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杭州下一次土拍（杭州土拍降價）

發(fā)布時間：2023-04-26 04:51:16 稿源：創(chuàng)意嶺閱讀： 512

大家好！今天讓創(chuàng)意嶺的小編來大家介紹下關(guān)于杭州下一次土拍的問題，以下是小編對此問題的歸納整理，讓我們一起來看看吧。

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本文目錄:

1、土拍新規(guī)下項目利潤被釋放，重點城市進入“拿地?fù)u號”時代
2、半年土拍1375億！這座熱點城市再出新規(guī)
3、杭州首批集中供地攬金近827億，房市春天要來了嗎？
4、杭州終止17幅土地出讓，這意味著什么？

杭州下一次土拍（杭州土拍降價）

一、土拍新規(guī)下項目利潤被釋放，重點城市進入“拿地?fù)u號”時代

8月6日，深圳成為首個中止第二批集中供地的城市，隨后上海、青島、濟南等城市跟進。直至8月18日，杭州和沈陽同日終止和延期第二輪集中供地中出讓的地塊后，已有16城推遲和調(diào)整了二輪集中土拍出讓時間與內(nèi)容。

第二輪土拍“變局”背后，與近期業(yè)內(nèi)盛傳的自然資源部閉門會議中，對集中供地試點城市土地出讓政策調(diào)整有關(guān)。從已完成土拍調(diào)整的城市來看，調(diào)整內(nèi)容集中于房企資質(zhì)審查、資金來源，調(diào)整土拍規(guī)則及溢價上限。

新的土拍機制已陸續(xù)呈現(xiàn)，多個城市的調(diào)整，印證了此前自然資源部的相關(guān)規(guī)定：單宗土地溢價上限不得超過15％；不得通過調(diào)高底價、競配建等方式抬升實際地價；到達上限后通過搖號、一次性報價、競高標(biāo)方案等方式?jīng)Q定土地歸屬。一個大的趨勢是，未來重點城市土拍將進入搖號時代。

值得注意的是，競配建的土拍規(guī)則被更完善的制度所替代，未來在不競配建，加上溢價率15％上限約束，房地產(chǎn)企業(yè)不斷被壓縮的項目利潤空間也有望回歸合理水平，不同城市而言，此前被明顯壓制的深圳和杭州值得期許。

高比例配建大幅抬升實際地價

隨著22個重點城市首輪集中土拍結(jié)束，一些變相抬高地價不穩(wěn)定因素被放大。

據(jù)CRIC梳理發(fā)現(xiàn)，首輪集中土拍的22城中，大部分城市土地競拍方式均采取了“限地價＋競配建（自持）”，其中，僅北京、合肥和廣州三城對競配建做了明確的上限要求。對于土拍競爭激烈的城市而言，競配建比例甚至高達30％，高比例的配建壓縮了項目可售住宅面積，也變相太高了土地成交實際地價，房企的生存空間被擠壓。

杭州、成都等熱點二線城市最為典型，已成交地塊中大部分項目到了競配建的要求，配建比例在30％以上的地塊不在少數(shù)。而杭州首輪集中成交的56宗商品住宅用地中，有41宗地有自持要求，如拱墅祥符單元宅地、臨安城東濱湖新區(qū)單元地塊的自持比例都超過30％以上。

高比例配建或自持地塊，其名義地價與實際地價拉開較大差距，項目利潤空間遭明顯壓縮。以杭州拱墅祥符單元宅地為例，該宗地成交樓板價為17816元／平方米，名義地價看似不高，但該項目還有38％的自持要求，實際可售樓板價接近2．9萬元／平方米。

CRIC進一步對22城首輪成交名義地價和考慮配建后的實際可售地價比對，發(fā)現(xiàn)深圳、成都、合肥、北京、杭州、無錫和廈門這7個城市實際可售樓板價均值均高出名義地價均值10％以上，其中深圳更是以39％的差距位居首位。而大部分城市首輪集中土拍成交均價超過2020年宅地成交價格，部分城市首輪成交實際地價漲幅更高，這明顯有悖于穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的要求。

溢價率15％＋不設(shè)配建，拿地?fù)u號成主流

目前來看，這些中止或暫緩第二輪土地出讓的城市中，已有城市明確的新的土拍規(guī)則。比如天津計劃出讓的61宗宅地，除了對競買企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)和購地資金來源提出嚴(yán)格審查，同時調(diào)整最高溢價率全部控制在15％以內(nèi)，新增搖號方式確定競得人。

濟南在嚴(yán)控開發(fā)資質(zhì)、馬甲、購房資金的同時，出讓方式由“限地價，競政府儲備性公有房”調(diào)整為“限地價，抽簽確定競得人”，住宅用地設(shè)定最高限價，溢價率不超15％。

從已公布最新土拍規(guī)則的城市來看，基本涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、競買人資金來源必須有自有資金、單宗住宅用地溢價率不得超高15％、在達到地價或溢價率上限時通過競一次性合理報價、搖號、競更高更優(yōu)建筑品質(zhì)方式確定競得人等。

預(yù)計接下來更多城市將重新調(diào)整土地出讓方式及土拍細(xì)節(jié)，設(shè)置最高限價以及搖號等將成為重要內(nèi)容，重點城市將進入“拿地?fù)u號”時代。

深、杭等多地利潤空間將釋放

值得注意的是，倘若接下來重點22城的集中土拍均采取搖號、一次性報價、競高標(biāo)方案等方式，整體地價走勢將進一步穩(wěn)定，部分盈利空間明顯壓縮的城市項目利潤也會因此得到釋放。

哪些城市將成為釋放利潤空間的主力？

結(jié)合22城首輪成交地價與實際地價差距以及首輪成交溢價水平來看，CRIC將這些城市分為了三大類：高溢價、高配建比例的城市；低溢價、高配建比例或高溢價、低配建比例的城市；低溢價、低配建比例的城市。

這三類城市中，高溢價、高配建比例的城市成交項目利潤空間釋放最大，利潤漲幅基本可以在20％以上。低溢價、高配建比例或高溢價、低配建比例的城市利潤空間也將會有一定幅度的釋放，漲幅大多約在15％以內(nèi)。而低溢價、低配建比例的城市利潤空間則較此前無較大變化。

具體城市而言，深圳、杭州、廈門、合肥、寧波等城市是高溢價、高配建比例的典型。以深圳為例，其首輪集中土拍成交溢價率高達31％，部分熱點地塊最高限價成交，溢價率達到45％，加上人才房配建要求，深圳首輪集中成交地塊實際可售樓板價平均高達2．51萬元／平方米。假設(shè)按照溢價率15％封頂，在不競配建的條件下，首輪成交地塊可售樓板價平均則降至約1．5萬元／平方米，拿地成本減少五成以上。

此外，對于配建比例極高的成都、北京和溢價率最高的重慶而言，土拍規(guī)則調(diào)整下利潤空間釋放幅度多在15％以內(nèi)。以成都為例，首輪集中土拍成都出讓地塊溢價率上限多在10％以內(nèi)，平均溢價率僅有7％，但成交地塊平均自持比例高達16％，因此成都首輪成交地塊實際可售樓板價平均達12173元／平方米，較名義成交地價高出了28％。若不競配建后，即使成都將溢價率上限調(diào)升至15％，成交項目利潤空間也會提升兩成左右。重慶作為首輪集中土拍成交平均溢價率最高的城市，“價高者得”的出讓方式下，市區(qū)成交地塊平均溢價率高達43％，若溢價率上限為15％，首輪成交項目的平均遞交較調(diào)整前至少下降24％，利潤空間也會相應(yīng)提升。

青島、長春、蘇州、上海這些本身就是低溢價和低配建的城市，利潤空間變化不大。

整體來看，一旦土拍新規(guī)“靴子落地”，溢價率不超過15％和地價上限后采取搖號、一次性報價、競品質(zhì)等方式?jīng)Q定土地歸屬，在房價穩(wěn)定的前提下，超過一半的城市接下來成交項目的利潤空間較首輪都將有所提升，同時也有利于緩解房地產(chǎn)企業(yè)的成本壓力。

接下來，深圳、杭州等熱點城市將迎來優(yōu)質(zhì)用地的拿地機會，而那些首輪集中拍地中熱度較高、競配建比例較高的城市，單位拿地成本預(yù)計較此前可減少兩成，二三輪集中拍地時值得重點關(guān)注。

值得注意的是，在新的土拍規(guī)則下，土地市場或?qū)㈤L期出現(xiàn)低中簽率與流拍并存的冷熱不均現(xiàn)象，這對地方政府尤其是像長沙、鄭州這類城市，在確定供地結(jié)構(gòu)和出讓條件設(shè)置上提出了較高的要求，防止出現(xiàn)大規(guī)模流拍的現(xiàn)象。

二、半年土拍1375億！這座熱點城市再出新規(guī)

讓公告中對地塊未來“銷售均價”“最高銷售單價”和“裝修價格”進行明確約定。

如位于蕭山區(qū)的蕭政儲出(2019)24號居住用地(含配套幼兒園），出讓面積6.08萬平方米，規(guī)劃地上建筑面積15.19萬平方米。起始價30.38億元，上限價格為39.48億元；毛坯銷售均價不高于34000元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高于37400元/平方米；如實施裝修銷售的，裝修價格不高于3500元/平方米。

每日經(jīng)濟新聞記者查詢第三方平臺數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，目前上述地塊周邊在售精裝修新房均價在38000元/平方米左右。

同樣位于蕭山區(qū)的蕭政儲出(2019)26號居住、幼兒園等用地，出讓面積4.97萬平方米，規(guī)劃地上建筑面積13.85萬平方米。起始價34.9億元，上限價格為45.3億元；毛坯銷售均價不高于40500元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高于44550元/平方米；如實施裝修銷售的，裝修價格不高于4500元/平方米。

目前，上述地塊周邊在售二手房均價在49000元~56000元/平方米。

而此次出讓起始總價最高的是位于上城區(qū)望江單元的杭政儲出（2019）41號商住地塊，出讓面積9.34萬平方米，地上規(guī)劃建筑面積39.39萬平方米，起始總價94.22億元，上限價格為122.42億元；毛坯銷售均價不高于63800元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高于70180元/平方米；如實施裝修銷售的，裝修價格不高于6000元/平方米。

該地塊周邊目前在售二手房均價在59000元~77000元/平方米。

每日經(jīng)濟新聞記者注意到，盡管此次9宗涉宅地塊均對銷售均價進行了明確約定，但限價與周邊在售二手房或新房價格基本相當(dāng)。

浙報地產(chǎn)研究院院長丁建剛表示，根據(jù)出讓公告，此次限房價不僅限制毛坯均價，也限制了毛坯最高價和精裝價格?！芭牡厍皹?biāo)明限價的規(guī)則，與之前的限價政策相比，至少沒有違反契約精神；減少了行政自由裁量權(quán)，降低了權(quán)力尋租的可能性，也改變了市場對‘未來價格有所突破’的預(yù)期?！?span style="display:none">6lN創(chuàng)意嶺 - 安心托付、值得信賴的品牌設(shè)計、營銷策劃公司

半年1375億元

杭州土地出讓金持續(xù)領(lǐng)跑全國

值得注意的是，此次杭州在土地出讓中對出讓規(guī)則進行微調(diào)并不是首次。今年4月2日，杭州在主城區(qū)2宗宅地出讓中，就曾將封頂溢價率由之前的50%下調(diào)至30%，而這一土地出讓規(guī)則也延續(xù)至今。

每日經(jīng)濟新聞記者注意到，無論是將封頂溢價率從50%下調(diào)至30%，還是此次在土拍前明確限價，其背景均是杭州土地市場的升溫。

去年4月底，杭州實施“搖號購房”，隨后樓市逐漸回歸理性，土地市場也逐漸開始降溫。當(dāng)年5月21日、30日的兩場土拍中，杭州主城區(qū)多宗涉宅地塊在眾多房企的競爭下，最終均被“封頂溢價率50%+自持”的形式被摘得。

然而到了去年7月份，杭州土拍開始出現(xiàn)降溫，“50%溢價率+自持比例”也再未出現(xiàn)。當(dāng)年7月土拍綜合溢價率達到14%，8月份降至4%，零溢價成交地塊漸多，而此后的土拍也延續(xù)著這一趨勢。

今年1月份杭州土拍繼續(xù)“冷清”。新年首拍中，4宗住宅和商業(yè)地塊的綜合溢價率僅為11.7%。其中的2宗宅地雖然分別以11%、20%的溢價率成交，但成交均價卻較周邊同類地塊最高降幅超30%。

但到了3月份，杭州土拍風(fēng)向突變，呈現(xiàn)升溫之勢。3月29日，杭州最后一波溢價率上限50%的5宗涉宅地塊的出讓中，就有2宗溢價率達到50%的上限，其余3宗溢價率也在10%至31%不等。“30%封頂溢價率+自持比例”再現(xiàn)土拍市場。

而在6月28日的土拍中，杭州5宗涉宅地塊中有3宗均達到30%的封頂溢價率，并進入競自持階段。而另外2宗位于未來科技城的涉宅地塊雖未觸及30%的封頂溢價率，但因其較高的起拍價，未拍就已是區(qū)域“地王”。

在2022年杭州亞運會及巨大的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入刺激下，杭州土地出讓金近年來領(lǐng)跑全國。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，杭州土地出讓金已經(jīng)連續(xù)兩年超過2000億元。今年上半年，杭州土地出讓金已經(jīng)達到1375億元，僅次于去年同期的1420億元，繼續(xù)領(lǐng)跑全國土地市場。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進向每日經(jīng)濟新聞記者分析認(rèn)為，目前杭州土拍溢價率的上升，與早前融資環(huán)境的相對寬松，以及杭州大幅放寬落戶門檻有一定關(guān)系。

值得注意的是，5月底杭州發(fā)布人才落戶細(xì)則，規(guī)定全日制普通高校大專（35周歲以下，含高職）學(xué)歷，在杭州工作并由用人單位正常繳納社保的，可申請落戶。據(jù)了解，?？粕恍枥U納1個月社保即可申請落戶杭州。而此前，專科生落戶杭州需要符合全日制緊缺專業(yè)目錄及繳納1年以上社保。

“從出發(fā)點來看，杭州人才政策的主要目的在于優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)、提振地方經(jīng)濟發(fā)展水平、推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，這也是全面建設(shè)小康社會的內(nèi)在要求。”嚴(yán)躍進告訴記者，“這些政策雖然更多的是‘引智’而非‘救市’，但無疑對帶動商品住宅消費具有積極作用?！?span style="display:none">6lN創(chuàng)意嶺 - 安心托付、值得信賴的品牌設(shè)計、營銷策劃公司

據(jù)而瑞數(shù)據(jù)，5月份杭州新建商品住宅成交128萬平方米，環(huán)比增長10%，同比大幅增長161%。

“大幅降低落戶門檻的同時，一定要防范房價快速上漲、樓市過熱的現(xiàn)象?！眹?yán)躍進表示：“必須嚴(yán)格落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控政策，才能確保房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展?！?span style="display:none">6lN創(chuàng)意嶺 - 安心托付、值得信賴的品牌設(shè)計、營銷策劃公司

三、杭州首批集中供地攬金近827億，房市春天要來了嗎？

杭州首批集中供地攬金近827億，房市春天要來了嗎？這次拍地結(jié)果來看還是很理想的，本地房企大量拿地，品質(zhì)肯定有保障了，杭州房產(chǎn)市場比較內(nèi)卷，杭州回遷房是其他城市商品房的標(biāo)準(zhǔn)，中檔商品房是豪宅的標(biāo)準(zhǔn)，杭州本地房企有兩種，一種純民營企業(yè)，這些民營企業(yè)是真民營企業(yè)，和其他城市一些城投套殼企業(yè)不一樣，他們大量拿地，說明還是非?？春檬袌龅?。

還有一類是城投系，城投系成交的土地，實際可以說左手進右手出。這次城投系拿了7塊地，主要集中在崇賢和一些偏遠(yuǎn)地區(qū)。說明市場也開始分化了，現(xiàn)在經(jīng)濟是K型，一邊豪車不夠賣，一邊失業(yè)找不到工作，房地產(chǎn)也是一樣的，一邊是豪宅一房難求，一邊老破小降價難賣。你說后市怎么樣，你想杭州大跌你是想多了，估計還是熱門板塊漲，其他板塊涼涼吧。

本地房企資金實力不容小覷。本地房企拿地多，且好地多，本地房企對杭州市場的十足信心。能拿這么多地，顯然是房企對后期項目的利潤、回款都有充分把握和足夠的信心，才敢這樣大殺四方。“次高者得”，本次土拍新玩法，也讓競價不能一味追高，更“刺激”，23宗地塊進入“次高者得”的階段，也就是接近半數(shù)的地塊被多家拼搶，可見房企對杭州樓市勢在必得的決心。

事實上，對于真正的杭州購房者來說，這一波也是利遠(yuǎn)大于弊。杭州現(xiàn)在一二手房的倒掛還是非常明顯，除去一些偏遠(yuǎn)郊區(qū)，要想新房降價的可能性幾乎沒有。對于杭州剛需來說，現(xiàn)在最主要的問題是買不到房，而不是買不起房。所以，多拍出土地，增加市場供應(yīng)，才能夠更好地滿足居民需求，避免某些區(qū)域出現(xiàn)斷供，導(dǎo)致真剛需搖不到新房只能去接手高價二手房的情況。

四、杭州終止17幅土地出讓，這意味著什么？

引言：一般情況下，各個房地產(chǎn)商都需要參與政府的土拍，在這種情況之下才能夠拿到地并且進行相應(yīng)的建筑建造?？墒菦]想到杭州市的土拍中竟然終止了17幅土地的出讓，這一現(xiàn)象出現(xiàn)之后還是讓許多人感覺到挺奇怪的。那么面對杭州市終止17幅土地出讓的這個事情，應(yīng)該怎么去看待呢？

一、土地出讓終止的原因

其實這次土地出讓終止的原因還是跟杭州市的房地產(chǎn)商競選報名規(guī)則有關(guān)。原來由于對房地產(chǎn)商資金鏈的要求，所以說在土地出讓拍賣會中，政府對于想要參加競選的房地產(chǎn)商的資質(zhì)要求更加嚴(yán)格了。并且在資金來源上要求競買企業(yè)的購地資金有5個不得，也就是說想要購買的話，股東不能違規(guī)借款，也不能去使用預(yù)付款，而且對于資金要進行審查并且還要及時的繳納。對于資金的來源以及資金的繳納都比以前要求更加的嚴(yán)苛，所以就算有一些企業(yè)想要去進行報名競選的話，也無法通過競選的條件。確實在這次土拍之中，符合條件的只有一家房企，但是也沒有去競拍。

二、土地流拍成常見的現(xiàn)象

雖然說隨著對房價的調(diào)控，在競拍的時候溢價都降低了，價格相比以前也少了很多，但是不管是大城市還是小城市，土地拍賣并沒有以前那么高的熱度。除了杭州，就算是北京這樣的大城市，土地拍賣也會經(jīng)常出現(xiàn)流拍的情況。主要還是對房地產(chǎn)企業(yè)的資金要求嚴(yán)了，再加上行情并沒有以前那么好。