煙廠景觀設(shè)計案列（煙廠宣傳片）

大家好！今天讓小編來大家介紹下關(guān)于煙廠景觀設(shè)計案列的問題，以下是小編對此問題的歸納整理，讓我們一起來看看吧。

創(chuàng)意嶺作為行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀的企業(yè)，服務(wù)客戶遍布全球各地，相關(guān)業(yè)務(wù)請撥打電話：175-8598-2043，或添加微信：1454722008

文章目錄列表:

• 1、概念設(shè)計的案例

• 2、如何分析管理中的案例題?請高人指教!

• 3、新產(chǎn)品開發(fā)的案例分析

• 4、房地產(chǎn)估價案例

一、概念設(shè)計的案例

金州渤海灣旅游區(qū)建筑風(fēng)格景觀概念設(shè)計

坐落于濱海區(qū)域的大連歌劇院采用海螺的景觀設(shè)計主題，建筑向天空螺旋伸展，高低錯落，充分利用其濱海親水的地理位置，如伸向大海的臺階，建筑內(nèi)部引入水體景觀，形成歌劇院由海中而生的意象，與自然天衣無縫，再加上沸騰的天際線的處理，使之成為大連海灘第一標(biāo)志建筑，無論是海上遠眺建筑，還是在建筑中俯瞰大海，皆能獲得過目不忘的審美效果。

景區(qū)景觀設(shè)計結(jié)構(gòu)是有肌理分析關(guān)系的有機延續(xù)，是一種大環(huán)境下的有機生長。渤海灣歷史沉積的地貌特征，使它自然的分成了四個肌理地塊，海面與沙灘在視覺、感覺、聽覺等一系列感受上有著不相融合的特征，后期建設(shè)要人為地找到一個平衡點，旅游規(guī)劃設(shè)計項目組采用貝殼的形式演變而成，象征著大連沿海城市的地理區(qū)位，其室內(nèi)具有大跨度的空間，其中的表演舞臺由一座玻璃鋼圓形結(jié)構(gòu)罩住，造成舞臺虛幻的雙層空間的室內(nèi)效果，也使人能聯(lián)想到貝殼中有一粒晶瑩剔透的珍珠，波浪的涌動，大海的跳躍，愜意的線條，給購物游樂區(qū)平添一份喜悅的氣氛，建筑以波浪線的組合旋轉(zhuǎn)配以明亮的現(xiàn)代材質(zhì)，形成了本區(qū)的視線焦點。

二、如何分析管理中的案例題?請高人指教!

15． “昆煙現(xiàn)象”給我們的啟示

昆明卷煙廠由默默無聞的“龍頭老大”，后由盛而衰，再重新崛起，形成一種“昆煙現(xiàn)象”。這種“昆煙現(xiàn)象”，給我們以深刻的啟迪：大膽創(chuàng)新與趕超外國強手孕育了中國煙草業(yè)的一代排頭兵；創(chuàng)新的放緩、機遇的錯失、決策的失誤；還有環(huán)境的配套等不利因素可以使任何一個盛極一時的企業(yè)陷入困境。而老企業(yè)要重振雄風(fēng)就應(yīng)充分利用其品牌上的優(yōu)勢，以新產(chǎn)品為突破口，通過新產(chǎn)品來“喚醒”老名牌的形象，繼而重塑老企業(yè)形象，使腳下的輝煌之路不斷向前延伸……

在中國煙草工業(yè)史上，昆明卷煙廠是一個劃時代的企業(yè)。在半個多世紀(jì)前的抗日烽火中，第一代昆煙人曾譜寫了一部可歌可泣的抵御洋煙、振興國業(yè)的創(chuàng)業(yè)史，并一度在“抗戰(zhàn)大后方”掀起抽“愛國煙”以支持抗戰(zhàn)的熱潮。新中國成立后，第二代昆煙人在追趕“茄力克”等洋煙的壯舉中創(chuàng)出后來享譽全國的卷煙。改革開放后的第三代昆煙人曾以多年擁有“中國第一煙廠”的桂冠而引以為榮，他們在技術(shù)引進上敢為天下先的舉動又使昆明卷煙廠以“敢吃螃蟹的第一煙廠”而聞名。多年以來，昆明卷煙廠各種牌號的卷煙在中國名煙殿堂上熠熠生輝，昆煙廠為中國煙草工業(yè)贏得了榮譽。1995年，昆明卷煙廠生產(chǎn)卷煙123萬箱（標(biāo)準(zhǔn)箱），工業(yè)總產(chǎn)值71.63億元，實現(xiàn)利稅52.8億元。在以銷售額排序的“中國500家最大工業(yè)企業(yè)排序中列第46位。在以利稅總額排序的中國500家最大工業(yè)企業(yè)中列第11位。在中國企業(yè)綜合評價最優(yōu)500家評比中列第7位，并獲得綜合滿分十二佳稱號。在以凈資產(chǎn)排序的“中國的脊梁”國有企業(yè)500強排序中列第123位。80年代末期以來，昆煙的發(fā)展歷程中經(jīng)歷了一些挫折。但是，6000多名昆煙人卻沒有在困難面前低頭，他們沒有知難而退的傳統(tǒng)。在“打基礎(chǔ)，樹形象”的內(nèi)部改革中，他們喊出了“頭懸梁錐刺股，臥薪嘗膽，再創(chuàng)云煙輝煌”的心聲，開始了第三次創(chuàng)業(yè)。1996年底，隨著“新三包煙”的陸續(xù)面市，昆煙人迎來了希冀已久的“曙光”。

昆明卷煙廠的發(fā)展歷程是令人深思的，我們不妨稱其發(fā)展軌跡為一種現(xiàn)象——“昆煙現(xiàn)象”。

從某種意義上說，昆明卷煙廠的歷史是一部挑戰(zhàn)洋煙、振興民族煙草工業(yè)的奮斗史。1922年，云南人庾晉侯沖破“老刀”、“三炮臺”、“強盜”等洋煙的圍追堵截，創(chuàng)辦了云南第一家機制卷煙廠——亞細亞煙草公司，并推出“重九”牌卷煙?！皝喖殎啞焙芸毂沅螞]在洋煙的煙霧之中，但“重九”這個民族品牌卻留傳了下來，因為它代表了一種民族精神。1942年，昆明卷煙廠的前身——“云南紙煙廠”的宣告成立，從而拉開了昆煙人抵抗洋煙、振興國業(yè)的帷幕?！爸鼐拧痹诳箲?zhàn)期間作為“愛國煙”紅極一時。新中國成立后，昆煙人再次向英國“茄力克”等洋煙發(fā)起沖擊。50年代末昆煙的甲級名煙就風(fēng)靡全國，并留下了“一云二茶三中華”的佳話。80年代，昆煙人瞄準(zhǔn)了“萬寶路”和“555”等洋名煙，開始了艱難的挑戰(zhàn)之旅。正是這種勇于挑戰(zhàn)的民族精神，成為推動昆煙事業(yè)蓬勃向上的強大動力的責(zé)任感。昆煙人認為，創(chuàng)業(yè)始于挑戰(zhàn)，守業(yè)更要靠挑戰(zhàn)。只有不斷地瞄準(zhǔn)國際名牌，才會有源源不斷的動力和追趕目標(biāo)。

1965年，當(dāng)時任中央總書記的鄧小平同志視察了昆明卷煙廠，他對昆煙廠的領(lǐng)導(dǎo)說，“云煙”的發(fā)展要靠技術(shù)改造，起機械化的路子。昆煙人牢記著小平同志的囑托。1973年，昆煙人做出了一項劃時代的決策，他們以184萬元的價格從英國莫林斯引進了一組MK8D卷接機組，不僅在云南省，在全國也是第一家引進國外先進設(shè)備的卷煙生產(chǎn)企業(yè)，昆煙人從此被煙草業(yè)內(nèi)士稱為“敢吃螃蟹的人”。這一舉動的意義早已超過了設(shè)備引進本身。首先，它是一種觀念的突破。在“寧要社會主義的草，不要資本主義的苗”、“反對崇洋媚外”、等口號滿天飛的年代里，引進洋設(shè)備無疑要冒很大的政治風(fēng)險。觀念的創(chuàng)新往往要比創(chuàng)新活動本身更有意義。其次，它標(biāo)志著中國煙草業(yè)邁向現(xiàn)代化的開始。昆煙廠的技術(shù)引進使我國卷煙機械水平一步跨越了半個世紀(jì)的歷史落差，也結(jié)束了云南省這個中國“煙草王國”不能生產(chǎn)濾嘴煙的歷史。再次，它為國內(nèi)其他企業(yè)日后更大規(guī)模、更高水平的技術(shù)與設(shè)備引進積累了寶貴的經(jīng)驗。從這個意義上來說，昆煙人的設(shè)備引進具有劃時代的開拓意義。昆明卷煙廠正是憑借“敢吃螃蟹”的“先行者優(yōu)勢”，確立了它在國內(nèi)煙草業(yè)的后來居上的地位。昆煙的崛起使“上青天”的行業(yè)格局發(fā)生了巨大變化。此后，昆煙又相繼從英國、德國、意大利等國引進了各種先進設(shè)備，從而跨入了世界級煙草企業(yè)的行列。昆煙“敢為天下先”的行為告訴人們，只有敢于向未知領(lǐng)域挑戰(zhàn)，才能享有“先行者優(yōu)勢”。當(dāng)然，企業(yè)只有不斷地創(chuàng)新，將原來“先行者優(yōu)勢”投入到更進一步的創(chuàng)新活動中，才能在競爭中長期保持優(yōu)勢。

根據(jù)以上案例，請回答以下問題： 1．你對“昆煙現(xiàn)象”是如何理解的？ 2．試論述“昆煙現(xiàn)象”給我們的啟示？

參考答案：1．對“昆煙現(xiàn)象”理解的基本要點有以下幾點：（1）昆煙廠崛起為中國“第一煙廠”的經(jīng)驗是有其典型意義的。（2）80年代中期以后，昆煙廠發(fā)展速度放緩，最終于80年代末期讓出了穩(wěn)座多年的“中國第一卷煙廠”的桂冠。1994年之后，昆煙廠經(jīng)歷了痛苦的低谷徘徊，產(chǎn)品積壓、品牌形象受損、價格大幅下降，人們驚呼“昔日煙草業(yè)的‘大哥大’究竟怎么了？（3）1996是昆煙歷史性轉(zhuǎn)折的一年，在這一年的大部分時間里，昆煙人經(jīng)歷著痛苦的變革，終于在年底擺脫了窘境，重新振作了起來，并在”戰(zhàn)略反攻“中初戰(zhàn)告捷。

2．“昆煙現(xiàn)象”給我們的啟示由以下幾個基本要點：（1）全方位的動態(tài)引進。（2）“以技改養(yǎng)技改”，變“輸血”為“造血”。（3）走“科技興煙”這條路，注重技術(shù)開發(fā)。

16.大新公司如何找關(guān)鍵的少數(shù)

大新公司是一家生產(chǎn)汽車零配件的公司，有職工1000多人。前兩年由于農(nóng)機市場很旺，該公司從比較艱難的境遇中走了出來，有了相當(dāng)大的發(fā)展，有一段時間訂單紛紛而來，忙得不得了。目前，市場趨于緩和，公司積極尋求市場，以產(chǎn)品的多樣化適應(yīng)市場的多樣化，以質(zhì)量和優(yōu)秀的服務(wù)創(chuàng)品牌，取得了一些成績。同時公司也從加強內(nèi)部管理，特別是成本管理上下了不少功夫。前兩年形勢好，銷路旺，掩蓋了內(nèi)部管理制度特別是成本管理方面的問題，現(xiàn)在必須認真考慮這些問題了。

公司王總經(jīng)理從有關(guān)材料上看到與同行幾家企業(yè)相比，大新公司庫存過高，耗損大，而且近幾年庫存與損耗與公司產(chǎn)值的比值在緩慢爬升。王總經(jīng)理就這件事召集供應(yīng)部的幾位負責(zé)人開會，詢問情況，讓他們分析問題之所在，并給出解決問題的措施。

供應(yīng)部李部長感到壓力很大。李部長原在一家小型國有企業(yè)負責(zé)，該企業(yè)效益不好，問題成堆，而且很難解決。與李部長當(dāng)時共同負責(zé)的黨委書記是一位老同志，李部長覺得與劉書記的合作不能說怎么成功，但總體感覺還不錯。劉書記處理問題的點子多，協(xié)調(diào)能力強，麻煩事處理了不少，給李部長的工作很多支持。他還記得劉書記的口頭禪之一就是“抓關(guān)鍵的少數(shù)”。這些日子庫存方面的問題使他常常想起劉書記的這句口頭禪，同時，他還記得幾年前參加經(jīng)貿(mào)委組織的工商管理培訓(xùn)中，學(xué)習(xí)過一種分類管理法，當(dāng)時似有感受，但沒有仔細考慮，又沒有應(yīng)用去處理實際問題，就漸漸淡忘了。他重新考慮了這個問題，找到了原來學(xué)過的ABC分類法，并與部里的幾位骨干一起清查了家底，重新檢查了相關(guān)的規(guī)章制度，從“家底”來看，有些混亂不清。其主要原因是這幾年忙于發(fā)展，疏于管理，規(guī)章制度“健在”，但掛在墻上，灰塵不少，內(nèi)容泛化，執(zhí)行不力。

按照ABC分類法的辦法，他們首先將庫存進行了清底，并按原材料，零部件的價值分類，排隊。在對物品計價時，問題似乎不復(fù)雜，但開過幾次會議，都沒有結(jié)論，有兩種方案比較集中了大家的意見：一種計價是以重量計，因為原價是反映過去的，以原始價計算不宜于加強管理，以現(xiàn)價或重置價計應(yīng)該說要合理些；另一種計價方法則主張參考重置價格，而根據(jù)物品在生產(chǎn)中的重要度而計“價”，當(dāng)然這種“價”是一種虛擬的相對“價格”或者一種重要性的度量。這種方法的優(yōu)點是明顯的，分類管理應(yīng)對該物品的重要性實施不同的管理，但同時缺點也是十分明顯的，“重要性”的度量過于困難。有人提出如何將這兩種方案綜合考慮，能“綜合”固然好，但“綜合”的難度相當(dāng)大，并不亞于“重要性”的度量。

供應(yīng)部經(jīng)過調(diào)查與分析，獲取了具體數(shù)據(jù)，先按重置價這種相對易行且基本合理的方法進行了ABC分類，并在規(guī)章制度上作了一些相應(yīng)的調(diào)整。情況有所好轉(zhuǎn)，兩個月后的結(jié)果表明，庫存下降了5%，損耗下降了1%，但使人感到尚有潛力可挖。潛力在何處？

討論題： 1． 李部長與劉書記“抓關(guān)鍵的少數(shù)”有無不同之處？主要體現(xiàn)在哪里？

2． 作ABC分類時，案例中共有幾種計價方法？這些計價方法各有何優(yōu)缺點？你認為如何計價比較適當(dāng)？結(jié)合你單位或你熟悉的事例進行說明。

3． 案例最后談到還有潛力可挖，你認為潛力主要的搜尋方向有哪些？

4． 以你單位或你熟悉的背景，調(diào)查數(shù)據(jù)，作ABC分類。

5． ABC分類與勞倫茨曲線有何關(guān)系？

要求： 1． 加深數(shù)據(jù)調(diào)查，數(shù)據(jù)分組及對勞倫茨曲線的理解，加深A(yù)BC分析法。

2． 結(jié)合單位或熟悉的背景，對ABC分析的全過程給出個環(huán)節(jié)、各要點及其管理上的要求進行討論。

案例分析報告

1． 李部長與劉書記同是采取“抓關(guān)鍵的少數(shù)”，但兩者存在不同之處。劉書記具有豐富的管理經(jīng)驗，他經(jīng)常用的口頭禪“抓關(guān)鍵的少數(shù)”實際上是他對管理實踐中經(jīng)常出現(xiàn)的情況處理方式的經(jīng)驗總結(jié)。由于對管理對象處理方法最初的辦法通常使用處理占絕大多數(shù)或出現(xiàn)頻率最多的情況的應(yīng)對措施來管理所有對象。這種方式初看好像解決了大多數(shù)問題，應(yīng)該是有效的。但隨著時間的推移，由于“關(guān)鍵的少數(shù)”影響逐漸顯露，盡管其在數(shù)量上也許不占管理對象的主要部分，但其對整個價值的影響是巨大的。劉書記在長期的管理實踐中認識到，對這種現(xiàn)象采用注意處理那些對全局影響大的少數(shù)而并不僅僅是數(shù)量多的管理對象的方法才是行之有效的。李部長則是在劉書記管理方式的言傳身教下，同時經(jīng)過系統(tǒng)的管理培訓(xùn)以后，結(jié)合現(xiàn)有的管理實踐，對這種管理方式有了更深的理解。劉書記的方法仍然停留在定性的程度上，對主要矛盾有一個描述性的認識，但由于缺乏定量分析，沒有具體的分類方法，處理具體問題時，往往會憑經(jīng)驗和主觀估計，處理地很粗糙。李部長由實踐中獲得的經(jīng)驗，同時學(xué)習(xí)了科學(xué)系統(tǒng)的管理方法，懂得如何對具體問題進行進一步的定量分析，問題更加明晰化，處理起來也就更有效率，易于控制，能明確投入產(chǎn)出的效益。

2． 有兩種計價方法。一種計價是以重置價計，以現(xiàn)價或重置價計要合理些；另一種計價方法則主張參考重置價格，而根據(jù)物品在生產(chǎn)中的重要度而計“價”，當(dāng)然這種“價”是一種虛擬的相對“價格”或者一種重要性的度量。這種方法的優(yōu)點是根據(jù)該物品的重要性實施不同的管理，缺點是 “重要性”的度量過于困難。有人提出如何將這兩種方案綜合考慮，能“綜合”固然好，但“綜合”的難度相當(dāng)大，并不亞于“重要性”的度量。我們認為結(jié)合兩種計價方法的優(yōu)點，可以采用適當(dāng)引入重要性計價法，即對部分進行重要度分類，如設(shè)備有高、大、精、稀類的是非常重要的。所以，ABC分類法應(yīng)與其他分類管理法綜合考慮，不應(yīng)拘于只能采用單一的管理方法。

3． 主要方向應(yīng)該是實施分類管理，要對A類的管理下功夫，創(chuàng)造條件進行計算機管理，提高管理的效率和效益。另外還要依據(jù)管理原則對A類數(shù)據(jù)提供深層次分析，注意對其動態(tài)變化進行及時處理和反映。

4． 有價值9.3、1.02、6.1、8.0、7.8、9.8、8.9、1.02、9.5、9.3、9.3、8.7、7.4、9.6、9.5、9.7萬元的16類原材料

年份分類區(qū)間

頻數(shù)

累計頻數(shù)

頻率%

累計頻率%

7萬以下

1

1

6.25

6.25

7萬~8萬

2

3

12.5

18.75

8萬~9萬

3

6

18.75

37.5

9萬~10萬

8

14

50

87.5

10萬以上

2

16

12.5

100

∑

16

ABC分類與勞倫茨曲線在曲線繪制的原理上相同，勞倫茨曲線的繪制原理是ABC分類法的基礎(chǔ)及運用

企業(yè)管理案例分析題及解題思路（一）

1．安通公司的投資決策

安通公司是一家特種機械制造公司。該公司下設(shè)10個專業(yè)工廠，分布在全國10個省市，擁有20億資產(chǎn)，8萬員工，其中本部員工200人。本部員工中60%以上技術(shù)管理人員，基本都是學(xué)特種機械專業(yè)的。該公司所屬企業(yè)所生產(chǎn)的產(chǎn)品由政府有關(guān)部門集中采購，供應(yīng)全國市場。

改革開放以來，安通公司的生產(chǎn)經(jīng)營呈現(xiàn)較好的局面，在機械行業(yè)普遍不景氣的情況下，該公司仍保持各廠都有較飽和的產(chǎn)品。但是，進入90年代以后，國內(nèi)市場開始呈現(xiàn)供大于求的趨勢。政府有關(guān)部門的負責(zé)人曾透露，如果三年不買安通公司的產(chǎn)品，仍可維持正常生產(chǎn)經(jīng)營。面對這樣的新形勢，安通公司領(lǐng)導(dǎo)連續(xù)召開兩次會議，分析形勢，研究對策。

第一次會議專門分析形勢。劉總經(jīng)理主持會議，他說，安通公司要保持良好的發(fā)展趨勢，取得穩(wěn)定的效益，首先必須分析形勢，認清形勢，才能適應(yīng)形勢。我們的產(chǎn)品在全國市場已經(jīng)趨于飽和。如果不是有政府主管部門干預(yù)和集中采購，我們的生產(chǎn)能力一下子就過剩30%，甚至更多。我們應(yīng)該對此有清醒的認識負責(zé)經(jīng)營的李副總經(jīng)理說，改革開放以來，全公司的資金利潤率達到了8%左右，局全國機械行業(yè)平均水平之上。但是現(xiàn)在產(chǎn)品單一，又出現(xiàn)供大于求的趨勢，今后再保持這樣的發(fā)展水平很難。目前，公司本部和各廠都有富裕資金和富余人員，應(yīng)該做出新的選擇。分管技術(shù)工作的趙副總經(jīng)理說，總公司和各廠的產(chǎn)品特別是有一部分產(chǎn)品通過近幾年引進國外先進技術(shù)，基本是能滿足國內(nèi)市場目前的需要，總公司和各廠的專業(yè)技術(shù)力量很強，如果沒有新產(chǎn)品持續(xù)不斷開發(fā)出來，單靠現(xiàn)有老產(chǎn)品很難使本行業(yè)有較大發(fā)展，專業(yè)人員也要流失。其他的副總們也都從各自的角度分析了安通公司所面臨的形勢，大家都感到這次會議開得及時，開得必要。

第二次會議仍有劉總主持。他說，我們上次會議全面分析了形勢，使我們大家頭腦更清醒，認識更加一致，這就是總公司要適應(yīng)新形勢，必須研究自己的發(fā)展戰(zhàn)略。分管經(jīng)營的李副總說，我們應(yīng)該充分利用富余人員和富余資金，尋找新的門路，發(fā)展多種經(jīng)營。要敢于進入機械行業(yè)外的產(chǎn)品?，F(xiàn)在，國家不是提倡發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)嗎，我們應(yīng)該利用國家的優(yōu)惠政策，開展多種經(jīng)營，取得更好的經(jīng)濟效益。分管技術(shù)的趙總談到，安通公司的產(chǎn)品雖然經(jīng)過引進國外先進技術(shù)，已經(jīng)升級換代，但是和國際先進水平比還有相當(dāng)差距。我們現(xiàn)在應(yīng)該充分利用技術(shù)力量和資金，進一步引進技術(shù)，開發(fā)新產(chǎn)品，為國內(nèi)市場作一些儲備，以適應(yīng)未來市場的需要，同時爭取把產(chǎn)品打到國際市場上去。其他各位老總也都一致認為，安通公司必須發(fā)展，不能停滯不前。大家認為，安通公司是一個專業(yè)化很強的企業(yè)，雖然現(xiàn)在主產(chǎn)品是供大于求的趨勢，但現(xiàn)在特別是將來還是有比較穩(wěn)定的市場的，這個主業(yè)絕不能放松，但是單靠這個主業(yè)要想過得富裕是不行的，要不斷地開辟新的經(jīng)營領(lǐng)域，開展多種經(jīng)營?；谶@樣的認識，安通公司提出了適應(yīng)市場的新的經(jīng)營戰(zhàn)略：“一業(yè)為主，多種經(jīng)營，立足本業(yè)，面向全國，走向世界”。

兩次會議統(tǒng)一了思想，提出了新的經(jīng)營戰(zhàn)略，各個分廠和本部各個部門都積極行動起來，研究自己今后的發(fā)展方向和目標(biāo)。這時，安通公司聽到這樣兩條信息：一是山東省有一家飯店正在建設(shè)之中，由于缺乏資金，就要面臨停工。該飯店投資100萬元，地處市中心，據(jù)預(yù)測年利潤率可達25%以上，4年就可全部收回投資，是一個投資少，見效快的項目。二是遼寧省有個年產(chǎn)40萬噸的煤礦，正在籌資，尋求合作伙伴。該礦允諾投資回報率至少20%，目前煤炭正供不應(yīng)求，市場前景也是很可觀的。

聽到這兩條信息后，總公司派出兩隊人馬分別到山東省和遼寧省了解情況。幾天后，兩隊人馬回到總部，證實了兩條信息是真實可靠的，而且經(jīng)營者都是國營單位，投資前景看好，并寫了向山東省飯店和遼寧省煤礦分別投資50萬元的請示報告。請示報告很快批了下來，資金迅速劃了過去。由于有了這筆資金的注入，山東省的飯店得以順利施工，并于第二年開始營業(yè)，飯店開始營業(yè)以后，安通公司的有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)出差路過，也到飯店看過，看上去飯店經(jīng)營得還不錯，也上檔次。到第三年的年底，傳來消息，山東省飯店全年虧損10萬元，遼寧省煤礦虧損5萬元，都沒有利潤可分。第四年也是這種局面，飯店和煤礦都是小虧，沒有利潤可分。安通公司對此感到很棘手，一下子拿不出有效策略。

1. 安通公司的投資決策是否正確？如果存在問題，主要問題是什么？

2. 安通公司應(yīng)對飯店和煤礦采取什么樣對策？

參考答案:根據(jù)SWOT分析，安通公司具有良好的內(nèi)部資源條件，(人、財、物)優(yōu)勢明顯，但產(chǎn)品單一，供大于求，面臨外部環(huán)境的威脅，因此開辟新市場，實行多元化經(jīng)營的思路是正確的，但投資煤礦和餐飲業(yè)，論證不充分。加之行業(yè)跨度大，在該領(lǐng)域的經(jīng)營業(yè)務(wù)中，安通不具備一定優(yōu)勢。投產(chǎn)后，又缺乏必要監(jiān)控和指導(dǎo)，以致造成經(jīng)營不善和虧損。對策(1)對兩個項目進行再論證和追蹤決策決定取舍，如有繼續(xù)發(fā)展的機會應(yīng)加強監(jiān)控和管理，力爭盡快扭虧為盈(2)利用企業(yè)的資源和人力優(yōu)勢，引入新技術(shù)開發(fā)新產(chǎn)品，開辟國際國內(nèi)兩個市場。

5.美國銀行企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)調(diào)整

從本世紀(jì)80年代初開始，由于聯(lián)邦政府放松了對銀行業(yè)產(chǎn)品和地理區(qū)域的管制，美國各銀行企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境都發(fā)生了很大的變化。銀行和金融服務(wù)中不斷增強的競爭，以及迅猛發(fā)展的技術(shù)進步，都迫使各家銀行改變經(jīng)營戰(zhàn)略，以實現(xiàn)利潤和增長的雙重目標(biāo)。由于激烈競爭的緣故，存款與貸款之間的價值差縮小了，銀行不能再通過簡單地增加一筆存款或貸款而提高其利潤水平。發(fā)放更多的新貸款也許只是為了維持存貸平衡，因為低質(zhì)的貸款正變成壞帳，使貸款損失猛增。一些銀行并沒有及時地意識到，為贏利性地展開競爭、避免破產(chǎn)，它們將不得不在金融服務(wù)行業(yè)的經(jīng)營領(lǐng)域中尋得一席之地。他們必須著眼于總利潤，而不能簡單地看貸款額的增長幅度。 這些變化迫使許多銀行從經(jīng)營戰(zhàn)略的角度得出結(jié)論：組織需要變得更少集權(quán)，更加關(guān)注顧客需要，而且應(yīng)與市場保持更緊密的聯(lián)系；必須確定出能獲利的產(chǎn)品市場領(lǐng)域，并在企業(yè)內(nèi)組織專門的隊伍，為那些能帶來高利潤的顧客提供營銷服務(wù)。結(jié)果，從80年代以來，許多商業(yè)銀行便開始重組，從職能型結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變成按顧客類型和需要進行組織的事業(yè)部型體制。這些銀行中很大一部分都由總經(jīng)理(即與職能經(jīng)理相對應(yīng)的“總經(jīng)理”)來領(lǐng)導(dǎo)各個事業(yè)部，事業(yè)部經(jīng)理是直接為某一特定顧客群體提供服務(wù)的銷售和營業(yè)人員。這些經(jīng)理現(xiàn)在要為事業(yè)部的盈利和資產(chǎn)回報負責(zé),而這也將在他們的個人收入上得到反映。 確定了向事業(yè)部型和顧客驅(qū)動型結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的目標(biāo)以后，各銀行的領(lǐng)導(dǎo)者們便著手考慮如何變革組織結(jié)構(gòu)，以便將可能發(fā)生的混亂減少到最低限度,同時又能獲得各類群體員工的大力支持。因為所擬定的組織變革方案正使企業(yè)中的大多數(shù)員工感到某種精神上的不適應(yīng)和利益上的受損害，所以，成功的組織變革就必須考慮采取一些對策和辦法來克服阻力，使企業(yè)的員工了解自己應(yīng)該為變革作些什么,并置身于這一變革行列中，推動變革的順利實施。 銀行業(yè)的許多領(lǐng)導(dǎo)者都認為，他們所涉及的組織變革問題需要自己投入盡可能多的時間。問題是如此重要，使得銀行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者們必須采取一種教育的策略，促進高層管理人員和一般員工都充分認識干擾企業(yè)運營的問題的嚴(yán)重性和緊迫性，只有這樣，組織變革才會有成功的可能。而這種教育和認識自然地會引導(dǎo)企業(yè)采取參與的變革策略。 有些銀行還聘請了外部顧問擔(dān)任他們的變革推動人。這些顧問人員在仔細審查變革計劃時，常會問及高層管理人員一些平時難得考慮到的問題。顧問人員的“局外者”身份，使得他們能脫身于對企業(yè)持續(xù)運行看來似乎相當(dāng)緊要的日常瑣碎事務(wù)之外，看清企業(yè)所面臨問題的本質(zhì)。另外，顧問人員可以從高層領(lǐng)導(dǎo)者的合法權(quán)力中，以及他們自身在該領(lǐng)域的專家權(quán)力中，取得某種權(quán)威來推動變革的進程。 在許多銀行企業(yè)中，高層管理人員通常要花費兩年時間與顧問人員和內(nèi)部委員會仔細商討諸如銀行要在哪些領(lǐng)域開展經(jīng)營，如何照此要求設(shè)立組織結(jié)構(gòu)，以及如何在企業(yè)中盡快、盡可能有效地推進所需要的組織變革等等問題。 兩年以后，各組織層次的管理人員對企業(yè)重新確定的經(jīng)營方針、經(jīng)營領(lǐng)域、經(jīng)營成功的關(guān)鍵因素以及將來需要采取的行動方案等都獲得了較為全面的了解。這樣，每個人都做好了變革的準(zhǔn)備，并在激勵之下去推行組織結(jié)構(gòu)、管理系統(tǒng)和管理風(fēng)格等方面所需的變革。 采取教育和鼓勵參與策略的銀行領(lǐng)導(dǎo)者們發(fā)現(xiàn)，這些變革發(fā)動方式不僅有利于產(chǎn)生更好的決策，同時也有利于順利地執(zhí)行這些決策。因為投身其中的人們，都對競爭對手、市場顧客、銀行自身的文化和運營能力等有了更好的了解。企業(yè)一旦作出了變革的決策，實際負責(zé)執(zhí)行變革決策的管理人員乃至一般員工，他們已經(jīng)是變革隊伍中的一員，已經(jīng)得到良好的激勵去做所需要做的事情。 盡管如此，當(dāng)高層和中層管理人員開始將已達成共識的變革付諸實踐的時候，他們中的許多人才發(fā)現(xiàn)，要讓守舊的管理人員和一般員工改變其態(tài)度和行為并不容易。為使預(yù)想的變革得到理解、信任和執(zhí)行，密切溝通、仔細調(diào)整作業(yè)流程及建立起有效的激勵機制，這些手段就變得日益重要了。 文化是許多銀行變革中的一個最大阻礙力量。這些銀行的員工們已習(xí)慣地認為，他們工作的目的是為了更好地生活，他們工作的時間只能嚴(yán)格地從早上9點到下午5點。辭退，對他們來說是件新鮮而不受歡迎的事。

參考答案：組織變革的成功不僅依賴于正確的組織設(shè)計方案的選定，更取決于他們對組織變革過程的一種卓有成效的管理和領(lǐng)導(dǎo)能力。該組織的組織變革是極為重要而且是非常必要的，但它絕對不是輕而易舉的事情。

三、新產(chǎn)品開發(fā)的案例分析

白沙能否繼續(xù)飛翔

長沙卷煙廠成立于1947年。長沙城中的江南名泉“白沙井”自古有“白沙沙水水無沙”之譽，毛澤東亦有“才飲長沙水”之詠?！鞍咨场弊鳛殚L沙卷煙廠的主導(dǎo)品牌，因古井而得名，自1975年問世以來，經(jīng)過二十多年的培育，“白沙”系列產(chǎn)品已發(fā)展成為全國知名品牌和全國銷量名列前茅的單一品牌。長沙卷煙廠的產(chǎn)品風(fēng)格在中國的煙草企業(yè)中獨樹一幟，其醇香滿口、生津返甜和不斷提高的安全性——受到越來越多中國消費者的喜愛。至2000年上半年，已經(jīng)形成了比較完整的產(chǎn)品系列。主要產(chǎn)品包括白沙系列、和系列、NISE系列、長沙系列等。隨著長沙卷煙廠的不斷發(fā)展壯大，“鶴舞白沙，我心飛翔”的企業(yè)核心理念與品牌形象深入人心。1995年，企業(yè)通過了1S09002質(zhì)量體系的國內(nèi)外認證，并榮獲全國優(yōu)秀企業(yè)“金馬獎”；1997、1998年兩年均被評為“全國質(zhì)量效益型先進企業(yè)”，并榮獲了“全國質(zhì)量效益型先進企業(yè)特別獎”；2000年底，以長沙卷煙廠為核心企業(yè)，涵蓋煙草、藥業(yè)、物流、印刷、金融投資、后勤服務(wù)等六大產(chǎn)業(yè)的白沙集團正式組建，標(biāo)志著企業(yè)

多元化、集團化發(fā)展經(jīng)營格局的形成；2002年，各項經(jīng)濟指標(biāo)繼續(xù)穩(wěn)步增長，全年卷煙總產(chǎn)量達到95萬大箱，實現(xiàn)銷售收入78億元，實現(xiàn)利稅52億元。進入“十五”期間，被國家煙草專賣局列為“追蹤世界先進技術(shù)水平并與之同步發(fā)展”的四大煙草企業(yè)之一?！鞍咨场逼放平?jīng)過27年的發(fā)展，已成為全國第一大卷煙品牌，在全國卷煙產(chǎn)品市場綜合競爭力調(diào)查中排名第一，2002年相繼被認定為“全國馳名商標(biāo)”，被評為“中國名牌產(chǎn)品”。2003年，“白沙”品牌在首次行業(yè)全國大城市卷煙品牌調(diào)查中綜合排名第一；白沙產(chǎn)品還突破了卷煙產(chǎn)銷總量和單品銷售量“雙100萬大箱”，并連續(xù)兩年躍居全國單牌號銷量第一。

白沙的成長歷程一直伴隨著與湖南另一煙草集團——常德卷煙廠的競爭。20世紀(jì)90年代中期，常煙人便率先瞄準(zhǔn)高端市場，推出芙蓉王，以“創(chuàng)造無限，體驗成功”的口號詮釋品牌文化，使“成功”的品牌理念深入人心。如同當(dāng)年的PDA市場一樣，芙蓉王所塑造的品牌形象正好順應(yīng)了消費者的需求，也向它的老對手——白沙提出了新的挑戰(zhàn)。當(dāng)時的白沙一直沿用的是湖南人十分熟悉的包裝：代表湖湘文化的白沙古井，代表吉祥如意的白鶴。白沙煙被人們看作是中檔煙的代表。然而，隨著時代的發(fā)展，面對多變的市場和消費人群的更新?lián)Q代，這個用了近30年的形象顯得有些老化。1999年調(diào)查表明，白沙的主力消費人群年齡略為偏大。

對白沙而言，面臨的任務(wù)是在原來已有品牌資產(chǎn)的基礎(chǔ)上，再進行整合與提升。即如何在沿用原有品牌資產(chǎn)的同時，為其注入新的活力，開辟一條持續(xù)發(fā)展的品牌之路。通過研究對比，白沙決定借鑒“萬寶路”香煙的品牌思路，找到屬于自己的“牛仔”。它將品牌核心價值定位于“飛翔，飛一樣的快感”。白沙形象聯(lián)想（視覺符號）為一個渴望飛翔的手勢。白沙品牌廣告語定為“鶴舞白沙，我心飛翔”，而白沙新的品牌徽標(biāo)是白鶴飛翔優(yōu)美姿態(tài)的抽象表現(xiàn)。

有了清晰的定位之后，白沙決定豐富它的產(chǎn)品系列。但在決定推出新產(chǎn)品之前，采用單一品牌系列化還是采用多品牌戰(zhàn)略成為擺在白沙面前的緊要問題。

國際上日用化妝和洗滌用品的兩大巨頭寶潔和聯(lián)合利華都是堅持走多品牌戰(zhàn)略，并且取得了巨大的市場成功；在我們國內(nèi)整體競爭能力最強的家電行業(yè)中，最成功的企業(yè)模式實際是單一品牌系列化的戰(zhàn)略，這一策略的典型是海爾，海爾品牌的相關(guān)多元化延伸一直被認為是成功的，而且非常適合中國國情。但是，國內(nèi)成功的卷煙品牌，如中華、紅塔山等卻放棄了單一品牌系列化的發(fā)展模式。白沙集團總裁盧平經(jīng)過細致的分析，認為煙草行業(yè)的所謂大品牌主要是在長期的計劃經(jīng)濟時代和專賣專營體制下成長起來的怪物，他們能否適應(yīng)完全市場競爭下的市場環(huán)境，可能所有的品牌都會被打上問號。中國的煙草進口長期實行比較嚴(yán)格的限制，采取高額進口關(guān)稅和嚴(yán)格的非關(guān)稅壁壘，如狼似虎的外國煙草公司必然被拒之門外，如今國內(nèi)公司馬上就要從母親的襁褓中出來面對國際競爭，品牌就顯得尤其重要。為此，白沙決定在品牌延伸上堅持分品牌路線，專注于并強化品牌的核心內(nèi)涵，突出白沙的品牌特色。于是，白沙本著促進品牌的年輕化主題開始擴大產(chǎn)品線，形成白沙系列，正式打響了高檔煙市場的爭奪戰(zhàn)：2000年5月，推出白沙銀世界；2000年10月，推出白沙珍品銀世界（異型包裝）；2000年12月，推出白沙金世紀(jì)。通過在產(chǎn)品質(zhì)量、市場定位、市場通路方面的努力，以及整體品牌強勢支持，幾個分品牌新產(chǎn)品的上市初期均取得了較好的業(yè)績。

其中白沙金世紀(jì)的上市策劃尤為矚目。

金世紀(jì)是白沙集團推出的高端香煙，和芙蓉王屬于同一檔次，具備較高的品質(zhì)。金世紀(jì)由首席配方師、首席調(diào)香師精心調(diào)制；精選全球頂級煙葉，100%經(jīng)手工片片精選；采用國際先進設(shè)備和一流制煙技術(shù)，在全封閉的狀態(tài)下制作；嚴(yán)格按照ISO9000國際質(zhì)量控制與保證體系，全程保證經(jīng)典品質(zhì)。

產(chǎn)品上市之前，白沙首先深入研究了新經(jīng)濟背景下消費形態(tài)的變化以及高消費人群的生活特征。研究結(jié)果表明，引領(lǐng)當(dāng)今市場消費主流的是一個特定的人群，他們的消費觀念正逐漸發(fā)生著變化：過去以追求物質(zhì)生活質(zhì)量為主，今天，他們的消費選擇開始注重文化與品味?！罢勎幕勂肺?，談思想”這個與白沙金世紀(jì)目標(biāo)人群溝通的平臺漸漸變得清晰起來。正如白沙人自己所說的：“香煙，只是一個符號，為人的思想蒙上一層霧而已。沒有煙，人還是原本的人?！?/p>

白沙金世紀(jì)采取了整合的上市促銷辦法：隨煙附送的禮品包括設(shè)計獨特的異型火柴，精美而有個性的書簽，古色古香的煙盒等；而送給重量級人物的貴重禮物，是專門為白沙金世紀(jì)設(shè)計的一本文化手冊——《燃燒的背后》，全書用紙考究、精裝開本、內(nèi)容可讀，具有十足的收藏價值?！度紵谋澈蟆芬粫?，就香煙談古論今，其中還選用了一批有關(guān)名人與香煙的珍貴歷史照片，立意鮮明，趣味橫生。如：

香煙的歷史——哥倫布的貢獻不只是發(fā)現(xiàn)美洲新大陸 香煙與政治——一支香煙、一個世界 香煙與藝術(shù)——香煙是創(chuàng)造者的思想之源 香煙與軍事——香煙是將軍的參謀官 香煙與感官——一種細微的、具深刻思想的感觀體驗 香煙與社會——香煙折射出社會發(fā)展各階段的種種現(xiàn)象 文化與品牌——文化是品牌的氣質(zhì) 　白沙金世紀(jì)的售點選擇和售點建設(shè)也展現(xiàn)出新意：在星級酒店、機場候機樓和高級娛樂場所，售點的標(biāo)志為一塊三折木質(zhì)仿古屏風(fēng)，古樸、自然、厚重。屏風(fēng)正面上書寫著白沙文化手冊里內(nèi)容——關(guān)于香煙的歷史淵源、香煙背后的文化、與香煙有關(guān)的偉人、趣事……；屏風(fēng)中部是一個質(zhì)地古樸的小型玻璃箱，金黃色的煙盒、麻質(zhì)布裝裱的畫冊、品位十足的工藝煙具置于其中。這樣的售點因其特色，因而廣受歡迎。同時，戶外廣告、高檔雜志、贊助新年音樂會等廣告與活動也全面啟動。

幾大新品系列中，白沙銀世界與金世紀(jì)都立足于“飛翔”的品牌核心理念，前者表現(xiàn)的是時尚和典型的飛翔，后者演繹的是超越的飛翔。兩個新產(chǎn)品的推出，不僅完善了白沙系列產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，還使白沙的文化內(nèi)涵得到進一步的豐富和強化。

當(dāng)然，白沙分品牌戰(zhàn)略的實施是否真能經(jīng)受住市場的考驗還有待考證。但從白沙金世紀(jì)并不理想的市場情況來看，白沙銀世界、白沙金世紀(jì)這兩個分品牌似乎還沒有完全成功，品牌成長的速度不夠快。雖然金世紀(jì)的設(shè)計、包裝、營銷策略等都是盡善盡美、刀工一流，但它卻沒有預(yù)期的那樣成為市場的熱點。

在消費者心目中，已經(jīng)有了穩(wěn)固的領(lǐng)導(dǎo)品牌。某機構(gòu)對煙草行業(yè)的消費者調(diào)查表明，在選擇煙草第一品牌時，34%的人選擇了萬寶路，23%的人選擇了三五，19%的人選擇紅塔山有，其他還有選擇“中華”、“玉溪”等。白沙欲通過金世紀(jì)的推廣宣傳來扭轉(zhuǎn)自己已在消費者心目中形成的印象，似乎并不那么容易。廣告的強烈攻勢并沒有讓消費者轉(zhuǎn)變白沙是中檔煙的心理。“我心飛翔”到底是什么概念，到底能不能承擔(dān)男士們抽煙的感覺，到底能不能和男士們做心靈溝通，讓他們回味白沙？白沙金世紀(jì)與消費者頭腦中穩(wěn)固的領(lǐng)導(dǎo)品牌價格相似、定位相同，這樣的定位是否會發(fā)生沖突？白沙煙在消費者心目中一直是中檔煙的形象，屬于滿足卷煙消費者生理需求的“工具”煙。但“白沙金世紀(jì)”定位于高檔煙市場，面對的消費群體恰恰是講究消費體驗，重視內(nèi)心感受的人，他們所需要的是表現(xiàn)身份、滿足心理需求的“道具煙”。金世紀(jì)作為白沙的分品牌，既然面對不同的消費人群，還能以同樣的品牌理念進入市場嗎，它是否會為消費者所接受？一個品牌可以包容道具和工具這兩個不同的概念嗎？從白沙推廣的現(xiàn)狀來看，這些問題還有待考究，白沙戰(zhàn)略令人深思。

國內(nèi)煙草企業(yè)的品牌建設(shè)剛剛起步，面對洋煙入侵、地方封鎖、品牌競爭日趨激烈的市場形勢，如何在新產(chǎn)品的市場開發(fā)和推廣中，進行品牌塑造與傳播，解除品牌延伸的困惑，已經(jīng)成為中國煙草企業(yè)最急切關(guān)心的問題。

新可樂的失敗

自從1886年亞特蘭大藥劑師約翰·潘伯頓發(fā)明神奇的可口可樂配方以來，可口可樂在全球開拓市場可謂無往不勝。1985年4月23日，為了迎戰(zhàn)百事可樂，可口可樂在紐約宣布更改其行銷99年的飲料配方，此事被《紐約時報》稱為美國商界一百年來最重大的失誤之一。

在80年代，可口可樂在飲料市場的領(lǐng)導(dǎo)者地位受到了挑戰(zhàn)，其可口可樂在市場上的增長速度從每年遞增13%下降到只有2%。

在巨人躊躇不前之際，百事可樂卻創(chuàng)造著令人注目的奇跡。它首先提出“百事可樂新一代”的口號。這一廣告活動抓住了那些富于幻想的青年人的心理。這一充滿朝氣與活力的廣告，極大地提高了百事可樂的形象，并牢固地建立了它與軟飲料市場上最大部分的消費者之間的關(guān)系。在第一輪廣告攻勢大獲成功之后，百事可樂公司仍緊緊盯著年輕人不放，繼續(xù)強調(diào)百事可樂的“青春形象”，又展開了號稱“百事挑戰(zhàn)”的第二輪廣告攻勢，在這輪攻勢中，百事可樂公司大膽地對顧客口感試驗進行了現(xiàn)場直播，即在不告知參與者在拍廣告的情況下，請他們品嘗各種沒有品牌標(biāo)志的飲料，然后說出那一種口感最好，試驗過程全部直播。百事可樂公司的這次冒險成功了，幾乎每一次試驗后，品嘗者都認為百事可樂更好喝，“百事挑戰(zhàn)”系列廣告使百事可樂在美國的飲料市場份額從6%猛升至14%。

可口可樂公司不相信這一事實，也立即組織了口感測試，結(jié)果與“百事挑戰(zhàn)”中的一樣，人們更喜愛百事可樂的口味。市場調(diào)查部的研究也表明，可口可樂獨霸飲料市場的格局正在轉(zhuǎn)變?yōu)榭煽诳蓸放c百事可樂分庭抗禮。70年代18%飲料消費者只認可可口可樂這一品牌，認同百事可樂的只有4%，到了80年代只有12%的消費者忠于可口可樂，而只喝百事可樂的消費者則上升到11%與可口可樂持平的水平。而在此期間，無論是廣告費用的支出還是銷售網(wǎng)站，可口可樂公司都比百事可樂公司高得多。它擁有兩倍于百事的自動售貨機、優(yōu)質(zhì)的礦泉水，更多的貨架空間以及更具競爭力的價格，但是為什么它仍然失去了原屬自己的市場份額呢？

面對百事可樂的挑戰(zhàn)，1980年5月，可口可樂董事會接受了奧斯丁和伍德拉夫的推薦，任命戈伊祖艾塔為總經(jīng)理。在戈伊祖艾塔于1981年3月成為公司的董事長之后，唐納德·基奧接任總經(jīng)理。

不久，戈伊祖艾塔召開了一次全體經(jīng)理人員大會，他宣布，對公司來說，沒有什么是神圣不可侵犯的，改革已迫在眉睫，人們必須接受它。于是，公司開始將注意力轉(zhuǎn)移到調(diào)查研究產(chǎn)品本身的問題上來，證據(jù)日益明顯地表明，味道是導(dǎo)致可口可樂衰落的惟一重要的因素，已經(jīng)使用了99年的配方，似乎已經(jīng)合不上今天消費者的口感要求了。在這種情況下，公司開始實施堪薩斯計劃——改變可口可樂的口味。

可口可樂公司在研制新可樂之前，秘密進行了代號“堪薩斯工程”的市場調(diào)查行動，它出動了2000名市場調(diào)查員在10個主要城市調(diào)查顧客是否接受一種全新的可口可樂，問題包括：可口可樂配方中將增加一種新成份使它喝更柔和，你愿意嗎？假如可口可樂將與百事可樂口味相仿你會感到不安嗎？你想試試一種新飲料嗎？調(diào)查結(jié)果表明只有10%-12%的顧客對新口味的可口可樂表示不安，而且其中一半表示會適應(yīng)新的可口可樂，這表明顧客們愿意嘗試新口味的可口可樂。但是另外一些測試卻提供了一些相反情況，大小不同的消費者團體分別表明了強烈的贊成和不贊成的情緒。

1984年9月，可口可樂公司技術(shù)部門決定開發(fā)出一種全新口感、更愜意的可口可樂，并且最終拿出了樣品，這種“新可樂”比可口可樂更甜、汽泡更少，因為它采用了比蔗糖含糖量更多的谷物糖漿，是一種帶有柔和的刺激味的新飲料。公司立即對它進行了無標(biāo)記味道測試，測試的結(jié)果令可口可樂公司興奮不已，顧客對新可樂的滿意度超過了百事可樂，市場調(diào)查人員認為這種新配方的可樂至少可以將可口可樂的市場占有率推高1%-2%，這就意味著多增加2-4億的銷售額。

為了確保萬無一失，在采用新口味之前，可口可樂公司投入400萬美元，進行前所未有的大規(guī)?？谖稖y試。在13個城市中約19.1萬人被邀請參加了無標(biāo)記的不同配方的可口可樂的比較。55%的參加者更喜歡新可樂，這表明可口可樂擊敗了百事可樂。調(diào)查研究的結(jié)果似乎證明，支持新配方是不容置疑的了。

新可樂投產(chǎn)之前，一系列輔助性的決定必須相應(yīng)地實施。例如，必須考慮是在產(chǎn)品大類中加入新口味的可樂還是用它來替代老可樂。在反復(fù)考慮以后，公司的高級經(jīng)理們一致同意改變可口可樂的味道，并把舊可樂撤出市場。

1985年4月23日，可口可樂公司董事長戈伊祖艾塔宣布經(jīng)過99年的發(fā)展，可口可樂公司決定放棄它一成不變的傳統(tǒng)配方，原因是的消費者更偏好口味更甜的軟飲料，為了迎合這一需要，可口可樂公司決定更改配方調(diào)整口味，推出新一代可口可樂。為了介紹新可樂，戈伊祖艾塔和基奧在紐約城的林肯中心舉行了一次記者招待會。請柬被送往全國各地的新聞媒介機構(gòu)，大約有200家的報紙、雜志和電視臺的記者出席了記者招待會，但他們大多數(shù)人并未信服新可口可樂的優(yōu)點，他們的報道一般都持否定態(tài)度。新聞媒介的這種懷疑態(tài)度，在以后的日子里，更加劇了公眾拒絕接受新可口可樂的心理。

消息迅速地傳播開來。

81%的美國人在24小時內(nèi)知道了這種轉(zhuǎn)變，這一數(shù)字超過了1969年7月知道尼爾·阿姆斯特朗在月球上行走的人數(shù)。

1.5億人試用了新可口可樂，這也超過了以往任何一種新產(chǎn)品的試用記錄，大多數(shù)的評論持贊同態(tài)度，瓶裝商的需求量達到5年來的最高點。決策的正確性看來是無可懷疑了，但這一切都是曇花一現(xiàn)。

在新可樂上市4小時之內(nèi)，接到抗議更改可樂口味的電話達650個；到5月中旬，批評電話每天多達5000個；6月份這個數(shù)字上升為8000多個。由于宣傳媒介的煽動，怒氣迅速擴展到全國。對一種具有99年歷史的飲料配方的改變，本來是無足輕重的，可如今卻變成了對人們愛國心的侮辱。堪薩斯大學(xué)社會學(xué)家羅伯特·安東尼奧論述道：“有些人感到一種神圣的象征被粗暴地踐踏了?！鄙踔粮暌磷姘母赣H也從一開始就反對這種改變。他告誡他的兒子說這種改變是失敗的前奏，并開玩笑地威脅說要與兒子脫離關(guān)系。公司的領(lǐng)導(dǎo)們開始擔(dān)心消費者聯(lián)合起來，抵制其產(chǎn)品。

他們看到的是災(zāi)難性的上市效果：“我感到十分悲傷，因為我知道不僅我自己不能再享用可口可樂，我的子孫們也都喝不到了……我想他們只能從我這里聽說這一名詞了?！比藗兗娂娭肛?zé)可口可樂作為美國的一個象征和一個老朋友，突然之間就背叛了他們。有些人威脅說以后不喝可口可樂而代之以茶或白開水。下面是這些反應(yīng)中的幾個例子：“它簡直糟透了！你應(yīng)該恥于把可口可樂的標(biāo)簽貼在上面……這個新東西的味道比百事可樂還要糟糕?！薄昂芨吲d地結(jié)識了你，你是我33年來的老朋友了，昨天我第一次喝了新可樂，說實話，如果我想喝可樂，我要訂的將是百事可樂而不是可口可樂?！?/p>

在那個春季和夏季里，可口可樂公司收到的這樣的信件超過了4萬封。在西雅圖，一些激進的忠誠者（他們稱自己為美國喝可口可樂的人）成立“美國老可口可樂飲用者”組織來威脅可口可樂公司：如果不按老配方生產(chǎn)，就要提出控告。在美國各地，人們開始囤積已停產(chǎn)的老可口可樂，導(dǎo)致這一“緊俏飲料”的價格一漲再漲。當(dāng)7月份的銷售額沒有像公司預(yù)料的那樣得到增長以后，瓶裝商們要求供應(yīng)老可樂。

公司的調(diào)查也證實了一股正在增長的消極情緒的存在。新可樂面市后的三個月，其銷量仍不見起色，而公眾的抗議卻愈演愈烈。最終可口可樂公司決定恢復(fù)傳統(tǒng)配方的生產(chǎn)。這一消息立刻使美國上下一片沸騰，當(dāng)天即有18000個感激電話打入公司免費熱線。當(dāng)月，可口可樂的銷量同比增長了8%，股價攀升到12年來的最高點每股2.37美元。但是可口可樂公司已經(jīng)在這次的行動中遭受了巨額的損失。

四、房地產(chǎn)估價案例

目錄 房策網(wǎng) http://www.fangce.net

座落位置及鄰近環(huán)境 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯5

地塊資料 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯9

業(yè)權(quán)狀況 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯9

評估地塊現(xiàn)狀 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 11

國中星城項目開發(fā)概況⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯11

長沙房地產(chǎn)市場綜述⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯12

評估物業(yè)概況及評估基準(zhǔn)⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 16

評估結(jié)果⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯18

附件一⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯位置圖

附件二⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和土地使用證

附件三⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯長沙國中星城小區(qū)一期用地規(guī)劃方案咨詢會會議紀(jì)要

附件四⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯照片

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座落位置及鄰近環(huán)境

長沙市位置

長沙位于湖南省東北部，湘江下游，具有3000多年歷史，是國務(wù)院首批公布的24個歷史文化名城之一，風(fēng)景秀麗，人文薈萃。有愛晚亭、岳麓書院、開福寺、桔子洲等名勝古跡。

長沙市區(qū)依山傍水，地勢西南高東北低。岳麓山最高處海拔297米。屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候，四季分明，春末夏初多雨。年平均氣溫16.8-17.2℃。降水量1300毫米。無霜期275天。長沙市區(qū)內(nèi)。

人口，地域及行政區(qū)

長沙市是湖南省省會，是全省政治、經(jīng)濟、科教、信息、文化和金融中心。

長沙市總面積11819.5平方公里，其中市區(qū)面積556.33平方公里，建城區(qū)面積128平方公里。根據(jù)現(xiàn)時的行政區(qū)域劃分，長沙市現(xiàn)轄芙蓉、天心、岳麓、開福、雨花五區(qū)和長沙、望城、寧鄉(xiāng)三縣及瀏陽市,共有52個街道辦事處，76個建制鎮(zhèn)，44個鄉(xiāng)。

長沙市總?cè)丝?87.09萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口191.89萬人，市區(qū)人口180.77萬人。人口密度為每平方公里3083人。

長沙市之經(jīng)濟條件

2003年，長沙國民經(jīng)濟持續(xù)，穩(wěn)定、快速增長。全市全年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值928.22億元，同比增長14.0%;一、二、三產(chǎn)業(yè)比重為8.9:42.5:48.6。2003年完成全社會固定資產(chǎn)投資494.97億元，對外經(jīng)貿(mào)態(tài)勢良好，全年進出口總額(海關(guān)口徑)20.44億美元，其中出口總額10.98億美元，進口總額為9.46億美元;全年利用外資項目(企業(yè))達122個,合同外資金額7.77億美元，實際使用外資金額5.02億美元。城市居民人均可支配收入為9932.52元，城市居民人均消費性支出8330.40元，農(nóng)民人均可支配收入為3647元，農(nóng)民人均純收入為3745元。目前，長沙已進入全國綜合經(jīng)濟實力一類城市行列，在全國219個地級市中排第19位。

工業(yè) 長沙建立了具有特色的工業(yè)體系，機械、電子、家

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電、食品、建材等行業(yè)的一批骨干企業(yè)形成規(guī)模，發(fā)展了彩管、計算機、卷煙、汽車電器、空調(diào)器等30個重點產(chǎn)品，100多種產(chǎn)品遠銷世界各地。長沙正在重點擴大電子信息、煙草食品、機械制造、新型材料、生物醫(yī)藥五大類支柱產(chǎn)業(yè)，打造高檔卷煙、電子信息、汽車、綠色家電、工程機械、新型材料、生物醫(yī)藥、精細化工、精品紡織和食品加工等10大長沙工業(yè)標(biāo)志性工程。

農(nóng)業(yè) 長沙素有"漁米之鄉(xiāng)"的美稱，"毛尖"、"瀏陽金橘"以及"春花李"、"北山梅"等構(gòu)成長沙鮮明的地方農(nóng)業(yè)特色。目前，長沙農(nóng)業(yè)正由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向市場型農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、科技農(nóng)業(yè)、城郊農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變。農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理。果蔬、花卉、藥材種植和乳業(yè)養(yǎng)殖強勁增長。

商業(yè) 自古商貿(mào)發(fā)達，商賈云集，素為江南的重要商品集散中心。長沙的流通產(chǎn)業(yè)成為最具有活力的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，市場建設(shè)蓬勃發(fā)展，形成了多元化、多層次消費的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)。2003年全年實現(xiàn)社會消費品品零售總額452.00億元，同比增長2.69%。

金融 長沙是湖南的金融中心，現(xiàn)有金融網(wǎng)點1000余家。2003年金融形勢良好，全年金融機構(gòu)現(xiàn)金收入3879.22億元，同比增長19.12%；金融機構(gòu)現(xiàn)金支出3816.46億元，同比增長19.73%；貨幣回籠62.76億元。年末金融機構(gòu)各項存款余額（本外幣合計，下同）1598.70億元，比年初增加存款305.46億元，其中城鄉(xiāng)居民儲蓄余額704.85億元，比年初增加存款111.70億元；金融機構(gòu)貸款余額1629.42億元，比年初增加貸款362.67億元，其中短期貸款余額680.13億元，比年初增加貸款122.85億元。保險市場、信托投資、期貨交易、證券交易、外匯交易等日趨活躍。

長沙市之交通及區(qū)域條件

長沙市交通發(fā)達，有京廣鐵路、石長鐵路、長常高速公路經(jīng)過。黃花國際機場已開通多條國內(nèi)國際航線。內(nèi)河航運便利，湘江穿城而過。形成了航空、鐵路、公路、水運網(wǎng)絡(luò)：

航空 長沙黃花機場是八十年代末興建的國家一級機場，可供大中型飛機日夜起降，已開通39條航線，可直飛北京、上海、廣州、深圳、香港、曼谷等大中城市。

鐵路 京廣鐵路貫穿南北，湘黔、浙贛兩線連接?xùn)|西。長沙已成為全國較大的鐵路運輸樞紐。

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公路 公路四通八達，以國、省道為主脈，縣鄉(xiāng)道為 支脈，通車?yán)锍踢_910多公里。北京至深圳的107國道和廈門

至成都的319國道交匯于長沙。高速公路通達省內(nèi)各大城市。

港口 長沙港口可通江入海。全市港區(qū)自然岸線長95公里，800噸船舶可四季通航，4-9月可通航2000噸貨輪。境內(nèi)外航運公司正在長沙開展遠洋貨運業(yè)務(wù)。

雨花區(qū)之

區(qū)域條件

長沙市雨花區(qū)像一顆璀璨的明珠，鑲嵌在長沙市的東南門戶，轄7個街道辦事處、1個鄉(xiāng)、1個鎮(zhèn)，總面積115.2平方公里，總?cè)丝?0.2萬,其中常住人口38.6萬。雨花區(qū)緊鄰黃花國際機場、長沙火車站，京珠高速公路橫貫全區(qū)，區(qū)內(nèi)有長沙汽車南站、火車貨運南站和"五縱三橫"的公路網(wǎng)絡(luò)，區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通十分便利。

重要的工業(yè)基地: 雨花區(qū)匯聚了數(shù)百家電子、食品、煙草、醫(yī)藥、化工、機械、冶金企業(yè)。區(qū)內(nèi)有銀河信息、九芝堂藥業(yè)、海利化工、長沙卷煙廠、浦沅機械等多家上市公司和國內(nèi)外知名企業(yè)。近年來，區(qū)內(nèi)相繼引進了宏生堂藥業(yè)集團、億利達中央空調(diào)、天劍服飾、廬山實業(yè)、亞華種業(yè)、世達高新等大型企業(yè)前來投資創(chuàng)業(yè)。占地15平方公里的湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園是湖南省重點項目，已被列入長沙市“二區(qū)六園”重點建設(shè)項目，隨著長株潭經(jīng)濟一體化進程的加快和火星路的拉通，該園在長沙“三化”進程中必然扮演重要角色，也是各工業(yè)企業(yè)發(fā)展的黃金寶地。

發(fā)達的商貿(mào)業(yè): 長沙商界有句口頭禪：湖南市場在長沙，長沙市場看“雨花”。雨花區(qū)有29大專業(yè)市場，14大集貿(mào)市場。東塘商業(yè)廣場車水馬龍、人流如織，宛如一個天然的聚寶盆；高橋大市場是全國八大綜合批發(fā)市場之一，1998年成功舉辦了全國秋季糖酒交易會。高橋建材市場是全國規(guī)范化市場。紅星農(nóng)副產(chǎn)品大市場是國家農(nóng)業(yè)部定點市場，每年一屆的湖南（國際）農(nóng)博會在此舉辦。2001年為期一周的第三屆農(nóng)博會參會人數(shù)達70多萬人次，成交金額45.5億元，人氣之旺，成交之火爆，堪稱湖南展會之最。目前，紅星市場正擴大規(guī)模2000畝，投資3億元，建成全國一流的中國現(xiàn)代農(nóng)業(yè)博覽交易中心。

秀麗的自然風(fēng)景： 雨花區(qū)有“小花都”的美稱，被譽為生態(tài)城區(qū)，區(qū)內(nèi)有被喻為天然氧吧的湖南省森林植物園，有同升

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湖山莊、名都花園、頤美園、碧翠園等一批特色鮮明、風(fēng)景如畫的建筑群落。

良好的投資環(huán)境： 近年來雨花區(qū)區(qū)委、區(qū)政府全力打造良好的招商引資軟環(huán)境，制定實施了《關(guān)于進一步優(yōu)化投資環(huán)境的若干規(guī)定》和《關(guān)于加速經(jīng)濟發(fā)展的獎勵辦法》，對來雨花區(qū)發(fā)展的投資者從機制和政策上予以保護、扶持和獎勵。同時，區(qū)“代辦服務(wù)中心”實行“一個窗口”收費，“一條龍”服務(wù)，免費為投資者代辦從立項到審批的所有行政審批手續(xù)，盡最大可能為投資者提供最大的優(yōu)惠和便利條件。

評估物業(yè)位置

長沙國中星城項目評估地塊位于長沙市雨花區(qū)、勞動?xùn)|路、沙灣路交匯的體育新城區(qū)域內(nèi)，占地650畝，緊臨400多畝體育文化休閑公園，其區(qū)位優(yōu)勢明顯。

鄰近環(huán)境及

建筑物

國中星城項目北部是長沙市的商貿(mào)中心區(qū)，有三湘、高橋等大市場；西邊緊臨長沙中心城區(qū)，距東塘商業(yè)圈僅2公里；南邊有湖南省體育運動技術(shù)學(xué)院；東邊則是 “五城會”的網(wǎng)球館和跳水館。

物業(yè)之交通條件

該物業(yè)周邊交通頗為便捷。160、156、121、147、159路公交車可以到達。

物業(yè)坐落之位置詳見附件一[位置圖]。

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地塊資料

地塊面積

及范圍

根據(jù) 貴公司之提供，該物業(yè)地塊為不規(guī)則外形，占地面積約為336202.77平方米。該地塊位于長沙市雨花區(qū)、勞動?xùn)|路、沙灣路交匯的體育新城區(qū)域內(nèi)，緊臨400多畝體育文化休閑公園。

地塊之地勢

該地塊之地勢呈小山坡狀，并不十分平整。

業(yè)權(quán)狀況

中華人民

共和國

土地使用

制度

按中華人民共和國憲法第十條于一九八八年所修訂之條文，建立了土地使用權(quán)與土地所有權(quán)之分別。自此，土地使用權(quán)之權(quán)益均可在中國轉(zhuǎn)讓、贈予、出租、抵押。市級地方政府可透過協(xié)議、招標(biāo)或拍賣方式出讓土地使用權(quán)予國內(nèi)或外資機構(gòu)。一般情況下，土地使用權(quán)出讓金將按一次性支付，土地使用者在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，可領(lǐng)取【國有土地使用證】。

土地使用者同時需要支付其它配套公用設(shè)施費用及拆遷賠償費用予原居民。待物業(yè)建筑完成后，當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭謱l(fā)出【房地產(chǎn)權(quán)證】，以證明該物業(yè)之土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)。

國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同

根據(jù)中國湖南省長沙市國土資源局（轉(zhuǎn)讓方）和長沙國中星城置業(yè)有限公司（受讓方）于二OO一年七月十六日簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，長沙國中星城置業(yè)有限公司受讓該地塊土地使用權(quán)，受讓土地面積336202.77平方米，出讓土地面積為336202.77平方米。土地規(guī)劃用途為住宅，容積率限制為R06、R18<2.2; R11<1.0,。土地使用年期為70年。

評估地塊現(xiàn)狀

根據(jù)我們實地視察，評估地塊一期項目（占地面積218畝）已經(jīng)開始正式動工，位于一期內(nèi)的萬國商業(yè)廣場完成結(jié)構(gòu)封頂，一期內(nèi)的售樓處也已建好；另外，一期的1，2，3號酒店式公寓處于正負零階段，并且完成了電梯訂貨。

二、三期土地仍未完成動拆遷工作。

國中星城項目開發(fā)概況

國中星城項目位于長沙市雨花區(qū)、勞動?xùn)|路、沙灣路交匯的體育新城區(qū)域內(nèi)，緊臨400多畝體育文化休閑公園。該項目具有鮮明的特點，即在該地塊上打破建設(shè)住宅項目的常規(guī)，開發(fā)出全新的商業(yè)區(qū)，為新市心創(chuàng)造全新國際同步的新生活價值。該項目目標(biāo)定位于一座集娛樂、休閑、餐飲、購物、酒店于一體的萬國風(fēng)情新城。

根據(jù) 貴公司所提供的發(fā)展計劃，長沙國中星城項目預(yù)計分三期進行開發(fā)，各期的發(fā)展項目總結(jié)如下：

一期項目：

（除寫字樓）預(yù)計竣工日期為2005年9月，寫字樓建成日預(yù)計為2006年底

物業(yè)名稱

面積

(平方米)

民居式酒店

63,370

公寓式酒店

94,399

1-8號酒店裙房

33,455

主席行宮

4,683

SPA

12,124

寫字樓（兩幢，2006年年底完工）

44,188

車庫

56,707

萬國商業(yè)廣場

54,169

威尼斯商業(yè)街

27,307

________

合計： 390,402

第12頁

二、三期項目：

二期預(yù)計竣工日期為2006年底，三期預(yù)計竣工日期為2008年年初

物業(yè)名稱

面積

(平方米)

二期別墅

108,579

三期多層，小高層（1500元標(biāo)準(zhǔn)精裝修房）

288,639

三期車庫

46,639

二，三期商業(yè)

24,311

會所

8,500

________

合計： 476,668

評估對象

本次我們的評估對象為兩個：一為國中星城項目在估值基準(zhǔn)日，即2004年3月24日，土地連同在建工程的公開市場價值；二為國中星城項目在估值基準(zhǔn)日，即2004年3月24日，處于下列主要的假定條件下的一、二、三期未來開發(fā)總價值：

（1） 估值基準(zhǔn)日，即2004年3月24日，長沙市國中星城項目一期土地用途按照《長沙國中星城小區(qū)一期用地規(guī)劃方案咨詢會會議紀(jì)要》（長規(guī)紀(jì)（2003）87號），已經(jīng)合法改為綜合用途，并且補清因改變土地使用用途而帶來的所有土地出讓金和相關(guān)費用。

（2） 估值基準(zhǔn)日，即2004年3月24日，長沙市國中星城項目一、二、三期已經(jīng)全部竣工，并且可以合法出售或出租經(jīng)營。

（3） 在估值基準(zhǔn)日，即2004年3月24日，長沙市國中星城項目一、二、三期全部竣工的項目按「長沙國中星城置業(yè)有限公司」既定景觀設(shè)計、結(jié)構(gòu)建筑標(biāo)準(zhǔn)、外立面建造標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)以及修建性詳細規(guī)劃整體建設(shè)完成，并實現(xiàn)貴公司關(guān)于該項目將形成長沙市新的商業(yè)附中心的預(yù)測。

評估結(jié)果

綜合以上所述，我們假設(shè)該地塊之一期土地使用年期為50年，作為綜合用途；二、三期土地使用年期為70年，作為住宅用途；該地塊總面積為336202.77平方米，容積率R06、R02<2.2; R11<1.0，并假設(shè)該地塊現(xiàn)時為空置狀態(tài)并可交吉出售的情況下，于二零零四年三月二十四日之公開市場價值為：人民幣583,000,000(人民幣伍億捌千叁佰萬元整)。

此外，我們認為在估值基準(zhǔn)日，即二○○四年三月二十四日，

a. 如果長沙市國中星城項目一期土地用途按照《長沙國中星城小區(qū)一期用地規(guī)劃方案咨詢會會議紀(jì)要》（長規(guī)紀(jì)（2003）87號），已經(jīng)合法改為綜合用途，并且補清因改變土地使用用途而帶來的所有土地出讓金和相關(guān)費用

b. 如果長沙國中星城項目一、二、三期已經(jīng)全部竣工，并且可以合法出售和出租經(jīng)營；

c. 如果在估值基準(zhǔn)日，即2004年3月24日，長沙市國中星城項目一、二、三期全部竣工的項目按「長沙國中星城置業(yè)有限公司」既定景觀設(shè)計、結(jié)構(gòu)建筑標(biāo)準(zhǔn)、外立面建造標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)以及修建性詳細規(guī)劃整體建設(shè)完成，并實現(xiàn)貴公司關(guān)于該項目將形成長沙市新的商業(yè)附中心的預(yù)測；

則上述中國湖南省長沙市國中星城一、二、三期房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)總價值約為：人民幣4,556,000,000元(大寫人民幣肆拾伍億伍仟陸佰萬元整) 。

第19頁

各期項目分項評估值明細：

一期項目

（萬元）

二、三期項目

（萬元）

合計

（萬元）

評估值:

242,815

212,759.8

455,574.836

一期項目：

（除寫字樓）預(yù)計竣工日期為2005年9月，寫字樓建成日預(yù)計為2006年底

物業(yè)名稱

面積

(平方米)

分項評估值

（單位：萬元）

民居式酒店

63,370

44,359

公寓式酒店

94,399

61,359.35

1-8號酒店裙房

33,455

28,102.2

主席行宮

4,683

2,809.8

SPA

12,124

8,244.32

寫字樓（兩幢，2006年年底完工）

44,188

15,465.8

車庫

56,707

6,294.477

萬國商業(yè)廣場

54,169

50,648.015

威尼斯商業(yè)街

27,307

25,532.045

________

________

合計：

390,402

242,815

二、三期項目：

二期預(yù)計竣工日期為2006年底，三期預(yù)計竣工日期為2008年年初

物業(yè)名稱

面積

(平方米)

分項評估值

（單位：萬元）

二期別墅

108,579

65,147.4

三期多層，小高層

288,639

115,455.6

三期車庫

46,639

5,176.929

二，三期商業(yè)

24,311

21,879.9

會所

8,500

5,100

________

________

合計：

476,668

212,759.8

第20頁

如未得本公司的書面許可，本估值報告書的全文或任何部份內(nèi)容或任何注釋，均不能以任何形式刊載于任何文件、通函或聲明。

最后，根據(jù)本公司的一貫做法，我們必須申明，本估值報告書僅供委托方使用，本公司不承擔(dān)對任何第三者對本報告書的全文或任何部份內(nèi)容的任何責(zé)任。

******************************

此致

代表

戴德梁行房地產(chǎn)咨詢(上海)有限公司

____________

顧悅?cè)?/p>

估價部助理董事

中國注冊房地產(chǎn)估價師

第21頁

附件一

第22頁

附件二

第23頁

附件三

第24頁

附件四

以上就是小編對于煙廠景觀設(shè)計案列問題和相關(guān)問題的解答了，如有疑問，可撥打網(wǎng)站上的電話，或添加微信。

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