杭州老破小成交越來越難（40多年老房子又不拆遷怎么辦）

大家好！今天讓創(chuàng)意嶺的小編來大家介紹下關于杭州老破小成交越來越難的問題，以下是小編對此問題的歸納整理，讓我們一起來看看吧。

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本文目錄:

• 1、花200多萬在杭州市中心買一個老破小合適嗎？

• 2、杭州最新二手房掛價榜出爐，部分“天價”背后是月度零成交

• 3、杭州老破小會不會永遠不拆遷

• 4、杭州調(diào)控政策顯效，二手房市場成交同比降40%

一、花200多萬在杭州市中心買一個老破小合適嗎？

我有個朋友，去年剛買了一套下城區(qū)的二手房，他當時買房子的時候，我們都建議去搖搖新房，畢竟老破小還是比不了新房的。但是朋友比較堅持，現(xiàn)在已經(jīng)住進去的了，用他的原話來說就是“香的很”。

買房后，他還專門發(fā)了朋友圈，一一羅列了這套市中心老破小的優(yōu)點：

1. 看病方便，一公里就是浙江省人民醫(yī)院，為生命多一重保障。

2. 方便學習，有學區(qū)，我工作的地方離家2公里，小孩子以后周圍一圈能直接上到大學。

3. 生活方便，只要你能想到的周圍一公里以內(nèi)全部都有。

4. 環(huán)境安靜，小區(qū)里都是大爺大媽，睡得早起得早，基本沒有噪音，還和善。

5. 交通便利，不管去哪公交+地鐵都非常方便，唯一不方便的就是車位難搶。

6. 生活便宜，物業(yè)費一年幾十，水電煤氣也便宜，停車費一個月100，對比以前可以忽略不計。

7. 社區(qū)工作，社區(qū)就在門口一百米不到的地方，有事情上門找很方便。

其實他羅列的一些點，在我看來很多都是缺點：

1. 交通便利，杭州地鐵目前并沒有上海那么四通八達，很多地方都需要開車去。

2. 老小區(qū)的車位真是一言難盡，天天都在上演搶車位。

3. 隔音太差，隔壁半夜用微波爐熱夜宵的聲音我都聽得清清楚楚。樓下商鋪早餐店的叫賣聲，支付寶到賬xx元讓我不得不早起。

4.很多房間都不是南北通透的，房子陰暗不說，一到飯點這個樓道都是油煙機的轟鳴聲和嗆人的油煙味。

另外，杭州現(xiàn)在很多新盤都標配地暖了，比陰冷潮濕的低層老破小不知道暖和到哪里去，200w買一套這樣的挨房子，作為一個在老破小長大的杭州土著，我真的不會考慮的。

哎，但是買房這事吧，如人飲水，冷暖自知?？赡苓m合自己的就是最好的。

我就是買的杭州市中心老破小，合適不合適只看自己，你要確定你買房的目的是什么，對于房子有什么要求。我說一下我為什么買市中心老破小。1、我是去年買的房，兒子2周歲，今年需要讀幼兒園，那么我必須買房。2、我沒有駕照，也沒有車，老婆也不會開車雖然有駕照，我預估買完房3年之內(nèi)不可能買車，而且買車對于我來說不是很實用。3、首付頂了天只能拿80W。4、可以負擔起月供1W。綜合4點，那么我必須買離地鐵近，交通方便，去醫(yī)院方便，我老婆和我上班方便，孩子去學校方便這幾個綜合情況下，我只能買市中心的老破小。我住的附近就是浙一，對口的幼兒園，小學，中學走路就可以。而且離我老婆上班近，方便。我經(jīng)常出差離高鐵站近，方便，離公司也近。所以我買了市中心老破小。買完后悔嗎？一點都不后悔，因為太方便，我都慶幸買了這套房，雙休日經(jīng)常逛西湖，公交3個站。唯一的缺點是如果有買車計劃，停車是個大難題。

17年的時候，買了上城區(qū)的老破小，主要是為了孩子讀書。學區(qū)房的好處也是很多的。

1.我家倆娃，至少不用為了學校再憂慮。

2.交通便利，跟我和老公單位2公里左右，我平時上下班都是走路的，也算是鍛煉身體了，又能照顧到小孩。

3.配套成熟，醫(yī)療，交通，吃喝玩樂不用愁。小孩讀個興趣班什么的都有。

4.保值。這個是不用擔心的，這幾年房價都漲了，比買郊區(qū)的房子增值快。

其他的，您可以根據(jù)自己實際情況而定。

你想多了，在杭州市中心200萬買不著你所說的“老破小”…

確實很值，出去跟朋友聚會基本都是起步價。生活配套就不用說了，想要啥店就啥店，吃個早飯隨便逛。唯一感覺不方便的就是停車位，其他都挺好，假日期間想去西湖邊走路5分鐘就到南山路了，什么西湖邊停車不方便不存在的，走走就到了，確實是香。

2012年時候我想買老破小區(qū)，當時60平方大概120萬左右，可能不要貸款，兒子可要求買新房，89平方150萬元需要貸款。

我的想法，老小區(qū)市中心，看病方便，離上班近，走路10分鐘到了，以后小孩讀書學校好，如果工作換地方了，市中心去各區(qū)都是近的，各方面都需要考慮清楚。

可兒子堅決要買新房，小區(qū)比較大，小區(qū)有幼兒園，小學，中學，就是太遠上班坐公交差不多一小時，地鐵開通也要45分，最重要一點，兒子工作單位搬遷了，離家要1小時45分鐘了，兒子說上班這么遠，要重新買房過，真是麻煩了。

現(xiàn)在又買了一套，買在離上班單位地鐵一站路，510萬元125平方，貸款200萬元，貸款30年，算了一下貸款200萬，每個月房貸一萬，30年付利息也要200萬，感覺一輩子為銀行打工了，銀行永遠是賺錢的。

老破小區(qū)原來60平方可能也漲價，89平方新房可能也漲價，如果買了老破小區(qū)應該不要重新買房了，也不要還這么多貸款。

朋友們怎么著呢？是買老破小區(qū)好，還是買新房好？感謝分享！[玫瑰][玫瑰][玫瑰]

你好，我是啵媽小白，很高興能夠回答你的問題，你說花200萬在杭州市中心買一個老破小合適嗎？

那要看是投資還是剛需吧，如果投資，除了學區(qū)房和學位房，其他的老破小真的沒什么投資價值，特別是房齡20年以上的老房子，現(xiàn)在國家政策已出，各個小區(qū)以舊翻新，不再拆遷，國家已經(jīng)拆不起了，那么對于目前的房價來說，老破小已經(jīng)漲到頂端，沒有了投資價值和意義。

對于剛需來說，那又是不一樣的需求，剛需買來一般都是住的，老破小的市中心，生活設施成熟，周邊醫(yī)院 、學校、商業(yè)街都齊全，基本上走路 都可以到達，而且對于家里有老人和小孩的人來說，更是好處多多。

但是老破小有利也有弊，比如戶型不合理，隔音太差，通風不好，車位太少，小區(qū)管理老舊，鬧市區(qū)太吵鬧，物業(yè)不人性化，特別是老年人多的小區(qū)，有個喪事什么的，敲敲打打好幾天，那真的是吵死了，特別是睡眠不好的人，真的要慎重！

我家親戚住在市區(qū)，一次去他家住了一夜，半夜沒睡著，天不亮就被吵醒了，大半夜了還有搓麻將，外面吃燒烤的聲音，天不亮早餐攤的小喇叭就開始營業(yè)了，支付寶微信到賬，外賣訂單，一個不拉全聽的清清楚楚

外面掃地阿姨，掃地的聲音，倒垃圾的聲音，送外賣的聲音，哎呦，那真是熱鬧啊，睡一次就夠了，再也不住他家了，不過他已經(jīng)習慣了，所以也無所謂

所以合不合適不能問別人，符合自己需求最重要，對于年輕人來說都喜歡寬敞明亮，裝修簡潔大方 時尚 的新小區(qū)，但對于一些人來說喜歡市中心的繁華和方便，如人飲水，冷暖自知！

真不明白住市里有什么好，醫(yī)療方便現(xiàn)在大醫(yī)院都往外搬了，學校好我朋友也是這樣說，結(jié)果小學連操場也沒有

你想多了，200萬首付而已。

保值，低價易出手，不住好出租，除了停車難，你還想怎樣？

二、杭州最新二手房掛價榜出爐，部分“天價”背后是月度零成交

杭州奧體掛牌價10萬元/㎡、江河匯掛牌價10萬元/㎡、未來科技城掛牌價6萬元/㎡……在當前的樓市中，熱門板塊二手房掛牌價高企的現(xiàn)象突出。那么，這些高掛牌價的背后，又有怎樣的成交體量作為支撐呢？

錢報記者做了一番數(shù)據(jù)統(tǒng)計，單價超過6萬元/㎡以上的高價小區(qū)，成交都并不活躍，且就3月、4月相比較，這些小區(qū)在4月都有成交量上的明顯下滑。而無論是從3月還是4月的成交數(shù)據(jù)來看，成交量大的小區(qū)，均在價格上有優(yōu)勢，一些“低洼”板塊，成交則十分活躍。

注：一、以上數(shù)據(jù)均來源于錢江晚報購房寶、透明售房網(wǎng)；二、在不同成交時期，成交的物業(yè)類型（別墅、排屋、公寓等）、精裝與否、戶型大小、樓層與樓幢位置的不同會造成價格變動；三、有些房源為了減少稅費，會稍微壓低成交單價；而有些二手房為了增加銀行貸款，也有可能稍微做高單價，具體房源信息建議去實地看看。

6萬元/㎡以上二手房成交量不高，高價小區(qū)4月成交量較3月下滑

記者分別統(tǒng)計了杭州各熱門板塊成交量較大的二手房小區(qū)，3月、4月的成交情況、均價以及當前的掛牌價。可以發(fā)現(xiàn)，就4月的成交數(shù)據(jù)來看，單價在6萬元/㎡以上的小區(qū)，成交都并不活躍。

二手房均價基本上在10萬元/㎡左右的板塊，如奧體、南星橋、江河匯，4月的小區(qū)二手房成交量均只有個位數(shù)。龍湖春江彼岸當前掛牌均價在80138元/㎡，4月成交量為7套；杭州壹號院掛牌均價117968元/㎡，4月成交量為2套；信達濱江壹品掛牌均價118738元/㎡，3月和4月成交均只有1套；同是南星橋板塊的望江府，掛牌均價在106571元/㎡，3月和4月也分別僅成交了1套。還有掛牌價在8萬-11萬元/㎡的江河匯板塊，4月熱門成交小區(qū)的成交量也只有一兩套。

均價在6萬-10萬元/㎡的板塊，如申花、未來科技城、橋西，4月小區(qū)成交量也基本都只有5套左右。養(yǎng)云靜舍、融創(chuàng)宜和園、首開杭州金茂府，二手房掛牌均價都在9萬元/㎡，4月二手房成交量只有3套、0套和2套；橋西遠洋大河宸章、九龍倉碧璽、綠城運河宸園，掛牌均價在8萬元/㎡左右，4月簽約套數(shù)分別為2套、2套、1套。

3月杭州市區(qū)（不含臨安）二手房成交量共計11534套，4月成交量則降至10029套，這些單價在6萬元/㎡以上的小區(qū)成交量則有明顯縮水。

像奧體的杭州壹號院，3月簽約套數(shù)為9套，而4月則僅有2套；錢江世紀城的融創(chuàng)時代奧城，3月成交了13套，4月只有5套；龍湖天璞3月成交了9套，4月只有4套。

二手房經(jīng)紀人表示，高價小區(qū)成交量的下滑，其中關鍵因素是小區(qū)本身價格過高，愿意為之買單的購房者數(shù)量減少，加上4月二手房市場整體熱度不如3月，使得這些小區(qū)的成交量縮水更加明顯。

CFP供圖

頂級名校學區(qū)房4月簽約同樣縮水，價格低洼板塊二手房成交依舊火熱

除了一些高價的二手房板塊進入4月成交量縮水明顯以外，同樣價格高昂的頂級名校學區(qū)房在4月也同樣迎來了簽約量的縮水。

如學軍小學紫金港校區(qū)的學區(qū)房耀江文鼎苑，掛牌均價在111155元/㎡，3月簽約了10套，4月只有1套；文三街小學的學區(qū)房郵電新村，掛牌均價108153元/㎡，3月成交量為3套，4月成交量為0；星洲小學的學區(qū)房星洲花園，3月成交了5套，4月僅有1套。

學區(qū)房經(jīng)紀人認為，頂級的名校學區(qū)房成交量下滑的原因有兩個，一是學區(qū)房的置業(yè)高峰期已經(jīng)過去，成交量會有自然的回落。另外，這些頂級名校學區(qū)房價格也已經(jīng)十分高昂，不少家長已經(jīng)將目光轉(zhuǎn)至第二梯隊價格相對來說較低的學區(qū)房。

CFP供圖

盡管高價位的二手房小區(qū)成交量均有縮水，不過一些剛需板塊，價格相對低洼的小區(qū)，成交量則依舊火熱。

如去年以來一直成交活躍的閑林板塊，盡管不少小區(qū)簽約均價接近3萬元/㎡，較去年同期漲幅達20%左右，但成交量依舊很大。像閑林山水，4月簽約均價為27510元/㎡，4月成交了23套；竹海水韻4月簽約均價28130元/㎡，共成交了12套；綠城桃源小鎮(zhèn)4月均價29590元/㎡，共簽約了25套。

同樣成交熱門的三墩板塊，如都市陽光嘉苑，3月簽約均價30040元/㎡，4月均價30640元/㎡，成交量3月為32套，4月為24套，一直處于高位。

除了這些本身就熱門的板塊成交火熱以外，在板塊內(nèi)受到高價小區(qū)的影響，一些價格相對偏低的小區(qū)成交量則有明顯增加。如在蔣村板塊，像融創(chuàng)河濱之城、萬科西廬的掛牌價都達到了9萬元/㎡， 4月的成交量均只有三四套。而同板塊掛牌價在7萬元/㎡的綠城西溪誠園以及萬科西溪蝶園，則4月的成交量相對較多，分別為10套和6套。

還有城東的筧橋板塊，融創(chuàng)玖樟臺掛牌均價66121元/㎡，萬科公園大道掛牌均價48371元/㎡，則價格相對較低的濱江金色黎明，成交量在板塊內(nèi)則最高。金色黎明在4月共成交了35套，簽約均價40850元/㎡。

三、杭州老破小會不會永遠不拆遷

杭州老破小不會永遠不拆遷。

《2020年杭州市主城區(qū)國有土地上房屋征收計劃》公布，意味著杭州一大批拆遷戶正在趕來的路上。一時間讓大家對“老破小”房子是不是值得買展開了熱烈討論，畢竟“拆”這個字在中國意味著可能“一夜暴富”。

老破小具體有哪些處理辦法呢？

第一，拆遷安置

市中心的老小區(qū)老房子，區(qū)位優(yōu)勢佳，配套完善，土地價值大，加上建筑密度低，往往會有很多開發(fā)商都愿意投資拆遷，在原址上重建商品住宅小區(qū)。

對于老房子的業(yè)主而言，可以選擇貨幣補償，拿現(xiàn)金走人；也可以選擇回遷安置，繼續(xù)在這個區(qū)域居住。也就是說，拆遷還是會有的，只是大家要擺正心態(tài)了。

第二，集資重建

市中心的老小區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢佳，生活便利，容積率低，住戶少，在70年屆滿時，房子已成危房，但又沒有開發(fā)商愿意投資拆遷，業(yè)主可以再續(xù)70年的土地使用費，然后共同集資，委托專業(yè)的施工單位建蓋住房，蓋起來的新房，一部分歸原有業(yè)主分配，多余部分可以出售，回籠資金。

第三，收歸國有

老小區(qū)的土地年限是70年，這個期限屆滿時，房子已經(jīng)屬于危房不能住了，又沒有開發(fā)商愿意投資拆遷，業(yè)主也不能達成集資重建協(xié)議，房子不得不隨同土地一起收歸國有！

政府收歸國有之后，跟原來的業(yè)主就沒有關系了，老舊危房可以連同土地使用權一起，再次掛牌出讓，由摘牌單位自行拆除，然后按照規(guī)劃建設。

四、杭州調(diào)控政策顯效，二手房市場成交同比降40%

隨著8月5日杭州樓市新政出臺，之前被暫停的杭州新房供應開閘。據(jù)中國證券報記者不完全統(tǒng)計，新政出臺后一周內(nèi)，共有40個項目領出51張預售證，釋放房源11561套，創(chuàng)今年以來單周新高。社保 戶籍的雙掛鉤下，新盤搖號中簽率屢創(chuàng)新低的情況已得到遏制。

新房搖號中簽率提升

中國證券報記者觀察到，上述釋放的11561套房源中，不乏紅盤熱盤，比如亞運村“三兄弟”中的華潤亞奧城、綠城·桂冠東方雙雙進場，供應房源達到2787套，促使亞運村成為此次供應潮的“主戰(zhàn)場”。此外，杭州壹號院、萬科·前宸、丹楓四季、地鐵萬科天空之城等紅盤加推，供應近6000套房源，占本輪總供應量超五成。

在杭州各個購房群中，無房家庭中簽概率明顯提升，成為焦點話題?！斑@一波搖號大概率是無房家庭的狂歡?！币晃毁彿空弑硎荆吧绫＠U納年限越長，中簽的概率越大。無房家庭 長社保年限組合，是最符合新政傾斜要求的。好的樓盤需要按照社保繳納年限時長排序入圍?！?/p>

根據(jù)杭州購房新政，落戶未滿5年需連續(xù)繳納兩年社保，非本地戶口需連續(xù)繳納4年社保，才能在限購范圍內(nèi)購買1套;與此同時，搖號規(guī)則與社保掛鉤，購房意向登記家庭數(shù)量與公開銷售房源數(shù)的比例≥10:1時，進入社保年限排序。

社保 戶籍的雙掛鉤下，新盤搖號中簽率屢創(chuàng)新低的情況已得到遏制。據(jù)小雞選房不完全統(tǒng)計，截至8月23日，已經(jīng)公示的30個新開熱盤中有5個樓盤觸發(fā)社保排序。其中，溪上儷庭作為杭州首個觸發(fā)社保排序的項目，實際入圍的322戶中，有259戶以15年8個月頂格入圍，另外63戶僅少了1個月社保，并列入圍。中國證券報記者看到，目前所有公示的新房搖號中簽率均高于10%。其中，位于西湖區(qū)的書香印翠中簽率高達76.5%，人才和無房購房者中簽率100%。

此前，即便是1月27日出臺“中簽率低于10%的房源實行限售5年”政策后，仍然有不少樓盤創(chuàng)下萬人搖號的盛況。據(jù)不完全統(tǒng)計，上半年杭州約有57個樓盤、21759套房源限售5年，最低中簽率僅為1.58%。

價格倒掛激發(fā)購房熱情

中國證券報記者在多個購房群看到，購房門檻確實砍掉了不少購房者資格，但杭州新樓盤搖號熱情不減。由于一、二手房價格倒掛，很多人買到即賺到的心理預期強烈。一些購房群甚至出現(xiàn)多個發(fā)布“優(yōu)質(zhì)房票，社保十五年，無房單身，求缺房票資金方合作搖號并利潤分成”等信息。

在此輪供應開閘中，杭州壹號院便是一、二手房價格倒掛的典型案例。根據(jù)其銷售公示方案，該項目可售房屋套數(shù)82套，均價為4.81萬元/平方米，其中已有6套被A類人才提前鎖定。目前，杭州壹號院在售二手房房源共29套，掛牌價均在11萬元/平方米以上，單價每平米價差6萬元左右。

“現(xiàn)在二手房價格這么高，有資格搖號的話，怎么也要試試的?！币晃怀晒Φ怯浺继栐旱囊庀蛸彿空邔χ袊C券報記者坦言，如果不控制杭州二手房的價格，即使目前新政能夠砍掉一部分新落戶的人購房，仍然會有大量抱著炒作心態(tài)的購房者涌入，推高杭州樓價。

不少購房者表示，杭州樓市短期降溫難度很大，下一步杭州是否會出臺二手房交易指導價，以及類似北京、深圳等地的學區(qū)房改革，值得關注。

二手房出現(xiàn)降溫跡象

新房市場持續(xù)火熱的同時，杭州二手房市場出現(xiàn)降溫勢頭，成交量連續(xù)4個月下跌。7月，杭州全市(除富陽、臨安外)共成交6326套二手住宅，環(huán)比下跌22.3%，同比下跌40.3%，創(chuàng)下近兩年單月成交量新低。同時，成交金額不斷下跌，7月全市僅成交197億元，較6月下跌23.5%，成交單價也有所回調(diào)。從周成交數(shù)據(jù)來看，新政之下，8月第一周(8月2日-8日)杭州二手房成交量環(huán)比下跌19%，同比降幅擴大至54%。

據(jù)一位中介表示，目前購房者觀望居多，房東心態(tài)也調(diào)整了，主動降價的房源逐漸增多。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，杭州一、二手房價格仍倒掛明顯，大部分項目依然供不應求。但之前的各種限制搖號人數(shù)的政策開始起到效果，特別是針對“新杭州人”增加了限購政策。

“最近，二手房信貸政策嚴格，很多通過交易二手房獲得購新房資格和資金的難度加大，也稀釋了市場需求。整體看，杭州作為全國當下少數(shù)依然有新房打新潮的城市，供給仍然緊張，但隨著供應增加，調(diào)控收緊，市場也逐漸趨于平穩(wěn)。”張大偉指出。

以上就是關于杭州老破小成交越來越難相關問題的回答。希望能幫到你，如有更多相關問題，您也可以聯(lián)系我們的客服進行咨詢，客服也會為您講解更多精彩的知識和內(nèi)容。

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