阿壩初中建筑景觀設計招標（阿壩初中建筑景觀設計招標信息）

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本文目錄:

• 1、建筑工程方案設計招投標管理辦法介紹？

• 2、建筑設計規(guī)劃方案在哪招標

• 3、廣州市高級技工學校的廣東嶺南現(xiàn)代高級技工學校編輯

• 4、想找個景觀設計公司,招標流程是怎樣的

一、建筑工程方案設計招投標管理辦法介紹？

一、建筑工程方案設計招投標管理辦法總則內容？

第一條 為規(guī)范建筑工程方案設計工程招標投標活動，提高建筑工程方案設計質量，體現(xiàn)公平有序競爭，根據《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國招標投標法》及相關法律、法規(guī)和規(guī)章，制定本辦法。

第二條 在中華人民共和國境內從事建筑工程方案設計招標投標及其管理活動的，適用本辦法。

學術性的項目方案設計競賽或不對某工程項目下一步設計工作的承接具有直接因果關系的“創(chuàng)意征集”等活動，不適用本辦法。

第三條 本辦法所稱建筑工程方案設計招標投標，是指在建筑工程方案設計階段，按照有關中國建筑業(yè)招標投標法律、法規(guī)和規(guī)章等規(guī)定進行的方案設計招標投標活動。

第四條 按照國家規(guī)定需要政府審批的建筑工程項目，有下列情形之一的，經有關部門批準，可以不進行招標:

(一)涉及國家安全、國家秘密的;

(二)涉及搶險救災的;

(三)主要工藝、技術采用特定專利、專有技術，或者建筑藝術造型有特殊要求的;

(四)技術復雜或專業(yè)性強，能夠滿足條件的設計機構少于三家，不能形成有效競爭的;

(五)項目的改、擴建或者技術改造，由其他設計機構設計影響項目功能配套性的;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定可以不進行設計招標的其他情形。

第五條 國務院建設主管部門負責全國建筑工程方案設計招標投標活動統(tǒng)一監(jiān)督管理。縣級以上人民政府建設主管部門依法對本行政區(qū)域內建筑工程方案設計招標投標活動實施監(jiān)督管理。

建筑工程方案設計招標投標管理流程圖詳見附件一。

第六條 建筑工程方案設計應按照科學發(fā)展觀，全面貫徹適用、經濟，在可能條件下注意美觀的原則。建筑工程設計方案要與當地經濟發(fā)展水平相適應，積極鼓勵采用節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材、環(huán)保技術的建筑工程設計方案。

第七條 建筑工程方案設計招標投標活動應遵循公開、公平、公正、擇優(yōu)和誠實信用的原則。

第八條 建筑工程方案設計應嚴格執(zhí)行《建設工程質量管理條例》、《建設工程勘察設計管理條例》和國家強制性標準條文;滿足現(xiàn)行的建筑工程建設標準、設計規(guī)范(規(guī)程)和本辦法規(guī)定的相應設計文件編制深度要求。

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二、建筑設計規(guī)劃方案在哪招標

大一點的工程項目，建筑設計一般分為兩個部分來采購的。

首先，通過設計競賽、邀請招標等方式采購“建筑設計方案或建筑設計概念性方案”，邀請招標比較多。

然后，通過公開招標采購工程設計（即擴初設計和施工圖設計），設計費50萬元以上的項目無特殊情況全部要公開招標。50萬元以下的，有些地方沒有強制要求。

建筑設計招標受地域性的影響不大，我做過的幾個省基本都是公開招標，發(fā)達省份是在建委下面的招投標管理辦公室的公開平臺下招標的，欠發(fā)達地區(qū)是在招標投標網上發(fā)布招標公告，自行組織公開招標，市建委派人參建監(jiān)督。

如果你一定想知道差異的話，就是有些地方的評標辦法上又不一樣的地方，但總的來說沒有區(qū)別，只是不同的地方要求不一樣而已，總的還是按照《招標投標法》《招標投標法實施條例》《建筑工程設計招標投標管理辦法》這三個文件來了。

三、廣州市高級技工學校的廣東嶺南現(xiàn)代高級技工學校編輯

廣東嶺南現(xiàn)代高級技工學校（國家重點技工學校）

Senior Technical School

經廣東省人力資源和社會保障廳批準設立的一所全日制高級技工學校，學?，F(xiàn)設有經濟信息 與管理系、藝術設計系、機電與計算機系，開設專業(yè)30個，在校學生5000余人。

學校加強校企合作，推進工學融合、模擬實訓，致力于為社會培養(yǎng)既有一定專業(yè)理論水平， 又有很強動手能力的高素質技術技能型人才。逐步形成“ 產教聯(lián)動、校企融合，企業(yè)環(huán)境、工學一體，素養(yǎng)為本、技能為用” 的辦學模式。

學校坐落在廣州科學城的廣東嶺南職業(yè)技術學院教育園區(qū)內，依托區(qū)域與學院的辦學優(yōu)勢，技校與學院資源共享，條件優(yōu)越。廣東嶺南職業(yè)技術學院先后榮獲“中國最具社會知名度民辦大學”、“中國十大品牌民辦高?！?、“廣東最具就業(yè)競爭力民辦高校”稱號，畢業(yè)生總體就業(yè)率連續(xù)五年位居廣東省民辦大專院校前列。

“國家軟件產業(yè)基地廣州天河軟件園嶺南園區(qū)”坐落于嶺南校園內，這里的“教學工廠”與入駐的30多家高科技企業(yè)充分融合，為學生實習、就業(yè)、創(chuàng)業(yè)提供“零距離、更真實”的訓練環(huán)境。 專業(yè)名稱 主干課程 專業(yè)技能證書 就業(yè)方向 預備技師班（3+1模式，4年）招生專業(yè)表 裝飾藝術設計 建筑CAD、3DSMAX、PHOTOSHOP、手繪效果圖、建筑制圖、建筑裝飾材料、工程預算與施工、空間設計、園林景觀設計、綜合設計技能訓練等必考：室內裝飾設計師（預備技師）從事環(huán)境設計、室內裝飾設計與施工、效果圖設計、園林景觀設計、展示設計、建筑模型設計工作計算機廣告制作 構成與現(xiàn)代裝飾、版式設計、網頁美工、包裝設計、商業(yè)攝影、POP設計、3DSMAX 、PHOTOSHOP、illustrator、CI/VI設計等必考：廣告設計師（預備技師）可在廣告公司、出版社、影視公司、網絡公司從事廣告經營與管理、廣告策劃創(chuàng)意與設計等工作高級技工班（高中起點，學制3年）招生專業(yè)表 廣告設計與制作 計算機圖形圖像處理軟件的應用（Photoshop, 3DSMAX等）、廣告設計制作與表現(xiàn)，素描，色彩，字體標識，廣告板式設計，商業(yè)攝影等必考：商業(yè)美工高級證或三級廣告設計師可在廣告公司、出版社、影視公司及各大、中、小企業(yè)等單位從事企業(yè)形象策劃、影視創(chuàng)意設計等工作裝飾藝術設計

（室內裝飾設計方向） 建筑CAD、3DSMAX、PHOTOSHOP、手繪、建筑制圖、家居設計、公共空間設計、園林景觀設計、建筑裝飾材料、工程預算等 必考：室內裝飾設計員（三級） 從事各類裝飾專業(yè)設計、環(huán)境設計、效果圖設計、園林設計、園林景觀設計等工作 工程造價

（室內裝飾設計方向） 計價軟件課程、建筑材料、裝飾工程概預算、建筑工程項目管理、建設工程招標投標與合同管理、建筑施工工藝等 必考：造價員或室內裝飾設計員（三級） 可在建筑設計單位從事工程預算、工程造價、建筑安裝工程企業(yè)統(tǒng)計、成本核算等工作 工程造價

（裝飾藝術設計方向）

高端班 建筑CAD、3DSMAX、計價軟件課程、建筑材料、裝飾工程概預算、建筑工程項目管理、園林景觀設計、建筑施工工藝等 必考：造價員或室內裝飾設計員（三級） 可在建筑設計單位從事工程預算、工程造價、成本核算、園林設計、園林景觀設計等工作 建筑工程管理 建筑結構、建筑材料、建筑工程定額與預算、建筑工程項目管理、建設工程招標投標與合同管理、建筑施工與技術方案設計等 必考：造價員或室內裝飾設計員（三級） 可在建筑設計單位從事施工員、預算員、監(jiān)理員、質檢員等工作 園林景觀設計 AUTOCAD與平面效果圖處理、3DSMAX、手繪、景觀設計工程制圖、園林景觀設計、城市綜合公園（或校園綠地）規(guī)劃、設計景觀施工材料及預算等 必考：室內裝飾設計員或景觀設計員(三級) 可在園林、綠化、景觀施工企業(yè)、房地產公司、城建等企業(yè)事業(yè)單位從事綠化管理，也可在公園、景區(qū)從事園林規(guī)劃設計等工作 動漫設計與制作 圖形圖像處理軟件應用、美術基礎、動畫場景設計與實訓、二維三維動畫制作、影視特效處理、后期合成、攝影藝術等 必考：3DSMAX或動畫繪制員（三級） 可在動畫公司、多媒體制作公司、網站、游戲公司從事游戲片頭、角色、場景、動畫、三維特效等工作 游戲與影視動畫 游戲設計制作軟件應用、美術基礎、游戲動畫場景設計與實訓、二維三維游戲動畫、游戲特效制作、影視語言、攝影藝術等 必考：3DSMAX或動畫繪制員（三級） 可從事手機游戲、網絡游戲、電視互動游戲、游戲機游戲等游戲的策劃、設計、管理、營銷等工作 服裝制作與工藝 圖形圖像處理軟件應用、服裝外觀設計、服裝結構設計、立體裁剪、服裝工藝流程、服裝制作技術、服裝設計綜合技能訓練等 必考：服裝定制工或服裝設計師助理（三級） 主要從事服裝生產、銷售、服裝制作、生產工藝管理、服裝市場開發(fā)、服裝廣告設計與制作等工作 高級技工班（初中起點，學制5年）招生專業(yè)表 裝飾藝術設計 素描、建筑CAD、3DSMAX、PHOTOSHOP、室內設計、家具設計、公共空間設計、園林景觀設計、建筑裝飾材料、工程預算等 必考：建筑CAD繪圖員和室內裝飾設計員（三級） 從事各類裝飾專業(yè)設計、環(huán)境設計、效果圖設計、園林設計、園林景觀設計等工作 中級技工班（學制3年）招生專業(yè)表 廣告設計與制作 計算機應用基礎、Photoshop、素描與色彩、平面廣告設計、商業(yè)攝影、廣告制作工藝與專業(yè)技能訓練、綜合技術訓練 必考：電腦圖像處理中級或商業(yè)美工（中級） 可在廣告公司、裝飾公司等企業(yè)從事形象設計和產品宣傳，從事影樓藝術攝影、影視創(chuàng)意設計等工作 裝飾藝術設計 計算機應用基礎、建筑CAD、PHOTOSHOP、建筑室內裝飾制圖、建筑裝飾材料、手繪效果圖制作、室內設計、家具設計等 必考：建筑CAD繪圖員或室內裝飾設計員（中級） 從事各類環(huán)境設計、室內裝飾設計、效果圖設計、家具設計以及相關的工程施工等工作 計算機動畫制作 圖形圖像處理軟件應用、動畫制作軟件應用、動畫實用美術基礎、動畫原理與實訓、動畫技法與實訓、二維動畫制作等 必考：3DSMAX或動畫繪制員（中級） 可在動畫公司、多媒體制作公司、網站、游戲公司從事游戲片頭、角色、場景、動畫特效制作等工作

四、想找個景觀設計公司,招標流程是怎樣的

房地產多項目開發(fā)最有效的管理模式是什么?

在新的市場政策下，房地產開發(fā)企業(yè)很難再通過土地儲備而“坐享”土地增值收益，企業(yè)投資收益越來越依賴于房產開發(fā)。項目成本越來越高、利潤率越來越低，將是市場主要特征之一。這意味著，要想持續(xù)、快速、穩(wěn)健發(fā)展，房地產開發(fā)企業(yè)必須追求規(guī)模效益。因此，實施多項目開發(fā)并最大可能地提高項目附加值和利潤率成為開發(fā)企業(yè)的必然選擇。

根據蘭德企管研究室2006年10月的市場調查結果，在隨機選取的300家各類典型房地產開發(fā)企業(yè)中有84％的企業(yè)在同時進行多項目開發(fā)，有15％的企業(yè)同時開發(fā)的項目數量在5個（含）以上；其中，73家房地產上市全部進行多項目開發(fā)，資質一、二級企業(yè)中90％進行多項目開發(fā)?？梢哉f，多項目開發(fā)是當前房地產市場的最主要特征，是企業(yè)做大、做強的必由之路。

“多項目開發(fā)綜合癥”

多項目開發(fā)下，特別是多項目開發(fā)初期，許多企業(yè)都存在一些問題，表現(xiàn)在以下幾個方面：

◎ 公司與項目部（項目公司）之間職權分工不明確，工作接口關系不清晰；

◎ 公司本部的支持和管理職能不能有效發(fā)揮，難以對項目部實施有效考核；

◎ 項目部（項目公司）受項目經理的“人治”影響較大，或者過于依賴公司，或者不愿服從公司管理；

◎ 項目部（項目公司）的執(zhí)行力較差，計劃、方案、指令等的執(zhí)行結果往往有較大偏差；

◎ 與股東、供方等合作單位的公共關系不融洽；

◎ 人力資源、資金供應緊張，既有資源又不能實現(xiàn)共享；

◎ 對企業(yè)品牌建設貢獻不大，等等。

這些問題是“多項目開發(fā)綜合癥”的主要特征，所導致的結果往往是：工作效率低，目標偏差率大（特別是計劃成本、利潤目標）。

一家上海著名開發(fā)企業(yè)的董事長說：“公司正在運作的項目有八個，其中六個在外地，即使是每月每個項目去一趟，二十天就沒了，公司一大堆事也要處理，還要跑地、跑錢、跑關系，一個月四十天也不夠用，都成鐵人、飛人了。”想必像這位董事長一樣的在業(yè)界企業(yè)中不在少數。

為什么會出現(xiàn)“多項目開發(fā)綜合癥”？原因主要有三個方面：

第一，業(yè)務發(fā)展戰(zhàn)略不清晰

戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃是企業(yè)發(fā)展的指南針、北斗星。房地產開發(fā)企業(yè)的業(yè)務發(fā)展戰(zhàn)略一般包括市場發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、產品發(fā)展規(guī)劃等。在多項目開發(fā)之初，房地產企業(yè)就應該研究、制定清晰的發(fā)展規(guī)劃。如市場發(fā)展規(guī)劃，土地一級開發(fā)、房產開發(fā)、經營性物業(yè)開發(fā)等三個市場的發(fā)展規(guī)劃是什么，各自目標是什么，應該一一明確。如區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，是主攻北京、上海等一線城市，還是下二線、三線城市；是集中在本地區(qū)，還是擴展到珠三角、長三角、京津塘地區(qū)；是拓展廈門、寧波、青島、大連等沿海城市，還是拓展福州、南京、濟南、沈陽等省會城市等；是重點發(fā)展東部城市，還是積極發(fā)展武漢、長沙、合肥、南昌等中部城市。在確定了目標方向后，還要進一步分析目標城市的商品房空置率、第三產業(yè)比重等，以確定進入的先后順序，這些問題也都要一一明確。再比如產品發(fā)展規(guī)劃，產品模式是什么，項目規(guī)模是多大，各類產品（高檔、中檔、普通商品房等）的比例是多少，產品理念是什么，類似的問題都必須在多項目開發(fā)初期予以明確。新市場、新形勢，房地產開發(fā)企業(yè)必須盡早由機會導向轉變?yōu)閼?zhàn)略導向，否則盲目性擴張將極易引發(fā)或放大“多項目開發(fā)綜合癥”。

第二、資源配置不合理

眾所周知，房地產企業(yè)是資源密集型的企業(yè)。按范圍劃分，房地產企業(yè)資源可分為內部資源和外部資源。其中內部資源包括人力資源、財務資源、土地資源、技術資源、品牌資源等，外部資源包括供方資源、政府資源、客戶資源等。按性質劃分，可分為顯性資源和隱性資源。其中，顯性資源即物質資源，包括人力資源、財務資源、土地資源、客戶資源等，隱性資源即非物質的資源，如技術、品牌、文化、公共關系、戰(zhàn)略、制度等。社會發(fā)展的過程是資源配置的過程，企業(yè)發(fā)展的過程也是資源配置的過程。企業(yè)要實現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展，必須要做到各類資源的最優(yōu)化配置。只有做到資源的最優(yōu)化配置，才能使資源價值最大化，既可以防止某些資源的浪費，又能減少因某些資源的短缺（所謂“短板”）而影響企業(yè)的發(fā)展。資源整合是資源配置的內容之一，資源配置才是企業(yè)發(fā)展所必須具備的核心能力。

許多企業(yè)在實施多項目開發(fā)時，不能有效地優(yōu)化、配置資源，有的以“短板”資源為配置標桿，顯得過于保守，致使造成其他資源的浪費；有的以“長板”資源為配置標桿，顯得過于冒進，致使其他資源（如人力資源、資金資源）過度緊張，甚至經不起重大外來因素的影響或沖擊。順馳就是這方面的活鮮鮮的例子。事實上，不只是順馳，業(yè)界絕大多數從事多項目開發(fā)的企業(yè)都普遍存在資源匱乏的現(xiàn)象，包括人力資源匱乏，資金資源匱乏，技術資源匱乏，等等。不匱乏的，卻往往是土地資源、關系資源，這真實市場給各個企業(yè)開的一個大玩笑。

第三，規(guī)章制度不健全

企業(yè)要保持持續(xù)、穩(wěn)健的發(fā)展必須建立、健全一套全面、適宜、有效的規(guī)章制度。與其他行業(yè)相比，房地產開發(fā)企業(yè)在人力資源、資金運作、成本控制、招標采購等方面有很大的特殊性和管理的難度。針對不同的管理板塊或職能模塊，房地產企業(yè)應建立以下管理分體系：

行政事務管理體系；

信息管理體系；

法律事務管理體系；

人力資源管理體系；

財務管理與成本控制體系；

投資者關系管理體系；

供方管理與采購管理體系；

項目（工程）管理體系；

營銷管理體系；

客戶關系管理體系，等。

健全的規(guī)章制度、完善的管理體系是企業(yè)發(fā)展的基本保障。在發(fā)展初期，因為管理層級少、人員少，只有一本簡單的《管理制度匯編》就可以了。但是在多項目下，人員多了，部門多了，層級多了，資金流、信息流復雜了，工作流程拉長了，如果企業(yè)沒有一套全面、適宜、有效的管理體系，就必然導致權利交集或責任真空，進而出現(xiàn)“多項目開發(fā)綜合癥”。

不要盲從“標桿”企業(yè)

或許是快速發(fā)展的中國房地產業(yè)缺乏真正的榜樣，許多企業(yè)習慣給自己找一個標桿企業(yè)。對順馳褒也罷，貶也罷，在順馳快速發(fā)展的初期，想必順馳還是挑逗起了許多業(yè)界企業(yè)羨慕的目光，特別是一些也處于快速發(fā)展階段的企業(yè)中有不少企業(yè)將順馳視為標桿。當然，更多的企業(yè)還是將萬科視為標桿，特別是在馮侖先生發(fā)表《學習萬科好榜樣》后，將萬科視為標桿企業(yè)的企業(yè)就更多了。

樹立標桿企業(yè)可以使企業(yè)在共同愿景下形成共同努力的目標，樹立標桿企業(yè)的目的是學習，但絕不應是照搬或盲從。

以萬科為例，之所以希望業(yè)界企業(yè)不要盲從，有兩點原因：

第一，沒有可比性。

截至2005年末，萬科總資產219.9億元，凈資產83.1億元。2005年，萬科實際完成開工面積259.3萬平方米，同比增長7.9%，同期竣工面積217.4萬平方米，同比增長37.9%。雖然很多單項指標萬科都不是第一，但在綜合實力上，萬科在國內房地產業(yè)是名副其實的NO.1。萬科能成為業(yè)界的NO.1有很多歷史的、現(xiàn)時的、客觀的、個人的原因，是絕大多數企業(yè)所無以比擬的。特別是萬科的研發(fā)力量、服務觀念、品牌價值、企業(yè)文化是難以模仿的。另外，多年來，萬科走的是做減法的專業(yè)化之路，而業(yè)界許多企業(yè)走的是相關多元化之路：不僅自己的銷售公司、物業(yè)公司，甚至還有建筑公司、綠化公司――也沒有什么可比性。再說，萬科的專業(yè)化發(fā)展模式有其歷史的原因，對萬科是成功的，但對其他企業(yè)卻不一定適合。每一家企業(yè)有每一家企業(yè)的特殊情況，企業(yè)群本身也是多元化的，怎么可能有單一的發(fā)展模式呢？對每一家企業(yè)來說，適合自己的，就是最好的。

第二，萬科的項目管理模式不是高效的模式

鑒于企業(yè)規(guī)模、項目數量和市場布局，萬科采用的是四級管理機制：集團公司－區(qū)域公司－城市公司－項目部。因此，其結構設計、崗位設置、流程設計都是按照四級管理機制設計的。對業(yè)界絕大多數房地產企業(yè)來說，因為項目數量比萬科少，開發(fā)格局與萬科不同，一般采用三級管理機制就可以，即：公司－城市公司－項目部，甚至是兩級管理機制就可以，即：公司－項目部（項目公司）。

管理層級越多，信息鏈就越長，工作效率就越低，這是普遍規(guī)律。許多企業(yè)盲從萬科的管理模式，甚至有個別咨詢結構推廣、復制萬科的管理模式，或者按照萬科的業(yè)務流程為其他企業(yè)咨詢，其結果真是難以想象。

確立產品模式是多項目開發(fā)的基礎

在進行多項目開發(fā)時，如果各項目在物業(yè)類型、市場定位等方面有較大的差異性（比如同時開發(fā)商業(yè)地產、市區(qū)高層住宅、郊區(qū)低密度住宅項目），那么各項目在報批報建、規(guī)劃設計、招標采購、營銷策劃等方面也必然有較大的差異性，這就意味著此前的經驗和金錢堆積的大量教訓被“歸零”了，企業(yè)不得不一直在不熟悉的市場上做不熟悉的產品，這就要求房地產企業(yè)要有各方面的、具有豐富開發(fā)經驗的不同人才。對于絕大多數開發(fā)企業(yè)來說，這幾乎是不可能的。這也是許多企業(yè)在多項目開發(fā)時之所以感覺“非常忙”、“非常累”的最主要原因。但是，如果各項目在物業(yè)類型、項目規(guī)模、市場定位等方面基本相似，即產品模式基本固化，那么各項目的開發(fā)流程、工作流程是統(tǒng)一的，就像單項目開發(fā)一樣單一、輕松。

所謂產品模式就是基于預測和研發(fā)的、適合市場需求和自身能力的、可復制開發(fā)的、獨特的、相對固化的項目類型。

通過長期、系統(tǒng)地研究，蘭德公司發(fā)現(xiàn)“第一梯隊”企業(yè)都基本確立了自己的產品模式。例如萬科集團的城市花園系列，四季花城系列（城郊結合部）；金地集團的“格林”系列（格林小鎮(zhèn)/格林春天/格林春曉）；世茂集團的濱江系列（在上海、福州、南京、武漢、哈爾濱等城市均開發(fā)沿江豪宅）；陽光100投資集團的“ 陽光100國際新城”系列（在北京、天津、濟南、長沙、重慶、武漢等城市均開發(fā)“城市新興白領公寓”），萬達集團的“萬達商業(yè)廣場”系列（在全國十幾個城市的中心商圈均開發(fā)商業(yè)地產項目）；SOHO中國的“SOHO” 系列 （SOHO現(xiàn)代城/建外SOHO / SOHO尚都）等。

可以說，確立產品模式是企業(yè)進行多項目開發(fā)的前提和基礎。

對產品模式予以定型至少包括以下八個要素：

1、城市選擇，就是基于戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃選擇擬進入的目標城市。

2、區(qū)位選擇，就是選擇項目在城市的中觀區(qū)位：是在開發(fā)城市中心區(qū)，還是在城鄉(xiāng)接合部，抑或是在近郊區(qū)、遠郊區(qū)。明確了項目的區(qū)位選擇，土地投標和土地儲備的目標也就明確了。

3、確定項目規(guī)模，就是大體確定項目的占地面積、建筑面積等。

4、目標客戶選擇，就是研究并鎖定核心消費者。

5、確定項目風格，就是賦予項目獨特的、便于識別的“符號”，使社會公眾特別是目標客戶能夠較容易地識別出是哪個企業(yè)開發(fā)的什么類型的項目。

6、設計定型，就是各項目的規(guī)劃設計、景觀設計在物質形態(tài)上有著精神感受上的一致，成熟的戶型可以通用于各項目。

7、賣場設計、廣告風格定型。產品定型后，各項目就可以有風格統(tǒng)一的賣場和風格統(tǒng)一的宣傳資料（包括樓書、媒體廣告等）。

8、統(tǒng)一的VIS。這是產品定型必不可少的“表象符號”，也是最容易做到的。

建立項目管理模式是多項目開發(fā)的關鍵

如前所述，“多項目開發(fā)綜合癥”的原因之一是“規(guī)章制度不健全”。大量實踐表明，許多“癥狀”是“規(guī)章制度不健全”的直接或外在表現(xiàn)而已。因此，建立適宜、有效的項目管理模式是開發(fā)企業(yè)實施多項目開發(fā)的關鍵。

建立項目管理模式可分為三個步驟：

第一步，明確職能定位，重新進行組織結構設計

多項目開發(fā)的管理模式完全不同于單項目管理模式，首先表現(xiàn)在職能定位和組織結構設計上。在單項目下，房地產企業(yè)一般、也只能采用直線職能制的開發(fā)管理模式：各部門各負其責共同完成項目開發(fā)工作。但是在多項目下，因為實現(xiàn)項目制，公司和項目部（項目公司）在職能上必須要進行定位和職責切分。以“公司－項目部（項目公司）”兩級管理機制為例，一般地，公司的定位是決策中心、資源中心，主要行使支持和管理職能，要做好三件事：（1）供地；（2）供資金；（3）管控與評價。項目部（項目公司）是成本中心、利潤中心，主要行使執(zhí)行和實施職能，也要做好三件事：（1）完成目標；（2）樹立品牌；（3）培養(yǎng)和鍛煉人才。在明確職能定位的基礎上，企業(yè)應重新進行組織結構設計。在設計組織結構時，應充分考慮以下要素：

◎ 戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃對組織結構設計的要求；

◎ 項目類型；

◎ 產品模式；

◎ 經營模式（特別是外包模式）；

◎ 資源狀況（特別是人力資源狀況）；

◎ 企業(yè)文化。

多項目下，矩陣制是常用的組織結構形式。但因為矩陣制容易產生多頭領導、權利交集和責任真空，近一、兩年來，業(yè)界許多領先企業(yè)一般采用直線職能制與矩陣制的混合制組織結構形式。

第二步，劃分項目類型

項目類型有不同的劃分方式。按照地域劃分，可分為本地項目和異地項目；按股權劃分，可分為獨資項目、控股項目和參股合作項目；按項目規(guī)模劃分，可分為特級項目、一級項目、二級項目、三級項目等；按階段劃分可分為階段性項目和全程性項目。

劃分項目類型是進行項目管理體系設計的基礎。為了“欲繁就簡”，通常組合為以下四種項目組織類型：（1）本地直屬項目部；（2）異地項目公司；（3）控股項目公司；（4）參股項目公司。

第三步，進行流程設計，建立項目管理體系

多項目下，房地產開發(fā)的流程與多項目下的開發(fā)流程有很到的不同。例如，單項目下銷售由公司銷售部負責，而多項目下則有多種情形：有的由公司營銷中心或下屬的營銷（經紀）公司負責，有的由項目部（項目公司）負責，公司只進行計劃、方案、價格等的管理，有的由營銷代理公司負責。因此必須對各項開發(fā)流程進行重新設計。在流程設計工作完成后，就可以針對不同的項目類型分別建立相應的管理體系了。

通常，一套完整的項目管理體系至少涉及以下方面：

一項目組織管理（包括各類項目部的組織結構設計，定崗定員，項目部的組建、解散等）；

二項目人力資源各類（包括項目經理及其他人員的聘任、解聘、薪酬、考核、獎勵、勞動關系等）；

三項目資金與財務管理；

四項目計劃與目標管理；

五項目投資決策管理；

六項目研發(fā)與設計管理；

七采購與招標管理；

八項目工程管理（包括質量、進度、成本、安全文明、檔案管理等）；

九項目營銷管理；

十項目客戶關系管理，等。

投資主體虛擬化與管理主體實體化

確立產品模式解決了企業(yè)的商業(yè)運營模式，建立項目管理體系是解決了企業(yè)的管理機制問題。但企業(yè)采取什么樣的項目體制卻是最核心、最根本的問題――體制決定機制，機制決定體系（規(guī)章制度）。

但是遺憾的是，盡管許多企業(yè)都在不斷地探求、完善管理機制，但無不著眼于“職責劃分如何更合理”等問題，無論是“金字塔式”還是“倒金字塔式”，無非是在“左傾”和“右傾”中尋求相對合理的管理機制而已，而沒有真正意識到問題出在體制上――傳統(tǒng)的項目體制是公司和項目部（項目公司）一體化，都具有雙重身份：既是投資主體（因為代表公司），又是管理主體（行使項目開發(fā)職能）。這種雙重身份肯定會不可避免地導致難以控制項目開發(fā)成本和管理費用，難以實施有效的考核，進而導致項目計劃、目標的偏差率很大，而無法實現(xiàn)項目投資目標。 事實證明：無論是令廣大業(yè)界企業(yè)景仰的“標桿企業(yè)”，還是風光無限的“地產大腕”，現(xiàn)今幾乎所有房地產開發(fā)企業(yè)都碰到了同一個問題，也都在思考同一個問題：最有效的項目管理模式是什么？ 通過深入研究分析和實踐檢驗，蘭德認為“項目投資主體虛擬化，項目管理主體實體化”是最有效的投資開發(fā)模式。 “項目投資主體虛擬化”是指無論是本市項目，還是異地項目，都盡可能地注冊成立一家具有獨立法人資格的項目（投資）公司，該項目（投資）公司所有的法人證照、財務等由公司統(tǒng)一管理，除法人代表、財務負責人等由公司領導兼任以外，沒有任何其他人員（但列支管理費用）。

項目投資主體虛擬化的益處 ◆ 有利于項目融資（包括債權融資和股權融資）；

◆ 有利于規(guī)避法律風險； ◆ 有利于財務核算； ◆ 有利于稅務籌劃。 “項目管理主體實體化”是指由公司（或再引入社會上專業(yè)的項目管理公司共同出資）相對控股的（但不是每一個項目都注冊一個）具有獨立法人資格的項目管理公司，并將部分項目的開發(fā)實施工作交由項目管理公司，項目投資公司與該項目管理公司簽署《項目委托管理協(xié)議書》，并支付一定額度的管理費用。 “項目管理主體實體化”的益處 ◆ 有利于控制項目開發(fā)成本和管理費用； ◆ 有利于實施有效的考核； ◆ 有利于項目投資目標的實現(xiàn)。 “項目投資主體虛擬化+項目管理主體實體化”盡管還需要進一步完善，但大量實踐表明，這種開發(fā)管理模式解決了多項目管理的體制問題，也符合國際上“投資商與開發(fā)商相分離”的主流業(yè)態(tài)形式，應該是最適宜、有效的多項目開發(fā)管理模式。

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