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銷售經理具備的6大能力（銷售人員具備10個素質和能力）

發(fā)布時間：2023-07-01 12:27:43 稿源：創(chuàng)意嶺閱讀： 712

大家好！今天讓創(chuàng)意嶺的小編來大家介紹下關于銷售經理具備的6大能力的問題，以下是小編對此問題的歸納整理，讓我們一起來看看吧。

本文目錄:

1、房地產銷售主管具備的能力
2、房地產銷售經理的必備素質能力
3、銷售經理的職業(yè)能力
4、市場營銷經理應該具備的能力

一、房地產銷售主管具備的能力

銷售主管的個人素質要求

1、銷售主管標準：

（1）應了解企業(yè)管理的基本原理和知識；

（2）掌握財務管理的基本知識及相關技能，了解相關財務制度和法規(guī)；

（3）了解市場營銷的基本知識，具有洞察市場、捕捉商機的能力；

（4）了解人力資源管理的基本知識和相關法律法規(guī)，掌握人力資源管理的基本程序和方法，善于用人；

（5）了解生產管理的基本過程和標準要求；能夠很好地制訂企業(yè)發(fā)展的目標，合理有序地組織企業(yè)生產和經營活動；

（6）善于協(xié)調和改善企業(yè)經營的外部環(huán)境；

2、銷售主管的基本素質在工作中會以如下的方式表達出來：

（1）良好的形象儀表：銷售人員是建業(yè)集團銷售第一線的排頭兵，擔負著直接與顧客接觸的重任，展示集團的企業(yè)形象；

（2）優(yōu)質的服務態(tài)度：接待來訪顧客時，要做到三個“主動”，即主動與顧客打招呼，主動安排顧客入座，主動提供樓輸給顧客看；

（3）流暢表達能力：在語言表達上，一定要達到流暢的程度，說理性強，邏輯思維縝密；

（4）良好的職業(yè)道德：不損公肥私，損人利己，不在背后說長道短。嚴守公司機密，離職后不到公司的競爭對手企業(yè)去任職。嚴格遵守公司的規(guī)章制度，積極進取，努力學習業(yè)務知識，提升自己的專業(yè)素質；

（5）良好的團隊協(xié)作精神：善于處理同事之間、部門之間、上下級之間的關系，一切以公司整體利益為重，在工作上相互協(xié)作，不拖后腿；

（6）較強的公關能力：銷售與公關是一脈相承的，銷售隸屬于公關范疇，對客戶要善于攻關，便潛力可互為目標客戶，努力達成交易；

（7）穩(wěn)重扎實，處變不驚；

3、銷售主管專業(yè)素質要求

（1）熟悉行業(yè)的相關政策法規(guī)，能利用政策法規(guī)為樓盤的銷售制造聲勢；

（2）熟悉全國及當?shù)胤康禺a市場行情，掌握市場動態(tài)、特點和趨勢，能根據(jù)市場變化及時提出銷售策略，善于抓住機遇；

（3）具有較強的的分析能力，應變能力，商務談判能力能夠幫助下屬解決銷售難題；

（4）有豐富的市場營銷經驗，對銷售工作有全面的了解。熟悉經營策略了解競爭手段、價格水平客戶情況善于及時提出應變措施；

（5）信息來源廣泛善于交際接觸面廣通客戶有良好的人際關系有處理難題的機會；

（6）具有一定的組織領導能力善于溝通能快速調動下屬的主動性積極性能及時喚起銷售人員的工作激情；

（7）把企業(yè)放在第一位，具有較強的團隊精神；

（8）形象端莊，氣質優(yōu)雅，能為提高團隊士氣努力工作；

（9）具有市場學和心理學知識；

（10）銷售經理文化素質要求；

（11）熟悉當前主流文化傾向，文化信息資源豐富；

（12）具有良好的公德心，遵守國家政策法規(guī)和公司規(guī)章制度；

（13）對企業(yè)文化、物業(yè)文化、項目文化有著系統(tǒng)而深刻的認識；

（14）恪守職業(yè)道德責任感強工作積極主動稿姿態(tài)高風格；

（15）書面表達能力強，能撰寫各類企業(yè)公文和實用方案；

（16）樂觀向上，能適應各種復雜的人際關系環(huán)境，善于調節(jié)自我心態(tài)不將個人情緒帶入工作當中；

（17）保持環(huán)境衛(wèi)生，注意形象，穿著整潔大方；

（18）口頭表達能力強，談吐文明優(yōu)雅，語言富有感染力；

（19）感情豐富，為人謙虛，尊老愛幼；

（20）待人接物受人歡迎，善解人意，善于換位思考，多提他人著想；

4、銷售主管基本修為標準

（1）銷售部經理是公司銷售部門的領導核心，其一言一行，一舉一動都直接影響到公司事業(yè)的發(fā)展，為了規(guī)范銷售部經理的工作作風，充分發(fā)揮領導核心的作用，特制定本守則；

（2）要求銷售部經理從全局觀點出發(fā)，維護公司的整體利益，同時安排好本部門工作；

（3）忠于公司事業(yè)，嚴格要求自己，處處以身做澤，嚴守公司規(guī)章制度，工作身先士卒期模范帶頭作用；

（4）加強本部門的內部管理，注意工作方法，講究領導藝術關心銷售人員的思想動態(tài)和生活情況，加強政治思想教育，充分調動全體員工的工作積極性，保持一種團結協(xié)作、優(yōu)質高效的工作氣氛；

（5）積極主動、高風格、高姿態(tài)的搞好部門之間的協(xié)調工作，相互配合，團結協(xié)作；

（6）銷售部經理有權利，有責任有利益，有義務，必須處理好責、權、利關系。經常檢查自己的工作情況，總結經驗，汲取教訓，逐步完善自我；

（7）加強學習，努力提高自己的業(yè)務素質和管理水平；

（8）嚴守開發(fā)和銷售秘密，不得擅自向無關人員泄漏企業(yè)的業(yè)務信息、經營情況、管理文件、經濟數(shù)據(jù)等；

（9）約束自己，多做自我批評，尊重他人，平易近人，不拉幫結派。處處以團體利益為重，深入基層，多了解情況，不憑個人主管意志辦事，虛心聽取別人意見；

二、銷售主管崗位職責

主持銷售部門的整體運作工作，組織實施項目公司有關銷售方面的決議，負責完成公司下達的銷售任務以及市場分析、推廣配合和前期客戶服務工作。

1、參與項目前期策劃。參與項目的前期調研并編制項目營銷策劃工作，負責銷售案場、樣板房方案及裝修標準方案的制定工作和組織實施工作，負責項目銷講資料、銷售文件、道具的制作；

2、負責項目的全程銷售計劃制定，部門各期工作計劃、目標的制定；

3、負責擬定銷售團隊的組建，機構的設置，及各崗位的職責分工（參照本手冊第一部分結合本項目實際情況），負責對銷售人員進行管理，根據(jù)實際情況向相關部門提出獎勵、留用、處罰及解聘建議；

4、結合本手冊與項目管理部共同擬定銷售部的基本管理制度，結合本手冊制定銷售部的具體規(guī)章制度；

5、擬定銷售部薪資辦法及獎勵方案，定期提交公司審核發(fā)放；

6、負責組織房地產銷售市場調研、信息收集和政策法規(guī)的研究工作，及時掌握市場動態(tài)，跟蹤把握市場行情，及時提出合理的整體促銷提案，認真組織和努力完成項目的銷售工作；

7、負責部門各項業(yè)務（如銷售、合同、按揭、催款、建業(yè)會等）的完成；

8、負責制定各期銷售費用預算的編制和銷售費用的控制、審核；

9、負責向集團、公司相關部門提交銷售統(tǒng)計與分析報表；

10、主持案場日常工作，具體執(zhí)行本部門的銷售計劃安排，對銷售現(xiàn)場的各項工作進行協(xié)調管理；

①監(jiān)督、考核銷售主任的工作；

②銷售計劃、銷控計劃、推廣活動的執(zhí)行；

③銷售人員的培訓、考核；

④不定時抽查案場考勤、衛(wèi)生、工作流程、工作環(huán)境情況；

⑤主持每日例會，通報銷售情況，分析當日客戶情況，安排近期推廣計劃或第二天工作任務

清理房款；

⑥守價和合同條款的把關及購房相關合同審核；

11、及時協(xié)調和處理解決客戶和業(yè)主的各類投訴并反饋有關信息，認真做好售前售后的的各項服務工作；

12、負責有關營銷事宜的外聯(lián)工作；

13、拓展有效溝通渠道；

三、銷售主管助理職責：

1、協(xié)助銷售經理負責房地產銷售市場調研、信息收集和政策法規(guī)的研究工作，及時掌握市場動態(tài)，跟蹤把握市場行情；

2、協(xié)助督促部門各項業(yè)務（如銷售、合同、按揭、催款、建業(yè)會等）的完成；

3、配合案場數(shù)據(jù)統(tǒng)計、分析，上報；

（1）每日例會統(tǒng)計當日來客（客戶等級分析）、來電量、成交量、大小定、簽約、回款等并詳細填入日報表；

（2）每日例會將本日客戶資料CRM錄入；

（3）月（周）例會統(tǒng)計本月（周）來客、來電、成交量、大小定、簽約、回款等并詳細填入月（周）報表；

（4）促銷活動結束后對本次活動期間來客量、來電量、成交量、簽約情況統(tǒng)計，編寫效果報告，并上報。

4、負責協(xié)助推廣活動執(zhí)行，安排組織物料；

5、協(xié)助銷售部經理的外聯(lián)工作；

6、負責合同、資料管理保存；

7、整理銷售人員踏街、市調表格，編制各階段市調報告；統(tǒng)計階段性客戶分析報表，編制各階段營銷報告；

8、每月或定期向銷售經理提交工作總結及工作計劃；

四、銷售主任崗位職責

1、指導、培訓、考核銷售人員的銷售工作；

2、負責案場考勤及銷售環(huán)境管理；

3、完成本組和本人的各期銷售任務；

4、協(xié)調、管理本團隊的工作配合；

5、協(xié)助銷售經理制定部門工作計劃、銷售策略；

6、協(xié)助銷售經理對銷售人員工作情況進行管理；

7、根據(jù)項目的具體情況，定期向銷售經理匯報銷售情況并對存在的問題提出解決方案；

8、每周向銷售經理提交工作總結及工作計劃；

五、銷售員崗位職責

1、銷售員應樹立正確的工作態(tài)度，以公司的利益為重，敬業(yè)愛崗，遵守規(guī)章制度，努力做好售房工作；

2、對待客戶熱情主動，禮貌、親切、周到，維護公司形象和聲譽，但任何情況下避免和客戶出現(xiàn)爭吵；

3、熟悉本地房地產市場及周邊樓盤情況，熟練掌握自己樓盤的情況，如配套、交通、戶型、法規(guī)、質量，價格等，能流利的解答客戶對價格、付款、合同按揭、法律、法規(guī)等問題，做到顧問式銷售，不誤導客戶，實事求是，不夸大其詞；

4、掌握樓盤的結構、功能、技術指標及工程造價，能給客戶提出合理化建議，并能熟練地回答客戶提出的問題；

5、善于辭令而不夸夸其談，待人以誠，與客戶保持良好關系；

6、認真完成、如實填寫客戶登記表（如來電量、來訪人數(shù)、成交情況、認知途徑），每月一交主管部門；

7、通過接待客戶，了解客戶需求，反饋相關售樓信息給主管或經理，提出銷售合理化建議；

8、努力做好售后服務工作，及時回訪客戶，反饋樓盤質量信息；

9、認真填寫認購書，帶領客戶交納訂金，負責提醒客戶按時繳納各期樓款、按揭款，按時簽訂房地產購銷買賣合同及按揭合同；

10、愛護售樓部財務，以主人翁精神樹立成本意識，不允許在售樓部常用熱線電話聊天；

11、自覺的維護公司銷售機密，不允許將公司銷售的情況、價格策略泄露給競爭對手；

12、每月定期向銷售主管提交各人工作總結；

13、努力學習知識，擴大知識面，提高自己的社交能力，促進業(yè)務水平的提高；

14、執(zhí)行部門經理或銷售主管安排的其他工作；

六、銷售員基本素質

1、銷售人員的素質要求

2、銷售員素質與性格的關系

3、銷售員基本要求

（1）良好的形象儀表

銷售人員必須五官端正、穿戴整潔、儀態(tài)端莊大方、禮貌待人。

（2）優(yōu)質的服務態(tài)度

在接待來訪客戶是要做到三個主動，即主動與客戶打招呼、主動安排客戶入座、主動拿售樓資料給客戶看。一切以客戶為中心，在與客戶的接觸中，做到彬彬有禮，不允許有對客戶不滿的情況發(fā)生，要具有很強的親和力。

（3）流暢的表達能力

在語言表達上，一定要達到流暢的程度，說理性強、邏輯思維慎密。

（4）良好的職業(yè)道德

不損公肥私、損人利己，不在背后說長道短，嚴守公司機密。不說公司壞話，善于團結同事、樂于助人，不打小報告、不打擊報復，嚴守公司的規(guī)章制度，積極進取，努力學習業(yè)務知識。

（5）良好的專業(yè)素質

具有一定的專業(yè)知識，對營銷和房地產有一定的了解，熟悉當?shù)叵嚓P政策法規(guī)。

新手要求具有好學精神在很短時間里全面熟悉專業(yè)知識，提升自己的專業(yè)素質。

（6）良好的團隊協(xié)作精神

善于處理同事之間、部門之間、上下級之間的關系，一切以公司整體利益為重，再在工作上相互協(xié)作，不拖后腿。

（7）較強的公關能力

銷售于公關是一脈相承的、銷售隸屬于公關范疇，對客戶要善于公關，變遷在客戶為目標客戶，努力達成交易。

（8）穩(wěn)重扎實處變不驚

要求售樓員辦事沉穩(wěn)，具有應付各種復雜事情和突發(fā)事件的能力。

（9）信心

信心應包括三個方面，第一對你自己有信心，你相信你能干好，是一位敬業(yè)的優(yōu)秀的營銷人員，那么你就能克服一切困難，干好你的工作?！笆略谌藶椤?，只要您想干好，就一定能干好。第二是對企業(yè)有信心，相信企業(yè)的能為你提供好產品，給你能發(fā)揮你的才能實現(xiàn)你的價值的機會，使你自己的一切活動完全納入企業(yè)行為中，并以你能成為該企業(yè)一員而驕傲，即一種企業(yè)自豪感，對企業(yè)的認同，一種忠誠。第三，對產品的信心，相信你所推銷的產品是最優(yōu)秀的，你是在用該產品向你的消費者，你的朋友提供最好的服務，一定會讓對方幸福，快樂。

（10）韌性

要做成一筆生意，并不是一帆風順的，要遇到許多問題與障礙，這時就要我們對所遇到問題想辦法解決。一定要有韌性、耐心、百折不撓。一遇困難就開始打退堂鼓，就灰心了，那是什么事都做不成的，“真誠所至，金石為開”。

二、房地產銷售經理的必備素質能力

房地產銷售經理的必備素質能力

如何成為優(yōu)秀的房地產房地產銷售經理?專業(yè)的營銷隊伍中需要有一批專業(yè)的房地產銷售經理。如何選拔及培養(yǎng)一批素質好、能力強、有朝氣、有活力的房地產銷售經理是當今房地產專業(yè)代理公司贏得市場的法寶。

一、房地產銷售經理的標準

1、忠誠可靠、樂于奉獻，一切以公司利益為出發(fā)點，忠于職守，不以權謀私。2、敢于管理、善于管理、盡心盡力、盡職盡責。3、管的公平、公正、一視同仁、心胸寬廣、寬容善待他人、任人為賢。要有一桿公平秤。4、積極熱情、充滿活力。用自己的熱情去感染你的下屬，關心他們的工作和生活。5、良好的業(yè)務能力。培訓業(yè)務人員、幫助業(yè)務員開單并解答客戶的疑難問題。6、具有獨特的人格魅力。

二、銷售經理如何進行日常的銷售管理

1、樓盤的形象管理：樓盤形象的好壞直接影響到客戶的購買情緒，樓盤形象的管理可從以下兩個方面進行管理。A、靜態(tài)：樓盤現(xiàn)場的環(huán)境及各項物品應保持整齊、清潔、有序，給人以舒適的感覺。B、動態(tài)：樓盤房地產銷售人員的舉止言行應保持熱情、禮貌，尊敬客戶，給客戶以賓至如歸的感覺。

2、樓盤的人員管理：通過對銷售人員的了解，培養(yǎng)及挖掘他們的潛在能力，樹立并增強隊伍的團隊精神。A、了解下屬的不同個性，注意發(fā)揮他們的優(yōu)勢，將下屬的工作狀態(tài)調整到最佳。B、堅持原則，敢于管理，樹立良好的人際關系，增強團隊作戰(zhàn)精神，化解矛盾，處理害群之馬C、貫徹公司的考勤、考查制度，決不放任自流，督促下屬遵守公司的各項規(guī)章制度。D、根據(jù)人員存在的問題，有針對性地進行人員素質培訓，整頓銷售隊伍，樹立正氣。

3、樓盤的銷售管理：銷售管理的好壞，直接關系到銷售的結果，銷售經理應根據(jù)公司及樓盤的情況及特點，制定切實可行的管理制度，保證銷售工作的順利進行。A、現(xiàn)場接待：☆新客戶的接待(電話客戶、來訪客戶)?！罾峡蛻舻慕哟?熟人、朋友的接待介定)。☆客戶的歸屬原則。☆嚴格管理，堅持原則，調動團隊的積極性?！钐幚砜蛻魵w屬問題的糾紛。B、客戶的管理及跟蹤：☆解答客戶的疑難問題。☆收集客戶的資料做好客戶的分析及跟蹤工作?！罱⒖蛻魮醢?。C、銷售過程：☆銷控方面：⊙銷控人員的確定?！唁N控時間及目的?！芽射N控單位數(shù)量及金額?！唁N控單位的放出處理?！褤Q單位的處理?！褤槎ǖ奶幚??！殉霈F(xiàn)銷控錯誤的處理?！畛山环矫妫骸褍?yōu)惠折扣的申請及指定負責人?！殉山豢蛻艉灱s程序及對合約的審核與管理?！熏F(xiàn)場成交客戶定金款項的收取及單據(jù)的管理。⊙督促房地產銷售人員跟蹤成交客戶交付首期款及簽定房地產買賣合同。D、培訓方面：☆售前培訓：組織市場調研、本項目分析、周邊可比項目分析、房地產銷售技巧培訓、模擬房地產銷售過程、成績考評。☆售中培訓：對在房地產銷售過程中出現(xiàn)的問題進行培訓，明確每一階段房地產銷售的目的，及時解決房地產銷售過程中出現(xiàn)的問題?！钺槍π耘嘤枺横槍︿N售過程中出現(xiàn)的特殊問題，有針對性的進行培訓。E、總結：做為一個優(yōu)秀的銷售經理要善于總結自己的工作?！钪贫ǚ康禺a銷售計劃，明確下一階段的銷售任務。☆匯總房地產銷售情況，對前一階段的房地產銷售工作從銷售情況、人員情況、客戶情況、與發(fā)展商合作情況、周邊市場情況、成本控制情況方面認真進行總結與分析。

4、樓盤信息管理：銷售現(xiàn)場信息的反饋對策劃組制定和調整樓盤的銷售策略有著舉足輕重的作用，而收集信息向公司提供第一手資料是銷售經理責無旁貸的任務。信息來源可從以下幾方面獲取。A、客戶：了解客戶對樓盤的各種反映，如對戶型、面積、配套、價格、付款方式等有佑意見或建議，也可采用表格問答的方式進行編輯。B、售樓員：了解售樓員的看法及建議，并通過售樓員對周邊樓盤調研的信息進行樓盤分析并做好信息反饋。

5、協(xié)調管理：銷售部門不可能脫離其它相關部門而獨立存在，而協(xié)調好各方面的關系也是銷售經理很重要的工作。A、與發(fā)展商的溝通。B、與策劃人員的溝通。C、與公司領導部門的溝通。D、與財務部門的溝通。E、與下屬員工的溝通。F、與客戶的溝通。

樓盤置業(yè)者經常能在房產尾盤的房地產銷售廣告中看到如下字樣：隆重推出精品保留單元。如果那些保留單元只是賣剩的落市貨，那么這則廣告是否有欺騙受眾的嫌疑;如果那些保留單元真的是房產開發(fā)商珍藏的精品，那么當初所謂的“銷控”是否隱瞞了事實真相，將尚未出售的單元“銷控”為已經出售，這對于那些購買在先卻無法買到“精品保留單元”的購房者公平嗎?它是否涉及到個人消費知情權的問題?銷控僅僅是為了防止滯留差的戶型，同時維持房地產銷售回籠節(jié)奏嗎?

筆者試探者做如下分析：1、什么是樓盤房地產銷售控制在整個樓盤營銷過程中，應該始終保持有好房源，分時間段根據(jù)市場變化情況，按一定比例面市，這樣可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市時，正處于價格的上升期，還可以取得比較好的經濟效益。此即為房地產銷售控制。當然業(yè)內還有一種的`簡單定義，就是先把各房地產銷售單元分成三六九等，根據(jù)預判分期推出部分，再根據(jù)去化，得出下次推出的各類房地產銷售單元比例。要求留下可升值的好戶型，準備漲價。但是這種劃分帶有強烈的感性成分，什么時候是導入期、公開期、強銷期、持續(xù)期、收盤期，全憑個人經驗，帶有相當大的房地產銷售風險，因此多數(shù)是一些入行不久的策劃人員做法，成熟的開發(fā)商一般不會采用。

2、房地產銷售控制產生的背景和作用銷控是實現(xiàn)項目利潤最大化的捷徑。房產與其他消費品不同，它的生產周期很長，市場需求變化后供給是不可調節(jié)的，只能以銷控來實現(xiàn)微調。一個項目開盤即一搶而空不是一件好事，只能說明定價偏低，開發(fā)商沒有得到最大的房地產銷售收入，所以要控制好房地產銷售節(jié)拍，在先導期、開盤期、強銷期、收盤期各安排合理的供給比例，每個期間內供應的房地產銷售量在面積、朝向、樓層中保持一定大小、好壞、高低的比例，實現(xiàn)均衡房地產銷售。

如果一個項目的市場需求把握不準或是規(guī)劃設計不科學，那么能夠挽救項目的就只能是營銷策劃和房地產銷售控制了，房產關乎人的終極需求，影響的因素太多，市場需求把握不準的幾率很大，且建筑結果是不可調整的，那樣房地產銷售策劃和房地產銷售控制就成了影響開發(fā)商生存的核心能力因素之一了。在樓盤價格策略的制定一般來說有兩種一是“低開高走”，二是“高開低走”，這兩種價格制定策略是真對不同的物業(yè)來制定的。

2.1、“低開高走”價格制定策略的銷售控制：價格制定策略采用“低開高走”的樓盤，應分時間段制定出不斷上升的價格走勢，價格控制的原則為“逐步走高，并留有升值空間”，這樣既能吸引投資，又能吸引消費。同時樓層差價的變化也并非是直線型的成比例變化，而是按心理需求曲線變化，它隨著心理需求的變化呈不規(guī)則變化。以時間為基礎根據(jù)不同的時間段如依據(jù)工程進度等進行時間控制，確定與之對應的銷量和價格，并且圍繞該時間段的訴求重點進行營銷，從而掌握什么時間該控制什么，如何去控制，以產生協(xié)同效益。房地產銷售控制、價格控制、時間控制三者緊密結合，相互協(xié)調，價格的“低開”并不意味著公司經濟利益受損，這只是一種策略，目的是為了以后的“高走”，這就需要銷量控制緊密結合，按一定的比例面市，量在誰手中誰就能控制價格，隨著時間的推移，不斷地將價格按不同的時間段進行調整，并根據(jù)不同的時間段放出不同的銷量。那么整個營銷過程就是一個比較完美的營銷控制過程。

2.2、“高開低走”價格制定策略的銷售控制屬于“撇脂模式”，市場定位為需求彈性較小的高收入人群，它的特點是階段性高額利潤，速戰(zhàn)速決的回收資金，其適用范圍為實力信譽頗佳的大公司有“新、奇、特”概念的高附加值的物業(yè)。如青島的天泰集團就常采用這一戰(zhàn)術。3、如何實現(xiàn)房地產銷售控制(房地產銷售控制的流程)銷控管理需要一下措施來完善：

3.1、銷控表：以直觀的方式顯示單個樓盤的銷售進展情況，可以提供需要了解房間的詳細資料及銷售情況，并可以根據(jù)選擇的模擬付款方式生成付款時間表和按揭供款表，方便客戶進行詳細了解和分析。

3.2、銷控總表：以直觀的方式顯示所有樓盤的銷售進展情況，在掌握全局的同時，也可以查看房間及業(yè)主的信息。

3.3、銷售登記：管理和登記房間房地產銷售的情況，包括認購資料、合同資料、產權資料、付款資料等，在合同資料錄入完成后，就可以通過網(wǎng)上申報的“上送合同資料”來將合同資料傳送到國土局進行合同登記，并取得預售合同，在取得預售合同號后，就可以利用本模塊的合同打印來打印預售合同，而不需要到再到國土局的網(wǎng)上進行預售合同打印。

3.4、換退房管理：管理銷售過程中換退房處理及查詢。

3.5、催交欠款：處理銷售過程中的樓款催交及欠款催交處理，并可以打印清單。

3.6、成交客戶管理：登記和管理成交客戶的詳細資料，方便公司對成交客戶進行分析和了解，從而最大限度提高對成交客戶的服務。

3.7、銷售統(tǒng)計：將公司的房地產銷售情況進行統(tǒng)計，并可以以圖形方式直觀顯示。

3.8、銷售統(tǒng)計報表：查看和打印銷售過程中需要的各種報表，房地產公司可以根據(jù)自己的需要來制訂各種報表。

3.9、此外還有一個不容忽視的問題是銷售折扣，企業(yè)定價須著眼核心客戶群，并保持一個誠信的價格政策，制定定價機制系統(tǒng)化：

3.9.1、低定價，低折扣。這種定價較為接近實際價格，給人的第一感覺是較為實際，即“價格能夠體現(xiàn)出價值”，所含水分較少，容易給客戶留下好印象。這一策略為后期銷售留下較大的變化余地，當需要價格上調時，可直接標高定價，當原定價過高房地產銷售不利時，可不用直接調低定價，而只需加大折扣幅度就可以了。這種方式符合“明升暗降”的調價原則

3.9.2、高定價，低折扣。定價過高容易嚇跑一部分客戶，購買“物美價廉”的物業(yè)是人們的普遍心理，但這種價格和折扣組合不易處理，當價格上揚是拉高原有的價格，顯然會增加房地產銷售阻力，而房地產銷售不暢時，加大原有已經很大折扣幅度，效果并不明顯，而且還會帶來眾多的負面影響，且違背“明升暗降”原則。

3.9.3、中定價，中折扣。這是一種折中的房地產銷售控制組合，優(yōu)缺點它兼而有之。

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三、銷售經理的職業(yè)能力

銷售經理應具備的能力：

一、觀察力

觀察不是簡單的看看，很多銷售人員的第一堂課就是學會“看”市場，這個看不是隨意的瀏覽，而是用專業(yè)的眼光和知識去細心的觀察，通過觀察發(fā)現(xiàn)重要的信息。例如到賣場逛逛一般人可能知道什么產品在促銷，什么產品多少錢，而專業(yè)的銷售人員可以觀察出更多信息：

你有沒注意到別人的賣的好的產品是因為什么?價格、贈品、包裝……用的什么贈品?什么材料?怎么制作的?包裝做得很好，好在哪?顏色、造型、材質、可以有別的用途(比如食品的包裝，用完了可以當罐子)。競爭品牌又有哪些促銷活動?具體的時間段?活動的具體形式，有哪些參與方式?賣場內的競爭品牌的廠家從28家增加到29家，增加的是哪個廠家，是否對我們有潛在的威脅?它的主要產品和價格定位如何?……太多的信息需要你仔細的觀察，很多銷售人員在對其培訓了很久以后，要他去“看”市場，仍然不能得到有用的信息，那我只能說，你不適合銷售這個工作。

二、學習力

作為銷售人員所需要接觸的知識甚為廣泛，從營銷知識到財務、管理以及相關行業(yè)知識等等，可以說銷售絕對是“綜合素質”的競爭，面對如此多的知識和信息沒有極強的學習能力是無法參與競爭的。還要學習如何去使用工具對自己的工作帶來幫助，一個優(yōu)秀的銷售人員是懂的去借力從而讓自己達到省力，提高自己的工作效率，舉個例子，現(xiàn)在做銷售的都普遍用到CRM客戶管理系統(tǒng)，這就是一個進步，工作越久，自己積累的客戶越來越多，再不是通過自己一根筆一張紙就能處理得過來的，只有通過CRM客戶關系管理這樣的工具才能幫助自己管理這些繁雜而又多的客戶和各種信息記錄?？萍际窃诓粩噙M步的，想做到優(yōu)秀，腳步就必須跟上，在自己的職業(yè)中比別人最先走在前頭。僅以銷售技巧為例，從引導式銷售到傾聽式銷售，繼而提問式銷售只至顧問式銷售……銷售技巧不斷變化翻新，作為優(yōu)秀的銷售人員只有要掌握各種銷售技巧才能在競爭中勝出。當然銷售人員需要學習的遠不止銷售技巧，并且還必須具有舉一反三的能力，因此沒有良好的學習能力，在速度決定勝負、速度決定前途的今天勢必會被淘汰。

三、溝通力

溝通是銷售人員的必不可缺的能力，溝通含有兩層含義：一是準確的采集對方信息，了解對方真正意圖，同時將自身信息也準確傳達給對方，二是通過恰當?shù)慕涣鞣绞?例如語氣、語調、表情、神態(tài)、說話方式等)使得談話雙方容易達成共識。

良好的溝通是成功銷售的關鍵，一次有個銷售主管與某超市老板談了多次，可對方執(zhí)意拒絕我們的產品進場，完不成任務這名銷售主管感覺到非常大壓力，看此情形我決定同他一同前往拜會這個“不通情理”的老板。但是去之前鑒于該主管一向“主動出擊”的作風，我再三叮囑“今天你只當陪客，不要說話，讓我掌握對方情況再講”。見到該超市老板時，發(fā)現(xiàn)對方三十不到，已在該市開設3家中型超市，一臉的春風得意自是可以想象得到。在銷售主管簡短的介紹后，我用比較恭謙的態(tài)度表明今天只是來和他“聊聊”，“交個朋友”，“向他學習和了解一下當?shù)氐氖袌銮闆r”，而后長達3小時的談話中，我基本只是在說“對”，“嗯”“了不起”，這位老板將他的創(chuàng)業(yè)發(fā)家史統(tǒng)統(tǒng)倒了出來，到最后他說“和你聊的還真不錯”。最后5分鐘我提到關于產品進入他賣場的事情，他滿口應承。

回過頭再來看銷售主管用的溝通方法，見到對方只奔主題，“我們是知名廠家，知名品牌，你進我們的貨完全可以放心?！边@套說白對一般店鋪或許有用，但是對于這個“年輕有為”的老板來說，他可不認為這些名企、名牌有什么了不得。由此可以看出溝通能力在銷售過程中舉足輕重。

四、自控力

很多時候銷售人員是單兵作戰(zhàn)的，銷售人員每天要去開發(fā)客戶，維護客情等，這些都不可能完全在領導的監(jiān)督下進行，企業(yè)唯一的控制方式就是工作日報表，以及每天開會匯報個人的工作狀況，可是如果真想偷懶是非常容易的，比如故意去較遠的客戶那里，路上可以休息;本來半小時談完，結果謊稱談了三小時等等，這種方式除了損害企業(yè)的利益，更重要的也是阻礙自身的發(fā)展。

我的一個朋友是某國際傳媒公司中國區(qū)客戶總監(jiān)，他曾說當年剛投身銷售工作時無論刮風下雨每天早8點出門到晚上10點回家，中午餓了就吃面包和礦泉水，三個月時間沒有休息，才簽下第一個客戶。正是有了這種自我發(fā)展的要求和良好自控能力，我那位朋友才能取得今天的成就。這種成就不是靠“每日拜訪表”“每天的情況匯報”逼出來的，完全靠自控。

五、忍耐力

忍耐最不容易做到的，做過銷售的人都知道，剛開始一個客戶沒有的時候你要忍耐。曾看到過很多剛踏入銷售行業(yè)的人半途而廢都是不能堅持的結果，可能你需要忍耐一個月、半年甚至一年才開始積累到一些客戶，你的業(yè)績和收入才能相應的提高，因此如果你是機會主義者千萬不要去做銷售。

在銷售過程中仍然需要忍耐。和客戶約好的時間，你準時到達，可是客戶臨時有事或者正在開會，你應該如何?忍耐，不然你必定失去這個客戶。早年前我也做過敲門銷售，一棟二十九層的樓，每層八戶人家，從下“掃”上去，見門就敲，結果是20%的人對你的敲門極端反感，門沒開就要你“滾”;40%的人不是很耐煩，開門告訴你“快走”;30%的人反應平淡，說“我不需要”，只有10%人能夠有耐心聽你介紹完你的產品，而且還不一定購買。沒有忍耐力做的下去嗎?

四、市場營銷經理應該具備的能力

市場營銷經理應該具備的能力

如果市場營銷經理人缺少了某些必備能力的話，企業(yè)的市場營銷工作將不可能發(fā)揮其正常的效力。所以，對于企業(yè)的營銷經理人來說，能力并非一紙空談。因此，市場營銷經理人除了具備職業(yè)經理人的一般素質外，還應具備適合崗位的一些能力。

應變能力。營銷經理人必須具備隨機應變的能力?，F(xiàn)代社會瞬息萬變，在一個企業(yè)中，與這個瞬息萬變的環(huán)境打交道最多的就是營銷經理人。這一職位的特殊性，要求營銷主管不但要面對瞬息萬變的環(huán)境，而且還要能夠對眼前的變化迅速作出正確的反應。一個人對某件事物處理的正確程度，與這個人的智商水平、經驗以及他在這件事上所花費的思考時間成正比。一個人的智商水平越高，處理類似事物的經驗越豐富或者他在這件事情上花費的時間越長，那么，他對這件事物處理的正確程度也就越高。智商雖說有天生因素，但通過后天的努力和鍛煉是可以進一步提高的；經驗和一個人的年齡以及經歷密切相關，也可通過大量的閱讀和主動的學習來彌補一個人在年齡和經歷上的不足。從表面上看，思考時間似乎和隨機應變能力是相互沖突的，但是，如果我們變換一種思考方法，就可以使思考時間成為隨機應變能力的有益補充。觀察能力。在一個企業(yè)中，搜尋市場機會、預報市場危機的責任，義不容辭地落到了營銷經理人的肩上。然而，環(huán)境是復雜的、多變的，要想在復雜多變的環(huán)境中迅速、準確地發(fā)現(xiàn)市場機會、預報市場危機是一件非常困難的事。因此，這就對企業(yè)的營銷經理人提出了一個新的能力上的要求，即他必須要具有敏銳的觀察能力，要能夠準確地辨析市場機會、察覺市場風險。敏銳的觀察力來源于對事物的關心程度。所以，一名營銷經理人要想擁有敏銳的觀察力，就必須全身心地投入到自己的工作中去。當一個人全心全意地、努力地從事某項工作時，他就很難放過任何一個促使工作發(fā)展的機會。

邏輯能力。企業(yè)的市場營銷活動貫穿于整個企業(yè)，從探測消費者的需求開始，到滿足消費者的需求為止，企業(yè)的全部活動都要有市場營銷部門的參與。而在企業(yè)的經營過程中，它的各項活動是非常復雜的，從縱向來看是“環(huán)環(huán)相扣”，從橫向來看是“犬牙交錯”，各種活動之間相互影響，相互制約。鑒于此，就必須要求企業(yè)的營銷經理人具有出色的邏輯思維能力，如果企業(yè)的營銷經理人不具備一定的邏輯思維能力，那么，他就不可能弄清楚各種問題的前因后果，也就談不上協(xié)調處理了。另外，出色的邏輯思維能力還有助于營銷經理人對環(huán)境的分析與預測，可以使得經理人更透徹地了解環(huán)境、認識環(huán)境，從而使企業(yè)更好地把握市場、規(guī)避市場風險。

表達能力。市場營銷部門是企業(yè)的信息傳送“中樞”，營銷經理人又是控制這個中樞”運作的關鍵性人物。他對于一個企業(yè)的信息傳送起著至關重要的作用。對于企業(yè)來講，信息傳送質量的高低在于信息在傳送過程中能否準確地被描述。所以，營銷經理人的表達能力成為了決定信息傳送質量最重要的因素。如果一個營銷經理人缺乏表達能力，他就會嚴重影響企業(yè)信息的傳送和企業(yè)的經營。一方面，會使得企業(yè)無法準確地獲得外界的信息，因而無法抓住轉瞬即逝的市場機會、規(guī)避鋪天蓋地的市場風險；另一方面，會使得消費者無法準確地了解企業(yè)，因而很難對企業(yè)及其產品產生認同。由此可見，非凡的表達能力是企業(yè)營銷經理人所必須具備的一種才能。

計算能力。營銷經理人是企業(yè)經營決策的重要參與者，有時，他還是獨立的決策人。而企業(yè)在經營的過程中，針對某一問題往往有多個解決方案。這多個解決方案的利弊各不相同，作為企業(yè)的營銷主管，必須要具有根據(jù)實際情況來選擇最佳方案的能力。這種能力的基礎在于，企業(yè)的營銷主管是否具有精確的計算能力。因為，選擇方案的過程，實際上就是在一定的條件下將各個方案能夠獲得的利益和它所需要支出的成本進行比較，然后從中選出凈收益最大的一個。在這一過程中，營銷經理人的計算能力起著決定性的作用。

協(xié)調。營銷經理人必須具有出色的宏觀協(xié)調能力。這里所指的'宏觀協(xié)調能力，與我們前面所講的營銷經理人所必須具有的隨機應變能力和邏輯思維能力都不同。隨機應變能力是對突發(fā)事件的反應和處理；邏輯思維能力是對事物前因后果的把握；而宏觀協(xié)調能力是對事物整體運作的一種控制。作為企業(yè)的營銷經理人，不但要參與負擔對企業(yè)營銷戰(zhàn)略以及各種具體營銷策略的管理，而且還要參與企業(yè)宏觀管理的決策。無論是營銷部門的管理工作，還是整個企業(yè)的管理工作，都是一個大的系統(tǒng)。因此，具有系統(tǒng)控制能力是從事這些工作的必要條件。系統(tǒng)控制能力也就是我們平常所說的宏觀協(xié)調能力。因此，一名優(yōu)秀的營銷經理人必須具有出色的宏觀協(xié)調能力。敏銳的觀察力、隨機應變能力、精確的計算能力等，是營銷經理人成功進行各種營銷策略的保證。而宏觀協(xié)調能力是整個營銷戰(zhàn)略成功的前提和基礎，是企業(yè)宏觀營銷活動成功的保證。

公關能力。在一個企業(yè)中，如果說公關部門只是作為企業(yè)的一個“窗口”，協(xié)調企業(yè)與外界之間的關系，那么營銷部門就是企業(yè)的“潤滑油”。它不僅要參與協(xié)調企業(yè)與外界的關系，特別是與消費者之間的關系，而且還要協(xié)調企業(yè)內部各個部門之間的關系。因此，公關部門只是執(zhí)行了營銷部門的部分職能。在這種情況下，企業(yè)營銷經理人的公共關系能力就顯得尤其重要了。公共關系活動往往與企業(yè)的廣告、促銷等活動密切相關，因此，具有較高公共關系能力的營銷經理人，不僅可以聯(lián)系企業(yè)與消費者之間的感情，為企業(yè)的長遠發(fā)展打下基礎，而且還可以提高企業(yè)的運行效率，從而擴大企業(yè)的現(xiàn)期收益。控制能力。營銷經理人應該具有非凡的情感控制能力。這里所說的情感控制能力，不僅是指營銷主管能夠自如地控制自己感情的收與發(fā)，更重要的是，要能夠影響別人的感情，使別人的感情按照自己的要求而波動。對于企業(yè)來講，任何一份成功的營銷計劃都是要使營銷對象對此產生共鳴，即營銷對象的情感與企業(yè)的情感達成一致。要想實現(xiàn)這一目標，營銷主管是否具有一定的情感控制能力就顯得十分重要了。因為，只有知道如何控制他人情感的人，才能制定并有效地實施控制他人情感的營銷計劃。

營銷經理的七大核心管理技術

一、市場綜合分析與營銷策略制定技術

二、銷售目標管理與營銷費用預算技術

三、中間商的管理與激勵技術

四、客戶管理與客戶關系締造技術

五、營銷使用管理與貨源回收技術

六、營銷物流管理與控制技術

七、銷售團隊管理與訓練技術

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以上就是關于銷售經理具備的6大能力相關問題的回答。希望能幫到你，如有更多相關問題，您也可以聯(lián)系我們的客服進行咨詢，客服也會為您講解更多精彩的知識和內容。