起房，按照當(dāng)下的收入水平來(lái)說(shuō)是無(wú)法支撐起這么高的房?jī)r(jià)。

全國(guó)30個(gè)重點(diǎn)城市，20個(gè)房?jī)r(jià)收入比都超過(guò)10，說(shuō)明現(xiàn)在的房?jī)r(jià)是絕對(duì)過(guò)高的。

（下圖中人均收入是半年的，不是全年的）

2、租金收入比過(guò)高，大多數(shù)人一半的錢(qián)都要交房租。

根據(jù)報(bào)告統(tǒng)計(jì)，2017年6月全國(guó)50個(gè)城市中，超過(guò)70%的城市房租過(guò)高，其中北京、深圳、上海、三亞等4個(gè)城市房租收入比高于45%，屬于租金嚴(yán)重過(guò)高城市。

也就是說(shuō)，北上深的大部分人，一半的工資都要交房租，算上房租+日常開(kāi)銷(xiāo)。房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于租金，租金增速遠(yuǎn)高于收入增速，當(dāng)下的收入，如何支撐虛高的房?jī)r(jià)？

3、租售比過(guò)低，買(mǎi)房的錢(qián)用來(lái)租房可以租100年。

越是房?jī)r(jià)低的城市，租金的收益率就越高，越是房?jī)r(jià)高的城市，租售比就越低。

像廈門(mén)，買(mǎi)房子的錢(qián)完全可以租房子100年！

但是，美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家，人家房?jī)r(jià)也很高，甚至有些高過(guò)北上深，但是租金回報(bào)率都能超過(guò)3.5%，如下圖：

短時(shí)間的房?jī)r(jià)上漲，是金融屬性的影響，是信貸的推波助瀾，但是房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期穩(wěn)定，還是要靠人們的收入來(lái)決定。畢竟，貸款貸的再多，買(mǎi)房買(mǎi)的再多，也是要通過(guò)收入，去還銀行錢(qián)的。

4、最近出臺(tái)的種種政策顯示，未來(lái)租住是會(huì)享受同樣待遇的，就像現(xiàn)在歐美國(guó)家一樣，租房和買(mǎi)房，完全享受相同的待遇，都可以上同樣的公立學(xué)校。

5、當(dāng)大家都愿意多花錢(qián)去租房的時(shí)候，買(mǎi)房的人就少了，購(gòu)房的需求也相應(yīng)少了，房子也就不值錢(qián)了。

總之，國(guó)內(nèi)這幾十個(gè)大中城市，尤其是北上廣，除了房?jī)r(jià)，租金和收入沒(méi)有一個(gè)符合世界上頂級(jí)城市的水平，這必然是有風(fēng)險(xiǎn)的。

【五回合結(jié)束】

中立觀點(diǎn)

中立觀點(diǎn)：這一回合，空軍明顯占優(yōu)，有理有據(jù)，更讓人信服。

每每談到租售比，收入比，房?jī)r(jià)比等話(huà)題，多軍基本都是在防守，很難找出反擊的論據(jù)。而且不論多軍怎么反駁，收入三流，租金二流，房?jī)r(jià)一流是不爭(zhēng)的事實(shí)。

再者，2017年這一波租賃市場(chǎng)，租售同權(quán)的推進(jìn)，確實(shí)跟往常的小打小鬧不一樣。

三、杭州限購(gòu)政策的理解

1，近期杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)需求十分旺盛，供求關(guān)系緊張。加大限購(gòu)力度和范圍，有助于抑制投資性需求，有助于保護(hù)真正剛需，有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，有助于杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、持續(xù)發(fā)展。

2，此次政策加碼，是在中央提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”精神的大背景下，有利于進(jìn)一步抑制延續(xù)去年以來(lái)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的較為旺盛的投資性購(gòu)房需求，引導(dǎo)市場(chǎng)逐步向居住屬性回歸，并有利于給真正的自住需求尤其是剛性需求購(gòu)房者贏得時(shí)間和空間。

杭州限購(gòu)政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響；影響房?jī)r(jià)的因素有不少，城市地位提升、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、各種利好配套等都是誘因。2014年杭州樓市尚且處于存量高危期，眨眼2016年已順利完成去庫(kù)存指標(biāo)，主城區(qū)住宅更是供不應(yīng)求。目前而言，杭州樓市調(diào)控政策松動(dòng)的可能性不大。同時(shí)因?yàn)橹昂贾莘績(jī)r(jià)太過(guò)火爆房?jī)r(jià)高漲，這次加大限購(gòu)力度對(duì)杭州樓市的投資起到了很大作用，還能保持杭州房地產(chǎn)的發(fā)展。

限購(gòu)范圍包括上城區(qū)、下城區(qū)、江干區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、杭州高新開(kāi)發(fā)區(qū)（濱江）、杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、杭州之江國(guó)家旅游度假區(qū)、蕭山區(qū)、余杭區(qū)、富陽(yáng)區(qū)和大江東產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。

一、擴(kuò)大限購(gòu)范圍；

自2017年3月3日起，富陽(yáng)區(qū)、大江東產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)納入限購(gòu)范圍，即在市區(qū)范圍內(nèi)（包括上城區(qū)、下城區(qū)、江干區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、杭州高新開(kāi)發(fā)區(qū)（濱江）、杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、杭州之江國(guó)家旅游度假區(qū)、蕭山區(qū)、余杭區(qū)、富陽(yáng)區(qū)和大江東產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)）統(tǒng)一執(zhí)行限購(gòu)措施。

二、升級(jí)非本地戶(hù)籍居民限購(gòu)措施；

《通知》明確，調(diào)整非本地戶(hù)籍居民家庭購(gòu)房須提供的個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明年限要求，由原有“自購(gòu)房之日起前2年內(nèi)在本市連續(xù)繳納1年以上”調(diào)整為“自購(gòu)房之日起前3年內(nèi)在本市連續(xù)繳納2年以上”，非本市戶(hù)籍居民家庭不得通過(guò)補(bǔ)繳個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)購(gòu)買(mǎi)住房。

三、增設(shè)本地戶(hù)籍居民家庭限購(gòu)措施；

自2017年3月3日起，明確暫停對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶(hù)籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。

四、杭州人才購(gòu)房政策收緊了，具體是如何規(guī)定的？

解讀杭州人才買(mǎi)房新政：門(mén)檻提高！

此次杭州發(fā)布的人才買(mǎi)房新政，相較于此前的杭州人才政策門(mén)檻來(lái)說(shuō)較高，因此或許也會(huì)抑制一部分外地炒房客來(lái)寧買(mǎi)房的需求。此次新政，可以說(shuō)是此前人才購(gòu)房政策的補(bǔ)充和收緊，提高了人才買(mǎi)房門(mén)檻，考慮更為周全，是2021年杭州樓市第一個(gè)重要新政，對(duì)杭州2021年樓市定調(diào)也有重要的意義。從新政或許可以得知，2021年杭州的樓市基調(diào)依然是房住不炒，將更加落實(shí)和保障無(wú)房戶(hù)。

杭州二手房數(shù)小時(shí)跳漲40萬(wàn)：熱度回爐

杭州樓市面臨著新房搖不到，二手房一天一個(gè)價(jià)，中環(huán)內(nèi)老小區(qū)無(wú)房可買(mǎi)的情形。據(jù)媒體報(bào)道，杭州某購(gòu)房者看中的一套緊挨高架和地鐵，且無(wú)學(xué)區(qū)的房源，也成為眾人哄搶的香餑餑。因?yàn)轭A(yù)約看房的人太多了，房東掛牌價(jià)數(shù)小時(shí)內(nèi)上漲了40萬(wàn)元，同時(shí)為了篩選出優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，看房要求也有了些新變化：置換客不接待；不能月底前付首付的不接待；首付低于5成的作為備選。即使這般嚴(yán)苛的條件依然有47組客戶(hù)爭(zhēng)搶該套房源。肉眼可見(jiàn)，杭州樓市的購(gòu)買(mǎi)力，已經(jīng)被全面激活，加上庫(kù)存的減少、競(jìng)爭(zhēng)的火熱，“杭州樓市又火起來(lái)了。”

杭州樓市二手房掛牌價(jià)從52057元變?yōu)?2145元，第二周上漲88元，持續(xù)上漲；杭州樓市近三周在售二手房數(shù)量為43474套，39798套，27481套，持續(xù)減少，三周已經(jīng)減少了近1萬(wàn)六千套。

從杭州人才購(gòu)房新政和杭州二手房漲價(jià)、庫(kù)存持續(xù)減少的情況來(lái)看，未來(lái)樓市或?qū)⒚媾R人多房少而帶來(lái)房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)，購(gòu)房更需趁早！

“嚴(yán)政”＋樓市火熱=買(mǎi)房要一步到位！

政策的收緊與樓市的火熱，或許意味著未來(lái)?yè)Q房買(mǎi)房將變得更加麻煩。因此，購(gòu)房者在做決策時(shí)，不如一步到位！素有江北第一改善盤(pán)之稱(chēng)，以高端改善為主，其中，約144㎡大師洋房人氣火爆，為改善臻選！

以上就是關(guān)于杭州樓市庫(kù)存相關(guān)問(wèn)題的回答。希望能幫到你，如有更多相關(guān)問(wèn)題，您也可以聯(lián)系我們的客服進(jìn)行咨詢(xún)，客服也會(huì)為您講解更多精彩的知識(shí)和內(nèi)容。

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