龍湖景觀設(shè)計任務(wù)書（龍湖景觀設(shè)計師）

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本文目錄:

• 1、房地產(chǎn)開發(fā)項目完整的項目管理計劃包含哪些內(nèi)容？并如何控制

• 2、園林景觀設(shè)計的畢業(yè)設(shè)計有哪些步驟?

• 3、當(dāng)代園林景觀設(shè)計工作一般都有哪些工作內(nèi)容呢？

• 4、園林景觀設(shè)計應(yīng)該怎樣的流程

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目完整的項目管理計劃包含哪些內(nèi)容？并如何控制

第一部分 投資管理

第一章 項目投資管理制度 6

第二章 項目建議書編制指引 9

第三章 項目可行性研究報告編制指引 11

第四章 項目立項評審決策指引 19

第二部分 規(guī)劃設(shè)計管理

第一章 項目設(shè)計管理制度 21

第二章 規(guī)劃方案設(shè)計作業(yè)流程 25

第三章 建筑方案設(shè)計作業(yè)流程 26

第四章 景觀環(huán)境設(shè)計作業(yè)流程 27

第五章 規(guī)劃設(shè)計指引編制要點 28

第六章 規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書編制要點 33

第七章 項目規(guī)劃方案評審指引 36

第八章 建筑單體方案評審指引 38

第九章 景觀設(shè)計任務(wù)書編制要點 41

第十章 施工圖審查基本要求 44

附：項目規(guī)劃設(shè)計方案簡評表 46

施工圖審查意見表 49

第三部分 工程管理

第一章 工程管理組織 51

1.1管理組織機構(gòu) 51

1.2項目經(jīng)理部的組織管理 52

第二章 經(jīng)濟合同管理 55

2.1經(jīng)濟合同管理規(guī)定 55

2.2工程類合同編制要點 59

2.3標(biāo)準(zhǔn)格式合同內(nèi)容要點 61

2.4對外合同及付款簽批的意見 63

2.5合同付款管理程序 66

附：經(jīng)濟合同審批表（500萬元以上） 68

經(jīng)濟合同審批表（500萬元以下） 69

經(jīng)濟合同付款審批表 70

合同管理臺帳 71

第三章 采購與招標(biāo)管理 72

3.1招標(biāo)管理規(guī)定 72

3.2材料設(shè)備采購規(guī)定 78

3.3甲供材料設(shè)備采購操作要點 81

3.4乙供采購指定品牌及限價操作指引 83

附：招標(biāo)文件審批表 85

中標(biāo)通知書 86

投標(biāo)承諾函 87

履約保證金保函 88

材料設(shè)備采購計劃表 89

零星（緊急）采購審批單 90

限價（指定品牌）材料設(shè)備審批表 91

乙供材料設(shè)備審定表 92

第四章 工程進(jìn)度管理 93

4.1工程進(jìn)度管理規(guī)定 93

4.2施工進(jìn)度控制流程 95

4.3施工進(jìn)度控制指引 97

4.4進(jìn)度計劃內(nèi)容編制要點 99

第五章 工程質(zhì)量與施工管理 100

5.1項目施工管理規(guī)定 100

5.2施工組織設(shè)計制度 104

5.3技術(shù)交底及施工圖會審制度 108

5.4樣板指路制度 110

5.5工程質(zhì)量現(xiàn)場檢查內(nèi)容與要求 113

5.6材料設(shè)備質(zhì)量技術(shù)要求管理規(guī)定 115

5.7材料設(shè)備進(jìn)場驗收指引 117

5.8質(zhì)量保證資料檢查要求 119

5.9分部（項）專業(yè)工程驗收檢查要求 121

5.10項目預(yù)驗收檢查要點 122

5.11項目竣工驗收檢查要點 124

5.12工程技術(shù)檔案范圍與建檔要求 126

5.13工程竣工總結(jié)編制指引 132

5.14工程管理獎罰制度 135

附：重點監(jiān)管部位質(zhì)量監(jiān)管計劃表 136

材料設(shè)備質(zhì)量監(jiān)管計劃表 137

材料設(shè)備進(jìn)場驗收單 138

甲供材料設(shè)備臺帳 139

第六章 工程造價管理 140

6.1成本管理制度 140

6.2工程設(shè)計變更管理規(guī)定 143

6.3現(xiàn)場簽證管理規(guī)定 147

6.4項目成本核算與分析指引 149

6.5工程結(jié)算控制指引 151

6.6工程造價管理獎罰制度 154

附： 設(shè)計變更審批表 155

設(shè)計變更通知單 156

現(xiàn)場變更簽證通知單 157

現(xiàn)場變更簽證費用審核單 158

成本動態(tài)統(tǒng)計控制表 159

現(xiàn)場簽證統(tǒng)計臺帳 161

設(shè)計變更統(tǒng)計臺帳 162

合同統(tǒng)計臺帳 163

第七章 安全文明生產(chǎn)管理 164

7.1安全文明生產(chǎn)管理制度 164

7.2施工現(xiàn)場安全風(fēng)險與環(huán)境因素識別指引 168

7.3施工現(xiàn)場安全檢查指引 170

7.4施工現(xiàn)場文明生產(chǎn)管理要點 172

7.5工程事故處理指引 173

第四部分 營銷管理

第一章 組織架構(gòu)與編制 175

第二章 營銷策劃管理 176

2.1 總則 176

2.2 總體策劃 177

2.3階段策劃及實施 178

2.4市場調(diào)查與前期策劃 179

2.5營銷策劃工作規(guī)范——房地產(chǎn)全程策劃標(biāo)準(zhǔn) 182

第三章 現(xiàn)場銷售工作管理 192

3.1銷售準(zhǔn)備 192

3.2現(xiàn)場銷售過程 193

第四章 現(xiàn)場銷售工作規(guī)范 195

4.1銷售準(zhǔn)備工作 195

4.2銷售價格管理要點 199

4.3銷售合同范圍與草擬注意事項 201

4.4銷售面積確定操作要點 202

4.5銷售工程設(shè)計裝修注意事項 204

4.6廣告方案與實施操作 206

4.7銷售過程管理要點 209

4.8房產(chǎn)價格折扣管理指引 211

4.9銷售收款指引 214

第五章 客戶服務(wù)工作規(guī)范 217

5.1客戶服務(wù)部職責(zé) 217

5.2客戶資料管理指引 218

5.3退換房辦理指引 220

5.4更名辦理指引 222

5.5客戶按揭代辦指引 224

第六章 營銷費用制度 226

第一部分 投資管理

第一章 項目投資管理制度

1 總則

1.1 為有效規(guī)避項目開發(fā)風(fēng)險，保證項目開發(fā)的效益和效率，公司所有擬開發(fā)項目必須經(jīng)過科學(xué)論證和決策。

1.2公司房地產(chǎn)開發(fā)項目的選擇決策應(yīng)基于市場需求、國家政策法規(guī)規(guī)定，以及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的評價和判斷，投資項目的選擇應(yīng)以公司的總體戰(zhàn)略和長遠(yuǎn)規(guī)劃為依據(jù)，符合集團(tuán)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上，以實現(xiàn)投資效益最大化為目標(biāo)。

2 項目投資建議

2.1計劃配套部負(fù)責(zé)根據(jù)擬開發(fā)項目的情況，在公司范圍內(nèi)組織人員，進(jìn)行新項目調(diào)研，新項目的調(diào)研應(yīng)包含土地背景信息、當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)市場基本信息等。

2.2計劃配套部組織相關(guān)部門對相關(guān)調(diào)查信息進(jìn)行經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)測算，經(jīng)初步判斷具備立項條件的，提出項目建議書。項目建議書的編制應(yīng)符合《項目建議書編制指引》的規(guī)定。

2.3項目建議書經(jīng)總經(jīng)理辦公會批準(zhǔn)后，計劃配套部負(fù)責(zé)組織實施項目論證工作。

3 項目投資論證

3.1項目論證工作必須有計劃地進(jìn)行，計劃配套部負(fù)責(zé)制定和實施項目論證階段的工作計劃。

3.2項目論證階段的工作內(nèi)容包括，但不限于：

1）宏觀和微觀投資環(huán)境分析；

2）專項的市場調(diào)查，以及相關(guān)信息收集、整理和分析；

3）項目初步定位；

4）資金來源計劃及融資方案；

5）投資估算；

6）經(jīng)營效益分析等。

3.3項目論證形成的可行性研究報告必須符合《項目可行性研究報告編制指引》的規(guī)定要求，計劃配套部在完成項目可行性研究報告后，報公司總經(jīng)理辦公會審查。

3.4計劃配套部根據(jù)總經(jīng)理辦公會的審查意見進(jìn)行必要的補充論證，進(jìn)一步修訂完善項目可行性研究報告，并為提交投資決策委員會審議做好資料準(zhǔn)備。

3.5《項目可行性研究報告》由計劃配套部組織編制，財務(wù)部、市場部、工程造價部和工程技術(shù)部等相關(guān)部門有責(zé)任予以積極配合。

4 項目投資決策

4.1開發(fā)項目的立項決策，首先必須通過總經(jīng)理辦公會的評審。

4.2總經(jīng)理辦公會收到計劃配套部提交的項目可行性研究報告后，由總經(jīng)理確定召開評審會議?？偨?jīng)理辦公會做出的評審決定包括三種：

1）同意立項；

2）不同意立項；

3）推遲立項。

4.3 總經(jīng)理辦公會要求補充論證的項目，由計劃配套部在規(guī)定時間內(nèi)完成補充論證，并再次提交總經(jīng)理辦公會審議。

4.4總經(jīng)理辦公會同意立項后，將項目可行性研究報告提交投資決策委員會審批。

4.5投資決策委員會同意立項后，計劃配套部負(fù)責(zé)跟進(jìn)土地合同談判和簽訂，按本手冊“經(jīng)濟合同管理”的規(guī)定執(zhí)行。

5 項目并購及合資合作

5.1項目并購及合資合作必須按上述第2、3、4條的規(guī)定執(zhí)行項目建議、論證、決策程序。凡合資合作項目在人事、資金、技術(shù)、經(jīng)營、銷售等方面無控制權(quán)的，原則上不參與。

5.2計劃配套部負(fù)責(zé)項目兼并和合資合作的組織工作，提出項目運作策劃方案，明確項目運作目標(biāo)、各階段工作內(nèi)容、控制措施、時間進(jìn)度和責(zé)任。項目運作策劃方案由投資決策委員會審議批準(zhǔn)。

5.3在項目運作過程中，所有涉及對簽訂經(jīng)濟合同和付款的事項，必須按本手冊“經(jīng)濟合同管理”的規(guī)定執(zhí)行。

6 項目變更與調(diào)整

6.1項目運作過程中發(fā)生的項目變更，包括但不限于：發(fā)展延伸、投資的增減或滾動使用、規(guī)模擴大或縮小、后續(xù)或轉(zhuǎn)產(chǎn)、中止或合同修訂等，均應(yīng)報投資決策委員會通過。

6.2投資項目變更時，由計劃配套部負(fù)責(zé)人以書面形式將變更理由上報總經(jīng)理辦公會，總經(jīng)理辦公會經(jīng)研究分析后編制項目變動報告上報投資決策委員會審批。

第二章 項目投資管理工作流程圖

第三章　項目建議書編制指引

1 城市規(guī)劃及發(fā)展簡述

2 項目決策背景及摘要

2.1外部環(huán)境

1）城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響，如：交通捷運系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策走向等；

2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位；

3）項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。

2.2內(nèi)部因素

1）項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意義（一般3至5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）；

2）公司進(jìn)入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴大社會影響力的作用；

3）從項目投資回報率、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義。

3 項目概況

3.1宗地位置

3.2宗地現(xiàn)狀

四至范圍，地勢比較，地面現(xiàn)狀，現(xiàn)有居民情況，地下情況，土地的完整性，地質(zhì)情況。

3.3項目周邊的社區(qū)配套

3.4項目周邊環(huán)境

3.5大市政配套

3.6規(guī)劃控制要點

總占地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；住宅建筑面積、公建建筑面積；綜合容積率、住宅容積率；建筑密度；控高；綠化率等。

3.7土地價格

3.8土地升值潛力初步評估

3.9立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析。

4 法律及政策性風(fēng)險分析

土地使用權(quán)歸屬、土地的他項權(quán)力、土地的用途、有關(guān)項目用地現(xiàn)狀的政府文件；立項情況；規(guī)劃用地用途、有關(guān)項目用地規(guī)劃的政府文件；征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補償、有關(guān)項目地塊的政府文件。

5 市場分析

區(qū)域住宅市場簡述、區(qū)域住宅市場各項指標(biāo)成長狀況（近3-5年）、區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢；各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況、未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型、本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會；產(chǎn)品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征；產(chǎn)品定位及建議。

6 主要經(jīng)營指標(biāo)分析

開發(fā)建設(shè)期間計劃分析；購置土地的資金來源計劃分析；營銷計劃分析；成本、費用、稅務(wù)分析；贏利能力分析。

7 結(jié)論和建議

第四章 項目可行性研究報告編制指引

1 項目決策背景及分析

1.1外部環(huán)境

1）城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響，如：交通捷運系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策走向等；

2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位；

3）項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。

1.2內(nèi)部因素

1）項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意義（一般3至5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）；

2）公司進(jìn)入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴大社會影響力的作用；

3）從項目投資回報率、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義。

2 項目概況

2.1宗地位置

宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等的地理位置。（附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物的相對位置和距離、地段的定性描述）。

2.2宗地現(xiàn)狀

1）四至范圍；

2）地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較；

3）地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；

4）地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進(jìn)度的影響；

5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；

6）土地的完整性，是否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；

7）地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。

（附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。）

2.3項目周邊的社區(qū)配套

1）周邊3000米范圍內(nèi)的交通狀況、教育、醫(yī)院等級和醫(yī)療水平、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場、文化、體育、娛樂設(shè)施、公園、銀行、郵局等設(shè)施狀況。

2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀。

2.4項目周邊環(huán)境

治安情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況、危險源情況、周邊景觀、風(fēng)水情況、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。

2.5大市政配套

周邊道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展，供水、排污、雨水、通訊、永久性供電和臨時施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水距宗地距離、成本、接入的可能性。

2.6規(guī)劃控制要點

1）總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；

2）住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積；

3）綜合容積率、住宅容積率；

4）建筑密度；

5）控高；

6）綠化率等。

2.7土地價格

土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據(jù)購買價格計算總地價、樓面地價。

2.8土地升值潛力初步評估

從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。

2.9立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析。

3 法律及政策性風(fēng)險分析

3.1項目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述

3.1.1項目用地現(xiàn)狀

土地使用權(quán)歸屬、土地的他項權(quán)力、土地的用途、有關(guān)項目用地現(xiàn)狀的政府文件。

3.1.2計劃手續(xù)

項目是否已經(jīng)立項、立項主體是否能夠變更、立項變更條件和時間、有關(guān)立項的政府文件。

3.1.3規(guī)劃手續(xù)

規(guī)劃用地用途、有關(guān)項目用地規(guī)劃的政府文件。

3.1.4土地手續(xù)

征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補償、有關(guān)項目地塊的政府文件。

1）項目用地取得土地使用權(quán)程序評估：取得土地使用權(quán)的程序描述、取得土地使用權(quán)需要的工作日、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險及控制。

2）項目用地土地性質(zhì)變更的評估：土地性質(zhì)變更的程序描述和理由、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙、土地性質(zhì)變更需要的工作日。

3）政策性風(fēng)險評估：政府資源利用的評估、政策變更對項目開發(fā)的影響。

3.2合作方式及風(fēng)險評估

合作方基本情況：合作方名稱，主要股東構(gòu)成情況、資質(zhì)等級、履約能力、注冊資本、特殊背景等。合作方式、雙方的主要權(quán)利義務(wù)描述、合作風(fēng)險評估。

3.3總體評價

對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險的可控性進(jìn)行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進(jìn)度的影響等。

4 市場分析

4.1區(qū)域住宅市場成長狀況

區(qū)域住宅市場簡述、區(qū)域住宅市場各項指標(biāo)成長狀況（近3-5年）、區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢。

4.2區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征

各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況、未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型、本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點和威脅點。

4.3區(qū)域市場目標(biāo)客層研究和市場定位

各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍、本案目標(biāo)人群特征、確定目標(biāo)客戶、市場定位。

4.4整體市場對本案有重大影響的因素

產(chǎn)品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征等。

4.5產(chǎn)品定位及建議

戶型類型、面積標(biāo)準(zhǔn)、不同類型產(chǎn)品的比例。

5 規(guī)劃設(shè)計初步分析

5.1規(guī)劃設(shè)計的可行性分析

規(guī)劃設(shè)計的初步概念：設(shè)計概念、技術(shù)概念、可持續(xù)發(fā)展概念。

6 工程及銷售計劃

1）截至項目施工、取得銷售許可證，報批報建分別需要的工作日。

2）工程計劃：開竣工時間及工期計劃、各期開工面積、開竣工時占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。

3）銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預(yù)計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析。

7 投資收益分析

7.1成本預(yù)測

說明測算假設(shè)和主要運用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)、總建筑面積、住宅和非住宅面積、容積率、項目總投資等。

7.2稅務(wù)分析

營業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅。

7.3經(jīng)濟效益分析

1）項目利潤率、投資回報率及主要經(jīng)濟指標(biāo)。

2）項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)。

3）敏感性分析：成本變動各項經(jīng)濟指標(biāo)的變化，售價變動各項經(jīng)濟指標(biāo)的變化，容積率變動各項指標(biāo)的變化。

4）盈虧平衡點分析：保本售價、保本銷售率。

7.4項目資金預(yù)測

資金投入計劃、資金回款計劃、融資方案、啟動資金及現(xiàn)金流量分析。

8 綜合分析與建議

8.1優(yōu)勢

從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。

8.2劣勢

從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。

8.3機會

從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價格趨勢等方面論述。

8.4結(jié)論和建議

附表1 開發(fā)成本測算

項 目 投資總額（萬元） 單位成本（元/m2）

一、土地價款支出

二、前期開發(fā)準(zhǔn)備費

三、主體建筑（裝飾）工程費

四、主體安裝工程費

五、社區(qū)管網(wǎng)工程費

六、智能化系統(tǒng)費

七、園林環(huán)境工程費

八、配套設(shè)施費

九、其它建設(shè)工程支出

十、管理費用

十一、銷售費用

十二、財務(wù)費用

十三、各項稅金

十四、預(yù)備費

十五、總計

在指標(biāo)不確定或多個可選擇時，要將不同測算假設(shè)下的成本測算分別列示。

附表2 投資收益分析

項目名稱： 制表人：

編制單位： 編制日期：

項 目 序號 總金額

（萬元） 可售面積

（M2） 單位金額

（元/M2） 備 注

一、銷售總收入 1

1 多層住宅收入 2

2 高層住宅收入 3

3 小高層住宅收入 4

4 公建收入 5

5 車庫收入 6

6 其他收入 7

二、各項支出總額 8

1 建造成本 9

1.1土地價款支出 10

1.2前期開發(fā)準(zhǔn)備費 11

1.3主體建筑工程費 12

1.4主體安裝工程費 13

1.5社區(qū)管網(wǎng)工程費 14

1.6智能化系統(tǒng) 15

1.7園林環(huán)境工程費 16

1.8配套設(shè)施費 17

1.9其他建設(shè)工程支出 18

2.0預(yù)備費 19

2 銷售費用 20

3 管理費用 21

4 財務(wù)費用 22

5 營業(yè)稅金及附加 23

四、利潤總額 24

減:所得稅 25

五、凈利潤 26

六、項目投資總額 27

七、收益率 28

1 毛利率

2

29

2 銷售利潤率

30

3 成本利潤率 31

4 成本凈利率 32

5 投資利潤率 33

6 投資凈利率 34

附表3 開發(fā)各期利潤預(yù)測

經(jīng)濟指標(biāo) 年 年 年 合 計

上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年

結(jié)算面積（m2）

單位利潤（元/m2）

利潤（萬元）

第五章 項目立項評審決策指引

1 項目可行性評審方式和要求

1.1項目立項的評審經(jīng)兩步完成，包括總經(jīng)理辦公會的評審和投資決策委員會的評審。

1.2總經(jīng)理辦公會的評審采用資料審查方式進(jìn)行，各評審委員對《項目可行性研究報告》提出書面評審意見，交由計劃配套部修訂完善《項目可行性研究報告》。

1.3投資決策委員會做出項目立項評審的最終決定。

2 評審內(nèi)容要點

2.1項目可行性研究報告及相關(guān)附件資料的審查

1）所用背景資料的可靠性；

2）可行性論證分析的內(nèi)容是否完整；

3）分析方法是否可行；

4）是否存在先入為主的“假設(shè)”。

2.2擬開發(fā)項目與公司房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的符合性

1）所在地域選擇；

2）開發(fā)產(chǎn)品的選擇；

3）項目品牌與企業(yè)品牌的協(xié)調(diào)性；

4）開發(fā)項目規(guī)模；

5）開發(fā)項目檔次；

6）目標(biāo)客戶選擇。

2.3投資收益及風(fēng)險

1）風(fēng)險分析是否充分；

2）風(fēng)險規(guī)避措施是否可行；

3）潛在風(fēng)險對公司經(jīng)營策略的影響；

4）投資收益測算的可信程度；

5）投資收益是否滿足要求。

2.4項目策劃的評價

1）項目規(guī)劃分析與公司業(yè)務(wù)策略的符合性；

2）規(guī)劃概念的創(chuàng)新；

3）工程計劃及銷售計劃是否可行。

2.5資源能力評價

1）開發(fā)項目對近期經(jīng)營計劃的影響；

2）資金來源的可行性；

3）項目開發(fā)管理能力；

4）專業(yè)資源及解決途徑的可行性。

3 項目可行性評審決策會議

3.1評審會計劃應(yīng)至少提前3天通知各與會人員，并隨附《項目可行性研究報告》及相關(guān)資料。與會人員必須提前審查《項目可行性研究報告》及相關(guān)資料。

3.2評審人員可先行與報告編寫相關(guān)人員進(jìn)行溝通，或在評審會上提出評審意見。評審會應(yīng)保證充足的時間，以便問題的澄清和認(rèn)可各位評審提出的問題、意見和建議。

3.3評審人員在會議最后做出書面的綜合評估意見、開發(fā)建議和評審結(jié)論。

3.4計劃配套部在三天內(nèi)綜合分析各委員意見和評審結(jié)論，形成公司決策會議紀(jì)要，報投資決策委員會簽發(fā)。

4 評審決策結(jié)論

評審結(jié)論分為三種：同意立項、反對立項、推遲立項。

第二部分 規(guī)劃設(shè)計管理

第一章 項目設(shè)計管理制度

1總則

1.1項目設(shè)計管理是實現(xiàn)顧客價值、達(dá)到公司經(jīng)營目標(biāo)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，涉及項目規(guī)劃、建筑方案設(shè)計、施工圖設(shè)計（初步設(shè)計）、景觀設(shè)計等。

1.2全面優(yōu)化、規(guī)范設(shè)計管理活動流程和操作規(guī)范，確保項目設(shè)計管理和設(shè)計過程在受控狀態(tài)下進(jìn)行，是項目開發(fā)過程中保證設(shè)計質(zhì)量、進(jìn)度，促進(jìn)銷售、控制成本的重要途徑。

2 項目設(shè)計管理過程的一般規(guī)定

2.1項目設(shè)計管理內(nèi)容

2.1.1總工辦負(fù)責(zé)對項目設(shè)計工作進(jìn)行全過程監(jiān)管，各設(shè)計階段的管理要求包括，但不限于：

1）編制、審查各階段設(shè)計指導(dǎo)及設(shè)計任務(wù)書；

2）選擇符合資格要求的設(shè)計單位；

3）配合成本控制、實施限額設(shè)計；

4）參與設(shè)計過程（或事后檢查）重要階段的評審；

5）組織技術(shù)專家評審和確認(rèn)各主要階段的設(shè)計成果；

6）組織各設(shè)計階段的銜接、協(xié)調(diào)；

7）明確設(shè)計更改控制程序，并保證設(shè)計更改按規(guī)定的程序進(jìn)行；

8）項目完成后的設(shè)計總結(jié)、資料備案。

2.1.2各設(shè)計階段的監(jiān)管工作安排，由總工辦負(fù)責(zé)具體制定，階段設(shè)計工作的監(jiān)管計劃必須明確設(shè)計過程中監(jiān)管內(nèi)容、責(zé)任和具體措施。

2.1.3項目設(shè)計過程中與設(shè)計單位或其他單位的組織與技術(shù)接口要求，總工辦在委托設(shè)計時必須以書面形式明確，確保各方按規(guī)定的要求進(jìn)行設(shè)計信息交流和資料提供、設(shè)計成果審查及確認(rèn)等。

2.2設(shè)計要求

2.2.1總工辦必須按規(guī)定作業(yè)流程和指引文件，在各階段設(shè)計開始前以書面文件形式明確設(shè)計要求，形成各階段的設(shè)計任務(wù)書。

2.2.2所有應(yīng)由開發(fā)商提供的項目設(shè)計依據(jù)，以及設(shè)計技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)都必須作為設(shè)計任務(wù)書的附件一并提交設(shè)計單位，并與設(shè)計單位進(jìn)行確認(rèn)。

2.2.3為保證各階段設(shè)計要求的準(zhǔn)確、完整，并符合相關(guān)法規(guī)要求和公司規(guī)定，總工辦負(fù)責(zé)組織實施必要的設(shè)計要求審查。

2.3設(shè)計過程跟進(jìn)

2.3.1總工辦應(yīng)按設(shè)計監(jiān)管工作安排，依據(jù)設(shè)計委托合同對設(shè)計過程進(jìn)行連續(xù)監(jiān)督檢查，以保證設(shè)計工作進(jìn)度符合規(guī)定要求。

2.3.2設(shè)計過程中，所有對設(shè)計進(jìn)度和設(shè)計成果有影響的交流意見均必須形成書面文件，總工辦應(yīng)負(fù)責(zé)跟進(jìn)檢查落實情況。

2.3.3設(shè)計過程中，所有甲方提出或確認(rèn)的意見和要求均必須形成書面文件，并存檔備案。

2.4設(shè)計成果

2.4.1與設(shè)計單位訂立的設(shè)計委托合同，或其附件中，必須明確規(guī)定對設(shè)計成果提交的具體形式和審查要求，確保設(shè)計單位提交的設(shè)計文件完整性和設(shè)計深度。

2.4.2根據(jù)項目的規(guī)模和具體情況的需要，可委托有資格的技術(shù)專家對設(shè)計單位提交的設(shè)計成果進(jìn)行審查。

2.4.3各階段設(shè)計成果審查均必須包括經(jīng)濟性的審查，規(guī)劃方案設(shè)計及擴初設(shè)計須進(jìn)行成本估算或概算，施工圖設(shè)計須進(jìn)行成本預(yù)算，確保在項目總成本的控制范圍內(nèi)。

2.4.4審查中發(fā)現(xiàn)的問題，總工辦必須以書面文件方式通知設(shè)計單位，責(zé)成設(shè)計單位進(jìn)行修改，并跟蹤記錄。

二、園林景觀設(shè)計的畢業(yè)設(shè)計有哪些步驟?

園林景觀設(shè)計步驟 1、 接受設(shè)計任務(wù)書，基地實地踏勘，同時收集有關(guān)資料 作為一個建設(shè)項目的業(yè)主（俗稱“甲方”）會邀請一家或幾家設(shè)計單位進(jìn)行方案設(shè)計，作為設(shè)計方（俗稱“乙方”）在與業(yè)主初步接觸時，要了解整個項目的概況，包括建設(shè)規(guī)模，投資規(guī)模，可持續(xù)發(fā)展等方面，特別要了解業(yè)主對這個項目的總體規(guī)?？蚣芊较蚝突緦嵤﹥?nèi)容，總體方向框架確定了這個項目是一個什么性質(zhì)的綠地，基本實施內(nèi)容確定了綠地服務(wù)對象，這兩點把握了，規(guī)劃總原則就可以正確制定了。 另外，業(yè)主會派熟悉基地情況的人員、陪同總體設(shè)計師，項目負(fù)責(zé)人到基地現(xiàn)場踏勘，收集規(guī)劃設(shè)計前必須掌握的原始資料。 這些資料包括①所處地區(qū)的氣候條件，氣溫，光照，季風(fēng)方向，水文，地質(zhì)土壤（酸堿性、地下水位）②周圍環(huán)境、主要道路、車流人流方向，③基地內(nèi)壞境狀況，各地區(qū)標(biāo)高、走向等到?？傮w規(guī)劃設(shè)計（項目責(zé)任人）結(jié)合業(yè)主提供的基地現(xiàn)狀圖。對基地進(jìn)行總體了解，對較大的影響因素做到心中有底，今后總體規(guī)劃構(gòu)思時，針對不利因素加以克服和避讓。有利因素充分合理的利用，比外、還要在總體和一些特殊的基地地塊內(nèi)進(jìn)行攝影。將實地現(xiàn)狀的情況帶回來，以便加深對基地的感性認(rèn)識。2、 初步的總體構(gòu)思及修改基地現(xiàn)場資料收集后，就必須立即進(jìn)行整理、歸納，以防止遺漏那些細(xì)小的卻有較大影響因素的環(huán)節(jié)。 在著手進(jìn)行總體規(guī)劃設(shè)計構(gòu)思前，必須認(rèn)真閱讀業(yè)主提供的“設(shè)計任務(wù)書”（或設(shè)計招標(biāo)書）。在設(shè)計任務(wù)書中詳細(xì)列出業(yè)主對建設(shè)項目的各方面要求：總體定位性質(zhì)，內(nèi)容，投資規(guī)模，技術(shù)經(jīng)濟相符控制及設(shè)計周期等。 在進(jìn)行總體規(guī)劃構(gòu)思時，要將業(yè)主提出的項目總體定位作一個構(gòu)思，并與抽象的文化內(nèi)涵及深層的寓表相符合，同時必須考慮將設(shè)計任務(wù)書中的規(guī)劃內(nèi)容融洽到有利的規(guī)劃構(gòu)圖中去。 構(gòu)思草圖只是一個初步的規(guī)劃輪廓，接下去要將草圖結(jié)合收集到的原始資料進(jìn)行補充、修改。逐步明確，總圖中的各細(xì)節(jié) 的具體位置，經(jīng)過多次修改調(diào)整，會使整個規(guī)劃在工能上，趨于合理，在構(gòu)圖形成上符合園林景觀設(shè)計的基本原則，美觀，舒適（視覺上）。 3、方案的第二次修改（文本制作包裝）經(jīng)過了初次修改后的規(guī)劃構(gòu)思，遠(yuǎn)不是一個完全成熟的方案，設(shè)計人員此時應(yīng)虛心好學(xué)，集思廣益、多渠道、多層次，多次數(shù)地聽取各方面的建議。 由于大多數(shù)規(guī)劃設(shè)計方案，甲方在時間上往往比較緊迫，需注意： 第一、只顧進(jìn)度，一味太快，最后等設(shè)計內(nèi)容簡單枯燥，無新意，甚至完全照搬其它方案，圖面技術(shù)質(zhì)量粗糙，不符合設(shè)計任務(wù)書要求。第二、過多地更改設(shè)計方案構(gòu)思，花過多時間，精力去追求圖面的精美包裝，而忽視對規(guī)劃原則，立意、構(gòu)圖，可操作性。整個方案全部定下來后，圖文的包裝必不可少，現(xiàn)在它越來越受到業(yè)主與設(shè)計單位的重視。 最后將規(guī)劃方案的說明，投資概算，水電設(shè)計一些主要節(jié)點、匯編成文字部分，將規(guī)劃平面圖，交通組織圖，功能分區(qū)圖，綠化種植圖，附屬設(shè)施示意圖，全景透視圖，局部景點透視圖，匯編成圖紙部分，文本部分與圖紙部分相結(jié)合，就形成一套完整的規(guī)劃方案文本。視情況規(guī)劃方案文本可將紙與文字有機結(jié)合。

三、當(dāng)代園林景觀設(shè)計工作一般都有哪些工作內(nèi)容呢？

工作內(nèi)容比較復(fù)雜，如下：1、接受設(shè)計任務(wù)、基地實地踏勘，同時收集有關(guān)資料。作為一個建設(shè)項目的業(yè)主(俗稱“甲方”)會邀請一家或幾家設(shè)計單位進(jìn)行方案設(shè)計。x0dx0a作為設(shè)計方(俗稱“乙方”)在與業(yè)主初步接觸時，要了解整個項目的概況，包括建設(shè)規(guī)模、投資規(guī)模、可持續(xù)發(fā)展等方面，特別要了解業(yè)主對這個項目的總體框架方向和基本實施內(nèi)容?？傮w框架方向確定了這個項目是一個什么性質(zhì)的綠地，基本實施內(nèi)容確定了綠地的服務(wù)對象。這兩點把握住了，規(guī)劃總原則就可以正確制定了。x0dx0a另外，業(yè)主會選派熟悉基地情況的人員，陪同總體規(guī)劃師至基地現(xiàn)場踏勘，收集規(guī)劃設(shè)計前必須掌握的原始資料。x0dx0a這些資料包括①所處地區(qū)的氣候條件，氣溫、光照、季風(fēng)風(fēng)向、水文、地質(zhì)土壤(酸堿性、地下水位)。②周圍環(huán)境，主要道路，車流人流方向。③基地內(nèi)環(huán)境，湖泊、河流、水渠分布狀況，各處地形標(biāo)高、走向等。x0dx0a總體規(guī)劃師結(jié)合業(yè)主提供的基地現(xiàn)狀圖(又稱“紅線圖”)，對基地進(jìn)行總體了解，對較大的影響因素做到心中有底，今后作總體構(gòu)思時，針對不利因素加以克服和避讓;有利因素充分地合理利用。此外，還要在總體和一些特殊的基地地塊內(nèi)進(jìn)行攝影，將實地現(xiàn)狀的情況帶回去，以便加深對基地的感性認(rèn)識。x0dx0a2、初步的總體構(gòu)思及修改x0dx0a基地現(xiàn)場收集資料后，就必須立即進(jìn)行整理，歸納，以防遺忘那些較細(xì)小的卻有較大影響因素的環(huán)節(jié)。x0dx0a在著手進(jìn)行總體規(guī)劃構(gòu)思之前，必須認(rèn)真閱讀業(yè)主提供的“設(shè)計任務(wù)書”(或“設(shè)計招標(biāo)書”)。在設(shè)計任務(wù)書中詳細(xì)列出了業(yè)主對建設(shè)項目的各方面要求：總體定位性質(zhì)、內(nèi)容、投資規(guī)模，技術(shù)經(jīng)濟相符控制及設(shè)計周期等。在這里，還要提醒剛?cè)腴T的設(shè)計人員一句話：要特別重視對設(shè)計任務(wù)書的閱讀和理解，一遍不夠，多看幾遍，充分理解，“吃透”設(shè)計任務(wù)書最基本的“精髓”。

四、園林景觀設(shè)計應(yīng)該怎樣的流程

1、接受設(shè)計任務(wù)、基地實地踏勘，同時收集有關(guān)資料 作為一個建設(shè)項目的業(yè)主（俗稱“甲方”）會邀請一家或幾家設(shè)計單位進(jìn)行方案設(shè)計

作為設(shè)計方（俗稱“乙方”）在與業(yè)主初步接觸時，要了解整個項目的概況，包括建設(shè)規(guī)模、投資規(guī)模、可持續(xù)發(fā)展等方面，特別要了解業(yè)主對這個項目的總體框架方向和基本實施內(nèi)容?？傮w框架方向確定了這個項目是一個什么性質(zhì)的綠地，基本實施內(nèi)容確定了綠地的服務(wù)對象。這兩點把握住了，規(guī)劃總原則就可以正確制定了。

另外，業(yè)主會選派熟悉基地情況的人員，陪同總體規(guī)劃師至基地現(xiàn)場踏勘，收集規(guī)劃設(shè)計前必須掌握的原始資料。

這些資料包括①所處地區(qū)的氣候條件，氣溫、光照、季風(fēng)風(fēng)向、水文、地質(zhì)土壤（酸堿性、地下水位）。②周圍環(huán)境，主要道路，車流人流方向。③基地內(nèi)環(huán)境，湖泊、河流、水渠分布狀況，各處地形標(biāo)高、走向等。

總體規(guī)劃師結(jié)合業(yè)主提供的基地現(xiàn)狀圖（又稱“紅線圖”），對基地進(jìn)行總體了解，對較大的影響因素做到心中有底，今后作總體構(gòu)思時，針對不利因素加以克服和避讓；有利因素充分地合理利用。此外，還要在總體和一些特殊的基地地塊內(nèi)進(jìn)行攝影，將實地現(xiàn)狀的情況帶回去，以便加深對基地的感性認(rèn)識。

2、初步的總體構(gòu)思及修改

基地現(xiàn)場收集資料后，就必須立即進(jìn)行整理，歸納，以防遺忘那些較細(xì)小的卻有較大影響因素的環(huán)節(jié)。

在著手進(jìn)行總體規(guī)劃構(gòu)思之前，必須認(rèn)真閱讀業(yè)主提供的“設(shè)計任務(wù)書”（或“設(shè)計招標(biāo)書”）。在設(shè)計任務(wù)書中詳細(xì)列出了業(yè)主對建設(shè)項目的各方面要求：總體定位性質(zhì)、內(nèi)容、投資規(guī)模，技術(shù)經(jīng)濟相符控制及設(shè)計周期等。在這里，還要提醒剛?cè)腴T的設(shè)計人員一句話：要特別重視對設(shè)計任務(wù)書的閱讀和理解，一遍不夠，多看幾遍，充分理解，“吃透”設(shè)計任務(wù)書最基本的“精髓”。

在進(jìn)行總體規(guī)劃構(gòu)思時，要將業(yè)主提出的項目總體定位作一個構(gòu)想，并與抽象的文化內(nèi)涵以及深層的警世寓意相結(jié)合，同時必須考慮將設(shè)計任務(wù)書中的規(guī)劃內(nèi)容融合到有形的規(guī)劃構(gòu)圖中去。

構(gòu)思草圖只是一個初步的規(guī)劃輪廓，接下去要將草圖結(jié)合收集到的原始資料進(jìn)行補充，修改。逐步明確總圖中的入口、廣場、道路、湖面、綠地、建筑小品、管理用房等各元素的具體位置。經(jīng)過這次修改，會使整個規(guī)劃在功能上趨于合理，在構(gòu)圖形式上符合園林景觀設(shè)計的基本原則：美觀、舒適（視覺上）。

3、方案的第二次修改文本的制作包裝

經(jīng)過了初次修改后的規(guī)劃構(gòu)思，還不是一個完全成熟的方案。設(shè)計人員此時應(yīng)該虛心好學(xué)、集思廣益，多渠道、多層次、多次數(shù)地聽取各方面的建議。不但要向老設(shè)計師們請教方案的修改意見，而且還要虛心向中青年設(shè)計師們討教，往往多請教討教別人的設(shè)計經(jīng)驗，并與之交流、溝通，更能提高整個方案的新意與活力。

由于大多數(shù)規(guī)劃方案，甲方在時間要求上往往比較緊迫，因此設(shè)計人員特別要注意兩個問題：

第一，只顧進(jìn)度，一味求快，最后導(dǎo)致設(shè)計內(nèi)容簡單枯燥、無新意，甚至完全搬抄其他方案，圖面質(zhì)量粗糙，不符合設(shè)計任務(wù)書要求。

第二，過多地更改設(shè)計方案構(gòu)思，花過多時間、精力去追求圖面的精美包裝，而忽視對規(guī)劃方案本身質(zhì)量的重視。這里所說的方案質(zhì)量是指：規(guī)劃原則是否正確，立意是否具有新意，構(gòu)圖是否合理、簡潔、美觀，是否具可操作性等。

整個方案全都定下來后，圖文的包裝必不可少?，F(xiàn)在，它正越來越受到業(yè)主與設(shè)計單位的重視。

最后，將規(guī)劃方案的說明、投資框（估）算、水電設(shè)計的一些主要節(jié)點，匯編成文字部分；將規(guī)劃平面圖、功能分區(qū)圖、綠化種植圖、小品設(shè)計圖，全景透視圖、局部景點透視圖，匯編成圖紙部分。文字部分與圖紙部分的結(jié)合，就形成一套完整的規(guī)劃方案文本。

4、業(yè)主的信息反饋

業(yè)主拿到方案文本后，一般會在較短時間內(nèi)給予一個答復(fù)。答復(fù)中會提出一些調(diào)整意見：包括修改、添刪項目內(nèi)容，投資規(guī)模的增減，用地范圍的變動等。針對這些反饋信息，設(shè)計人員要在短時間內(nèi)對方案進(jìn)行調(diào)整、修改和補充。

現(xiàn)在各設(shè)計單位電腦出圖率已相當(dāng)普及，因此局部的平面調(diào)整還是能較順利按時完成的。而對于一些較大的變動，或者總體規(guī)劃方向的大調(diào)整，則要化費較長一段時間進(jìn)行方案調(diào)整，甚至推倒重做。

對于業(yè)主的信息反饋，設(shè)計人員如能認(rèn)真聽取反饋意見，積極主動地完成調(diào)整方案，則會贏得業(yè)主的信賴，對今后的設(shè)計工作能產(chǎn)生積極的推動作用；相反，設(shè)計人員如馬馬虎虎、敷衍了事，或拖拖拉拉，不按規(guī)定日期提交調(diào)整方案，則會失去業(yè)主的信任，甚至失去這個項目的設(shè)計任務(wù)。

一般調(diào)整方案的工作量沒有前面的工作量大，大致需要一張調(diào)整后的規(guī)劃總圖和一些必要的方案調(diào)整說明、框（估）算調(diào)整說明等，但它的作用卻橫重要，以后的方案評審會，以及施工圖設(shè)計等，都是以調(diào)整方案為基礎(chǔ)進(jìn)行的。

5、方案設(shè)計評審會

由有關(guān)部門組織的專家評審組，會集中一天或幾天時間，進(jìn)行一個專家評審（論證）會。出席會議的人員，除了各方面專家外，還有建設(shè)方領(lǐng)導(dǎo)，市、區(qū)有關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)，以及項目設(shè)計負(fù)責(zé)人和主要設(shè)計人員。

作為設(shè)計方，項目負(fù)責(zé)人一定要結(jié)合項目的總體設(shè)計情況，在有限的一段時間內(nèi)，將項目概況、總體設(shè)計定位、設(shè)計原則、設(shè)計內(nèi)容、技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)、總投資估算等諸多方面內(nèi)容，向領(lǐng)導(dǎo)和專家們作一個全方位匯報。匯報人必須清楚，自己心里了解的項目情況，專家們不一定都了解，因而，在某些環(huán)節(jié)上，要盡量介紹得透徹一點、直觀化一點，并且一定要具有針對性。在方案評審會上，宜先將設(shè)計指導(dǎo)思想和設(shè)計原則闡述清楚，然后再介紹設(shè)計布局和內(nèi)容。設(shè)計內(nèi)容的介紹，必須緊密結(jié)合先前闡述的設(shè)計原則，將設(shè)計指導(dǎo)思想及原則作為設(shè)計布局和內(nèi)容的理論基礎(chǔ)，而后者又是前者的具象化體現(xiàn)。兩者應(yīng)相輔相成，缺一不可。切不可造成設(shè)計原則和設(shè)計內(nèi)容南轅北轍。

方案評審會結(jié)束后幾天，設(shè)計方會收到打印成文的專家組評審意見。設(shè)計負(fù)責(zé)人必須認(rèn)真閱讀，對每條意見，都應(yīng)該有一個明確答復(fù)，對于特別有意義的專家意見，要積極聽取，立即落實到方案修改稿中。

6、擴初設(shè)計評審會

設(shè)計者結(jié)合專家組方案評審意見，進(jìn)行深入一步的擴大初步設(shè)計（簡稱“擴初設(shè)計”）。在擴初文本中，應(yīng)該有更詳細(xì)、更深入的總體規(guī)劃平面、總體豎向設(shè)計平面、總體綠化設(shè)計平面、建筑小品的平、立、剖面（標(biāo)注主要尺寸）。在地形特別復(fù)雜的地段，應(yīng)該繪制詳細(xì)的剖面圖。在剖面圖中，必須標(biāo)明幾個主要空間地面的標(biāo)高（路面標(biāo)高、地坪標(biāo)高、室內(nèi)地坪標(biāo)高）、湖面標(biāo)高（水面標(biāo)高、池底標(biāo)高）。

在擴初文本中，還應(yīng)該有詳細(xì)的水、電氣設(shè)計說明，如有較大用電、用水設(shè)施，要繪制給排水、電氣設(shè)計平面圖。

擴初設(shè)計評審會上，專家們的意見不會象方案評審會那樣分散，而是比較集中，也更有針對性。設(shè)計負(fù)責(zé)人的發(fā)言要言簡意賅，對癥下藥。根據(jù)方案評審會上專家們的意見，我們要介紹擴初文本中修改過的內(nèi)容和措施。未能修改的意見，要充分說明理由，爭取能得到專家評委們的理解。

在方案評審會和擴初評審會上，如條件允許，設(shè)計方應(yīng)盡可能運用多媒體電腦技術(shù)進(jìn)行講解，這樣，能使整個方案的規(guī)劃理念和精細(xì)的局部設(shè)計效果完美結(jié)合，使設(shè)計方案更具有形象性和表現(xiàn)力。

一般情況下，經(jīng)過方案設(shè)計評審會和擴初設(shè)計評審會后，總體規(guī)劃平面和具體設(shè)計內(nèi)容都能順利通過評審，這就為施工圖設(shè)計打下了良好的基礎(chǔ)?？偟恼f，擴初設(shè)計越詳細(xì)，施工圖設(shè)計越省力。

7、基地的再次踏勘施工圖的設(shè)計（上）

在園林規(guī)劃設(shè)計步驟（一）中，我們談到過基地的踏勘。這次所談的基地的再次踏勘，至少有3點與前一次不同：1、參加人員范圍的擴大。前一次是設(shè)計項目負(fù)責(zé)人和主要設(shè)計人，這一次必須增加建筑、結(jié)構(gòu)、水、電等各專業(yè)的設(shè)計人員；2、踏勘深度的不同。前一次是粗勘，這一次是精勘；3、掌握最新、變化了的基地情況。前一次與這一次踏勘相隔較長一段時間，現(xiàn)場情況必定有了變化，我們必須找出對今后設(shè)計影響較大的變化因素，加以研究，然后調(diào)整隨后進(jìn)行的施工圖設(shè)計。

現(xiàn)在，很多大工程，市、區(qū)重點工程，施工周期都相當(dāng)緊促。往往最后竣工期先確定，然后從后向前倒排施工進(jìn)度。這就要求我們設(shè)計人員打破常規(guī)的出圖程序，實行“先要先出圖”的出圖方式。一般來講，在大型園林景觀綠地的施工圖設(shè)計中，施工方急需的圖紙是：1、總平面放樣定位圖（俗稱方格網(wǎng)圖）；2、豎向設(shè)計圖（俗稱土方地形圖）；3、一些主要的大剖面圖；4、土方平衡表（包含總進(jìn)、出土方量）；5、水的總體上水、下水、管網(wǎng)布置圖，主要材料表；6、電的總平面布置圖、系統(tǒng)圖等。

同時，這些較早完成的圖紙要做到兩個結(jié)合：1各專業(yè)圖紙之間要相互一致，自圓其說。2、每一種專業(yè)圖紙與今后陸續(xù)完成的圖紙之間，要有準(zhǔn)確的銜接和連續(xù)關(guān)系。總的說，每一專業(yè)各自有特點，在這里就不贅述。

8、施工圖的設(shè)計（下）

社會的發(fā)展伴隨著大項目、大工程的產(chǎn)生，它們自身的特點使得設(shè)計與施工各自周期的劃分已變得模糊不清。特別是由于施工周期的緊迫性，我們只得先出一部分急需施工的圖紙，從而使整個工程項目處于邊設(shè)計邊施工的狀態(tài)。

前一期所提到的先期完成一部分施工圖，以便進(jìn)行即時開工。緊接著就要進(jìn)行各個單體建筑小品的設(shè)計，這其中包括建筑、結(jié)構(gòu)、水、電的各專業(yè)施工圖設(shè)計。

另外，作為整個工程項目設(shè)計總負(fù)責(zé)人，往往同時承擔(dān)著總體定位、豎向設(shè)計、道路廣場、水體，以及綠化種植的施工圖設(shè)計任務(wù)。他不但要按時，甚至提早完成各項設(shè)計任務(wù)，而且要把很多時間、精力花費在開會、協(xié)調(diào)、組織、平衡等工作…上。尤其是甲方與設(shè)計方之間、設(shè)計方與施工方之間、設(shè)計各專業(yè)之間的協(xié)調(diào)工作更不可避免。往往工程規(guī)模越大，工程影響力越深遠(yuǎn)，組織協(xié)調(diào)工作就越繁重。

從這方面看，作為項目設(shè)計負(fù)責(zé)人，不僅要掌握扎實的設(shè)計理論知識和豐富的實踐經(jīng)驗，更要具有極強的工作責(zé)任心和優(yōu)良的職業(yè)道德，這樣才能更好地?fù)?dān)當(dāng)起這一重任。

9、施工圖預(yù)算編制

嚴(yán)格來講，施工圖預(yù)算編制并不算是設(shè)計步驟之一，但它與工程項目本身有著千絲萬縷的聯(lián)系，因而有必要簡述一下。

施工圖預(yù)算是以擴初設(shè)計中的概算為基礎(chǔ)的。該預(yù)算涵蓋了施工圖中所有設(shè)計項目的工程費用。其中包括：土方地形工程總造價，建筑小品工程縱總價，道路、廣場工程總造價，綠化工程總造價，水、電安裝工程總造價等。

根據(jù)筆者的設(shè)計項目所得經(jīng)驗，施工圖預(yù)算與最終工程決算往往有較大出入。其中的原因各種各樣，影響較大的是：施工過程中工程項目的增減，工程建設(shè)周期的調(diào)整，工程范圍內(nèi)地質(zhì)情況的變化，材料選用的變化等。施工圖預(yù)算編制屬于造價工程師的工作，但項目負(fù)責(zé)人腦中應(yīng)該時刻有一個工程預(yù)算控制度，必要時及時與造價工程師聯(lián)系，協(xié)商，盡量使施工預(yù)算能較準(zhǔn)確反映整個工程項目的投資狀況。

應(yīng)該承認(rèn)，某個工程的最終效果很大程度上有投資控制所決定。近幾年本市街頭綠地建設(shè)中出現(xiàn)了單位單位面積造價節(jié)節(jié)攀升的現(xiàn)象，在這里我們不討論此現(xiàn)象的孰是孰非。筆者認(rèn)為項目負(fù)責(zé)人有責(zé)任為業(yè)主著想，客觀上因地制宜，主觀上發(fā)揮各專業(yè)設(shè)計人員的聰明才智，平衡協(xié)調(diào)在設(shè)計著一環(huán)節(jié)中，做到投資控制。

我們相信，整個工程項目建成后良好的景觀效果，是在一定資金保證下，優(yōu)良設(shè)計與科學(xué)合理施工結(jié)合的體現(xiàn)。

10、施工圖的交底

業(yè)主拿到施工設(shè)計圖紙后，會聯(lián)系監(jiān)理方、施工方對施工圖進(jìn)行看圖和讀圖?？磮D屬于總體上的把握，讀圖屬于具體設(shè)計節(jié)點、詳圖的理解。

之后，由業(yè)主牽頭，組織設(shè)計方、監(jiān)理方、施工方進(jìn)行施工圖設(shè)計交底會。在交底會上，業(yè)主，監(jiān)理，施工各方提出看圖后所發(fā)現(xiàn)的各專業(yè)方面的問題，各專業(yè)設(shè)計人員將對口進(jìn)行答疑，一般情況下，業(yè)主方的問題多涉及總體上的協(xié)調(diào)、銜接；監(jiān)理方、施工方的問題常提及設(shè)計節(jié)點、大樣的具體實施。雙方側(cè)重點不同。由于上述三方是有備而來，并且有寫問題往往是施工中關(guān)鍵節(jié)點。因而設(shè)計方在交底會前要充分準(zhǔn)備，會上要盡量結(jié)合設(shè)計圖紙當(dāng)場答復(fù)，現(xiàn)場不能回答的，回去考慮后盡快做出答復(fù)。

園林規(guī)劃設(shè)計步驟寫到這期應(yīng)該是到此為止了。但在工程建設(shè)過程中，設(shè)計人員的現(xiàn)場施工配合又是必不可少的。

11、設(shè)計師的施工配合（一）

設(shè)計的施工配合工作往往會被人們所忽略。其實，這一環(huán)節(jié)對設(shè)計師、對工程項目本身恰恰是相當(dāng)重要的。

業(yè)主對工程項目質(zhì)量的精益求精、，對施工周期的一再縮短，都要求設(shè)計師在工程項目施工過程中，經(jīng)常踏勘建設(shè)中的工地，解決施工現(xiàn)場暴露出來的設(shè)計問題、設(shè)計與施工相配合的問題。如有些重大工程項目，整個建設(shè)周期就已經(jīng)相當(dāng)緊迫，業(yè)主普遍采用"邊設(shè)計邊施工"的方法。針對這種工程，設(shè)計師更要勤下工地，結(jié)合現(xiàn)場客觀地形、地質(zhì)、地表情況，做出最合理、最迅捷的設(shè)計。

如果建設(shè)中的工地位于設(shè)計師所在的同一城市中，該設(shè)計項目負(fù)責(zé)人必須結(jié)合工程建設(shè)指揮的工作規(guī)律，對自己及各專業(yè)設(shè)計人員制定一項規(guī)定：每周必須下工地一至兩次（可根據(jù)客觀情況適當(dāng)增減），每次至工地，參加指揮部召開的每周工程例會，會后至現(xiàn)場解決會上各施工單位提出的問題。能解決的，現(xiàn)場解決；無法解決的，回去協(xié)調(diào)各專業(yè)設(shè)計后出設(shè)計變更圖解決，時間控制在2～3天。如遇上非設(shè)計師下工地日，而工地上恰好發(fā)生影響工程進(jìn)度的較重大設(shè)計施工問題，設(shè)計師應(yīng)在工作條件允許下，盡快趕到工地，協(xié)調(diào)業(yè)主、監(jiān)理、施工方解決問題。上面所指的設(shè)計師往往是項目負(fù)責(zé)人，但其他各專業(yè)設(shè)計人員應(yīng)該配合總體設(shè)計師，做好本職專業(yè)的施工配合。

12、設(shè)計師的施工配合（二）

如果建設(shè)中的工地位于與設(shè)計師不同城市，俗稱“外地設(shè)計項目”而工程項目又相當(dāng)重要（影響深遠(yuǎn)，規(guī)模龐大）。設(shè)計院所就必須根據(jù)該工程的性質(zhì)、特點，派遣一位總體設(shè)計協(xié)調(diào)人員赴外地施工現(xiàn)場進(jìn)行施工配合。

以上就是小編對于龍湖景觀設(shè)計任務(wù)書問題和相關(guān)問題的解答了，如有疑問，可撥打網(wǎng)站上的電話，或添加微信：1454722008

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