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國際中心景觀設計任務書（國際中心景觀設計任務書圖片）

發(fā)布時間：2023-03-28 02:29:12 稿源：創(chuàng)意嶺閱讀： 113 問大家

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本文目錄:

1、旅游項目整體策劃書
2、投標文件那里有設計總說明
3、論文資料，急要，跪求！
4、上海市城市規(guī)劃條例實施細則

國際中心景觀設計任務書（國際中心景觀設計任務書圖片）

一、旅游項目整體策劃書

旅游項目整體策劃書

第一章總綱

一、梅嶺漂流的主題

二、梅嶺漂流的策劃原則

1、嚴格保護生態(tài)環(huán)境的原則。

2、生態(tài)與文化相結合的原則

3、旅游產(chǎn)品深度開發(fā)的原則

四、梅嶺漂流的特色

1、自然山水的原真性。

2、游客行為的主體性。

3、活動項目的適應性。

4、綠色營銷的包溶性。

5、文明服務的無限性。

第二章項目建設的優(yōu)劣勢分析

一、旅游發(fā)展的有利條件

1、區(qū)位優(yōu)勢

2、豐富的人文旅游資源

3、政府及有關部門大力支持

4、景區(qū)所在處較好的旅游基礎

5、樸實的民風

二、旅游開發(fā)存在的問題：

1、部分基礎設施有待改善與加強：

2、項目前期宣傳

第三章項目的可行性分析

一、梅嶺旅游發(fā)展的良好契機

二、獨特優(yōu)勢與互補效應

三、順應該地區(qū)經(jīng)濟結構優(yōu)化的需要

四、項目建設單位有較強投入與運行能力

五、旅游經(jīng)濟效益的良好預期

第四章總體布局

一、概況

二、景區(qū)劃分原則

三、總體目標

四、功能定位：

五、總體布局與功能分區(qū)

1、布局原則

2、功能分區(qū)

3、功能詳析

第五章功能區(qū)實施建議

梅嶺漂流

梅嶺漂流生態(tài)休閑景致園

三、梅嶺漂流森林生態(tài)旅游區(qū)

四、旅游管理和旅游購物區(qū)

五、旅游產(chǎn)品分類

1、觀光旅游產(chǎn)品：

2、休閑旅游產(chǎn)品

3、夏令營及修學旅游產(chǎn)品

4、會展旅游產(chǎn)品：

第六章基礎設施和服務設施

一、建筑設施概況：

1、酒店簡介

2、建議建成綠色環(huán)保型的旅游度假區(qū)

3、分時度假酒店的前景與風險

二、公用設施：

1、道路

2、停車場和內(nèi)部交通設施

3、供電、電訊、給排水與其它

第七章旅游活動項目策劃

梅嶺漂流

1、自在逍遙漂

2、勇士激情漂

野營梅嶺

石礬垂釣

四、拓展訓練

1、“勇敢者道路”。

2、“飛渡群橋”。

3、“叢林障礙

五、農(nóng)家四合院

1、“品嘗農(nóng)家菜”。

2、“品茗休閑”。

3、“自助燒烤”。

4、“制作紀念品”。

第八章旅游形象定位和市場分析

一、旅游形象定位

1、游客對“梅嶺漂流”的本底認知

2、梅嶺漂流的形象特征

3、旅游形象定位

二、旅游形象宣傳口號設計

三、旅游形象的傳播策略

1、旅游形象分期傳播策略

2、旅游形象的廣告策劃。

3、旅游形象公關策劃

4、本園旅游形象的整體促銷（旅游節(jié)事）

四、旅游市場分析與客源預測

1、客源市場現(xiàn)狀與趨勢

2、客源市場預測

3、旅游市場定位

4、旅游市場促銷戰(zhàn)略

第一章總綱

一、梅嶺漂流的主題：

生活一浪高一浪，漂流自由好浪漫

梅嶺風景區(qū)是國家級森林公園，交通便利，旅游資源豐富；景區(qū)內(nèi)溪流、泉瀑密集，溪澗蜿蜒流淌，清澈見底。大自然鬼斧神工，景區(qū)美不勝收，自唐朝以來，張九齡、王安石、歐陽修等文人墨客均在此留下了許多名詩佳作和人文景觀，梅嶺也成為古今游人慕游之處。

“梅嶺漂流”是由政府招商引資，香港多倫多企業(yè)集團開發(fā)的旅游項目，是梅嶺發(fā)展建設的重點項目，也是梅嶺風景區(qū)旅游中的重要組分。

本案從主題“生活一浪高一浪，漂流自由好浪漫”入手， ( 　 ) 根據(jù)投資商的發(fā)展戰(zhàn)略、功能定位和總體布局，對梅嶺漂流進行項目定位及整套推廣，旨在推崇生活新主張，告訴人們在擁有良好物質(zhì)生活的同時，更應該去追求更高層的精神生活，而“梅嶺漂流”就是最理想的上上之選。我們所要做的是讓游人多方位、多層面地接觸梅嶺及梅嶺漂流，然后在梅嶺漂流中體驗具有休閑的假日時光，獲得身心愉悅的浪漫之旅，從而增進對梅嶺歷史文化、民風習俗的了解，提高企業(yè)的認知度與美譽度，為集團的后期運做打下堅實的基礎，為企業(yè)贏得持續(xù)恒久的經(jīng)濟效益。

二、梅嶺漂流的策劃原則

策劃中我們嚴禁將任何人將自己主觀臆想或興趣愛好作為擬開發(fā)項目的主題，強加給消費者，這是導致項目失敗的根源?？梢钥隙ǖ卣f，項目策劃不是策劃師策劃出來的，也不是開發(fā)商的主觀偏好，它就在消費者的心里，它必須來源于當?shù)氐牡孛}、文脈和遵循此原則的深度開發(fā)。

1、嚴格保護生態(tài)環(huán)境的原則（地脈）。

一個特定地域的自然環(huán)境、地貌特征及地質(zhì)資源的綜合，是大自然賦予的瑰寶，尊重客觀規(guī)律合理規(guī)劃，嚴格保護景區(qū)的生態(tài)環(huán)境，才能保證有效開發(fā)和永續(xù)經(jīng)營。

2、生態(tài)與文化相結合的原則（文脈）。

一個特定地域（國家、城市、村鎮(zhèn)等）在悠遠的發(fā)展進程中都會形成有別于其他地域的社會人文背景及文化積淀，一段經(jīng)久不衰的地方小曲、一款土得掉渣的手工藝品，甚至一堵說不上年代的土墻，都有可能成為有開發(fā)價值的文脈。這是項目的靈魂，準確地把握和分析所在地域的文脈，挖掘特色買點，才能找到合乎目標消費群體心理需求的主題，才能找到項目之所以存在的客觀理由。

3、旅游深度開發(fā)的原則

堅持高起點規(guī)劃、高標準建設、高效能管理、高水平經(jīng)營，加大資源整合和開發(fā)力度，建設一批具有較強產(chǎn)業(yè)拉動和輻射作用、適應旅游市場需求的大項目。以市場為導向，效益為中心，產(chǎn)品為基礎，發(fā)揮傳統(tǒng)旅游產(chǎn)品和資源優(yōu)勢，圍繞“山、水、城、文、商”五大特色，加大產(chǎn)品開發(fā)力度，改善旅游產(chǎn)品結構，延續(xù)歷史文脈，體現(xiàn)自然、人文景觀和景區(qū)特色，提升景區(qū)的品質(zhì)。

三、梅嶺漂流的特色

“充分發(fā)揮梅嶺旅游資源優(yōu)勢，開展梅嶺漂流特色旅游項目”是梅嶺漂流生存發(fā)展的舉措之一。這樣做其主要目的是，一方面要考慮梅嶺漂流名稱和內(nèi)涵的一致性，另一方面要考慮經(jīng)營業(yè)務的不可替代性。對此我們已確定了以下這些為梅嶺漂流的特色

1、自然山水的原真性。

梅嶺風景名勝區(qū)，是一座城郊結合、丘陵和山地結合的國內(nèi)大中城市內(nèi)罕見的多功能型風景名勝區(qū)，境內(nèi)幽深的谷壑，蜿蜒的溪澗，奇異的巖石，旖旎的峰巒，纏綿的云霧，如夢的佛光，騰瀉的瀑布，星羅的湖泊，構成了梅嶺風景區(qū)"雄、秀、奇、幽"的自然特色。

2、游客行為的主體性。

“自由自在，享受旅游”游客行為的主體性的本質(zhì)特征，“自由自在”指旅游景區(qū)給予旅客的一種尊重的、主動性的身心愉悅、完全放松的旅游活動環(huán)境，“享受旅游”指旅游景區(qū)給予游客的體貼入微、完全符合甚至超越旅客要求的一種完美服務。

3、活動項目的適應性。

活動項目適應性是梅嶺漂流得以正常生存的基本條件，活動項目能被游客迅速地產(chǎn)生適應性，是依賴于我們事先精確的市場調(diào)查和對消費群準確的定位，主體消費者的年齡、愛好、審美、生活習慣都是確定活動項目的重要部分，也是活動項目適應性的前提條件。

4、綠色營銷的包溶性。

“綠色營銷”近年來被炒得沸沸揚揚，所謂綠色營銷是指以保護環(huán)境和回歸自然為主要特征的一種綠色營銷活動。提倡綠色消費意識、實行綠色促銷策略、采用綠色標志、培育綠色文化，重視資源回收利用和產(chǎn)品的環(huán)境性能，在營銷中要注重生態(tài)環(huán)境的'保護，促進經(jīng)濟與生態(tài)的協(xié)調(diào)發(fā)展，企業(yè)在獲取自身利益的同時，必須考慮環(huán)境的代價。不能以損壞或損害環(huán)境，來達到企業(yè)贏利的目的。綠色消費意識，適應了人們保護和改善生態(tài)環(huán)境的主流意識，引發(fā)消費共鳴，從而有效的實現(xiàn)銷售目的；同時吻合了集團追求旅游經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的要求。

5、文明服務的無限性。

文明的、良好的服務是建立消費信任的基礎。也是追求利益持續(xù)化的基礎。在旅游服務活動中提供服務者以其保質(zhì)保量的服務滿足著游客的需求，持續(xù)的優(yōu)質(zhì)服務發(fā)展會建立起一定的信任關系，產(chǎn)生的信任關系可以衍生，它所帶來的效果和利益是可以無限放大。在崗位服務活動中，服務人員有人情味兒的友善服務和關心將會增加顧客的滿足感、感激之情和信任感。這些超過了公平交換的“額外”的服務對于建立游客信任有著重要的意義。這是擺在梅嶺漂流項目所有人員面前的共同任務，倡導文明服務，提高辦事效率，進一步強化文明服務意識，樹立良好的旅游形象。我們應該努力將崗位信任同社會信任聯(lián)系起來，將職業(yè)道德建設同社會公德建設結合起來，去建設一個富裕、文明的、嶄新的梅嶺風景旅游區(qū)！

把這些資源組合優(yōu)化以后，可以籌劃成許多旅游產(chǎn)品，開設許多旅游項目，而且富有深遠的意義！

第二章項目建設的優(yōu)劣勢分析

一、旅游發(fā)展的有利條件

旅游業(yè)是一個“環(huán)境產(chǎn)業(yè)”，它在全面改善一個地區(qū)的生活環(huán)境、投資環(huán)境和發(fā)展環(huán)境的同時，也依賴于一個地區(qū)的經(jīng)濟、交通、治安、生態(tài)環(huán)境，對于衛(wèi)生環(huán)境、政策環(huán)境等十分敏感。

1、區(qū)位優(yōu)勢

梅嶺風景區(qū)位于南昌市西郊。風景區(qū)內(nèi)山勢嵯峨，層巒疊翠，四時秀色，氣候宜人。素有“小廬山”之稱。景區(qū)內(nèi)有上百座山峰，各具特色。梅嶺頭翠竹生幽，獅子峰險峻難攀，紫陽山秀麗多姿，羅漢嶺利于觀景。梅嶺有許多古樹名木，尤以“盆景樟”、“石中蘭”、“樹生竹”為奇，還被譽為“梅嶺三絕”。

2、豐富的人文旅游資源

梅嶺原名飛鴻山，早在漢朝初年，就辟有驛道。西漢末年，南昌縣尉梅福為抵制王莽專政，退隱西郊飛鴻山。后人紀念他的高風亮節(jié)，在嶺上建梅仙壇，嶺下建梅仙觀，改飛鴻山為梅嶺。唐朝以來，有張九齡、張商英、周必大、王安石、張位五位丞相，歐陽修、曾鞏、黃庭堅、陳師道、湯顯祖等文學家，岳飛等武將，慕名而來，留下了許多名詩佳作和文人景觀。中國古典音律和道教凈明宗的發(fā)源地。自古以來，"洪崖丹井"、"西山秋翠"、"銅源三群"（瀑布群、梯田群、水碓群），就是文人騷客爭相題詠的著名景觀。

梅嶺是佛、道兩教的圣地之一，寺廟觀壇曾多達136處。道書稱此為“第十二洞天”。西山八大名剎之首的翟巖寺，原有一尊1．6丈高的曾居云堂寺，8尺高的銅蓮臺和銅瓶、銅香爐、千僧鍋。原道教名剎太平觀旁有一株“千年銀杏”，樹高30米，胸圍7．5米。位居山巔的紫陽宮，石室尚存，東漢開國元勛鄧禹曾到此，旁有鄧仙洞和真君墓。

3、政府及有關部門大力支持

隨著“江西在中部崛起，南昌在江西率先騰飛”奮斗目標的確立，梅嶺旅游開發(fā)熱潮涌現(xiàn)更加強勁的勢頭。

風景區(qū)位于省會南昌市境內(nèi)歷來，被譽為“南昌的后花園”，可以說梅嶺發(fā)展的也關系到了整個南昌經(jīng)濟的發(fā)展。省、市各級深明此理，南昌市在“十五”規(guī)劃中已把灣里定位為南昌市的后花園來加以建設?，F(xiàn)在，梅嶺風景區(qū)已經(jīng)被省政府批準為“省級重點風景名勝區(qū)”，而且還被林業(yè)部批準為“國家森林公園”。梅嶺風景區(qū)的旅游業(yè)可謂占盡天時地利。

4、景區(qū)所在處較好的旅游基礎

梅嶺風景區(qū)位于南昌市近郊，距市中心18公里。境內(nèi)交通經(jīng)緯如織，四通八達，其干道東接南昌全線，南連贛湘320國道，北通昌九105國道。京九鐵路支線――灣里鐵路橫穿城區(qū)東南部。昌北國際機場與之毗鄰，占有省會經(jīng)濟、政治、科技、文化和信息中心的地理優(yōu)勢?，F(xiàn)已有有健全的文化、娛樂、教育、衛(wèi)生、商業(yè)、有線電視及其他社會服務設施。

景區(qū)內(nèi)大氣環(huán)境質(zhì)量保持在國家規(guī)定的一級標準。1989年江西省人民政府將梅嶺批準為省級重點風景名勝區(qū)，1993年經(jīng)國家林業(yè)部批準為國家森林公園，1998年已申報國家級重點風景名勝區(qū)，景區(qū)脊背能滿足游客吃、住、游、娛等各項需求。年接待游客百萬以上，現(xiàn)梅嶺風景區(qū)已形成良好的旅游基礎。

5、樸實的民風

梅嶺風景區(qū)歷史上曾被譽為“九龍聚首，鳳凰飲水”的風水寶地。全區(qū)土地面積271平方公里，以山地丘陵為主，其中農(nóng)業(yè)人口占人口總數(shù)的65.0%，.景區(qū)處群山之間，水秀山明，民風樸實，人情馥郁、人氣高昂。

二、旅游開發(fā)存在的問題：

1、部分基礎設施有待改善與加強：

2、項目前期買點宣傳偏離：

第三章項目的可行性分析

一、梅嶺旅游發(fā)展的良好契機

二、獨特優(yōu)勢與互補效應

三、順應該地區(qū)經(jīng)濟結構優(yōu)化的需要

四、項目建設單位有較強投入與運行能力

五、旅游經(jīng)濟效益的良好預期

第四章總體布局

一、概況

二、景區(qū)劃分原則

三、總體目標

四、功能定位：

五、總體布局與功能分區(qū)

1、布局原則

2、功能分區(qū)

3、功能詳析

第五章功能區(qū)實施建議

梅嶺漂流

梅嶺漂流生態(tài)休閑景致園

三、梅嶺漂流森林生態(tài)旅游區(qū)

四、旅游管理和旅游購物區(qū)

五、旅游產(chǎn)品分類

1、觀光旅游產(chǎn)品：

2、休閑旅游產(chǎn)品

3、夏令營及修學旅游產(chǎn)品

4、會展旅游產(chǎn)品：

第六章基礎設施和服務設施

一、建筑設施概況：

1、酒店簡介

2、建議建成綠色環(huán)保型的旅游度假區(qū)

3、度假酒店的前景與風險

二、公用設施：

1、道路

2、停車場和內(nèi)部交通設施

3、供電、電訊、給排水與其它

第七章旅游活動項目策劃

梅嶺漂流

1、自在逍遙漂

2、勇士激情漂

野營梅嶺

石礬垂釣

四、拓展訓練

1、“勇敢者道路”。

2、“飛渡群橋”。

3、“叢林障礙

五、農(nóng)家四合院

1、“品嘗農(nóng)家菜”。

2、“品茗休閑”。

3、“自助燒烤”。

4、“制作紀念品”。

第八章旅游形象定位和市場分析

一、旅游形象定位

1、游客對“梅嶺漂流”的本底認知

2、梅嶺漂流的形象特征

3、旅游形象定位

二、旅游形象宣傳口號設計

三、旅游形象的傳播策略

1、旅游形象分期傳播策略

2、旅游形象的廣告策劃。

3、旅游形象公關策劃

4、本園旅游形象的整體促銷（旅游節(jié)事）

四、旅游市場分析與客源預測

1、客源市場現(xiàn)狀與趨勢

2、客源市場預測

3、旅游市場定位

4、旅游市場促銷戰(zhàn)略

二、投標文件那里有設計總說明

投標設計說明書第一章總則1. 1設計依據(jù)及基礎資料 1、XXXX設計方案招標文件。2、XXXX市規(guī)劃管理局有關XXXX規(guī)劃設計條件。、湖南省XXXXXXX有限公司提供的XXXX設計任務書。、湖南省XXXXXXX有限公司提供的XXXX用地紅線圖。、國家現(xiàn)行建筑設計規(guī)程、規(guī)范。 1.基地概況XXXX商住綜合樓地處II類地區(qū)，南臨展覽館路，西臨二環(huán)線,規(guī)劃總用地12814平方米，其中規(guī)劃凈用地為9879平方米。整個基地呈長方形狀，地勢平坦，交通便利，用地商業(yè)價值較高。第二章總平面設計2.1總體布局XXXX是集商業(yè)、辦公、住家為一體的綜合樓。在方案設計時主要考慮建設方的要求，整個項目由2棟17層的主樓和3層商業(yè)裙樓組成,同時該方案設計有一層人防地下室，主要解決停車及人防工程要求?？紤]到該地段西南向均為城市主干道，以及用地的商業(yè)氛圍，并與周邊道路順暢銜接，南天家園1#2#棟主樓均平形于展覽館路布置，并沿西南向城市道路側布置商業(yè)及辦公用裙房。為了保證商住樓西、北面建筑物的退讓距離，建筑物盡量靠南布置，在大樓前后留出適當空地作為綠化廣場或停車場，給城市提供良好景觀的同時，也給人們提供了良好的入住環(huán)境。.交通流線由于本工程為商住綜合樓，綜合性較強，功能相對復雜，既要處理好商住樓的各項使用要求及合理的功能分區(qū)，又要滿足裙房的使用要求，要使各功能的人流、車流能安全有序的聚匯和疏散，合理組織好交通流線，互不干擾。XXXX在用地西向南向均留有綠化帶，布置綠地、小品，并在1#2#主樓之間空閑地帶留有中心綠化花園，以提高整個商住樓的環(huán)境質(zhì)量，同時設計又很好的組織了車流及人流的聚散布置問題。XXXX人行主入口布置在東南向的展覽館路邊，車行入口考慮布置在西北向的規(guī)劃路邊，同時將商業(yè)辦公主入口布置在兩條主干道交匯處,并設有一個約900平方米的入口廣場。

在商住樓北面1#棟底層及東頭分別設有地下車庫出入口，并附帶有地面停車，數(shù)量為66輛；地下停車庫，共有177個車位，另在商住樓前布置了出租車位12個，以方便臨時停車。.3綠地配置根據(jù)XXX規(guī)劃局技術要求，綠化率不得小于30%，故將車道及廣場、建筑之外用地全部用于綠化，在設計時主要考慮采用裙房屋頂綠化與地面點狀綠化相結合，同時將1#棟底層局部架空作體閑綠化之用，盡可能提高綠率，以創(chuàng)造一個怡人的自然環(huán)境。第三章建筑設計3.1各層平面功能設計XXXX1##棟由17層的主樓和3層的沿街裙樓組成。主樓各層平面功能布置如下：地下一層為停車庫及設備用房，兼戰(zhàn)時人防，布置水泵房、地下水池、配電房等, 共停放車輛177輛；一層為商業(yè)門面，二、三層為辦公用房，四層以上為住房，其中1#棟底層架空作休閑綠化，二層以上為住宅，屋頂設電梯機房等設備用房，既增加了大樓的高度，也增強了大樓的整體氣勢。.2建筑層高3.2.1地下室層高：3.9米。3.2.2主樓層高：一層4.2米，二、三層3.2米，四層~十七層2.8米,1#棟二層以上層高為2.8米。.3立面造型設計因為大樓地處XXX市城區(qū)主干道地段，位置較重要，同時它又作為一個商住綜合樓，性質(zhì)特殊，如何處理好建筑的立面造型是我們這次建筑方案設計的關鍵所在。在建筑的形體構思與立面處理中，充分注意其各部分體量和立面的比例推敲，注意主樓與裙房在空間構圖上的均衡。注意立面虛實面的配比關系以及材料質(zhì)感和色調(diào)的對比關系，注意建筑的細部處理，對于主樓分體式空調(diào)對立面的影響作了較好的處理。主樓造型突顯現(xiàn)代風格，立面造型簡潔明快，西南向以大玻璃窗過渡，以打破單純矩形板式建筑的單調(diào)感，形成富有變化，錯落有致的組合形體，屋頂?shù)臈l形構架以及商業(yè)入口雨蓬造型相互呼應，使之成為一個整體。

主樓采用淺色調(diào)的金屬鋁合金外窗框和藍灰色的鍍膜玻璃為主，使整個建筑物顯得形象鮮明，富有時代感、現(xiàn)代感。.4主要技術經(jīng)濟指標a. 總用地面積 12814平方米其中凈用地面積 879平方米b. 地上總建筑面積 593.01平方米其中住宅面積 7836.6平方米商業(yè)及辦公面積 074.24平方米其它 80.17平方米 c. 地下總建筑面積 927.03平方米 d. 建筑占地面積 302.5平方米 e. 建筑密度 3.3%f. 容積率 .g. 綠地率 1.0% h. 戶數(shù) 34戶 i. 停車 5其中地面停車地下室停車 177第四章結構設計4.1設計依據(jù)4.1.1工程設計采用的規(guī)程規(guī)范；《建筑結構荷載規(guī)范》GB50009-2001；《鋼筋混凝土高層建筑結構設計與施工規(guī)程》JGJ3-2002；《混凝土結構設計規(guī)范》GB50010-2002；《建筑抗震設計規(guī)范》GB50011-2001；《建筑地基基礎規(guī)范》GB50007-2002；《建筑樁基技術規(guī)范》JGJ94-94。4.1.2本工程位于XXXX市市區(qū)，依據(jù)《建筑結構荷載規(guī)范》GB50009-2001，其基本風壓為0.35KN/㎡，基本雪壓為0.KN/㎡，根據(jù)《中國地震烈度區(qū)劃圖》，XXXX市地震基本烈度為6度。.設計主要參數(shù)4.2.1該建筑為商住綜合樓，共十七層，總高度為9.9米。建筑結構安全等級為二級，本工程抗震設防烈度按6度設防，結構抗震等級按規(guī)范確定。

4.2.2活荷載取值按《建筑結構荷載規(guī)范》GB50009-2001。.2.3上部結構選型該建筑物主樓地上十七層，為滿足適用安全、經(jīng)濟、施工方便，選用的抗震結構體系應具有必要的強度，良好的變形能力和耗能能力，合理的地震傳遞途徑，因此，本結構擬采用全現(xiàn)澆框架剪力墻結構。為減輕建筑物總體重量，減少各構件截面尺寸，建筑物除外墻采用實體隔熱材料墻體外，內(nèi)墻采用輕質(zhì)砌體。.2.4基礎選型因本工程尚無地質(zhì)勘探資料，根據(jù)現(xiàn)場踏勘及類比附近同類場地情況，因此，初步考慮主樓采用樁基，樁基以大孔徑鉆孔灌注樁為宜，基礎及地下室施工應盡量避開雨季。第五章給排水設計5.1設計依據(jù)《高層民用建筑設計防火規(guī)范》；《建筑給排水設計規(guī)范》；《建筑滅火器配置規(guī)范》其它行政和行業(yè)規(guī)范規(guī)定等。5.2用水量5.3給水給水水源是當?shù)胤稀渡铒嬘盟畼藴省返某鞘凶詠硭?，第一至三層由外網(wǎng)壓力直接供給，四層及四層以上部分由生活變頻供水設備供水。在大樓地下層設消防水池和生活水池各一個，泵房設生活變頻供水設備一套，消火栓泵和自動噴淋泵各2臺。.4消火栓系統(tǒng)根據(jù)《高規(guī)》確定本樓為二類建筑，設置消火栓系統(tǒng)和自動噴水滅火系統(tǒng)。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)豎向不分區(qū)。最不利點消火栓靜水壓≧7米水柱，由高層屋頂水箱保證。地下停車庫、一層門面和二、三層辦公設自動噴水滅火系統(tǒng)。.5排水大樓排水采用雨、污水分流，主樓衛(wèi)生間采用單立管排水系統(tǒng)，所有底層排水均單獨排出。糞便污水經(jīng)化糞池處理后污水排入市政排水管。.6雨水屋面、道路和南面雨水由室外雨水管匯集后入城市雨水管網(wǎng)。.7滅火器配置大樓各層根據(jù)其使用功能，按《建筑滅火器配置規(guī)范》設置干粉滅火器若干。第六章供電設計6.1負荷估算根據(jù)大樓不同功能，按單位面積負荷估算，設備安裝容量為2660KW，計算負荷為1190KW。.2電源及變配電

大樓在地下一層設置一個10/0.4KV變配所，由兩個大于或等天35KV/10KV區(qū)域變電站各引1路獨立的10KV高壓電源至大樓變配電所，高壓開關柜，變配電所由設置兩臺800KVA干式變壓器，低壓采用單母線分段運行，大樓內(nèi)的消防設備均采用雙電源至投射式供電。.3配電系統(tǒng)本大樓屬二類高層建筑，大樓內(nèi)消防水泵、防排煙風機、應急照明等消防負荷及客梯、生活泵等按二級負荷配電，其余按三級負荷配電。6.4應急照明在大樓樓梯間、電梯前室、出入口分別設層間顯示、疏散指示用的應急燈，在地下車庫、變配電室、消防水泵房、消防控制室、重要管理用房等處設置應急照明燈，采用雙電源切換事故照明供電。6.5低壓配電干線0.38/0.22KV低壓側采用單母線分段，以放射式和混合式對全大樓供電，低壓配電干線以阻燃分支電纜線為主，垂直干線在電纜井內(nèi)明敷，水平干線和分支線于梁下以電纜線槽或阻燃型線管敷設。.6主要自動控制系統(tǒng)設計1、消防聯(lián)動控制系統(tǒng)：消防水泵可由一層消防控制室發(fā)出指令，也可由各層消火栓內(nèi)啟動按鈕及信號閥動作啟動水泵，或在消防泵現(xiàn)場控制水泵啟停。2、污水泵由現(xiàn)地水位自動控制器控制，也可以手動控制。、生活水泵由屋頂水箱液位控制器自動控制水泵的啟停。、防排煙風機采用消防控制室聯(lián)動控制及現(xiàn)場控箱上手動控制。、室外照明系統(tǒng)采用光電控制。6.7主要用房照明標準、光源種類、照明型式1、門廳、電梯前室35~75LX，白熾燈吸頂或嵌裝為主。、商場200~300LX，辦公100~20LX，熒光燈。、汽車庫20~75LX熒光燈。4、住宅臥室、客廳、廚房等20~50LX白熾燈吊裝或吸頂。.8接地方式本工程按二類防雷標準設計，為防止直接雷，屋頂設置避雷帶，為防止側擊雷，六層以上每隔三層沿建筑物外墻水平暗敷一圈25×5鍍鋅扁鋼，并與金屬窗焊接成電氣通路，利用建筑物基礎內(nèi)鋼筋作接地體，在變電所基礎內(nèi)和電纜溝內(nèi)明敷閉合接地網(wǎng)，并垂直上引至各層，接在裝置與配電設備外殼連成一體。.9需要說明的其它問題.9.1電氣設計依據(jù)

1）民用建筑電器設計規(guī)劃JG/T16-92；）高層民用建筑設計防火規(guī)范GB50045-95；）建筑物防雷設計規(guī)范GB50057-94；4）XXXXXXX方案設計要求及建筑、給排水等專業(yè)提供的資料。.9.2設計范圍 1）大樓的供配電；2）動力設計、電力布置及控制；）消防系統(tǒng)設計；4）照明設計設計僅做到預留管至配電箱）；）防雷及接地系統(tǒng)設計。第七章弱電設計7.1綜合布線7.1.1大樓按綜合布線系統(tǒng)設計，總配線箱設在一層與電信部門光纜連厄瓜多爾德爾西水電站工程液壓啟閉機及其附屬設備投標設計說明書1 溢洪道弧門及舌瓣門、泄洪排沙底孔、沖沙底孔液壓啟閉機1.1 概述 1.1.1 設備組成本工程液壓設備包含溢洪道弧形工作閘門及舌瓣門液壓啟閉機2套、泄洪排沙底孔弧形工作閘門液壓啟閉機2套、沖沙底孔弧形工作閘門液壓啟閉機1套。每套溢洪道弧門液壓啟閉機的組成包括：2套油缸總成、2套閘門開度檢測裝置、1套液壓泵站設備及相應的液壓管路系統(tǒng)、1套現(xiàn)地電氣控制柜和動力柜及其附件、專用檢修工具等。每套液壓泵站設備包括1套油箱及其附件、2套液壓泵電動機組，1套集中控制功能塊等。每套舌瓣門液壓啟閉機的組成包括：2套油缸總成、1套閘門開度檢測裝置、1套控制閥組及相應的液壓管路系統(tǒng)等。每套泄洪排沙底孔弧門液壓啟閉機的組成包括：1套油缸總成、1套閘門開度檢測裝置、1套液壓泵站設備及相應的液壓管路系統(tǒng)、1套現(xiàn)地電氣控制柜和動力柜及其附件、專用檢修工具等。每套液壓泵站設備包括1套油箱及其附件、2套液壓泵電動機組，1套集中控制功能塊等。每套沖沙底孔弧門液壓啟閉機的組成包括：1套油缸總成、1套閘門開度檢測裝置、1套液壓泵站設備及相應的液壓管路系統(tǒng)、1套現(xiàn)地電氣控制柜和動力柜及其附件、專用檢修工具等。每套液壓泵站設備包括1套油箱及其附件、2套液壓泵電動機組，1套集中控制功能塊等。 1.1.設備供貨范圍說明

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投標設計說明書

第一章

總則

1. 1設計依據(jù)及基礎資料 1、XXXX設計方案招標文件。

2、XXXX市規(guī)劃管理局有關XXXX規(guī)劃設計條件。、湖南省XXXXXXX有限公司提供的XXXX設計任務書。、湖南省XXXXXXX有限公司提供的XXXX用地紅線圖。、國家現(xiàn)行建筑設計規(guī)程、規(guī)范。 1.基地概況

第 1 頁

XXXX商住綜合樓地處II類地區(qū)，南臨展覽館路，西臨二環(huán)線,規(guī)劃總用地12814平方米，其中規(guī)劃凈用地為9879平方米。整個基地呈長方形狀，地勢平坦，交通便利，用地商業(yè)價值較高

三、論文資料，急要，跪求！

摘要：Landscape Architecture在國外是與建筑學、城市規(guī)劃相提并列的，而不是從屬的學科。一些詞典和有些同志都采用了“風景建筑(學)”或“景觀建筑(學)”的譯法，這樣很容易給人造成Landscape Architecture是建筑學的一部分(門類)或一門新的分支學科的印象，而該專業(yè)無論在專業(yè)起源、學科內(nèi)容以及位置諸多方面都與國內(nèi)的園林專業(yè)很相似。景觀設計是環(huán)境設計的組成部分，大到綿延幾十公里的風景區(qū)規(guī)劃，小到十幾平方米的庭院設計，都屬于景觀設計的范疇。景觀的設計就是土地的設計，它的基本原則為：認識人性，尊重人；認同自然過程，尊重自然，尊重土地之“神”。景觀設計是指通過對環(huán)境的設計使人與自然相互協(xié)調(diào)，和諧共存。

關鍵詞：景觀；景觀設計；風景園林；城市設計；土地設計；學科；景觀設計師；

Landscape Architecture是國際通用的學科代名詞，國內(nèi)對它已經(jīng)不再陌生。但是，從一些英漢詞典、城規(guī)和建筑與園林等專業(yè)期刊和譯著、國家發(fā)布的科技名詞等出版物中出現(xiàn)的Landscape Architecture一詞來看，對該名詞術語的理解與翻譯卻存在較大差異與分歧，譯名就有造園學、景觀建筑學、風景建筑學、景園建筑學、園林建筑學、風景園林學、園林學等。

Landscape Architecture作為學科名詞術語，其產(chǎn)生可以追溯到十九世紀中葉美國的早期園林實踐活動，尤其是城市公園運動對該專業(yè)的形成起到了推波助瀾的作用。盡管此時整個園林的中心仍在歐洲，特別是十八至十九世紀的英國自然風景園(Landscape garden)對美國園林界的影響很大，傳統(tǒng)專業(yè)術語Landscape Gardening和Landscape gardener仍然廣泛應用。在Landscape Architecture成為學科名詞之前，首先出現(xiàn)的是職業(yè)稱謂Landscpe architect。該名稱的出現(xiàn)與被稱為美國園林之父的園林設計師奧姆斯特德(FrederickL．Olmsted)及其合作的建筑師弗克斯(Calvert Yaux)有關。到二十世紀仍有相當一部分設計師使用Landscape gardener。另外一部分設計師則更傾向于Landscape designer或landscape engineer。關于用Landscape Architecture作為學科名詞，伴隨著該詞的產(chǎn)生就充滿著爭議。奧姆斯特德對用Landscape Architecture作為學科名詞既感到不滿意，也感到十分困惑。由于當時沒有人面對新的環(huán)境與實踐提出更恰當?shù)拿Q，雖然Landscape Gardening當時仍然是較盛行的術語，但是Landscape Architecture一詞也逐漸使用與流行起來。英國園林學者普雷斯(R．A．Preece)在談到Landscape Architecture定義時認為，從一個專業(yè)所主要關心的內(nèi)容中就能夠了解到一個專業(yè)的范圍性質(zhì)及發(fā)展方向，他認為Landscape Architecture是唯一將主要職責放在改善室外空間(outdoor space)質(zhì)量之中的專業(yè)。美國園林設計大師海爾普林早在60年代就對Landscape Architecture的專業(yè)性質(zhì)與方向做過精辟的論述：園林學主要的興趣在開放空間(open space)及其相關的領域，并且強調(diào)這些空間設計的意義、重要性和可用性。由美國威斯康星大學堤謝爾(William H．Tishler)教授任主編，40多位著名專家學者合力編著的《American Landscape Architecture：Designers and Places》(1989)一書介紹了美國園林發(fā)展史上有代表性的設計師和所涉及的主要專業(yè)活動領域，絕大部分內(nèi)容與國內(nèi)園林專業(yè)從事的實踐工作相同或性質(zhì)相似。對于20世紀Landscape Architecture這一學科和職業(yè)，IFLA在其章程的宗旨中是這樣闡述的："鑒于世界各國人民的長遠健康、幸福和歡樂，是要建立在人們與他們的生存環(huán)境和諧共處和明智地利用資源的基礎之上的：又由于那些增長的人口，加之迅速發(fā)展的科學技術能力，導致了人們在社會上、經(jīng)濟上和物質(zhì)上對資源需求的不斷增長!又由于為了滿足那些對資源不斷增長的需求而不致惡化環(huán)境和浪費資源，這就要有一種與自然系統(tǒng)，自然界的演化進程和人類社會發(fā)展的關系相密切聯(lián)系的專門知識，專門技能和專門經(jīng)驗。這些專門的合格的知識、技能和經(jīng)驗，我們已在Landscape Architecture這個專業(yè)的實踐工作中找到了。"1986年3月，在美國哈佛大學設計研究生院舉辦的國際大地規(guī)劃教育學術會議(World Conference。n Education For Landscape Planning)明確闡述了關于Landscape Planning學科的含義："這是一門多學科的綜合性科學，其重點領域關系到土地利用、自然資源的經(jīng)營管理、農(nóng)業(yè)地區(qū)的發(fā)展與變遷、大地生態(tài)、城鎮(zhèn)和大都會的景觀。" 可見這一學科的最現(xiàn)代觀念已經(jīng)擴展到"地球表層規(guī)劃"了。

綜上所述，我認為Landscape Architecture在國外是與建筑學、城市規(guī)劃相提并列的，而不是從屬的學科。如果僅僅用“××建筑學”來翻譯的話，很容易給人造成Landscape Architecture是建筑學的一部分(門類)或一門新的分支學科的印象?？墒侨魏螐V義建筑學，大建筑學是不能把L．A．包涵在內(nèi)的。建筑學(Architecture)是用無生命的材料來進行設汁的藝術和科學的綜合學科。風景園林學(Landscape Architecture)是用有生命的材料和與植物群落、自然生態(tài)系統(tǒng)有關的材料進行設計的藝術和科學的綜合學科，兩者顯然是不能互相替代的。雖然國外一些先進國家的Landscape Architecture學科專業(yè)面要寬、涉足的內(nèi)容要多，與其他學科滲透的程度要深，但是，專業(yè)的性質(zhì)是相同的，產(chǎn)生和發(fā)展的脈胳是一致的。所以我認為將Landscape Architecture翻譯為“園林”，“風景園林”和“大地景觀設計”等會更貼切一些。

在當前社會，園林學科的研究內(nèi)容和職業(yè)范圍主要有城市景觀規(guī)劃，農(nóng)村景觀規(guī)劃，園林風景區(qū)的景觀規(guī)劃和自然保護區(qū)的景觀規(guī)劃等等，而且現(xiàn)在園林已經(jīng)不僅僅是解決中國的塊綠地問題，我們是要解決中國未來13億人的生存問題，健康問題，安全問題的。在人類進入21世紀以后，一是已經(jīng)建立起一個以綠色生物系統(tǒng)工程為主的新學科，這個新的綜合工程學科，是在"人工環(huán)境"(如城市、村莊、工廠、礦山等等)中，建立綠色生物系統(tǒng)工程，與土木工程和建筑工程系統(tǒng)融合而成為一體，建成一個安全、衛(wèi)生、寧靜、健康、舒適、美觀、文明的，適于人類生存的"人居環(huán)境"("EK-ISTICS")；二是對人工環(huán)境以外的"人類自然環(huán)境"(man“s physical environment)，例如國家森林保護區(qū)、國家自然保護區(qū)、自然紀念物保護區(qū)、國家天然公園、冰川、峽谷、水系、海洋、沙漠、山岳、湖泊、草原、濕地等自然環(huán)境，提出保護對策及從事保護區(qū)的規(guī)劃工作等等。這一學科是以"生物、生態(tài)學科"為主，并與其他非生物學科(例如土木、建筑、城市規(guī)劃)、哲學、歷史和文學藝術等學科相結合的綜合學科。它的基礎知識包括地質(zhì)學、自然地理、土壤學、氣象等自然科學，生物學、植物學、生態(tài)學等生物科學；園藝學、林學等農(nóng)業(yè)應用科學；以及文學、藝術、美學等多學科相綜合的新的綠色生物系統(tǒng)工程學科。它包括從古典的小面積的庭園、花園、公園等地形地貌設計，道路、建筑，疊石堆山及種植設計，一直到現(xiàn)代整個大城市園林綠地系統(tǒng)工程的規(guī)劃設計和建設；從一個小園林的設計一直到宏觀的，涉及土地利用、自然資源的經(jīng)營管理、農(nóng)業(yè)區(qū)域的變遷與發(fā)展、大地生態(tài)的保護、城鎮(zhèn)和大城市的園林綠地系統(tǒng)規(guī)劃；同時運用現(xiàn)代尖端科學技術，如航測遙感技術和衛(wèi)星遙感技術的應用和計算機技術的應用等內(nèi)容。景觀設計師具有其他專業(yè)所不可替代的責任和優(yōu)勢。

從工業(yè)革命和城市化(18世紀中葉)以前到今天，園林學科的發(fā)展經(jīng)歷了造園時代，風景造園時期(Landscape Gardening)等階段，園林學科也從單純的“在一定的地域運用工程技術和藝術手段，通過改造地形（或進一步筑山、疊石、理水）、種植樹木花草、營造建筑和布置園路等途徑創(chuàng)作而成的美的自然環(huán)境和游憩境域”，演變成了迅速發(fā)展，工作領域越來越大．包括新城鎮(zhèn)的規(guī)劃、擴建、改建，公路和道路、國家天然公園、水庫修建、森林、礦區(qū)和工業(yè)區(qū)重建等工作的一門學科。自20世紀60年代以后，以麥克哈格(McHarg)的《設計結合自然》(Design with Nature)(1969)為代表的(景觀)生態(tài)規(guī)劃，早已賦予LA學科從拯救城市走向拯救人類、拯救大地的歷史使命。你家后花園的月季花死了關我什么事！正如麥克哈格所說：“不要問我你家花園的事情，也不要問我你那區(qū)區(qū)花草或你那棵將要死去的樹木……，我們(景觀設計師)是要告訴你關于生存的問題，我們是來告訴你世界存在之道的，我們是來告訴你如何在自然面前明智地行動的”。從這一點來說，園林學科已經(jīng)進入了一個新的，即“大地規(guī)劃”的時代。

結語：景觀是一個綜合的整體，它是在一定的經(jīng)濟條件下實現(xiàn)的，必須滿足社會的功能，也要符合自然的規(guī)律，遵循生態(tài)原則，同時還屬于藝術的范疇，缺少了其中任何一方，設計就存在缺陷。雖然由于文化的不同，觀念的不同，每個設計師有自己側重的方面。但是景觀設計作品如要有持久的生命力，必定是在總體上達到了這些因素的互相平衡，而其中又以一至二個因素特別突出。因而不難理解為什么有人批評某些生態(tài)主義設計過于平淡而缺乏藝術的價值，或者過于強調(diào)自然而忽略了人的需求。一些純粹功能主義的作品雖有良好的社會性，但卻與文化、自然隔絕，同時不具備相當?shù)乃囆g水準，這樣的作品很難引起人們的關注。同樣，盲目地追求文化、藝術性，但卻連基本的使用功能都沒有很好地滿足的設計也不可能成為優(yōu)秀的設計。景觀設計涉及科學、藝術、社會及經(jīng)濟等諸多方面的問題，它們相互間密不可分，相輔相成。功能合理、滿足了不同人廣泛的使用需要的作品，意味著是高效的，而一定的資源投入產(chǎn)生了最大的效益，也意味著符合一定的生態(tài)原則；人類的資源是有限的，最容易得到的資源就是通過高效利用現(xiàn)有資源，而節(jié)約下來的那部分資源，所以生態(tài)主義已經(jīng)從一種實驗或意識變?yōu)榕c經(jīng)濟密切相關的因素；而藝術的作品，意味著具有引人注目的潛質(zhì)，它可以改善一個地區(qū)的視覺環(huán)境，提升一個地塊的價值，這又與社會經(jīng)濟聯(lián)系在一起。今天更多的景觀設計師追求的是這些因素之間的平衡，即具有合理的使用功能、良好的生態(tài)效益和經(jīng)濟效益及高質(zhì)量的藝術水準的景觀。今天的景觀設計，呈現(xiàn)一種多元化的發(fā)展趨勢。雖然功能至上的思想受到質(zhì)疑，但功能一直受到關注，藝術、裝飾、形式又得到重視；傳統(tǒng)園林的價值也得到尊重，古典的風格也可以被接受；其它學科的介入使其知識領域更為廣闊；科學和技術的進步又使得景觀設計出現(xiàn)更多的可能性、出現(xiàn)了更多全新的形式，現(xiàn)代景觀變得更富有包容性。社會的發(fā)展使景觀的內(nèi)容不斷發(fā)展，新的景觀類型的出現(xiàn)，對設計師提出了新的挑戰(zhàn)。今天的景觀設計變得越來越豐富多彩，風格也越來越多樣，它們的價值還有待經(jīng)受時間的檢驗。但是那些具有長久生命力的作品應該是與時代精神息息相關的藝術品，它們吸收了歷史的精神、但決不模仿固有的風格，它們符合科學的原則、反映了社會的需要、技術的發(fā)展、新的美學觀念和價值取向。

參考文獻：

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《風景園林(LANDSCAPE ARCHITECTURE) 從造園術、造園藝術、風景造園到風景園林、地球表層規(guī)劃》作者：孫筱祥《中國園林》2002/4

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《土地的設計：景觀的科學與藝術》作者：俞孔堅發(fā)表:《規(guī)劃師》2004-2

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《可持續(xù)設計：從概念到實施》作者：孫成仁鄭聲軒發(fā)表：《新建筑》2002(01):51-54

四、上海市城市規(guī)劃條例實施細則

2015年，上海GDP居中國城市第一位，亞洲城市第二位，僅次于日本東京。上海是全球著名的金融中心，這么發(fā)達的經(jīng)濟肯定是與其城市規(guī)劃有關，下面由我為大家整理的上海市城市規(guī)劃條例實施細則，希望對大家有幫助!

上海市城市規(guī)劃條例實施細則

第一章總則

第一條 (目的)

為實施《上海市城市更新實施辦法》(以下簡稱《辦法》“”)，規(guī)范本市城市更新活動，建立科學、有序的城市更新實施機制，制定本細則。

第二條 (工作原則)

城市更新應當堅持以下原則：

規(guī)劃引領，有序推進。落實區(qū)域評估、整體更新的要求，發(fā)揮規(guī)劃的引領作用，依法推進試點，實現(xiàn)動態(tài)、可持續(xù)的有機更新。

注重品質(zhì)，公共優(yōu)先。堅持以人為本，激發(fā)都市活力，提升城市品質(zhì)和功能，優(yōu)先保障公共要素，改善人居環(huán)境，增強城市魅力。

多方參與，共建共享。搭建實施平臺，創(chuàng)新規(guī)劃土地政策，使多元主體、社會公眾、多領域?qū)I(yè)人士共同參與，實現(xiàn)多方共贏。

第三條 (城市更新工作領導小組)

城市更新工作領導小組由市政府及相關管理部門組成，

負責領導全市城市更新工作，對全市城市更新工作涉及的重大事項進行決策。城市更新工作領導小組下設辦公室，辦公室設在市規(guī)劃和國土資源主管部門，負責制定工作機制，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)相關部門工作，完善配套政策。

第四條 (市規(guī)劃和國土資源主管部門的職責)

市規(guī)劃和國土資源主管部門應當根據(jù)《辦法》及本細則的規(guī)定負責城市更新的日常管理工作，包括制定技術規(guī)范、管理規(guī)程，組織、協(xié)調(diào)和監(jiān)督全市的城市更新工作，指導城市更新的實施，開展城市更新政策的宣傳工作。

第五條 (區(qū)縣人民政府的職責)

區(qū)縣人民政府應當根據(jù)《辦法》及本細則的規(guī)定，負責本轄區(qū)內(nèi)的城市更新工作，包括制定城市更新區(qū)域評估報告和實施計劃;指定相應部門作為專門的組織實施機構，協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)的城市更新工作;定期評估城市更新項目的實施情況，督促更新項目依法合規(guī)并按計劃落實。

第二章城市更新區(qū)域評估

第六條 (區(qū)域評估的工作要求)

區(qū)縣規(guī)劃和土地管理部門應會同區(qū)縣相關部門、街道辦事處或鎮(zhèn)政府組織開展區(qū)域評估，確定地區(qū)更新需求，進行地區(qū)公共要素評估，劃定城市更新單元(以下簡稱“更新單元”)，明確適用更新政策的范圍和要求，形成區(qū)域評估報告報審稿。

區(qū)域評估工作包括基礎準備、編制區(qū)域評估報告、審批三個階段。

(一)基礎準備：區(qū)縣規(guī)劃和土地管理部門組織相關部門和規(guī)劃編制單位，啟動開展區(qū)域評估工作，依據(jù)上位規(guī)劃，以控制性詳細規(guī)劃為基礎，研究區(qū)域發(fā)展背景和趨勢，確定評估范圍、完成資料整理和匯總工作。

(二)編制區(qū)域評估報告：區(qū)縣規(guī)劃和土地管理部門組織意見征詢，就評估區(qū)域的發(fā)展需求、公共要素建設需求等，征詢各方意見，形成區(qū)域評估報告初稿。市更新工作領導小組辦公室應當就區(qū)域評估報告初稿出具意見，編制單位據(jù)此完善區(qū)域評估報告，形成報審稿。

(三)審批：由區(qū)縣規(guī)劃和土地管理部門將區(qū)域評估報告報審稿報區(qū)縣人民政府，經(jīng)區(qū)縣人民政府常務會議審議通過后，由區(qū)縣人民政府批準并送城市更新工作領導小組辦公室備案。

第八條 (區(qū)域評估的范圍)

根據(jù)更新區(qū)域的類型和發(fā)展目標確定區(qū)域評估的范圍。應按照系統(tǒng)性、整體性的要求開展區(qū)域評估，控制性詳細規(guī)劃編制單元是開展區(qū)域評估的基本范圍。

對于實施條件成熟、更新規(guī)模較小、更新訴求明確的零星城市更新項目，也可以以該項目所在地塊為核心，適當擴大到周邊區(qū)域開展局部評估。

城市更新區(qū)域評估應形成區(qū)域評估報告，主要內(nèi)容包括：

(一)開展公共要素的評估。應按照公共要素的評估方法，對城市功能、公共服務配套設施、歷史風貌保護、生態(tài)環(huán)境、慢行系統(tǒng)、公共開放空間、基礎設施和城市安全等方面的公共要素進行重點評估。

(二)劃定更新單元范圍。將現(xiàn)狀情況較差、民生需求迫切、近期有條件實施建設的地區(qū)，劃為更新單元。更新單元一般最小由一個街坊構成，是編制城市更新實施計劃的基本單位，更新單元內(nèi)的更新項目可按本細則相關規(guī)定適用規(guī)劃土地政策。

(三)明確各更新單元的公共要素清單。結合區(qū)域評估中對各公共要素的建設要求，以及相關規(guī)劃土地政策，明確各更新單元內(nèi)應落實的公共要素的類型、規(guī)模、布局、形式等要求。

第十條 (公共要素的評估方法)

根據(jù)地區(qū)發(fā)展的目標定位，從四個方面對地區(qū)的公共要素開展評估：

(一)評估已批控制性詳細規(guī)劃的實施情況。比對更新區(qū)域所涉及的控制性詳細規(guī)劃，摸清公共要素的規(guī)劃和建設實施情況。對規(guī)劃未實施的公共要素應進一步評估其在更新單元內(nèi)實施的必要性和可行性;

(二)評估相關標準的實施。比對《上海市控制性詳細

規(guī)劃技術準則》(以下簡稱“技術準則”)中的標準要求，或者已經(jīng)市規(guī)劃和國土資源主管部門等部門認定但尚未納入技術準則的新標準、新要求，對現(xiàn)狀公共要素的達標情況進行評估，確定需補充或提升的公共要素;

(三)調(diào)研地區(qū)發(fā)展的實際訴求。應廣泛征集公眾意見，對當?shù)鼐用?、主要企業(yè)、相關政府部門等展開更新需求調(diào)研，將有必要、可實施的公共要素需求納入公共要素清單;

(四)研究地區(qū)發(fā)展的趨勢和需求。城市發(fā)展目標較高的區(qū)域，建議對標國際案例，結合地區(qū)發(fā)展趨勢，對地區(qū)更新的需求作出分析和判斷，提出需進一步優(yōu)化的公共要素。

第十一條 (公共要素的重點評估內(nèi)容)

應依據(jù)上位規(guī)劃確定的地區(qū)功能定位和發(fā)展目標，系統(tǒng)性地提出該地區(qū)亟待改善的公共要素類型和規(guī)劃要求，重點包括以下內(nèi)容：

(一)完善城市功能。按照全球城市的發(fā)展目標，針對公共活動中心、居住社區(qū)、產(chǎn)業(yè)社區(qū)等不同功能區(qū)域，評估地區(qū)主要功能是否符合區(qū)域發(fā)展的導向和目標;評估業(yè)態(tài)的適宜性、多元性和復合性，提升區(qū)域活力，創(chuàng)造便捷生活。

(二)完善公共服務配套設施。按上位規(guī)劃確定的市級、區(qū)級公共服務設施的布局要求，評估其實施情況，提出完善和落實的要求;按技術準則或相關行業(yè)標準，以慢行為導向，分析不同人群的生產(chǎn)、生活需求，評估社區(qū)級公共服務設施的類型、布局和規(guī)模等要求;通過居民、企業(yè)等需求調(diào)研，

評估社區(qū)以下級配套服務設施的類型、布局和規(guī)模等要求。

(三)加強歷史風貌保護。評估本區(qū)域的城市空間景觀特征和風貌特色;結合地區(qū)人文歷史特點，評估區(qū)域內(nèi)值得保護、保留、修繕的文化風貌要素，包括體現(xiàn)人文特色的建筑、城市雕塑、城市家具以及具有文化氛圍的市民活動空間。

(四)改善生態(tài)環(huán)境。評估生態(tài)街區(qū)建設的水平，包括各類綠地的布局、規(guī)模和覆蓋率等;提出綠色建筑的建設要求;評估區(qū)域內(nèi)的土壤、水環(huán)境等是否符合環(huán)境安全要求。

(五)完善慢行系統(tǒng)。針對不同類型的區(qū)域，根據(jù)技術準則的要求評估慢行系統(tǒng)的網(wǎng)絡化程度和便捷度;評估慢行通道是否與公交站點、軌交站、出行目的地等聯(lián)系緊密及其舒適程度;結合地下空間的綜合利用，完善慢行系統(tǒng)。

(六)增加公共開放空間。按照不同類型區(qū)域內(nèi)人群的活動特征，評估公共空間體系的完整性、便捷度和舒適度，完善場所功能，提升公共空間的品質(zhì)，包括空間氛圍、建筑界面、視覺變化、環(huán)境設計等。

(七)改善城市基礎設施，保障城市安全。評估區(qū)域交通服務水平，完善道路系統(tǒng)，改善交通、市政基礎設施;完善防災避難場所、無障礙設計等。

第十二條 (更新單元的劃定原則)

符合下列情形之一的，可劃定為更新單元：

(一)地區(qū)發(fā)展能級亟待提升、現(xiàn)狀公共空間環(huán)境較差、建筑質(zhì)量較低、民生需求迫切、公共要素亟待完善的區(qū)域;

(二)根據(jù)區(qū)域評估結論，所需配置的公共要素布局較為集中的區(qū)域;

(三)近期有條件實施建設的區(qū)域，即物業(yè)權利主體、市場主體有改造意愿，或政府有投資意向，利益相關人認同度較高，近期可實施性較高的區(qū)域;

第十三條 (區(qū)域評估階段的公眾參與)

區(qū)域評估階段應當就本地區(qū)發(fā)展目標、發(fā)展需求和民生訴求等廣泛征集公眾意見。

公眾參與的對象應當包括本地居民、街道或鎮(zhèn)政府以及利益相關人。當評估區(qū)域的區(qū)位重要或?qū)嶋H情況較復雜時，可進一步征詢市更新辦公室、政府相關部門、人大代表、政協(xié)委員及專家學者的意見。

公眾參與方式可為問卷調(diào)查、訪談、座談、意見征詢會、網(wǎng)上征詢等。區(qū)縣規(guī)劃和土地管理部門應及時匯總并處理公眾意見，形成專題材料納入?yún)^(qū)域評估報告。

第十四條 (區(qū)域評估與控詳規(guī)劃的關系)

涉及控制性詳細規(guī)劃調(diào)整的，由區(qū)縣規(guī)劃和土地管理部門根據(jù)區(qū)域評估報告明確的規(guī)劃調(diào)整要求，編制控制性詳細規(guī)劃設計任務書，同步上報市規(guī)劃和國土資源主管部門。區(qū)域評估報告由區(qū)縣人民政府批復并送市更新工作領導小組辦公室備案通過的，由市規(guī)劃和國土資源主管部門同步完成規(guī)劃設計任務書審核或備案，啟動控規(guī)調(diào)整工作。

第三章城市更新實施計劃

第十五條 (實施計劃的工作要求)

區(qū)縣人民政府指定的組織實施機構應當會同街道辦事處和鎮(zhèn)政府、區(qū)縣人民政府相關部門，組織更新單元內(nèi)的各更新主體編制城市更新實施計劃(以下簡稱“實施計劃”)。

第十六條 (實施計劃的編制方法)

實施計劃應以更新單元為編制范圍，明確單元內(nèi)的城市更新項目和更新項目主體。按照本細則適用更新規(guī)劃土地政策，編制形成各更新項目的意向性方案。組織實施機構匯總各更新項目意向性方案，經(jīng)統(tǒng)籌優(yōu)化后編制更新單元建設方案，與更新項目主體簽訂項目協(xié)議，一并納入實施計劃報批。

第十七條 (明確更新項目和更新項目主體)

組織實施機構應組織更新單元內(nèi)有意愿參與城市更新的現(xiàn)有物業(yè)權利人進行協(xié)商，明確更新項目和更新項目主體，統(tǒng)籌考慮公共要素的配置要求和現(xiàn)有物業(yè)權利人的更新需求，確定各項目內(nèi)的公共要素分配以及相應的更新政策應用等。

一個更新單元內(nèi)可以有一個或多個城市更新項目。更新項目主體可以由現(xiàn)有物業(yè)權利人或現(xiàn)有物業(yè)權利人組成聯(lián)合體擔任，現(xiàn)有物業(yè)權利人可以委托或引入其他符合規(guī)定的單位作為建設投資主體或物業(yè)經(jīng)營者，共同參與城市更新項目的實施。

第十八條 (編制更新項目意向性方案)

單元內(nèi)各更新項目主體應根據(jù)協(xié)商確定的公共要素分配和相應的更新政策應用，委托專業(yè)機構編制建設項目意向性方案，落實公共要素，經(jīng)現(xiàn)有物業(yè)權利人協(xié)商一致后，提交組織實施機構。

更新項目意向性方案的內(nèi)容包括：項目所在地現(xiàn)狀分析、更新目標、項目設計方案、公共要素的規(guī)模和布局、資金來源與安排、實施推進計劃等。

第十九條 (編制更新單元建設方案)

組織實施機構牽頭匯總各更新項目意向性方案，統(tǒng)籌優(yōu)化并與各更新項目主體協(xié)商后，形成更新單元的初步建設方案，開展公眾意見征詢，修改完善后形成更新單元建設方案。

更新單元建設方案的編制應遵循以下原則：

(一)優(yōu)先保障公共要素。按區(qū)域評估報告的要求，落實各更新單元范圍內(nèi)的公共要素類型、規(guī)模和布局等。

(二)充分尊重現(xiàn)有物業(yè)權利人合法權益。通過建設方案統(tǒng)籌協(xié)調(diào)現(xiàn)有物業(yè)權利人、參與城市更新項目的其他主體、社會公眾、利益相關人等的意見，在更新單元范圍內(nèi)平衡各方利益。

(三)協(xié)調(diào)更新單元內(nèi)各地塊的相鄰關系。應系統(tǒng)安排跨項目的公共通道、連廊、綠化空間等公共要素，重點處理相互銜接關系。

第二十條 (實施計劃階段的公眾參與)

通過更新項目意向性方案和更新單元建設方案的編制，實現(xiàn)現(xiàn)有物業(yè)權利人和政府相關部門的協(xié)商，提高更新實施計劃的合理性和可實施性。鼓勵規(guī)劃、建筑、交通、環(huán)境、社會、經(jīng)濟、文化等多領域?qū)I(yè)人士和市民共同參與方案制定，必要時可開展方案征集。

更新單元建設方案草案完成后，組織實施機構應當組織現(xiàn)有物業(yè)權利人、相關政府部門、專業(yè)人士、利益相關人等，就更新單元建設方案草案確定的公共要素、規(guī)劃相鄰關系等征詢公眾意見。意見征詢的方式可為座談會、論證會、網(wǎng)上征詢等。組織實施機構應及時組織匯總并處理公眾意見，形成專題材料納入實施計劃。

實施計劃若涉及控制性詳細規(guī)劃調(diào)整的，應按控規(guī)編制程序開展規(guī)劃公示。

第二十一條 (簽訂項目協(xié)議)

組織實施機構應按照確定的更新單元建設方案與各更新項目主體簽訂項目協(xié)議。

項目協(xié)議的主要內(nèi)容包括：明晰更新項目的實施主體，明確該項目承擔的公共要素等建設義務，以及相應的規(guī)劃土地政策適用條款;明確更新項目的建設規(guī)模、改造方式;規(guī)定更新項目的完成時限;如有國資參與的更新項目，應在協(xié)議內(nèi)明確資金安排計劃，設立資金監(jiān)管賬戶或其他監(jiān)管措施;對于跨項目的公共通道、連廊等公共要素，應協(xié)商明確

設施權屬、建設、運營管理的權利和義務;雙方約定的其他事項等。

第二十二條 (審批實施計劃)

組織實施機構匯總更新單元建設方案、各更新項目協(xié)議等各方面成果，形成實施計劃，報區(qū)縣人民政府批準，送市更新工作領導小組辦公室備案。

第二十三條 (實施計劃與控詳規(guī)劃的關系)

實施計劃若涉及控制性詳細規(guī)劃調(diào)整的，控制性詳細規(guī)劃組織編制單位應同步組織修編、增補或調(diào)整控制性詳細規(guī)劃，包括普適圖則和附加圖則。實施計劃上報區(qū)縣人民政府審批之前，應先將修編、增補或調(diào)整后的控制性詳細規(guī)劃報原控制性詳細規(guī)劃審批部門批準。

已經(jīng)區(qū)縣人民政府審批的區(qū)域評估報告如未涉及控制性詳細規(guī)劃調(diào)整，實施計劃階段提出控規(guī)調(diào)整需求的，必要時應重新開展區(qū)域評估。

第二十四條 (更新項目的實施)

市、區(qū)縣規(guī)劃和土地管理部門按管理權限，依據(jù)已批準的控制性詳細規(guī)劃核提更新項目的規(guī)劃設計要求，并按照實施計劃，納入土地出讓合同進行全生命周期管理。

建設單位應當按照更新項目的規(guī)劃設計要求整體報送更新項目建設工程設計方案，并一次取得建設工程規(guī)劃許可證，按已批準的更新實施計劃確定的建設時序?qū)嵤?，?jīng)審核按照規(guī)劃許可的要求全面完成建設且符合更新要求的，取得

竣工規(guī)劃驗收合格證。

第四章全生命周期管理

第二十五條 (土地全生命周期管理的要求)

城市更新項目實行土地全生命周期管理。市、區(qū)縣規(guī)劃和土地管理部門會同產(chǎn)業(yè)投資、社會服務、公共事業(yè)、建設管理等相關管理部門，綜合產(chǎn)業(yè)功能、區(qū)域配套、公共服務等因素，研究確定項目的功能實現(xiàn)、運營管理、物業(yè)持有比例、持有年限和節(jié)能環(huán)保等要求，以及項目開發(fā)時序和進度安排，納入土地出讓合同進行管理。

第二十六條 (土地全生命周期管理的內(nèi)容)

城市更新項目應按照本市有關經(jīng)營性用地、工業(yè)用地全生命周期管理要求，提升城市功能和品質(zhì)，提高土地利用質(zhì)量和效益。

(一)明確物業(yè)持有要求。規(guī)劃用途為商務辦公用地，由現(xiàn)有物業(yè)權利人聯(lián)合開發(fā)的，現(xiàn)有物業(yè)權利人應當持有50%以上物業(yè)產(chǎn)權;由現(xiàn)有物業(yè)權利人獨立開發(fā)的，現(xiàn)有物業(yè)權利人應當持有60%以上的物業(yè)產(chǎn)權。

規(guī)劃用途為營利性教育、科研、醫(yī)療衛(wèi)生、社會福利等社會事業(yè)的，現(xiàn)有物業(yè)權利人應當持有全部物業(yè)產(chǎn)權。

位于區(qū)、縣人民政府確定的重要特定區(qū)域的城市更新項目，現(xiàn)有物業(yè)權利人應當持有全部物業(yè)產(chǎn)權。

(二)允許在跨項目的建筑物之間建設用于公共用途的

廊道，其建筑面積可不計入容積率。廊道的建設、運營、管理和權屬等要求，經(jīng)現(xiàn)有物業(yè)權利人協(xié)商一致后，應納入出讓合同管理。

(三)加強土地使用權轉讓管理。土地受讓人應當按照土地出讓合同約定進行開發(fā)建設，出讓合同對土地使用權人的出資比例、股權結構、實際控制人變化等有約定的，需事先征得出讓人同意。

(四)加強與房地產(chǎn)登記工作銜接。房地產(chǎn)登記機構根據(jù)土地出讓合同的約定，將土地出讓合同中約定的對土地使用權人處置土地的限制性條款在房地產(chǎn)登記簿中予以注記。房地產(chǎn)登記機構應當配合土地管理部門做好相關工作銜接。

第五章規(guī)劃土地管理政策

第二十七條 (規(guī)劃政策應用的要求)

城市更新項目涉及的各項規(guī)劃控制指標的確定，應當符合區(qū)域發(fā)展導向和更新目標，以增加公共要素為前提，適用本細則明確的規(guī)劃政策，包括用地性質(zhì)、建筑容量、建筑高度、地塊邊界等方面。

第二十八條 (用地性質(zhì)的改變)

用地性質(zhì)混合、兼容和轉換包括以下情形：

(一)增加公共設施的，可按《上海市控制性詳細規(guī)劃技術準則》規(guī)定的混合用地引導表，與各類用地兼容或混合設置，鼓勵公共設施合理混合設置。

(二)住宅用地可以全部或部分轉換為公共設施用地或公共租賃房(宿舍、人才公寓等)用地。

(三)在滿足地區(qū)規(guī)劃導向的前提下，辦公用地與商業(yè)用地可以相互轉換。

(四)非住宅用地原則上不得調(diào)整為住宅用地。

(五)根據(jù)風貌保護要求確認的保護、保留歷史建筑，因功能優(yōu)化再次利用的，其用地性質(zhì)可依據(jù)實際情況通過相應論證程序進行轉換。

第二十九條 (建筑高度調(diào)整)

更新街坊規(guī)劃保留用地內(nèi)的建筑高度應當符合高度分區(qū)的要求。在城市重點地區(qū)的建筑高度調(diào)整應結合城市設計確定。有風貌保護、凈空控制的地區(qū)應當嚴格執(zhí)行相關要求。

第三十條 (用地邊界調(diào)整)

同一街坊內(nèi)的地塊可以在相關利益人協(xié)商一致的前提下進行地塊邊界調(diào)整，包括以下情形：

(一)更新地塊與周邊的“邊角地”、“夾心地”、“插花地”等無法單獨使用的土地合并，所引起的地塊擴大;

(二)相鄰地塊合并為一幅地塊;

(三)一幅地塊拆分為多幅地塊;

(四)在保證公共要素的用地面積或建筑面積不減少的前提下，對規(guī)劃各級公共設施、公共綠地和廣場用地的位置進行調(diào)整。

第三十一條 (建筑容量調(diào)整)

(一)評估區(qū)域總量平衡。在區(qū)域評估階段，以評估范圍總量平衡為前提，經(jīng)論證分析后明確各城市更新單元的建筑總量。

(二)更新單元總量平衡和地塊容積率獎勵。實施計劃階段，增加各地塊建筑面積必須以增加公共設施或公共開放空間為前提，各種情形對應的建筑面積調(diào)整一般不超過本規(guī)定設定的上限值。各更新單元內(nèi)部，可在現(xiàn)有物業(yè)權利人協(xié)商一致后，進行各地塊建筑面積的轉移補償。

(三)公共設施容量調(diào)整。規(guī)劃保留用地內(nèi)根據(jù)評估要求新增公共設施的，可在原認定建筑總量的基礎上，額外增加相應的公共設施建筑面積。

(四)更新單元內(nèi)符合風貌保護需要的更新項目，經(jīng)過歷史文化風貌區(qū)規(guī)劃管理特別論證，新增要求保護保留的建構筑物，可全部或部分不計入容積率。不計入容積率的新增保護保留對象，應當優(yōu)先作為公共性、文化性功能進行保護再利用。

(五)商業(yè)商辦建筑容量調(diào)整。在建設方案可行的前提下，規(guī)劃保留用地內(nèi)的商業(yè)商辦建筑可適度增加面積，增加的商業(yè)商辦建筑面積按所提供各類公共要素面積的規(guī)定倍數(shù)計算，按表1、表2執(zhí)行。能同時提供公共開放空間和公共設施的，按上述分類測算方法的疊加值給予建筑面積獎勵。

表1符合相關標準規(guī)范要求時的商業(yè)商辦建筑額外增加的面積上限

注：①以上倍數(shù)為外環(huán)線內(nèi)，外環(huán)外相對應的商業(yè)商辦建筑額外增加倍數(shù)的折減系數(shù)為0.8。②提供地下公共設施的，增加倍數(shù)的折減系數(shù)為0.8。

表2 超出相關標準規(guī)范要求時的增加倍數(shù)的折減系數(shù)

第三十二條 (其他規(guī)定)

因確有實施困難，在滿足消防、安全等要求的前提下，按規(guī)定征詢相關利益人意見后，經(jīng)規(guī)劃土地管理部門同意，部分地塊的建筑密度、建筑退界和間距等可以按不低于現(xiàn)狀水平控制。

第三十三條 (土地政策的實施機制)

經(jīng)區(qū)縣人民政府常務會議集體決策后，可以采取存量補

地價的方式，由現(xiàn)有物業(yè)權利人或者現(xiàn)有物業(yè)權利人組成的聯(lián)合體，按照批準的控制性詳細規(guī)劃進行改造更新。

城市更新項目周邊的“邊角地”、“夾心地”、“插花地”等零星土地，不具備獨立開發(fā)條件的，可以采取擴大用地的方式結合城市更新項目整體開發(fā)。

第三十四條 (土地出讓年期)

(編審中心草擬的)城市更新項目的土地出讓年期可根據(jù)項目更新的具體情況，按相應程序予以重新約定。其中，改變土地使用性質(zhì)的，改變使用性質(zhì)的土地出讓年期為相應用途國家規(guī)定最高出讓年期和扣除原土地使用性質(zhì)已使用的年期;不涉及用途改變的，其出讓年期與原出讓合同規(guī)定保持一致;重新約定的出讓年期不得超過相應用途國家規(guī)定的最高出讓年期。

(土地處原文)城市更新項目以拆除重建方式實施的，可以重新設定出讓年期;以改建擴建方式實施的，其中不涉及用途改變的，其出讓年期與原出讓合同保持一致，涉及用途改變的，用途改變部分的出讓年期不得超過相應用途國家規(guī)定的最高出讓年期。

第三十五條 (土地出讓價款)

區(qū)、縣規(guī)劃土地管理部門應當委托土地評估機構，按照批準存量房補地價的時點進行市場評估，經(jīng)區(qū)縣人民政府常務會議集體決策后，按照新土地使用條件下土地使用權市場價格與原土地使用條件下剩余年期土地使用權市場價格的

差額，補繳出讓價款，按規(guī)劃用途取得新的建設用地使用權。

商務辦公等經(jīng)營性用地的市場評估地價，不得低于相同地段同用途的基準地價。

對于按合同無償提供的公益設施用地，或按合同約定承擔公共設施、公共開放空間和城市基礎設施等公共設施建設的用地，可以按照劃撥用地方式管理。

第三十六條 (存量補地價的土地出讓收入返還) 城市更新按照存量補地價方式補繳土地出讓金的，市、區(qū)政府取得的土地出讓收入，在計提國家和本市有關專項資金后，剩余部分由各區(qū)統(tǒng)籌安排，用于城市更新和基礎設施建設等。

第三十七條 (有關風貌保護項目的更新政策)

具有保留、保護價值的風貌保護項目，可作為一種特定類型，適用《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》中有關舊區(qū)改造的相關條款，以及房屋征收、土地出讓、財稅減免等優(yōu)惠政策。

(一)經(jīng)認定的風貌保護項目，其土地出讓收入，按照儲備時的投資比例予以分配。

(二)經(jīng)認定的風貌保護項目，在市層面統(tǒng)一安排動遷(征收)安置房，專項用于風貌區(qū)和保護、保留歷史建筑的保護性開發(fā)。同時鼓勵各區(qū)縣就近安排配套安置房源。

第三十八條 (其他優(yōu)惠政策)