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地產(chǎn)策劃主要做什么工作(中國(guó)十大營(yíng)銷策劃公司排名)
大家好!今天讓創(chuàng)意嶺的小編來大家介紹下關(guān)于地產(chǎn)策劃主要做什么工作的問題,以下是小編對(duì)此問題的歸納整理,讓我們一起來看看吧。
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本文目錄:
一、房地產(chǎn)策劃的工作內(nèi)容是什么?
(1)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研和咨詢策劃;
(2)整合設(shè)計(jì)、建設(shè)、營(yíng)銷、廣告、服務(wù)等資源,制定策劃方案;
(3)房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品營(yíng)銷工作;
(4)房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)工作。
二、房地產(chǎn)策劃是做什么的
程策劃廣義流程
從廣義來說,房地產(chǎn)策劃分為以下三個(gè)內(nèi)容。如果以下工作全部由房地產(chǎn)策劃公司執(zhí)行就叫做房地產(chǎn)全程策劃。根據(jù)需要開發(fā)商可以選擇不同的菜單。
一,項(xiàng)目的前期定位策劃:即房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究,包括市場(chǎng)調(diào)研,項(xiàng)目定位,項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析等。
二,項(xiàng)目的推廣整合策劃:包括項(xiàng)目的VI設(shè)計(jì),項(xiàng)目推廣期、促銷期、強(qiáng)銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設(shè)計(jì)和各種促銷活動(dòng)的策劃方案等。
三,項(xiàng)目的銷售招商策劃:包括售樓人員培訓(xùn),銷售手冊(cè)的編制,分階段銷售價(jià)格的確定等;項(xiàng)目的商業(yè)部分還要進(jìn)行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃。
編輯本段全程策劃核心流程
現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng),結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃營(yíng)銷理論和實(shí)踐的運(yùn)作方法,提出"房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷方案",他從項(xiàng)目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營(yíng)銷的科學(xué)方法,結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程,逐步實(shí)施。其核心內(nèi)容包括:
1、項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷;
2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷;
3、項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷;
4、項(xiàng)目形象策劃營(yíng)銷;
5、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策劃;
6、項(xiàng)目顧問、銷售、代理的策劃營(yíng)銷;
7、項(xiàng)目服務(wù)策劃營(yíng)銷;
8、項(xiàng)目二次策劃營(yíng)銷;編輯本段人的六個(gè)職能
從策劃師所擔(dān)負(fù)的職責(zé)角度考慮的話,我們認(rèn)為至少有六個(gè)方面的職能。
1.醫(yī)生的職能
就好像醫(yī)生為了對(duì)癥下藥,選擇最佳醫(yī)療方法,必須對(duì)患者進(jìn)行仔細(xì)檢查,通過對(duì)各種診斷結(jié)果、化驗(yàn)報(bào)告進(jìn)行綜合分析,最后得出正確的診斷結(jié)論。
房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問受房地產(chǎn)開發(fā)商委托,對(duì)所開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的診斷分析,在了解了項(xiàng)目所在地的區(qū)域規(guī)劃、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入、周邊房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況、區(qū)域人文地理環(huán)境、生活習(xí)性等信息后,針對(duì)“建什么”?“怎么建”?“賣給誰”?等要素,提出項(xiàng)目的概念設(shè)計(jì)定位,畫出概念規(guī)劃圖。而住宅對(duì)居住者的健康有很大關(guān)系,房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問既要從市場(chǎng)有效需求角度,還要從居住者健康與舒適的角度,恰當(dāng)?shù)貫轫?xiàng)目進(jìn)行人性化的定位。
2.法律顧問職能
為了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng),國(guó)家和地方政府頒布了各種與房地產(chǎn)建設(shè)有關(guān)的法律制度和法規(guī)條文,還有一些僅靠法律法規(guī)解決不了的問題,如項(xiàng)目對(duì)周邊居住環(huán)境的影響(施工噪音、陽(yáng)光遮蓋等),土地代征、國(guó)際政治風(fēng)云、國(guó)家對(duì)外關(guān)系以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、或類似奧運(yùn)、WTO、西部開發(fā)等對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響情況、甚至城市規(guī)劃、區(qū)域建筑物高度、道路寬度限制……等,必須以法律法規(guī)為準(zhǔn)繩或合理避規(guī)、或進(jìn)行調(diào)解、或遵照?qǐng)?zhí)行。而這些房地產(chǎn)開發(fā)商并不完全掌握。
3.財(cái)務(wù)專家職能
房地產(chǎn)開發(fā)商擁有資金,但房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問可以告訴你如何更有效的運(yùn)用資金,房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問是站在開發(fā)商的立場(chǎng)上,為開發(fā)商的項(xiàng)目進(jìn)行全程策劃,并要保證項(xiàng)目在未來暢銷,其目的是就是要在同樣的資金投入情況下,獲取最大的投資收益。其手段主要不是通過降低成本,而是通過資金的合理分配——將資金投在能使項(xiàng)目增值的創(chuàng)意設(shè)計(jì)上。
4.導(dǎo)演的職能
房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問是房地產(chǎn)開發(fā)商與設(shè)計(jì)單位、施工單位、銷售公司、廣告代理商、物業(yè)管理公司的橋梁和紐帶,其職責(zé)就是通過上述企業(yè)的協(xié)調(diào)配合,將項(xiàng)目的概念定位演繹成功。
5.船長(zhǎng)的職能
認(rèn)為房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問的工作只是出主意的人也有很多,實(shí)際上,當(dāng)項(xiàng)目的概念定位成為設(shè)計(jì)圖、施工圖后,其重要工作就是在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)理,如果把設(shè)計(jì)圖看作海圖的話,就是要嚴(yán)格按照海圖航線航行,局部變動(dòng)必須征的船長(zhǎng)同意,只有這樣才能保證項(xiàng)目概念定位準(zhǔn)確實(shí)施。
6.環(huán)境問題專家
三、房地產(chǎn)策劃要做的工作內(nèi)容是什么?有做過的說下啊
一、項(xiàng)目策劃也就是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究。
可行性研究的內(nèi)容
可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化,減少或避免投資決策的失誤,提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。
可行性研究的主要內(nèi)容有:(1)項(xiàng)目概況;(2)開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及動(dòng)遷安置;(3)市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定; (4)規(guī)劃設(shè)計(jì)影響和環(huán)境保護(hù);(5)資源供給;(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù);(7)項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用的研究;(8)開發(fā)建設(shè)計(jì)劃;(9)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析;(10)結(jié)論及建議。
可行性研究的工作階段
投資機(jī)會(huì)研究。該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議,即在一定的地區(qū)和部門內(nèi),以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ),尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。
投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略,主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算的精確度為±30%,研究費(fèi)用一般占總投資的0.2%~0.8%。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為可行的,就可以進(jìn)行下一階段的工作。
初步可行性研究,亦稱“預(yù)可行性研究”。在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達(dá)±20%,所需費(fèi)用約占總投資的0.25%~1.5%。
詳細(xì)可行性研究,即通常所說的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 投資決策的基礎(chǔ),是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。
這一階段對(duì)建設(shè)投資估算的精度在±10%,所需費(fèi)用,小型項(xiàng)目約占投資的1.0%~3.0%,大型復(fù)雜的工程約占0.2%~1.0%.
項(xiàng)目的評(píng)估和決策,按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定,對(duì)于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目,必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢?cè)u(píng)估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)估論證。未經(jīng)評(píng)估的建設(shè)項(xiàng)目,任何單位不準(zhǔn)審批,更不準(zhǔn)組織建設(shè)。
可行性研究步驟
可行性研究按5個(gè)步驟進(jìn)行:(1)接受委托;(2)調(diào)查研究;(3)方案選擇與優(yōu)化; (4)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià);(5)編制可行性研究報(bào)告。
二、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃內(nèi)容
營(yíng)銷策劃內(nèi)容:
A、定價(jià)策略
1、根據(jù)市場(chǎng)情況,合理分布各銷售階段,并制定平均銷售價(jià)格表;
2、實(shí)施后,在銷售過程中視實(shí)際情況調(diào)整銷售價(jià)格;
3、推出特價(jià)房的時(shí)機(jī)及數(shù)量建議;
4、樓層、朝向、景觀差價(jià);
5、付款方式建議;
6、售價(jià)調(diào)整與銷售率及工程進(jìn)度的關(guān)系
B、銷售費(fèi)用及資金流量調(diào)控建議
1、營(yíng)銷全過程中各階段銷售費(fèi)用(包括廣告設(shè)計(jì)、制作及發(fā)布,售樓處及樣板房裝修,銷售人員獎(jiǎng)金,名類促銷活動(dòng)等費(fèi)用)的數(shù)額建議;
2、銷售資金回籠與工程進(jìn)度關(guān)系建議
C、開盤時(shí)間及銷售階段的劃分
1、開盤時(shí)機(jī)建議(根據(jù)市場(chǎng)、項(xiàng)目、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況綜合起來考慮);
2、銷售階段的劃分及周期
D、銷售控制
1、推盤手法建議;
2、各銷售階段及銷售人員職級(jí)的成交折扣建議;
3、價(jià)格調(diào)控與促銷手段建議;
4、簽署認(rèn)購(gòu)書與合同的注意事項(xiàng)
E、人員培訓(xùn)
1、發(fā)展商簡(jiǎn)介;
2、房地產(chǎn)特性與房地產(chǎn)價(jià)值;
3、項(xiàng)目環(huán)境資料說明;
4、項(xiàng)目規(guī)劃介紹;
5、公共設(shè)施介紹;
6、整體理念介紹表表達(dá);
7、營(yíng)銷理念;
8、營(yíng)銷技巧;
9、逼定技巧;
10、案名表達(dá);
11、廣告定位;
12、廣告表現(xiàn);
13、市場(chǎng)客源定位;
14、業(yè)務(wù)計(jì)劃介紹;
15、買方心理障礙排除;
16、現(xiàn)場(chǎng)接待流程及規(guī)定;
17、守價(jià)技巧;
18、準(zhǔn)客戶資料收集及分類方法;
19、電話拜訪與演練;
20、DM寄發(fā)及促銷活動(dòng)計(jì)劃說明;
21、自我促銷及組合促銷介紹;
22、現(xiàn)場(chǎng)買氣制造;
23、認(rèn)購(gòu)書、售價(jià)與付款辦法介紹;
24、相關(guān)法務(wù)及稅務(wù)介紹;
25、儀態(tài)、儀表與商業(yè)禮儀;
26、答客問演練與課程驗(yàn)收
三、 隨著房地產(chǎn)業(yè)的理性化發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈,房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃逐漸得到業(yè)界的廣泛關(guān)注與相當(dāng)程度的認(rèn)可。房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃雖然開始從注重表面轉(zhuǎn)向追求內(nèi)涵,從雜亂無章趨向規(guī)范有序,但縱觀目前許多策劃行為,很多地方仍值得深思。不少開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的認(rèn)識(shí)仍停留于膚淺的表層,甚至由于理解的偏頗,而在實(shí)際運(yùn)作中使?fàn)I銷策劃走向誤區(qū)。
●誤區(qū)之一
目標(biāo)客戶定位不準(zhǔn)
打開任何一份策劃報(bào)告,其中對(duì)消費(fèi)者的描述必然充斥“20—40歲之間”、“中高等收入的成功人士”、“注重生活品質(zhì)”、“以男性為主”、“自住和投資兼有”這樣千人一面的套話。售價(jià)超過30萬元的房產(chǎn)對(duì)消費(fèi)者的研究,居然還比不上售價(jià)不超過3元的飲料(如可口可樂)對(duì)消費(fèi)者研究的態(tài)度和深度,豈非咄咄怪事!
事實(shí)上,由于高額的消費(fèi)支出、購(gòu)買結(jié)果的不確定性,房地產(chǎn)消費(fèi)是一種高涉入度的購(gòu)買行為,其購(gòu)買決策的環(huán)節(jié)、影響因素和時(shí)間都復(fù)雜得多,變化的可能性也大得多,非采用專業(yè)消費(fèi)者調(diào)研不可。然而,幾乎所有的房地產(chǎn)策劃者都認(rèn)為,“市場(chǎng)是引導(dǎo)出來的”、“我們比消費(fèi)者更專業(yè)”、“消費(fèi)者只要能掏得出票子,我自有辦法能讓他上鉤”。至于他是誰、他有什么想法都無足輕重。于是乎,房地產(chǎn)的“上帝”在短短的兩三張A4紙的篇幅內(nèi)被心不在焉地打發(fā)掉了,行業(yè)泡沫和風(fēng)險(xiǎn)隨之而來。
●誤區(qū)之二
無視差異化競(jìng)爭(zhēng)
與普遍忽視消費(fèi)者研究相反,房地產(chǎn)策劃者如同病態(tài)般地執(zhí)著于對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者的研究,常常不惜花上半年的時(shí)間(值得留意的是,房地產(chǎn)開發(fā)的前置時(shí)間往往不超過9個(gè)月),動(dòng)員全公司的力量,發(fā)動(dòng)地毯式的搜索,從本區(qū)域到跨區(qū)域,甚至全國(guó)的假想敵都無不囊括,從環(huán)境、房型、配套到裝修細(xì)節(jié)等競(jìng)爭(zhēng)者優(yōu)勢(shì)都關(guān)心備至。任何一份策劃報(bào)告有關(guān)競(jìng)爭(zhēng)者的內(nèi)容絕不會(huì)少于50張A4紙,任何一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者的描述都不會(huì)少于10個(gè)條目。然而,這樣“勞師動(dòng)眾”、“精益求精”有什么意義呢?得出了什么結(jié)論呢?能指導(dǎo)我們干什么呢?
事實(shí)上,房地產(chǎn)與普通消費(fèi)品不同,即便地段不同也不會(huì)有任何兩個(gè)項(xiàng)目會(huì)同質(zhì)化;既然不會(huì)有同質(zhì)化,那就絕不會(huì)面臨像普通消費(fèi)品那樣廣泛的競(jìng)爭(zhēng)。既然如此,這種“風(fēng)聲鶴唳、草木皆兵”的做法,除了浪費(fèi)精力、誤導(dǎo)注意力又有何益處?
●誤區(qū)之三
空洞的品牌戰(zhàn)略
眼下,房地產(chǎn)業(yè)最時(shí)髦的說法就是“打造強(qiáng)勢(shì)品牌”、“提升品牌的核心競(jìng)爭(zhēng)力”。有了萬科好榜樣的巨大示范效應(yīng)(據(jù)說同樣條件,萬科憑借品牌領(lǐng)先就能造就每平方米1000元的溢價(jià)),有了中體奧園快速切入品牌經(jīng)營(yíng)的成長(zhǎng)軌跡(據(jù)說奧林匹克花園已經(jīng)順利開始了全國(guó)范圍內(nèi)的特許連鎖),于是乎,便雄心勃勃地要成為“領(lǐng)導(dǎo)品牌”,豪情萬丈地要做“白領(lǐng)品牌”,別出心裁地要做“時(shí)尚品牌”,你方唱罷我登場(chǎng),卻沒有人去冷靜地想想,等到曲終人散以后還會(huì)剩下什么。
事實(shí)上,房地產(chǎn)的一個(gè)項(xiàng)目總共不過幾百上千套房子,賣完了也就完了,不像普通消費(fèi)品幾乎可以無限制、無限量地賣下去。特定項(xiàng)目的所有房子賣完之后如果沒有持續(xù)的項(xiàng)目出現(xiàn),弄個(gè)“強(qiáng)勢(shì)品牌”難道就能畫餅充饑嗎?
只有那些有能力、有意愿持續(xù)專注進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)才需要定戰(zhàn)略、建品牌。一般的今天做做明天就不一定想做了或不一定能做了的公司(這樣的公司至少占八成以上),最好把自己的注意力放在產(chǎn)品上,而不要去搞什么品牌建設(shè)、戰(zhàn)略規(guī)劃,對(duì)他們而言,品牌運(yùn)作一是用不上(規(guī)模太小),二是用不起(投入太高),三是用不動(dòng)(管理太差)。●誤區(qū)之四
產(chǎn)品理解淺薄
與普通消費(fèi)品不同,不僅每一個(gè)項(xiàng)目是不同的,甚至連一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中的每一套房子都是絕不相同的,無論是面積、樓層、景觀,還是面對(duì)的消費(fèi)群都存在著與生俱來的差異性。你可以說每一瓶可口可樂都是相同的,但你絕不能說任何兩套房子對(duì)你而言價(jià)值一樣。這本來是極好的策劃切入點(diǎn),然而,我們的房地產(chǎn)策劃者卻沒有這種精度的視野,只是粗淺地按房型分分類,簡(jiǎn)單地根據(jù)一個(gè)總均價(jià)加點(diǎn)兒系數(shù)來定價(jià),充其量不過是搞點(diǎn)兒“自立一房”、“溫馨兩房”、“雀巢三房”之類的噱頭。
房地產(chǎn)策劃者們真應(yīng)該好好學(xué)學(xué)“琉璃工坊”。君不見人家“琉璃工坊”是如何珍視自己的每一個(gè)作品,如何刻意地使其絕不相同,定價(jià)也根本看不出是根據(jù)什么均價(jià)定的,而我們的房地產(chǎn)策劃者卻在可以大做文章的地方偏偏不做文章。
事實(shí)上,應(yīng)該根據(jù)顧客的不同而不是房型的不同來細(xì)分定義我們的產(chǎn)品,對(duì)每一類產(chǎn)品而不是僅對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行周密的包裝,定價(jià)也不能簡(jiǎn)單地用總均價(jià)加成,而應(yīng)該用類別均價(jià)加成的方法。
●誤區(qū)之五
用大炮打蚊子
仗著財(cái)大氣粗,房地產(chǎn)策劃者經(jīng)常強(qiáng)調(diào)猛烈的廣告攻勢(shì),偏愛采用發(fā)行量大的大眾媒體進(jìn)行宣傳。本著打“大決戰(zhàn)”的動(dòng)因,有人曾經(jīng)把《解放日?qǐng)?bào)》某一天的廣告版面完全包了下來,如果不是有政策約束的話,連報(bào)紙的冠名權(quán)都恨不得拿下。
其實(shí),一個(gè)項(xiàng)目充其量不過幾百上千個(gè)顧客,用上百萬份發(fā)行量的媒體還不是大海撈針、用大炮打蚊子?有效的每千人成本還不高得驚人?況且,隨著媒體干擾的增大(這是廣告主們不可避免的“感傷”),媒體的邊際傳播收益正在直線下滑,與其如此,為什么不采用“小眾傳播”的方式以求更為精準(zhǔn)實(shí)效呢?一貫十分注重大眾傳播的P&G,其產(chǎn)品海飛絲在宣傳推廣時(shí)就拍了7個(gè)版本的廣告,分別針對(duì)7個(gè)不同的目標(biāo)群體。
當(dāng)然,由于要針對(duì)小而多的目標(biāo)群體,復(fù)雜而多變的整合運(yùn)作,小眾傳播難度確實(shí)要大得多,但如果不難的話,何以證明你“深厚的策劃功力”?
四、房地產(chǎn)策劃的具體工作是什么?
大致分為前期策劃和后期策劃,我通俗點(diǎn)講。
前期策劃是在開發(fā)商一拿到土地的開發(fā)銷售權(quán)就介入的,主要工作就是給開發(fā)商出謀劃策該土地做什么類型項(xiàng)目,純住宅?純商業(yè)?辦公?綜合體?蓋什么房子,高層?小高層?洋房?獨(dú)棟別墅?等等,并參與前期建筑設(shè)計(jì),案名,工程預(yù)算,銷售回籠計(jì)劃,價(jià)格制定等等。
后期策劃也叫營(yíng)銷策劃,是項(xiàng)目的建筑已現(xiàn)雛形,并已取得或即將取得《預(yù)售許可證》時(shí)介入的策劃團(tuán)隊(duì),一般主要針對(duì)市場(chǎng)銷售環(huán)節(jié),主要工作有,前期市場(chǎng)調(diào)研,銷售團(tuán)隊(duì)組建,制定推盤計(jì)劃,以各種手段對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行包裝宣傳,最終已項(xiàng)目暢銷,資金回籠為目的。
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